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1、內(nèi)訓資料,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,房地產(chǎn)金融的含義和特點 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場發(fā)展的需要 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點介紹,,房地產(chǎn)金融的含義和特點,房地產(chǎn)金融的含義和特點,房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有關的各種資金融通活動。 房地產(chǎn)金融是金融機構為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而開展的信用活動和提供的貨幣資金融通。從內(nèi)容上看，它包括購買土地使用權、房地產(chǎn)開發(fā)建設、房地產(chǎn)市場交易等活動中的各種資金融通活動。從形式上看，它既包括資金籌集，也包括資金貸放；既包括直接的資金借貸，也包括間接融資和通過金融市場的融資；既

2、包括房產(chǎn)資金融通活動，也包括地產(chǎn)融資活動。,,房地產(chǎn)金融作為一種資金融通活動，它具有一般金融活動所具備的共性，同時也具有它作為服務于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動產(chǎn)生的特殊性。房地產(chǎn)金融的特殊性，可以歸納為以下幾點： 房地產(chǎn)貸款金額大，償還期長。 房地產(chǎn)抵押貸款相對其他抵押貸款安全性高，債權可靠 抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的最重要形式。,房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系,房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動的關系，這是由于雙方的特性所決定的。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持 金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結合,房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持,,,,,,,金 融 的 支 持,

3、流通,存量房,銷售,房屋,建設,房屋,開發(fā),土地,購置,土地,,房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述,房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述,據(jù)統(tǒng)計，在20002002年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，平均有22.49%來源于國內(nèi)銀行貸款，有47.30來源于主要是定金和預付款的其他資金來源。如果其他資金來源中假設有60是金融機構提供的預售商品房按揭貸款，同時按揭貸款又沒有及時替出開發(fā)貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中至少有50.87%來自金融機構。,房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述,商業(yè)銀行向購房者提供個人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系的另外一個方面。據(jù)統(tǒng)計，我國個人住房抵押貸款余額和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占金融機構全部貸款余額的比例，已經(jīng)由

4、1998年的3.59%增長到2002年的10.64%。表明房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為中國銀行金融機構信貸投向的重要方面。,房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述,2003年，銀行的15萬億元信貸中房地產(chǎn)的開發(fā)貸款、個人住房貸款等占了15左右。在1998年的時候，整個房地產(chǎn)的貸款不到3000億，個人貸款不到200億，但目前金融機構主要是銀行，用于支持房地產(chǎn)發(fā)展的貸款達到了20000億。 2004年12月底，全部金融機構人民幣貸款余額17.7萬億元，同比增長14.5%,房地產(chǎn)開發(fā)信貸的增長,,,,個人住房抵押信貸的增長,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源 (億元),房地產(chǎn)貸款及其占金融機構貸款余額的比例,居民存款的結構,,,負利率

5、下居民存款增速持續(xù)下滑,,2004年12月末，全部金融機構本外幣各項存款余額為25.3萬億元，同比增長15.3%。金融機構人民幣各項存款余額為24萬億元，同比增長16%。全年人民幣各項存款增加3.3萬億元，從分部門情況看：居民戶存款增加1.59萬億元，其中定期存款增加9641億元,活期存款增加6289億元,居民戶存款穩(wěn)定性增強。非金融性公司存款增加1.63萬億元，財政存款增加564億元。,銀行貸款的結構,各金融機構貸款份額,2004年12月末，全部金融機構各項貸款本外幣余額為18.9萬億元，同比增長14.4%。全部金融機構人民幣貸款余額17.7萬億元，同比增長14.5%。全年人民幣貸款增加2.

