2,報告思路,3,宏觀經(jīng)濟分析,宏觀政策分析,房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢,個盤分析,片區(qū)分析,4,（統(tǒng)計局關(guān)于2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報）,2004年，山西省GDP為2457億元，城鎮(zhèn)居民人均GDP為7120元，2005年山西省人均GDP為9150元，比2004年同期增長28.5%。2006年山西省人均GDP總量14100元，比2005年同期增長54.1%。2007年，山西省人均GDP總量16143元，比2006年同期增長14%。,居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)逐步改變 2004-2007年山西省人均GDP及增長情況 單位：元,宏觀經(jīng)濟分析,5,太原市2002-2007年 人均GDP增長圖例：,太原市2002-2007年 人均GDP增長圖例：,太原市GDP年平均增長率9.8%，人均GDP增長7.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長14.7%，農(nóng)民人均收入增長15.2%。,宏觀經(jīng)濟分析,6,宏觀經(jīng)濟分析,太原市概況,太原房地產(chǎn)態(tài)勢,個盤分析,片區(qū)分析,7,太原市概況,在今后的建設(shè)中，太原將通過都市區(qū)資源整合，推進太原城鎮(zhèn)化，構(gòu)建山西省發(fā)展的核心空間，提升太原區(qū)域核心競爭力，帶動省域經(jīng)濟發(fā)展。,宏觀政策對房地產(chǎn)的影響,8,宏觀經(jīng)濟分析,太原市概況,太原房地產(chǎn)態(tài)勢,個盤分析,片區(qū)分析,9,2008年上半年太原房地產(chǎn)市場增長理性平穩(wěn)回歸 2008年上半年，太原市新增項目55個，其中新增商品住宅38個，城中村項目17個。上半年新增項目規(guī)劃建筑面積約448萬平方米。 2008上半年太原房地產(chǎn)銷售價格2008年上半年，受全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，太原市商品房價格不在出現(xiàn)2007年的大幅上漲趨勢，但是仍基本保持平穩(wěn)的增長，但是從下半年開始略有回調(diào)跡象。截至2008年6月太原市商品住宅平均銷售價格為5085元/，同比上年增長了27.7%，環(huán)比下降了4.54個百分點。 據(jù)2008上半年太原房地產(chǎn)銷售率情況房地局統(tǒng)計顯示，2008年1-6月份，太原市商品房登記銷售面積為61.58萬平方米，同比下降15%，其中預(yù)售面積59.55萬平方米，現(xiàn)售面積2.03萬平方米；商品住房登記銷售面積48.6萬平方米，同比下降了14.65%。,10,一線品牌開發(fā)商陸續(xù)進駐太原，未來大盤競爭激烈。 恒大、富力、綠地、萬達等國內(nèi)一線開發(fā)商已先后涌入太原，這些地產(chǎn)大鱷讓本地開發(fā)商看到了極為激烈的土地爭奪戰(zhàn)，預(yù)示2008年房地產(chǎn)市場將進入大盤博弈的時代，同時，加劇了太原市房地產(chǎn)市場的競爭。大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。高檔項目大多以別墅和高層建筑為主，價格約在6500元/平米到8000左右，這些市場上供應(yīng)的高檔項目，戶型設(shè)計主要集中在120180平米之間。 