- 1 - 房地產(chǎn)估價(jià)試題(B 卷 ) 得 分 欄 一、填空題（每空 1 分，共 5 分） 1、 （ ） 要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客 觀合理價(jià)值。 2、在比較法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（ ） 為基準(zhǔn)來進(jìn)行修正。 3、根據(jù)建筑物折舊的原因不同，可將建筑物折舊分為（ ）三大類。 4、剩余技術(shù)包括（ ） 、自有資金剩余技術(shù)和 抵押貸款剩余技術(shù)。 5、 （ ） ，又稱為時(shí)間序列法、歷史延伸法，是依據(jù)一系列已知 的房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料和數(shù)據(jù)，運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是 時(shí)間序列分析和回歸分析，對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行推測(cè)、判斷的估價(jià)方法。 得 分 欄 二、判斷題（每小題 1 分，共 5 分） 1、合法原則是要說明估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。 （ ） 2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是選定的一個(gè)估價(jià)作業(yè)的特定日期。 （ ） 3、如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，則必須進(jìn)行交易日期修正。 （ ） 4、從理論上講，同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)，無(wú)論采用哪種計(jì)算基數(shù)與其 相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來估算，所得的結(jié)果都是相同的。 （ ） 5、 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)入。 （ ） - 2 - 得 分 欄 三、名詞解釋（每小題 4 分，共 20 分） 1、房地產(chǎn)狀況修正 2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 3、直接資本化法 - 3 - 4、移動(dòng)平均法 5、地租 得 分 欄 四、單項(xiàng)選擇題（每小題 1 分，共 15 分） （ ）1、第一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì) 房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看 成是這個(gè)心理價(jià)位，當(dāng)( )低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反， 他們將向市場(chǎng)出售過去的房地產(chǎn)。 A.市場(chǎng)價(jià)格 B. 投資價(jià)格 C. 使用價(jià)格 D. 交換價(jià)格 （ ） 2、 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為( )。 A.樓面地價(jià)；土地總價(jià)總建筑面積 B.樓面地價(jià)：土地總價(jià)總建筑面積 - 4 - C.樓面地價(jià)：土地總價(jià)+總建筑面積 D.樓面地價(jià)：總建筑面積土地總價(jià) （ ）3、尋找最高最佳使用的方 法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方 式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選： （ ） A.法律上的可行性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性價(jià)值是否最大 B.技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性價(jià)值是否最大法律上的可行性 C.價(jià)值是否最大法律上的可行性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性 D.法律上的可行性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的可行性價(jià)值是否最大 （ ）4、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于 2000年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求 你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估計(jì)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ） A.2000年6月30日； B. 現(xiàn)在； C.重新估價(jià)的作業(yè)日期； D. 要求重新估價(jià)的委托方指定的日期。 （ ）5、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí) 例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積 為 1200 平方米，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為 （ ） A.建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)； B.建筑面積1100平方米， 近期租出， 年租50元平方米，位于20公里外； C.建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)； D.建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)。 （ ）6、某地區(qū)某類房地產(chǎn)于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上 月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而 2003年6月末至10月末平均每月比上月上漲1.5%， 2002年11月末成交的實(shí) 例價(jià)格為4500元/，若修正到2003年9月末，其價(jià)格為（ ）元/ 平方米。 A.4500 B.4223.49 C.3752.59 D.4179.67 （ ）7、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年 216 萬(wàn)元，出 - 5 - 售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（ ） A.4858 B.5200 C.2700 D6264 （ ）8、在收益法估價(jià)中，對(duì)于單獨(dú)土地的估價(jià)，是根據(jù)（ ）確定收益年 限。 A.土地的整個(gè)使用年限 B. 土地的剩余使用年限 C.建筑物的整個(gè)使用年限 D. 建筑物的整個(gè)使用年限 （ ）9、綜合資本化率是求?。?）時(shí)應(yīng)采用的資本化率 A.土地價(jià)值 B. 