6、26萬億元，從部門分類看：居民戶貸款增加5925億元，其中，居民戶消費性貸款增加4327億元，在消費性貸款中短期貸款增加173億元，中長期貸款增加4154億元；居民戶經(jīng)營性貸款增加1598億元，在居民戶經(jīng)營性貸款中短期貸款增加1399億元，中長期貸款增加199億元。非金融性公司及其他部門貸款增加1.67萬億元，其中，短期貸款增加4919億元，中長期貸款增加9350億元，票據(jù)融資增加2026億元。,房地產(chǎn)金融發(fā)展前景預測,中國總體經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)持續(xù)了將近20年較高速度的增長，今后，至少還能有20年連續(xù)經(jīng)濟增長過程。前20年的投資主要集中于基礎工業(yè)方面，而今后20年，基礎工業(yè)和與改善生活品質(zhì)、居民消

7、費有關的投資將并重發(fā)展。當前，很重要的政策就是鼓勵和擴大消費者的消費行為，銀行在這20年發(fā)展中會有很大變化。現(xiàn)在我國消費貸款占整個金融銀行業(yè)貸款比重約為15左右。,房地產(chǎn)金融發(fā)展前景預測,隨著中國金融經(jīng)濟的發(fā)展，在15年到20年時間內(nèi)，整個中國房地產(chǎn)貸款會占銀行貸款40到50，或50以上。銀行貸款余額在2003年是 158萬億，2005年房貸增長速度預計為15。如果保守些算，從2003年起，按10到12的速度來預測，10年以后到2013年，中國的銀行貸款總額將達到40萬億元，房地產(chǎn)貸款能夠占銀行貸款的35，個人消費貸款占到35到40，房地產(chǎn)貸款將在今后10年增長10倍，顯然房地產(chǎn)貸款需要有一個

8、大發(fā)展，前景頗為樂觀。,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場的需求,一方面是房地產(chǎn)貸款在銀行所累積的風險已使銀行金融不堪重負，政府需要多種金融創(chuàng)新。 深交所的研究報告顯示：我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機構新增資產(chǎn)中的比重呈上升的趨勢，從2001年的39%，預測會上升到2005年的42%-67%，2010年的45%-62%，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)正在急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。,,政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個過度的金融，就會有一個過度

9、失控的房地產(chǎn)市場，關鍵要在適度發(fā)展和風險控制中取得平衡。,,下一步，估計銀行會相應推出一些新的金融產(chǎn)品，以解決金融風險。國內(nèi)金融市場還將提供一些利率衍生產(chǎn)品，幫助消費者對沖利率風險。房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化實現(xiàn)后，還會有一些新的房地產(chǎn)貸款風險管理產(chǎn)品逐步在中國市場出現(xiàn)。,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點介紹,,,宏觀經(jīng)濟：資產(chǎn)證券化 金融： 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 公司業(yè)務：房地產(chǎn)信托 政策： 存量房與房地產(chǎn)金融 個人業(yè)務：民生房貸獨門絕學 壽險抵押貸款 反向抵押貸款保險,,,房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,資產(chǎn)證券化(Asset-backedSecurities，ABS)是指將一

10、組流動性較差的(金融)資產(chǎn)進行一系列的組合，使該組資產(chǎn)在可預見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對穩(wěn)定；在此基礎上配以相應的信用擔保，將該組資產(chǎn)的預期現(xiàn)金流量的收益權轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃印⑿庞玫燃壿^高的債券型證券的技術和過程。,房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,資產(chǎn)證券化的實質(zhì)是(金融)資產(chǎn)所有權和收益權的某種程度的分離，是(金融)資產(chǎn)組合的一種方式。具體來說，資產(chǎn)證券化就是發(fā)起人把其持有的各種流動性較差的資產(chǎn)，分類整理為一批批資產(chǎn)組合出售給特設載體(SPV)，再由特設載體把買下的金融資產(chǎn)作為擔保發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)，收回購買資金。,房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,在西方國家，資產(chǎn)證券化的最基本功能

11、是提高該類資產(chǎn)的流動性，它為銀行提供了一條新的解決流動性不足問題的渠道。發(fā)放貸款的銀行將抵押貸款銷售給二級市場的中介機構，就可把其長期的貸款資產(chǎn)變現(xiàn)成具有高流動性的現(xiàn)金資產(chǎn)。到目前為止，發(fā)達國家已被證券化的資產(chǎn)包括：抵押、擔保貸款；信用卡、轉(zhuǎn)帳卡、設備租賃、貿(mào)易應收帳款；航空機票收入、收費公路及其他公共設施收入等各種有固定收入的貸款；商業(yè)房地產(chǎn)、汽車、以及工商企業(yè)等各商業(yè)貸款。這些資產(chǎn)都具有質(zhì)量和信用可被準確評估、有擔保、能產(chǎn)生可預見的現(xiàn)金流等必備特征。,房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,我國資產(chǎn)證券化的運作領域1、銀行不良資產(chǎn)證券化。 2、中小型國有企業(yè)資產(chǎn)證券化 3、基礎設施建設資產(chǎn)證券化

