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1、第八章收益法,第八章 收益法,一、概念,1、 根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期的未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法； 是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值（資本化過(guò)程），來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法,2、直接資本化法,是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（收益乘數(shù)法）,3、報(bào)酬資本化法,是一種現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和。,8-1 收益法概述,第八章 收益法,二、理論依據(jù),現(xiàn)代收益法是建立在資金時(shí)間價(jià)值觀念上的,三、適用范圍和條件,1、適用范圍 有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) 2、條件

2、房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)能教準(zhǔn)確地量化,預(yù)期原理,8-1 收益法概述,第八章 收益法,四、操作步驟,1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料,2、估算潛在毛收入,假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入,3、估算有效毛收入,潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入,4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益,5、估算凈收益,凈收益有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率,7、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格,8-1 收益法概述,第八章 收益法,8-2 報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式,一、一般公式,第八章 收益法,,1、a.r.n的

3、時(shí)間單位一致 通常以年為單位 2、假定各期凈收益發(fā)生在年末,V價(jià)格 ai凈收益 n收益期限 r報(bào)酬率,一、一般公式,第八章 收益法,,二、凈收益每年不變,a1=a2=a3==an=a,n=,r=0有限年,有限年公式,無(wú)限年公式,第八章 收益法,,公式用途：,直接用于計(jì)算價(jià)格； 不同年限價(jià)格的換算；比較不同年限價(jià)格的高低；用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。,第八章 收益法,1、直接用于計(jì)算價(jià)格,例8-1：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為10萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7.5%。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于2005年4月1

4、日的收益價(jià)格。,第八章 收益法,2、不同年限價(jià)格的換算,假設(shè)：,則有：,如果：,an=aN=a,則有：,如果：,R=r,則有：,第八章 收益法,例8-2,已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價(jià)格為5000元/，報(bào)酬率為8%，試求其30年收益權(quán)利的價(jià)格。,第八章 收益法,例8-3,已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為5000元/，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格。,第八章 收益法,3、比較不同年限價(jià)格的高低,例8-4：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)10000元/，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)9000元/。假設(shè)報(bào)酬率均為7%，

5、試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。,計(jì)算A房地產(chǎn)30年的收益價(jià)格:,第八章 收益法,A房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格:,B房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格:, A

6、第八章 收益法,a發(fā)生在期中,,,,,0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n,,,,,,,,,,a1 a2 a3 a a a,第八章 收益法,a前幾期不等,,三、純收益按一定比率遞增（減）,有限年公式,n=,無(wú)限年公式,r=g 有限年,第八章 收益法,ai=a(1+g)i-1,,例86,某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為8萬(wàn)元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。,第八章 收益法,,,,0 1 2 3 4 19

7、 20 21 n,,,,,,,,,a1 a2 a3 a a a a(1+g) ,第八章 收益法,,四、純收益按一定數(shù)額遞增（減）,有限年,無(wú)限年,第八章 收益法,ai=a+(i-1)b,,例8-6,某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為8萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。,第八章 收益法,遞減沒(méi)有無(wú)限年,第八章 收益法,五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格,,,,,,,Vt a1 a2 a3 at,0 1 2 3 t,第八章 收益法,,若t年前的純收益每年相等

8、,若t年前的純收益每年按一定比率g遞增,若t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增,第八章 收益法,例 8-7,某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為3000元/，年凈收益為200元/，還原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/。試求獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。,第八章 收益法,例 8-8,預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)兩年的凈收益分別為55萬(wàn)元和60.5萬(wàn)元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲10%

9、。該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。,第八章 收益法,七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同,設(shè)：Ai每一期的經(jīng)營(yíng)收入； Ci每一期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用， 則：ai=AiCi,第八章 收益法,Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci 每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n,Ai每一期不變，Ci 每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為n,Ai每一期以一定的數(shù)額b遞增，Ci 每期固定不變，且收益年限為無(wú)限年,Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無(wú)限,第五章 收益法,例8-9,某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的租金收入為100萬(wàn)元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上

10、遞增2%；未來(lái)第一年的費(fèi)用為30萬(wàn)元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增1.5%；收益年限為45年，報(bào)酬率為9%，試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。,第八章 收益法,八、其他,,,,,,,,,a1 a2 a3 at a a,0 1 2 3 t t1 n,第八章 收益法,,例 題,例8-10：某寫(xiě)字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權(quán)，于2004年11月30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫(xiě)字樓于2004年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)分析顯示，其未來(lái)前4年的凈收益分別為200萬(wàn)元、220萬(wàn)元、250萬(wàn)元、280萬(wàn)元；第5年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收