2008年太原市商品住宅供應(yīng)約在430萬平米左右，今后1-2年內(nèi)住房供應(yīng)還將繼續(xù)增長。 未來價格繼續(xù)上揚，銷售速度相對放緩。,太原房地產(chǎn)態(tài)勢,11,一線品牌地產(chǎn)商在太原項目說明,12,宏觀經(jīng)濟分析,宏觀政策,太原房地產(chǎn)態(tài)勢,個盤分析,片區(qū)分析,13,三、太原市房地產(chǎn)板塊發(fā)展情況分析 太原市房地產(chǎn)由發(fā)展時序和物業(yè)類型 分為五個板塊： 1、北城板塊 2、中央?yún)^(qū)板塊 3、南城板塊 4、東山板塊 5、河西板塊,片區(qū)說明,14,1、北城板塊 北城板塊是以太鋼集團、礦機機器廠和機車車輛廠為主框架的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)。城市面貌陳舊，工業(yè)污染較為嚴重 。本區(qū)域未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)出“兩極分化”的態(tài)勢；部分8萬平方米規(guī)模左右中檔房地產(chǎn)產(chǎn)品將以本地人群作為目標(biāo)客戶；以富力地產(chǎn)、萬達集團為代表的一線開發(fā)商借國企改制或舊城改建時機，打造超級大盤。 2、中央板塊 本板塊北起府西街，南至南內(nèi)環(huán)街，東達建設(shè)路，西及濱河?xùn)|路，是太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展最為活躍、樓盤最為集中的受惠于太原市“擴容提 質(zhì)”城建政策，本區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品以高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主。核心區(qū)域 3、南城板塊 本板塊從南內(nèi)環(huán)街向南，地域涵蓋整個小店區(qū)，接壤榆次新區(qū)。從城市核心縱深向規(guī)劃新區(qū)拓展，是兩年來太原市房地產(chǎn)市場開發(fā)幅 度提升最快，產(chǎn)品供應(yīng)最多的板塊。,片區(qū)分析,15,4、東山板塊 “北展東擴”提供東山地區(qū)廣闊的房地產(chǎn)想象空間，長風(fēng)街東延和東山過境高速公路完工刺激周邊地塊成為開發(fā)熱土，原有城市邊緣村鎮(zhèn)所屬土地成為“造鎮(zhèn)”計劃土地基礎(chǔ)。 5、河西板塊 汾河以西的太原市城區(qū)內(nèi)土地是本市房地產(chǎn)開發(fā)中的，以濱河西路、和平路及漪汾街兩橫一縱框架構(gòu)成了板塊內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品“工”字型發(fā)展模式。從04年開始的濱河小區(qū)、望景花園等商品房項目到06年以來的大唐奧林匹克花園、原上園和汾河外灘等住宅項目，都是在滿足本地地緣性客戶需求基礎(chǔ)上，以市內(nèi)河?xùn)|中高檔客戶為潛在客群。,片區(qū)分析,16,項目地,片區(qū)分析交通及周邊環(huán)境,17,長 風(fēng) 商 務(wù) 區(qū),高 新 區(qū),長風(fēng)商圈,項目地,片區(qū)分析橫跨三大高價值區(qū)域:長風(fēng)商務(wù)區(qū)/高新區(qū)/長風(fēng)商圈,18,片區(qū)分析交通體系,最便捷的交通體系：至機場17分鐘、至長風(fēng)沃爾瑪5分鐘、至高新區(qū)5分鐘 ；,19,宏觀經(jīng)濟分析,宏觀政策,太原房地產(chǎn)態(tài)勢,競品分析,片區(qū)分析,20,濱東花園(二期)12號樓,個盤分析,21,銀海水韻,個盤分析,22,東岸龍園,個盤分析,23,汾河景觀360,個盤分析,24,汾河板塊項目分析,大多數(shù)項目均借助獨有的景觀資源，打造大戶型高總價產(chǎn)品。