12、4、房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,房貸證券化是指銀行將房地產(chǎn)抵押貸款按照價值單元分割成小的產(chǎn)權單位，出售給投資者，由于住房貸款的期限普遍很長，而金融機構吸收的存款又具有短期性，一方面可以解決銀行“短存長貸”流動性不足的問題，另一方面也可以使資金較少的企業(yè)參與房地產(chǎn)投資。 簡言之，房貸證券化即將銀行已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來組成資產(chǎn)集合(亦稱資產(chǎn)池)，并重新分割為證券，進而轉(zhuǎn)賣給市場上的投資者。,房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,目前，國際上信貸資產(chǎn)證券化代表性的模式大致有三種： 一是美國模式，也稱表外業(yè)務模式，即在銀行外部設立特殊機構(SPV)，用以收購銀行資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出

13、售； 二是德國模式，亦稱表內(nèi)業(yè)務模式，即在銀行內(nèi)部設立一個機構，由這個機構運作證券化業(yè)務，資產(chǎn)的所有權仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負債表中； 三是澳大利亞模式，也稱準表外模式，是上述兩種模式的結合類型。,房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化,我們知道，一個完整的住房抵押貸款市場體系包括一級市場和二級市場：一級市場即按揭貸款市場；二級市場即住房抵押債權轉(zhuǎn)讓市場，是指銀行以住房抵押為擔保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。隨著房貸規(guī)模的日益膨脹，作為世紀全球金融結構調(diào)整及金融工具創(chuàng)新的最重要的內(nèi)容之一，在我國盡早實施房貸證券化的試點，加快建設住房抵押貸款二級市場已勢在必行。,,基本做法是，特別機構按一定標準（如貸款期

14、、還款方式、信用等級等）向各個銀行購買其所持有的抵押貸款，組成“抵押貸款庫”（只是一種分類以示區(qū)別而已），并通過一定的信用提升手段（如保險、擔保和保證金等）達到需要的信用級別，特別機構通過分析和定價。在一定時間，在某個資本市場，在政府的批準、監(jiān)督和有關證券信用評級機構的監(jiān)督下，通過承銷商發(fā)行以其收購的抵押貸款為基礎的證券（通常是以債券的形式）。,,一般來說，銀行負責將借款者的還款在扣除銀行管理費和其他費用（包括工本費、公證費、房產(chǎn)評估費、稅等）后，轉(zhuǎn)讓給特別機構，特別機構負責按時返還證券投資者的本金和利息，并支付各機構的費用（如保險費、評級費等），余下的則是特別機構的收益。如果發(fā)生抵押貸款借款

15、者還款逾期甚至違約的情況，首先由保險公司承擔其承諾的部分或全部損失，最終可以依法處置抵押物以獲得補償，如果還不夠償還證券本息，其損失只能投資者自已承擔。如果發(fā)生這類情況，該特別機構的聲譽也將受到致命影響。,,如果發(fā)生抵押貸款借款人提前還款或抵押貸款本金和利息償還超前于證券本息的支付，通常特別機構將作在貨幣市場和資本市場作短期投資如購買國債等，該投資收益屬于特別機構。,,2000年美國商業(yè)房地產(chǎn)和多家庭住宅抵押貸款總額的16417億美元中，來自商業(yè)銀行的抵押貸款只占40.2，其余59.8則分別來自人壽保險公司（13.2%）、儲蓄機構（7.8%）、聯(lián)邦和相關機構（5.1%）、抵押池和信托（18.8