11、益將保持在300萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為8%。試評(píng)估該寫(xiě)字樓的價(jià)格。,第八章 收益法,,習(xí)題,某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，并預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫(xiě)字樓投資項(xiàng)目的整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）,單位：萬(wàn)元,（1）求出凈現(xiàn)金流量,(2)畫(huà)出凈

12、現(xiàn)金流量圖,1250 80（1+12%）t-3 0 1 2 20 3 4 t 19 75 125 300,,,,,,,,,(3)計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和P,P=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2 +20+80（1+12%）1-（1+12%）16/（1+16%）16/（1+16%）3+1250/（1+16%）19 =298.16（萬(wàn)元）,8-3 收益年限的確定,（一）土地估價(jià),根據(jù)土地使用權(quán)年限來(lái)確定,（二）建筑物估價(jià),根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定,（三）房地估價(jià),建

13、設(shè)用地使用權(quán)剩余年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致,第八章 收益法,房地估價(jià)收益年限的確定,1、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限 2、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限 1）根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，再加土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值 2）選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi) V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl),1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束,根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限,n40（35）32年,第八章 收益法,2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束,以t50545計(jì)算價(jià)格V0,求取t年剩余土地價(jià)值VL,第八章

14、 收益法,8-4 凈收益的求取,房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素：,1、可獲凈收益的大小，即ai的大??； 2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大?。?3、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即n的大小。,第八章 收益法,一、凈收益測(cè)算的基本原理,（一）凈收益計(jì)算公式(基于租賃收入測(cè)算),凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+其它收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入,有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益,第八章 收益法,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,與

15、會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用不同,1、不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額,2、不包含會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)、土地取得費(fèi)的攤消,3、不包含房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用,4、不包含所得稅,5、不包含歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益,第八章 收益法,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率,凈收益 有效毛收入（1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）,第八章 收益法,,二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)的凈收益求取,1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取,凈收益=租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃代理費(fèi),2、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取,（1）商業(yè),凈收益商品銷(xiāo)售收入商品銷(xiāo)售成本 商業(yè)利潤(rùn),（2）工業(yè),凈收益銷(xiāo)售收入生產(chǎn)成本 生產(chǎn)利潤(rùn),（3）農(nóng)地,3、自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取,第八章

16、收益法,根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)數(shù)據(jù),4、混合收益房地產(chǎn)凈收益的求取：分別求取,例題,某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/，現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的月租金為30元/，假設(shè)還原利率為8，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價(jià)值。,A=（30-24）1272元/ r=8 n=10-2=8年,有租約限制下的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值,第八章 收益法,又如有長(zhǎng)期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估,權(quán)益價(jià)值無(wú)貸款限制下的市場(chǎng)價(jià)值貸款余額,思路1,A凈收益抵押貸款還本付息額,第八章 收益法,思路2,（一）有形收益和無(wú)形收益,（二）實(shí)際收益和客觀收益,實(shí)際收益 在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益

17、,客觀收益 一般正常收益,強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù),有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù),第八章 收益法,三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題,包含有形和無(wú)形收益，但無(wú)形收益通常通過(guò)租金、報(bào)酬率已反映出來(lái)了,例8-11,某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場(chǎng)2003年12

18、月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。,（1）商店一層價(jià)格計(jì)算,a內(nèi)=200180（1-25%）12=32.40（萬(wàn)元） a外=200200（1-25%）12=36.00（萬(wàn)元）,第八章 收益法,,（2）二層價(jià)格計(jì)算,a=200120（1-25%）12=21.60（萬(wàn)元）,V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬(wàn)元）,第八章 收益法,例8-11,四、凈收益流量的類(lèi)型,1、每年基本上固定不變； 2、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減； 3、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減； 4、其他有規(guī)則的變動(dòng)情況。,五、凈收益流量的求取,1、調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去35年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算

19、術(shù)平均數(shù)作為a；,2、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)35年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a；,第八章 收益法,3、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)35年的凈收益，然后采用下列等式求出a：,,例 題 8-12,某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來(lái)凈收益每年不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，還原利率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。,第八章 收益法,8-5 報(bào)酬率的求取,一、報(bào)酬率的重要性,第八章 收益法,二、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì),報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān),不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，投資報(bào)酬率也不同,第八章 收益法,三

20、、報(bào)酬率求取的基本方法,第八章 收益法,1、市場(chǎng)提取法,試算線性?xún)?nèi)插,第八章 收益法,,,市場(chǎng)提取法,三、還原利率求取的基本方法,報(bào)酬率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,3、投資收益率排序插入法,通過(guò)于估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來(lái)求取,第八章 收益法,2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）,報(bào)酬率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。,8-7 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù),一、投資組合技術(shù),（一）土地與建筑物組合,ro=M*rM+(1-M)r M為貸款價(jià)值的比率 房地產(chǎn)價(jià)格X資本化率=抵押貸款額X抵押貸款利率 +自有資金額X自有資金收益率 抵押貸款乘數(shù)（以年為單位）,第八章 收益法,r