力求實現(xiàn)利潤最大化。 此版塊項目由于處于城中村改造項目帶，一般都存在證件不全的問題，導(dǎo)致推廣樣式單一，以DM、戶外為主。缺少渠道 其宣傳方向也是以高端奢華的豪宅路線為主，事實上產(chǎn)品本身并沒有形成真正的差異化,整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重.加之同期政府政策調(diào)控,受宏觀市場走勢影響。汾河板塊目前也出現(xiàn)了銷售節(jié)奏放緩的現(xiàn)象.于是我們看到很多項目開始轉(zhuǎn)為打小戶型走現(xiàn)金流。如汾河外灘。 我們認為真正可以在汾河板塊制勝的產(chǎn)品一共有兩種。 一、在產(chǎn)品設(shè)計上走純高端路線（如軟硬配套、功能設(shè)施等等）。通過附加值真正實現(xiàn)利潤最大化。 二、走完全的性價比路線。在戶型結(jié)構(gòu)上以中小戶型為主，通過自然景觀等區(qū)域價值的圍合，力求走短平快。,25,客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員,個盤客戶分析,26,項目概況,項目界定,項目分析,項目核心問題,27,一、地理位置 本案處于學(xué)府街與南中環(huán)街之間，位于濱河?xùn)|路東側(cè),南面與小高層住宅是大馬新村小區(qū)毗鄰，北面是華宇綠洲。東面是現(xiàn)有的塑料四廠，西面緊鄰濱河?xùn)|路及汾河景觀生態(tài)公園。項目的整個地塊坐東朝西，呈長方形，占地約83畝，地形完整方正，利于進行合理規(guī)劃。,項目基本經(jīng)濟指標(biāo)一覽表,項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),28,項目位于太原市長風(fēng)商務(wù)圈，濱河?xùn)|路與學(xué)府街往南約400米處。交通通達性強。 本案所處的位置屬于發(fā)展中的“長風(fēng)商圈”中，周邊交通線路發(fā)達，道路寬敞，隨著濱河?xùn)|路上各大型住宅項目的逐漸落成，大量的居民紛紛搬遷過來，形成了成規(guī)模的大型居住生活帶，隨之而來的各項生活機能配套也逐漸豐富了起來，以北側(cè)學(xué)府街口的山姆士大型超市和南側(cè)的今年投入使用的山西省實驗中學(xué)（即太原市第十中學(xué)）最為代表，,項目區(qū)域定位,29,界定關(guān)鍵詞：景觀資源、區(qū)域價值、交通便捷、人文環(huán)境,項目價值判研,30,項目概況,項目界定,項目分析,項目核心問題,31,項目界定,美錦首府 汾水河畔 城市花園,32,項目概況,項目界定,項目分析,33,項目SWOT分析戰(zhàn)略推導(dǎo)工具,34,發(fā)揮優(yōu)勢： A、突出項目景觀資源優(yōu)勢（汾河水景、長風(fēng)畫卷）； B、利用大尺度空間。