16、%）、個人和其（12.9%）。,,此外，個人住房抵押貸款證券化也是分散商業(yè)銀行信貸風險的有效途徑。美國2000年各種物業(yè)類型抵押貸款余額占GDP的比例達到了70.3（其中，獨戶住宅抵押貸款余額為GDP的52.9%）**，獨戶住宅抵押貸款2002年6月末在美國全國性商業(yè)銀行貸款總額中的比重也達到了25。雖然有如此巨大的住房抵押貸款規(guī)模，但由于55.7%的住房抵押貸款通過資產(chǎn)證券化脫離了商業(yè)銀行體系，有效地分散了商業(yè)銀行的金融風險。,存量房與房地產(chǎn)金融,資金密集的房地產(chǎn)市場具有金融屬性，特別是存量房這一塊。但目前人們在談到房地產(chǎn)金融問題時，僅僅關注增量房市場，而沒有考慮巨大的存量房市場。在啟動我國

17、房地產(chǎn)市場之初，已有80的住房變成了房改房。此后，大量新建的經(jīng)濟適用房、商品房進入市場，到2004年，私有住房的持有率已達26。,存量房與房地產(chǎn)金融,據(jù)推算，到2003年底，我國城鎮(zhèn)約有房地產(chǎn)180億平方米，其中住宅110億平方米。如果每1平方米2000元，則其價值分別為36萬億元和22萬億元。在過去市場經(jīng)濟處于“淡化”狀況時，由于極少流動，它實際上是一筆數(shù)額巨大的“死錢”。隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，存量房地產(chǎn)進入市場的數(shù)量將會逐年增加，再加上每年接近1萬億元的新建房地產(chǎn)投入使用?？梢灶A測，在全國商品流通總量中，房地產(chǎn)商品占有的比重將日益增大，并將帶動貨幣流通量和貸款量的增加。,存量房與房地產(chǎn)

18、金融,一個健全的房地產(chǎn)市場自有率和出租率應有合理分配，即使在發(fā)達的美國、德國，住房的自有比例也只有70和40。對于我們國家來說，要達到100的私有率，低收入群貸款會使銀行面臨最大的風險。 政府將有可能首先從給銀行帶來最大風險、需求穩(wěn)定的低端產(chǎn)品即廉租屋、經(jīng)濟適用房入手，實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化。,存量房與房地產(chǎn)金融,政府支持銀行、金融機構從廉租屋、經(jīng)濟適用房入手，啟動房地產(chǎn)投資信托REITs，通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，進行房地產(chǎn)或房產(chǎn)抵押貸款投資，將這部分住房以出租的方式提供給廣大低收入者居住。既解決了大量低收入者買不起房的問題，保證人人能有房住，也使銀行規(guī)避了風險。,存量房與房地產(chǎn)金

19、融,在啟動房地產(chǎn)證券化的同時，為廣大投資者開辟了新的投資領域。而且，可以激活存量房市場，改變目前以增量房成本加利潤決定市場房價的狀況，使存量房的實際價值真正起到指導增量房市場價格的作用。,個人業(yè)務：民生房貸獨門絕學,在國內(nèi)銀行產(chǎn)品監(jiān)管空間狹窄、產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重的環(huán)境下，民生銀行依靠科技創(chuàng)造出新的房貸產(chǎn)品，竟然能夠一枝獨秀，令競爭者望塵莫及，其它銀行幾乎無法跟著“復制”。,民生房貸獨門絕學----組合還款法,目前，各家商業(yè)銀行在經(jīng)營個人住房貸款業(yè)務時，給客戶提供的只有兩種還貸方式等額本金還款法和等額本息還款法。 可實際上，目前實行的兩種方式都過于死板，客戶的選擇余地太小，一經(jīng)與銀行簽訂合同，就

20、很難更改還貸方式，因此，在運作過程中，有許多客戶的需求根本得不到滿足。,民生房貸獨門絕學----組合還款法,例子：一名剛剛畢業(yè)的碩士研究生，工作時間不長，有了女朋友之后，面臨買房子結婚的問題，兩個人的月收入加起來可能在5000元左右，而其每個月的正常開支為2000元。按照現(xiàn)在北京的房價水平，想在城區(qū)周圍買一套120平米左右的房子，總價格應在60萬70萬元之間，如果采用首付20、20年按揭貸款，無論是等額本息法還款，還是等額本金法還款，先期每個月還款金額都不會低于3500元，這意味著他們生活質(zhì)量的下降。否則，就只能重新選擇更便宜的房子。,民生房貸獨門絕學----組合還款法,如果采用民生銀行的“組