建筑物價(jià)值 C. 房地價(jià)值 D. 建筑物與設(shè)備價(jià)值 （ ）10、建筑物年折舊額的計(jì)算公式為：年折舊額=房屋重置成本（1-殘 值率）（ ） A.經(jīng)濟(jì)壽命 B. 已使用年限 C. 尚可使用年限 D. 自然壽命 （ ）11、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（ ） A.替代原理 B. 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 C. 預(yù)期原理 D.最高最佳使用原理 （ ）12、一般來說，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)（ ） A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合 B. 與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合 C.與建造期的起點(diǎn)重合 D. 與開發(fā)期的起點(diǎn)重合 （ ）13、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m，前街路線價(jià)為2000元/ 平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深 度為（ ）m A.9 B.13.5 C.15 D.18 （ ）14、在實(shí)際估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地 深度的（ ） A.算術(shù)平均數(shù) B.中位數(shù) C. 加權(quán)平均數(shù) D.眾數(shù) （ ）15、評(píng)估城市基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)，各商業(yè)路線價(jià)區(qū)段是以（ ）為分界線 A.道路 B.溝渠 C. 標(biāo)準(zhǔn)深度 D. 其他易于辨認(rèn)的界線 - 6 - 得 分 欄 五、多項(xiàng)選擇題（每小題 2 分，共 10 分） （ ）1、類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在（ ）等方 面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。 A.用途 B.規(guī)模 C.檔次 D. 建筑結(jié)構(gòu) （ ）2、求取報(bào)酬率的方法有（ ） A.累加法 B. 市場(chǎng)提取法 C.投資報(bào)酬率排序插入法 D. 實(shí)際觀察法 （ ）3、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（ ）。 A.土地取得成本 B.開發(fā)成本 C.管理費(fèi)用 D. 銷售費(fèi)用 （ ）4、在傳統(tǒng)方法中，正確地估算投資利息需要把握( )。 A.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目，計(jì)息期的長(zhǎng)短 B.計(jì)息的方式 C.利率的大小，計(jì)息周期 D. 折現(xiàn)率 （ ）5、標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段 內(nèi)具有代表性的土地，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體 要求有( ) A.一面臨街，土地形狀為矩形 B.臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度 C.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途 D.標(biāo)準(zhǔn)深度等于標(biāo)準(zhǔn)寬度 得 分 欄 六、簡(jiǎn)答題（每小題 5 分，共 25 分） 1、 簡(jiǎn)述比較估價(jià)法的理論依據(jù)及適用范圍。 - 7 - 2、 簡(jiǎn)述成本估價(jià)法的操作步驟。 3、 試比較直接資本化法與報(bào)酬資本化法的異同。 - 8 - 4、 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)方法有哪兩種，它們之間各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？ 5、 簡(jiǎn)述長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用對(duì)象和條件。 得 分 欄 七、計(jì)算題（共 20 分） 1、為評(píng)估某商品住宅 2005 年 10 月 30 日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近調(diào)查 - 9 - 選取了 ABC 三個(gè)類似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下，試用上 述資料測(cè)算該商品住宅 2005 年 10 月 30 日的正常市場(chǎng)價(jià)格。（12 分） （1）可比實(shí)例的成交價(jià)格和成交日期如下表： 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 3700 元 /平米 4200 元 /平米 3900 元 /平米 成交日期 2005.5.30 2005.8.30 2005.9.30 （2）交易情況的分析判斷結(jié)果，見下表： 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易情況 2% 0 +1% （3）該類住宅 2005 年 4 月到 10 月的價(jià)格指數(shù)如下表： 月份 4 5 6 7 8 9 10 價(jià)格指數(shù) 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8 （4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見下表： 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 因素 1 0.5 100 105 100 80 因素 2 0.3 100 100 110 120 因素 3 0.2 100 120 100 100 - 10 - 2、有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為 2k ，適宜進(jìn)行“五通 一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60；附近地區(qū)與之 位置相當(dāng)?shù)?“五通一平”熟地的單價(jià)為 800 元；開發(fā)期需要 3 年；將該成 片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為 2.5 億元k ；貸款年利率為 10；投資利潤(rùn)率為 15；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的 稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 4。試用計(jì)息的方 法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。 （8 分） - 11 -