第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,一、概念,（一）定義,土地、建筑物、定著物、各種物權(quán),2-1 房地產(chǎn)的概念,地面 地上一定范圍的空間地下,1、土地,橫 豎,面積大小 形狀 四至,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（一）定義,2、建筑物,3、定著物,組成,材料構(gòu)配件 設(shè)備,兩大類,房屋構(gòu)筑物,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（一）定義,4、各種物權(quán),自物權(quán)：所有權(quán) 他物權(quán)：使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等,供役地 需役地,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（一）定義,（二）實物、權(quán)益、區(qū)位,1、 實物,實體、質(zhì)量、功能,2、權(quán)益,權(quán)利、利益、收益,3、區(qū)位,距離,直線、路線、時間,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價值會最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡單介紹了三套房屋的基本狀況如下：,盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。 如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復他？為什么？,A 房屋位于甲級地段，是他與朋友司馬先生共同投資購買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；,B 房屋位于乙級地段，是他獨資購買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；,C 房屋位于丙級地段，是他獨資購買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡5年。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,案例,兩宗房地產(chǎn)：,實物同，權(quán)益不同，價不同； 權(quán)益同，實物不同，價不同； 權(quán)益同，實物同，區(qū)位不同，價不同。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,案例,（三）存在形態(tài),1.土地,2. 建筑物,3. 房地,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（四）估價對象具體形態(tài),1. 空地 2. 有建筑物土地 3. 地上建筑物 4. 合成體 5. 在建工程,6. 未來狀況 7. 已消失,8. 過去與現(xiàn)在差異 9. 包含其他資產(chǎn) 10. 企業(yè)整體的一部分房地產(chǎn) 11. 房地產(chǎn)的局部,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,二、對土地與建筑物的認識,（一）土地,1、坐落 2、面積 3、形狀 4、四至 5、地勢 6、周圍環(huán)境和景觀 7、利用現(xiàn)狀 8、產(chǎn)權(quán)狀況 9、地質(zhì)和水文狀況 10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 11、土地使用管制,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,1、坐落 2、面積 3、高度和層數(shù) 4、結(jié)構(gòu) 5、設(shè)備 6、裝修 7、公共配套設(shè)施完備程度 8、平面布置 9、外觀 10、建成年月 11、維修、保養(yǎng)情況及完損程度 12、利用現(xiàn)狀 13、產(chǎn)權(quán)狀況,（二）建筑物,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,2-2 房地產(chǎn)特性,1、不可移動性 2、獨一無二性 3、壽命長久性 4、數(shù)量有限性 5、用途多樣性 6、相互影響性 7、易受限制性 8、價值高大性 9、難以變現(xiàn)性 10、增值保值性,一、房地產(chǎn)特性,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,二、房地產(chǎn)市場特性,1、供給多樣 2、需求各異 3、位置固定 4、價格昂貴 5、資源稀缺 6、市場復雜,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,三、土地價格特征,1、生產(chǎn)成本不同 2、折舊現(xiàn)象不同 3、價格差異不同 4、市場性質(zhì)不同 5、形成時間不同 6、供求變化不同,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,四、房地產(chǎn)價格特性,1、可用價格和租金表示 2、是關(guān)于權(quán)利利益的價格 3、在長期考慮下形成 4、隨交易個別形成,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,2-3 房地產(chǎn)價格,一、價格概念,為和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出地代價，用貨幣表示,二、形成條件,1、有用性2、稀缺性3、有效需求,有購買能力支持的需要,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,三、房地產(chǎn)價格的分類,1、使用價值 交換價值,：滿足某種需求的效用 ：一定數(shù)量的貨幣或其他商品,2、投資價值 市場價值,：主觀 個人：客觀 非個人,3、原始價值 帳面價值 市場價值,：始終不變：隨時間推移減少：隨時間推移變化,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,4、成交價格 市場價格 理論價格 評估價格,比準價格 積算價格 收益價格,比較法 成本法 收益法,5、市場調(diào)節(jié)價 政府指導價 政府定價,事實價格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,三、房地產(chǎn)價格的分類,6、基準地價 標定地價 房屋重置價,7、土地價格 建筑物價格 房地價格, 土地價格 建筑物價格,8、總價格 單位價格 樓面地價, 總價總建筑面積, 土地總價總建筑面積 土地單價容積率,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,三、房地產(chǎn)價格的分類,9、所有權(quán)、使用權(quán)、其他權(quán)益 10、買賣、租賃、抵押、典價、保險、課稅、征用 11、現(xiàn)房、期房 12、起價、標價、成交價、市場價 13、保留價、起拍價、應價、成交價 14、拍賣價格、招標、協(xié)議 15、實際價格 名義價格,：一次性付清：約定,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,三、房地產(chǎn)價格的分類,16、補地價,（1）更改用途 （2）增加容積率 （3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地房地產(chǎn) （4）續(xù)期,補地價數(shù)額=增加后地價原地價,4種情況,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,三、房地產(chǎn)價格的分類,2-4 影響房地產(chǎn)價格因素,一、影響因素,宏觀、中觀、微觀,一般、區(qū)域、個別,自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際、供求,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（一）自身因素,1位置 2肥力 3地質(zhì) 4地形地勢 5土地面積和形狀 6日照、風向、降水量、天然周期性災害 7建筑外觀 8其他,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（二）環(huán)境因素,1聲覺 2大氣 3水文 4視覺 5衛(wèi)生,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（三）人口 因素,1數(shù)量 2人口素質(zhì) 3家庭人口規(guī)模,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（四）經(jīng)濟因素,1發(fā)展 2物價 3收入 4. 利率 5. 匯率,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（五）社會因素,1政治安定狀況 2社會治安 3房地產(chǎn)投機 4城市化,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（六）行政因素,1房地產(chǎn)制度 2房地產(chǎn)價格政策 3行政隸屬 4特殊政策 5城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃 6土地利用規(guī)劃 7稅收 8交通管制,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（七）心理因素,1心態(tài) 2趣味 3時尚風氣 4接近名家 5吉祥號碼,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（八）國際因素,1經(jīng)濟 2軍事 3政治 4競爭,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,（九）供求因素,與需求正相關(guān)；與供給負相關(guān),第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,二、對影響因素的基本認識,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)的市場價格或價值是房地產(chǎn)特定權(quán)利、特定日期在下列條件下可能產(chǎn)生的最可能價格：,(1)估價對象房地產(chǎn)處在公開的和有競爭的市場當中； (2)買賣雙方可以從市場上獲得充分的信息； (3)買賣雙方的交易不受非正常壓力的影響； (4)出售者和購買者具有正常的交易動機； (5)有一段合理的議價及交易時間供買賣雙方謹慎行動。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,評估價格與成交價格,某房地產(chǎn)的評估結(jié)果為150萬元。不日完成交易，其價格為200萬元。 能否以此判斷評估價格是不合理的或成交價格是不正常的？為什么？,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,判斷價格水平,有甲、乙兩單元房地產(chǎn)，他們的總價分別為100萬元和150萬元。 據(jù)此能否判斷它們的價格水平高低？,當知道何種條件時，能夠判斷？,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,期房價格=現(xiàn)房價格-,預計從期房達到期房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的現(xiàn)值,-風險補償,例 某期房尚有1年時間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/ m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房價格。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,期房價格、現(xiàn)房價格,某套房屋合同總價為80萬元，其在實際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：,1、約定在成交日期時一次付清,實際價格為80萬元，與名義價格一致,2、約定分期付款，如在成交日期首付20萬元，半年后支付30萬元，一年后再付30萬元,實際價格小于名義價格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,實際價格、名義價格,1,2,3、約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清,實際價格小于名義價格,4、約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付,實際價格為80萬元，與名義價格一致,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,實際價格、名義價格,3,4,5、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬元，半年后支付10萬元，一年后再付10萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付,實際價格小于名義價格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,實際價格、名義價格,5,復習思考題,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,1、假設(shè)每層建筑面積相同，試推導建筑容積率、建筑密度、建筑層數(shù)三者之間的關(guān)系。,2、某項目占地面積為4000平方米，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60，樓高14米，1-4層建筑面積均相等，5-14層為塔樓（均為標準層），求項目總建筑面積、標準層每層建筑面積。,復習思考題,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,5、某套住房合同總價為100萬元，其在實際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：,（1）約定在成交日期時一次付清；,（2）約定在成交日期首付30萬元，半年后支付30萬元，一年后再付40萬元；,（3）約定在成交日期首付30萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付；,（4）約定在成交日期首付20萬元，半年后支付20萬元，一年后再付20萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付；,假設(shè)年利率6%，試計算各種情形下的實際價格。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,復習思考題,6、哪些因素會導致房地產(chǎn)價格上升？ 7、哪些因素會導致房地產(chǎn)價格下降？,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格,復習思考題,