發(fā)揮高端樓盤運作的營銷張力，建立高端務(wù)實形象； C、通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個太原市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨特個性的品質(zhì)名盤； 規(guī)避劣勢： A、科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出； B、先進超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升項目的品質(zhì)； C、通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗，弱化片區(qū)生活不便的劣勢；,項目SWOT分析對策,35,推廣策略,項目定位,營銷節(jié)點,36,目標(biāo)客戶空間布局:,重點地市,大太原,周邊區(qū)域,項目周邊長風(fēng)商務(wù)區(qū),高新區(qū),高校區(qū),公司白領(lǐng),企事業(yè)單位中高層,大太原區(qū)域企事業(yè)單位中,高層管理人員,私營業(yè)主,政府官員,本市及周邊地市、郊縣的與煤、焦、鐵有關(guān)的私營企業(yè)主,37,第一區(qū)域來自地緣性客戶（如：長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)、高新區(qū)、高校區(qū)等），這些人群在本項目周邊工作生活，對項目周邊的交通及生活機能熟悉，對項目的選擇更注重產(chǎn)品的內(nèi)在戶型、價格、品質(zhì)及配套等方面。 第二區(qū)域來自市區(qū)內(nèi)相對較遠的地區(qū)（如：北城區(qū)），這些人群對本項目周邊不甚了解，首先會了解本項目的交通及生活機能，然后才對本項目的其他方面加以關(guān)注。 第三區(qū)域來自各個地縣市區(qū)，這些人群屬于家庭性質(zhì)的整體遷移，多數(shù)很有經(jīng)濟實力，對整個太原地區(qū)不夠了解，他們選擇項目則更多的對項目的整體居住環(huán)境、生活品質(zhì)及生活感受等方面有較大關(guān)注，希望身份標(biāo)榜、能體現(xiàn)自身社會地位等。,目標(biāo)客群分布,38,本項目定位中高端，產(chǎn)品分布在三個區(qū)域內(nèi)，如下表所示：,目標(biāo)客戶群分析,39,第一類：150平米以下，定位中高端客群， 所起作用：快速回籠資金 客群描述如下： 年齡介于3045歲，家庭結(jié)構(gòu)以三口到四口人為主；以企事業(yè)單位的中高層，小型私營業(yè)主等職業(yè)為主；經(jīng)濟來源于工資、獎金、及部分外快，家庭年收入在2035萬之間；其生活壓力主要來自上下兩代，具有相當(dāng)文化水平，對高品質(zhì)生活有需求，追求性價比，關(guān)注地段及生活機能、戶型、總價等因素。付款會選擇一次性、分期、貸款等方式，他們有的依據(jù)個人經(jīng)濟情況而選擇不同付款方式，還有的是依據(jù)項目進度情況而選擇不同的付款方式，選擇按揭貸款的，大多在交房前就已經(jīng)提前還清按揭款了。,第二類：180平米以上，定位高端客群， 所起作用：價值標(biāo)桿 客群描述如下： 年齡分布很廣，以大型私營業(yè)主、高層領(lǐng)導(dǎo)及資源業(yè)主為主，經(jīng)濟來源于經(jīng)營所得、固定收入及灰色收入等，文化水平一般，對區(qū)域價值及身份體現(xiàn)非常關(guān)注，價格敏感度不高，多為一次性購房，易感型購房群體。,客戶層次,40,1、目標(biāo)客戶的購買動機分析： 為家人就近（上班或上學(xué)）方便，而考慮購買本項目； 改善現(xiàn)有住房條件，希望能夠提升自身生活品質(zhì)的客戶； 有為下一代置購新房需求的置業(yè)客群； 地市縣人群且想在本地定居的客戶，希望買到面積適中且有升值潛力的商品房； 看好本項目的升值潛力進行投資。 