物業(yè)管理,物業(yè)、業(yè)主及業(yè)主大會,一、物業(yè)： 主要是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場地。 （住宅小區(qū)、辦公樓宇、商業(yè)大廈、廠房倉庫）,物業(yè)權(quán)屬,1、土地權(quán)屬狀況 2、房屋權(quán)屬狀況 房屋所有權(quán) 房屋使用權(quán),案例：,張某在某小區(qū)購買了一套房子，但在準備安裝太陽能熱水器時被樓頂層房主拒絕，原來樓頂屋面被開發(fā)商作為屋頂花園賣給了頂層業(yè)主。張某認為樓頂屋面是公共面積，在樓頂安裝太陽能熱水器是理所當然的事?？身敇堑淖魣猿终J為張某不能使用其已經(jīng)買下的頂樓屋面。,點評：,樓頂屬于公用建筑部分，開發(fā)商把公用建筑面積作為銷售條件寫進合同條款，違反了物權(quán)法的規(guī)定，該合同條款屬于無效條款。 如果該小區(qū)在業(yè)主公約和其他管理規(guī)定中沒有禁止在樓頂屋面上安裝太陽能裝置的規(guī)定，且張某安裝太陽能裝置又不影響小區(qū)的安全和整體美觀的話，張某就可以安裝。,案例：追討“陽光權(quán)”,2005年9月，王先生購買了南京市某樓盤二期12棟的一套房屋，當時王先生的考慮是該套南向的房屋陽光充足、視野開闊。然而好景不長，2006年5月開發(fā)商開始進行第三期小高層商品房的建設(shè)，其中一棟正建在距離12棟僅有14米遠的正南面，隨著該棟樓的興建，王先生發(fā)現(xiàn)他家的光線微弱，日照時間明顯減少，屋子陰冷潮濕，便聯(lián)合與他家情況相同的另外幾家阻止開發(fā)商往上蓋高層，未果。王先生遂向法院提起訴訟。,點評,民法通則83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?物權(quán)法89條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)的標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照”。,二、業(yè)主,概念： 業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。 思考：業(yè)主的配偶是否是業(yè)主？,三、業(yè)主大會,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 （一）第一次業(yè)主大會召開的條件： 1、新建商品住宅出售面積達50%以上； 2、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。,