21、合還款法”，他們就可以避免這個兩難境地，既不影響生活質(zhì)量，又可以買下理想的房子。“對于銀行來講，這類客戶很有培養(yǎng)前途，一般而言，他們的收入曲線未來會呈現(xiàn)出向上的趨勢，”高峰進一步分析到，“這樣我們就可以根據(jù)他的情況，將20年的貸款分成不同階段來還，比如這對年輕人前兩年收入低，可以先在這個階段每個月還3000元錢，第三年收入有所增加后，可以負擔每月5000元的還款了，銀行就可以為他們調(diào)整到月還款5000元。”,民生房貸獨門絕學----組合還款法,這樣一來，不但這部分客戶的需求得到滿足，而且銀行的利息收入也與以往不同。按照這種方式，客戶的全部貸款被劃分成幾個不同償還階段，根據(jù)客戶在不同階段的收入狀

22、況差異，每個階段償還的本金數(shù)額也不相同。 如果先期償還的本金數(shù)額較小，按照利息計算的總原則：當月利息上個月剩余本金月利率這個公式來計算，客戶的剩余本金數(shù)額大，相應付給銀行的利息就更多。據(jù)了解，民生銀行還允許客戶在最長一年的時間內(nèi)，只還利息不還本金，這就為部分打算“以房養(yǎng)房”的客戶提供了便利條件。當然，如果先期客戶償付的本金數(shù)額較大，銀行的利息收入則會相應減少一些。,個人業(yè)務：壽險抵押貸款,我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。我們認為，當前除了開展財產(chǎn)保險及信用保證保險以外，保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款。,壽險抵押貸款,在歐洲一些國家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與

23、人壽保險相結合，借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費用由兩部分組成：本金和利息。其中利息付給銀行，本金則交給保險公司，貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行。這種做法，對貸款方來講，它避免了借款人健康狀況帶來的風險，到期由保險公司交還全部本金；對借款方來講，它在轉(zhuǎn)移貸款風險時，給借款人送上了一份人壽保險；對保險公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利。,個人業(yè)務：反向抵押貸款保險,“反向抵押貸款”是指在老年居民中推行的“抵押房產(chǎn)、領取年金”的壽險服務。投保人將房屋產(chǎn)權抵押給保險公司; 保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付; 直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或

24、者拍賣。 這種保險業(yè)務在英法等國已相當成熟，因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務反過來做，像是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國也被稱為反向抵押貸款。,反向抵押貸款保險,根據(jù)保監(jiān)會的設計思路，反向抵押貸款定位于新型的抵押房產(chǎn)、領取年金的壽險服務，它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權的投保人的房屋產(chǎn)權抵押，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命（男性69歲，城鄉(xiāng)差異不計）計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權和出租權，直至投保人亡故，保險公司才將其抵押的房屋收回，進行銷售

25、或拍賣。這種貸款適合即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男60歲、女55歲）。,反向抵押貸款保險,比如說李先生現(xiàn)年60歲，在城南一次性付款購買了一套現(xiàn)房，房子面積148平方米，總價42萬元。按人均壽命男性69歲計算，投保人的壽命計算基數(shù)為9年。經(jīng)評估，9年后房屋約折損11萬元，但房屋與土地增值預計約為16萬元，因此計增5萬元。保險公司扣除預支貼現(xiàn)利息25%，按75%計算給付額為35.25萬元，再將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，那么每年李先生可以得到3.9萬元，每月可得到3250元。雖然是按9年計算，但只要李先生不死，保險公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，這樣他的晚年生活就有充足的保障。當然