總結(jié) 總體來看，本項目定位高檔，地理位置稀有，又有長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)、高新區(qū)、高校區(qū)等地緣客戶及各地市縣高端客戶的支持，其潛在客戶龐大，可以挖掘的客群非常多，如在項目的前期策劃推廣上下功夫，把握好客戶的推廣方向，就能夠為良好的銷售業(yè)績打下堅實的基礎(chǔ)。,市場小結(jié),41,項目定位,推廣策略,營銷節(jié)點,42,推廣思路：高端客戶 精準營銷,特殊渠道精準度更高：印制有項目信息的名片盒、環(huán)保袋在見現(xiàn)、4S店合作發(fā)放。,老客戶做活動共關(guān)：情感聯(lián)誼、鑒寶活動將老客戶請到售樓處來。,本項目屬高端項目，根據(jù)2/8原則，盯準的就是金字塔尖的那部分，是一種圈層文化，主要靠口碑傳播,43,一、活動目的： 對外傳達美錦首府開盤的信息 擴大美錦在本地的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)美錦首府的美好前景以達到促銷目的 進行企業(yè)社會公關(guān)，樹立美錦首府的積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及社會的關(guān)系。,二、開業(yè)階段活動環(huán)節(jié)劃分： 1、導(dǎo)入期 （08年10月1日08年12月1日） 2、預(yù)熱期 （08年12月1日09年2月13日） 3、開盤期 （09年2月14日） 4、持續(xù)期 （09年2月14日-09年7月16日） 5、尾盤期（09年9月14日-09年11月1日）,活動目的及環(huán)節(jié),44,第一步亮相以高端務(wù)實的形象點式爆發(fā)。以最大范圍撲滿中高端渠道。（吸引客戶）,第三步旺銷精打細算。全力打造“水岸豪宅”，完美開業(yè)促銷風(fēng)暴（促進成交）,第三步持銷伴隨區(qū)域客戶穩(wěn)固及銷售節(jié)奏，拔升物業(yè)形象，為后期促銷做鋪墊，進而爭取堅實的品牌追隨者！,第二步預(yù)熱行業(yè)集團、周邊縣市點式公關(guān)。以最小代價，精準營銷手法，培養(yǎng)重點客戶群（積累客戶）,推廣銷售四步戰(zhàn)略：,45,開盤準備期 時間:08年10月1日-08年12月1日 費用預(yù)算:120萬 工作目的:賣場包裝,銷售宣傳物料的準備,開盤前的廣告準備。 工作方向:體現(xiàn)項目定位;VI沿展突出項目形象。,第一階段推廣節(jié)點,46,SP策略(1)售樓處包裝 將細節(jié)做到極致 售樓處銷控表劃格，作成拼圖形式，每正式簽約后 ，貼一塊拼圖，最后形成景觀圖 售樓處每張茶幾上，擺放數(shù)碼相冊，將樓盤信息作成電子相冊，在談約過程中播放 客戶簽約時所用筆為萬寶龍的筆，以此體現(xiàn)對客戶尊重之意 售樓處放置飲料區(qū)（茶、咖啡等），并配專門飲具。與客戶談約時，按客戶需求提供,PR策略(1)汾河美景攝影賽 邀請攝影協(xié)會、媒體記者對汾河兩岸及濱河?xùn)|西路段進行拍攝活動 所選作品以體現(xiàn)汾河美景為主題 獲獎作品將被制成拼圖或者畫框，懸掛于項目售樓處以及項目宣傳品和項目樓梯間。 獲獎選手可獲得VIP卡，享受購房96折優(yōu)惠。,第一階段推廣活動（一）,SP策略(2)聯(lián)通吉祥號、移動大客戶號段 短信投放 選擇移動聯(lián)通、移動吉祥號、大客戶號段進行短信項目信息投放 對每月話費超過500元客戶進行短信投放 在第二階段對煤炭系統(tǒng)號碼源進行投放,47,第一階段推廣活動內(nèi)容（二）,PR活動 （1）會館營銷聯(lián)合市區(qū)中高端消費場所，如全晉會館，金洋會館，SPA會館等 合作方領(lǐng)導(dǎo)可獲得開發(fā);商贈送的貴賓卡，優(yōu)先享有內(nèi)部認購權(quán)并可獲得95折優(yōu)惠 合作方原有會員可憑會員卡在優(yōu)先享有內(nèi)部認購權(quán)。