21、o(VB+VL)=rB*VB+rL*VL ro=B*rB+L*rL B+L=1 B為建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率 L為土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率,（二）抵押貸款與自有資金組合,8-7 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù),二、剩余技術(shù)（投資組合的逆運(yùn)算）,土地剩余技術(shù) 建筑物剩余技術(shù),利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價(jià)值,第五章 收益法,第八章 收益法,利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價(jià)值,利用公式 討論這一技術(shù)的應(yīng)用,1、土地剩余技術(shù),2、建筑物剩余技術(shù),第八章 收益法,例813,某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬(wàn)元，建筑物價(jià)值2000萬(wàn)元，建筑物還原利率8%，土地還原利率6%，收益年

22、限為50年。試求該宗房地產(chǎn)價(jià)值。,V=VL+VB,第八章 收益法,例8-14.某類(lèi)房地產(chǎn),在其購(gòu)買(mǎi)中通常抵押貸款占七成,抵押貸款的年利率為8%,自有資金要求的年收益率為15%,則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率? 例8-15.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元,購(gòu)買(mǎi)者的自有資金為5萬(wàn)元,購(gòu)買(mǎi)者要求的年收益率為12%,抵押貸款的年利率為8%.求該房地產(chǎn)的價(jià)值.,8-14. R=M*rM=(1-M)rE =70%X8%+(1-70%)X15%=10.1% 8-15. 購(gòu)買(mǎi)者要求的收益額=5X12%=0.6萬(wàn)元 支付抵押貸款利息的能力 =2-0.6=1.4萬(wàn)元 抵押貸款額=1.4/8%=17.5萬(wàn)元 該房地產(chǎn)價(jià)格=5

23、+17.5=22.5萬(wàn)元,三、收益乘數(shù)法,（一）概念,將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價(jià)值,（二）方法,毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù),毛租金乘數(shù)法：,房地產(chǎn)價(jià)格=毛租金毛租金乘數(shù),毛租金乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格毛租金,第八章 收益法,例題,某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/，現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的月租金為30元/，假設(shè)還原利率為8，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價(jià)值。,A=（30-24）1272元/ r=8 n=10-2=8年,有租約限制下的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值,第八章 收益法,又如有長(zhǎng)期抵押貸款房

24、地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估,權(quán)益價(jià)值無(wú)貸款限制下的市場(chǎng)價(jià)值貸款余額,思路1,A凈收益抵押貸款還本付息額,第五章 收益法,思路2,1998年初在原劃撥地上建成的一座飯店，占地面積1000 m2，建筑容積率為4，現(xiàn)已經(jīng)營(yíng)四年。由于政府要求,今以2002年初為起點(diǎn)，并以該時(shí)點(diǎn)的地價(jià)為基礎(chǔ)向政府補(bǔ)交50年土地使用權(quán)的補(bǔ)地價(jià)，該飯店建筑物耐用年限為60年，殘值率為0，現(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建筑物的重置價(jià)為1000元/m2。飯店目前正進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期。年經(jīng)營(yíng)總收入約為80萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本約30萬(wàn)元，預(yù)計(jì)今后每年年收入將按1.5%的比率增長(zhǎng)，年經(jīng)營(yíng)成本將按1%比率遞增。該類(lèi)飯店資本化率為10%，試根據(jù)上述資料計(jì)算該房地產(chǎn)2002年初的地價(jià)。,五年前，甲方提供40年使用權(quán)土地與出資乙方共同開(kāi)發(fā)了總建筑面積為28000m2的14層寫(xiě)字樓。按合同約定寫(xiě)字樓18000m2無(wú)償由乙方經(jīng)營(yíng)使用20年，20年后產(chǎn)權(quán)歸屬中甲方；另寫(xiě)字樓10000元/m2歸甲方作為辦公用房。經(jīng)過(guò)了五年后，現(xiàn)在甲乙雙方重新簽訂協(xié)議，乙方將出資購(gòu)買(mǎi)該寫(xiě)字樓的全部產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將歸屬自己的產(chǎn)權(quán)價(jià)值賣(mài)給乙方，問(wèn)雙方應(yīng)達(dá)到成的價(jià)格是多少？ （另調(diào)查得知目前寫(xiě)字樓正常經(jīng)營(yíng)月租為60元/m2，空置率為10%，租賃面積占總建筑面積是80%。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的35%，該類(lèi)寫(xiě)字樓資本化率為10%，同時(shí)預(yù)計(jì)未來(lái)將可按現(xiàn)行情況持續(xù)經(jīng)營(yíng)。）,