26、，如果李先生投保后三五年就去世了，房子也得歸保險公司，保險公司在投保人亡故之后，將房屋出租或者銷售甚至拍賣。所以有人稱這種投保為生死合同，雙方盈虧全在于壽命的長短。,這一險種對于發(fā)展我國保險業(yè)的作用,它可以使保險產(chǎn)品多元化，有利于我國保險公司加快成為現(xiàn)代金融企業(yè); 由于我國房屋價格持續(xù)上升，城市土地持續(xù)增值，推行這一險種對改善保險資產(chǎn)質(zhì)量肯定會有好處; 最初幾年，看起來經(jīng)理人的“業(yè)績”表現(xiàn)不明顯。但這時給付金的支出也比較少，這時投保人的房屋資產(chǎn)和未付出的給付金卻全在保險公司賬上，可以在一定的條件下進行經(jīng)營獲利，預期贏利也是計算得出來和可以反映在報表上的。 目前我國有關法規(guī)對于保險公司從事經(jīng)營活

27、動范圍的限制很嚴，縮小了贏利空間。實行了反向抵押貸款保險服務就使得壽險公司把保險業(yè)同房屋的長期經(jīng)營結合起來，進入一個空間廣闊而且贏利豐厚的經(jīng)營領域。這肯定可以促進我國壽險業(yè)務的發(fā)展。,實行反向抵押貸款保險服務的社會效應,多年來我國居民儲蓄率過高而消費率較低，特別是中年人源源不斷地把錢存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。全面推行反向抵押貸款的壽險服務，使得為養(yǎng)老進行儲蓄不再成為必要; 它可以鼓勵人們放心消費購買住房，擴大居民對于住房的購買需求，因為產(chǎn)權住房可以成為一種養(yǎng)老儲蓄; 有利于從源頭上解決腐敗問題。所謂“五十九歲現(xiàn)象”，就是人到接近退休的時候生活預期不良，為維持自己今后的體面和生活水

28、平不下降，采取了不正當?shù)拇胧?。結果毀了自己不算，社會還要付出很大的成本去查處和關押他們，把監(jiān)獄變成了“養(yǎng)老院”。這種壽險服務的建立，使他們?yōu)橥砟晟嫸`法違紀不再有經(jīng)濟上的必要。,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金,產(chǎn)業(yè)投資基金，在我國系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權投資和提供經(jīng)營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資，它是一個與證券投資基金相對等的概念。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金就稱為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，即房地產(chǎn)

29、產(chǎn)業(yè)基金。,,當前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。這類基金目前多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘。,,一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式：第一種為消費型基金，匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房

30、地產(chǎn)投資；,,第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報；第四種，在實際情況中，還存在已經(jīng)具備權益關系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。,,由于中國房地產(chǎn)投資信托公司的缺位，若設立房地產(chǎn)投資基金，該基金還必須充當房地產(chǎn)投資信托的部分角色。另一方面，在中國成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的“房地產(chǎn)投資基金”。 在美國，一般的房地產(chǎn)基金管理公司也同時發(fā)起設立開放式房地產(chǎn)投資基金、有限合伙制房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托

31、基金進行捆綁式運作，形成美國房地產(chǎn)基金合力運作的“三駕馬車”。,,房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（）和共同基金（）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制（即 ）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中，以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍，而開放式基金模式的相對較少，所占比率為左右。,房地產(chǎn)投資信托基金（）簡介,房地產(chǎn)投資信托基金（）是目前較流行的一種投資基金形勢 ，一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。房地產(chǎn)投資信托聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人來負責公司的日常事務與投資運作，

32、并實行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務。通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。,,根據(jù)資金投向的不同，可分為三類：權益型（）。權益型直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)物業(yè)進行經(jīng)營管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房

33、地產(chǎn)資產(chǎn)，采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應房地產(chǎn)地域特性強的特點，可以實現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營，同時也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而達到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風險的目的。,,抵押型（）。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。 混合型（）。顧名思義，此類不僅進行房地產(chǎn)權益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。 早期的房地產(chǎn)投資信托主要為權益型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權以取得經(jīng)營收入。但抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)在已超過權益型信托，其主