享受開盤期間96折優(yōu)惠，其他時間段98折。 開發(fā)商員工在消費在合作方消費，可應(yīng)享受相應(yīng)優(yōu)惠幅度 以條件，換取合作方所屬經(jīng)營場所內(nèi)的廣告看板，作為回報，在我方經(jīng)營場所樹立合作方廣告看板，尺寸，位置以及檔期，雙方協(xié)商解決,PR活動 （2）山西煤運系統(tǒng)安全運輸研討會 主攻交易中心及煤檢站 在活動前期與山西煤運總公司進行某領(lǐng)導(dǎo)洽談，進行合作事宜 合作方領(lǐng)導(dǎo)可獲得一套180平米的房，集團系統(tǒng)職工每購一套房，拿5000車馬費 以煤運集團公司名義邀請各地煤檢站負責(zé)人、煤礦主到太原開會學(xué)習(xí) ，全程贊助開會酒店費用，開會期間，每人贈送項目樓書，貴賓卡 從煤運總公司套取煤檢站工作人員手機號，并發(fā)送短信 如有必要，在公司內(nèi)刊上作樓盤促銷廣告或者協(xié)助對方建立公司內(nèi)刊，進行企業(yè)文化建設(shè) 爭取團購項目,48,新盤上市期 時間:09年2月1日-3月1日 費用預(yù)算: 廣告目的:提高項目知名度,傳達項目定位,增強項目理解度,形成開盤的熱銷,第二階段推廣節(jié)點,49,SP活動 （1）開盤活動暨樓盤形象代言人郭蘭英老師票友見面會 邀請郭蘭英老師為樓盤代言人，并贈送一套200平米左右的四房 開盤當(dāng)日郭蘭英老師現(xiàn)場演唱 成立社區(qū)晉劇票友會 開盤結(jié)束后，建議搞次票友聚會或者是戲曲表演,第二階段推廣活動內(nèi)容（一）,SP活動（2）烏金碳雕義賣會 好空氣也是一種奢侈品 黑鉆烏金碳可在6小時內(nèi)，對苯、甲醛的去除率達76.2%和66.6% 當(dāng)日義賣款項都捐于太原慈善學(xué)校 與太原市慈善學(xué)校進行捐贈儀式 太原市慈善學(xué)校是太原市政府主辦的一所以慈善為目的的職業(yè)技術(shù)學(xué)校，所招學(xué)生為沒考上大學(xué)的貧困子弟，學(xué)生就讀期間，免收一切費用，今年招收約300名，開盤當(dāng)日義賣會經(jīng)營收入拿出10%,捐贈給學(xué)校以捐贈手法讓新聞媒體主動關(guān)注樓盤開盤，為本項目做免費廣告，從而在最大程度上達到新聞信息的轟動性、開盤信息的擴散性、公眾認知的深入性，實現(xiàn)投入與產(chǎn)出效益的最大化。,50,烏金碳雕義賣,樓盤形象代言人郭蘭英老師,晉劇名家 演唱會,51,SP活動 （1）開盤活動建議 從汾河源頭到入黃河處，提取九處汾河水，開盤時匯入水槽 每名參與下定的準業(yè)主帶一小撮家鄉(xiāng)的泥土，埋入項目地 進行汾河美景攝影展,第二階段推廣活動內(nèi)容（二）,SP活動（2）牽頭組建山西煤炭經(jīng)紀人協(xié)會 邀請山西焦煤集團、同煤集團、陽煤集團等煤炭公司領(lǐng)導(dǎo)出席 邀請山西煤炭信息網(wǎng)、山西焦煤行業(yè)協(xié)會、山西煤炭工業(yè)協(xié)會 成立宗旨：信息共享，攜手共贏 會員待遇：積累人脈，梳理行業(yè)信息 開會期間，與會代表每人贈送項目樓書，貴賓卡,52,第三階段推廣節(jié)點,持續(xù)銷售期 時間: 09年2月14日-09年7月16日 廣告預(yù)算: 廣告目的:詳細論述項目定位,項目賣點,促銷信息,以此達到持續(xù)的銷售,53,SP活動 （1）品鑒歲月，從容氣度 央視鑒寶在活動前期與央視或山西藏 寶節(jié)目組進行洽談磋商，進行合作事宜 當(dāng)日下定的客戶均可享受一定程度優(yōu)惠 前10位下定客戶可額外獲得由開發(fā)商贈送的裝修禮包 由業(yè)主或準業(yè)主介紹所達成購房的雙方均可享受免一定時間物管費的優(yōu)惠,第三階段推廣活動內(nèi)容,SP活動 （1）高檔家居展在活動前期與家居裝飾城進行洽談磋商，進行合作事宜 根據(jù)額度，業(yè)主均可享受家居城的優(yōu)惠 前10位下定客戶可額外獲得由開發(fā)商贈送的家居設(shè)計禮包 由業(yè)主或準業(yè)主介紹所達成購房的雙方均可享受免一定時間物管費的優(yōu)惠,54,SP活動 （1）健康體檢在活動前期與一家山西境內(nèi)一家醫(yī)療體檢機構(gòu)進行洽談磋商，進行合作事宜 合作方領(lǐng)導(dǎo)可獲得開發(fā)商贈送的貴賓卡，優(yōu)先享有內(nèi)部認購權(quán)并可獲得95折優(yōu)惠 業(yè)主及家屬可獲得由開發(fā)商支付的健康體檢活動 以條件，換取合作方所屬經(jīng)營場所內(nèi)的廣告看板，作為回報，在我方經(jīng)營場所樹立合作方廣告看板，尺寸，位置以及檔期，雙方協(xié)商解決,第四階段推廣活動內(nèi)容,（2）奢侈品會員俱樂部在活動前期與山西境內(nèi)一家或多家高端精品百貨洽談磋商，進行合作事宜，如華宇精品，燕莎百貨，首選天美名店。 合作方領(lǐng)導(dǎo)可獲得開發(fā)商贈送的貴賓卡，優(yōu)先享有內(nèi)部認購權(quán)并可獲得95折優(yōu)惠 合作方原有會員可憑會員卡優(yōu)先享有樓盤內(nèi)部認購權(quán)。享受開盤期間96折優(yōu)惠，其他時間段98折。 建議搞次奢侈品聯(lián)展，吸引業(yè)主及準業(yè)主入會看展，取得三贏局面 以條件，換取合作方所屬經(jīng)營場所內(nèi)的廣告看板，作為回報，在我方經(jīng)營場所樹立合作方廣告看板，尺寸，位置以及檔期，雙方協(xié)商解決,55,1、戶外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，媒體放置建議： （1）親賢北街與并州南路交匯處 太航大酒店外立面 （2）長治路與親賢北街交匯處 （3）長治路與長風(fēng)街交匯處 （4）龍城大街與太茅路交匯處太原市周邊高速路 太原周邊高速路 （1）新晉祠路與南內(nèi)環(huán)街交匯處 （2）孝義汽車站 （3）古交市濱河南路 另有合作場館廣告位 2、售樓處放戶外圍擋形象廣告、開盤信息廣告。項目施工處放圍擋 4、導(dǎo)引系統(tǒng)： （1）從長治路與高新交叉口處開始，道路兩側(cè)用路牌燈箱引導(dǎo)，一路延伸至售樓處。用以烘托熱烈的銷售氣氛。旗上一般印有樓盤標(biāo)志及廣告標(biāo)語。 （2）在項目停車場布置，以便車輛引導(dǎo) （4）在項目門前設(shè)置 引導(dǎo)指示牌。引導(dǎo)業(yè)主，塑造物業(yè)形象。 5、其他渠道 （1）高新區(qū)內(nèi)戶外路牌廣告及長治路路燈燈箱廣告 （2）長風(fēng)橋與濱河?xùn)|路交匯處擎天柱廣告,媒體策略,56,戶外廣告區(qū)位圖,戶外媒體區(qū)位圖,57,開發(fā)理念,推廣策略,營銷節(jié)點,項目定位,58,營銷工作控制總圖,時間,銷售階段,展示安排,線下營銷,營銷節(jié)點,開盤強銷期,圍擋展示完成,售樓處完成,售樓處/展示區(qū)使用,開盤,排號,鑒寶會,客戶老帶新,高檔場所放置資料,4S店合作,城際購房推廣車,推廣媒體,DM,DM,DM,短信,廣播,短信廣播,短信,廣播,報紙廣告（節(jié)點投放）,戶外廣告,圍擋,現(xiàn)場展示,網(wǎng)絡(luò),公交車體,道旗,形象導(dǎo)入蓄客期,持銷期,尾盤期,元旦,春節(jié),消費者日,59,THE END,