34、要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券（）?；旌闲磐袆t帶有權益型信托和抵押信托的雙重特點。,實例介紹威爾士房地產(chǎn)基金,威爾士房地產(chǎn)基金公司（ells eal state undsnc.）是喬治亞州的一個著名的房地產(chǎn)基金公司，其房產(chǎn)租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。該公司主要成立了威爾士資產(chǎn)管理公司（ells et anagement Inc.）、威爾士證券投資公司（ellsnvestment ecurities Inc. )、威爾士資本公司（ells apital Inc. )等三個全資職能子公司，進行房地產(chǎn)基金的發(fā)起、經(jīng)營管理等。其中，ellsapit

35、al是一個大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)，在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問公司的角色；而ells et anagement主要充當基金管理公司的角色。,,,公司業(yè)務:房地產(chǎn)信托融資,當前中國房地產(chǎn)業(yè)信托融資的主要模式是，信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金，然后信托投資公司以自己的名義將資金運用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。根據(jù)資金信托所募集資金運用方式的不同，又可以進一步細分為權益融資、債務融資和混合融資三種模式。,權益融資,權益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權進行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)

36、企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對象的經(jīng)營，權益融資又可分為經(jīng)營性權益融資和非經(jīng)營性權益融資。,經(jīng)營性權益融資,經(jīng)營性權益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權比例或房地產(chǎn)項目所有權情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益來源。,例：天津峰匯廣場,天津峰匯廣場13層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長期租約（20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國際信托投資公司通過發(fā)行“法國歐尚天津第一店資金信托計劃;募集了近1個億資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權，通過經(jīng)營獲取租金收入，從而實現(xiàn)信托投資收益。,例

37、：天津峰匯廣場,由于資金信托計劃中規(guī)定，“如果信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓后，能確保本信托計劃受益人的年收益率達到7%，則北京國投可將信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓，本信托計劃即告終止”，以及“如果依據(jù)相關法律法規(guī)信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)能單獨或與其他資產(chǎn)一起上市，在能確保本信托計劃受益人的年收益率達到7%的前提下，北京國投可將信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)單獨或與其他資產(chǎn)一起上市，本信托計劃即告終”，事實上保證了峰匯廣場開發(fā)商的年資金成本不超過7。,非經(jīng)營性權益融資,非經(jīng)營性權益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目

38、所有者后，并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，而是與相關當事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項目原所有者）簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權或所有權。,例：北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的融資,重慶國際信托投資有限公司（重慶國信）通過發(fā)“景龍國際公寓項目股權投資信托”，募集8000萬元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國信名義采取股權投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司，信托計劃為期一年，信托期滿，北京中建嵐森建設投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的股東）采取股權溢價9%收購方式歸還信托資金及收益，銀基擔保有限公司對該

39、收購款項提供全額連帶擔保。,例：北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的融資,在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的融資能力。因為根據(jù)121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，而這30%必須是所有者權益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項目前期融來資金達到30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是開發(fā)商的所有者權益。一般來說開發(fā)商的所有者權益都非常小。一個項目公司的所有者權益無非是公積金加注冊資本金，這很難達到30%的要求。而通過向信托投資公司增資擴股，則能夠達到這一要求。,例：北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的融資,另外，如果向其他企業(yè)增資擴股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原

40、有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項目的收益，在收益比較高的項目里，這種做法很不合算。而向信托投資公司增資擴股，由于簽訂協(xié)議，在約定時間內(nèi)按一定溢價相關當事人購買信托投資公司的股權，因此，出讓的收益也就局限于溢價部分，按目前情況，溢價率也就68，這與房地產(chǎn)項目動則高達百分之幾十的收益率而言，絕對是合算的。,債務融資,債務融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資，或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)融資。 根據(jù)貸款主體的不同，債務融資可進一步細分為直接債務融資和間接債務融資兩種模式。 直接債務融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。 間接債務融資是指購房者作為貸

41、款主體，向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。,例：香蜜湖水榭花都項目融資,深圳國際信托投資有限責任公司發(fā)行深國投穩(wěn)健水榭花都項目集合資金信托，募集2.5億元資金，用于向深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款，貸款期限2年，貸款利率為中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率，每年根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定進行調(diào)整，貸款期限內(nèi)，深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于每季度第三個月的第20日支付貸款利息。貸款由深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行保證擔保。,間接債務融資模式,間接債務融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。然后，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購房者

42、。購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結構封頂或商務用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。待到結構封頂或商務用房竣工之后，也就是說符合銀行按揭貸款時，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行，這樣，銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。,例：今典集團蘋果社區(qū)消費信托,北京國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國內(nèi)外機構和個人融資。在項目樓盤封頂之前，北京國投用其所募集資金為蘋果社區(qū)購房人提供從拿到銷售許可證到銀行封頂按揭前的短期按揭需求。所有蘋果社區(qū)的購房人只要通過了北國投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門個人貸款風險評估機構的評估，均可獲得蘋果社區(qū)消費信托提供的短期信托按揭貸款，購房人在申請

43、蘋果消費信托短期按揭貸款時必須同意其所購房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動轉(zhuǎn)為銀行正式按揭，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應的購房款，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。由此，很好地彌補了央行121號文關于封頂按揭政策所造成的消費信貸斷裂，并且使得今典集團提前獲得購房款，實現(xiàn)融資目的。,,混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結合使用。,例浙江力寶科技建材城項目,浙江省國際信托投資有限責任公司通過發(fā)行浙江力寶科技建材城資金信托募集4000萬元信托資金，其中1000萬元信托資金入股溫嶺市力寶科技建材城有限公司，持有該公司40%的股權，為第一大

44、股東；另外3000萬元信托資金借給溫嶺市力寶科技建材城有限公司，貸款利率根據(jù)中國人民銀行基準貸款利率適當上浮。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾2年后以1160萬元的價格購買浙江國信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司40%的股權。溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國信3000萬元貸款的利息，2年后到期償還貸款本金。,財產(chǎn)信托,財產(chǎn)信托融資的一般運作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應對價實現(xiàn)融資，或者將受益權抵押進行債務融資。,例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目,第一，元鴻公司將其開

45、發(fā)、建設的房地產(chǎn)項目--北京盛鴻大廈（市場價值約4.1億元）委托給北京國投，設立盛鴻大廈財產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項下全部受益權。,例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目,第二，元鴻公司將其享有的受益權分級為優(yōu)先受益權和普通受益權，并將其享有的優(yōu)先受益權（人民幣約2.5億元）以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進行處置。北京國投作為獨家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權后成為優(yōu)先受益人。,例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目,第三，北京國投作為盛鴻大廈財產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財產(chǎn)所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任

46、何分配。,,,,中國經(jīng)濟增長歷史為什么每次都很繁榮，然后又逐步縮小，一個很重要的理論是，商人創(chuàng)造財富，賺錢之后把貨幣藏起來，這使得整個財富的擴張速度在縮小。個人理財可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長期來看，一個微小的變化，在后來可能帶來很大的變化。個人的金融儲蓄現(xiàn)在在短短一年就可以增長到1.5億。新增的居民財富，運用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來？還是投入到更有用的領域，這種途徑的選擇，涉及到中國經(jīng)濟下一步的命運。,,唐朝時候的一缸古幣，如果規(guī)范地理財?shù)脑?，到現(xiàn)在都可以把美國買下來。,,越是新興市場、不透明的市場，賺錢的機會越多，理論上說，在美國金融用途不多，在中國用途才大。 華爾街日報

47、曾做過分析，讓頂尖的金融師選擇最好的股票，然后找一只猴子投標，后來盈利和金融師差不多。為什么呢？因為美國的市場已經(jīng)成熟。,經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的發(fā)展機會,與國外相比，我國的金融市場尚不發(fā)達，金融工具較少、市場缺乏效率，在很大程度上阻礙了企業(yè)資本運營的發(fā)展。但是，從另一個角度來看，我國大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時，我國的資本市場孕育著巨大的投資機會和某些歷史性的機遇。因此，企業(yè)只要能夠依據(jù)自身的需要和能力選擇恰當?shù)姆绞竭M行資本運營，不僅可以極大地推動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以為企業(yè)帶來豐厚的投資回報。,,中國企業(yè)現(xiàn)在比以往任何一個時候都需要銀行以及銀行家的支持，特別是投資銀行,,永遠，永遠，永遠不要放棄 Never， Never， Never give up， 夢想終有一天會實現(xiàn) Dream will surely comes true!,