1,房地產(chǎn)調(diào)控推動(dòng)中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,國務(wù)院發(fā)展研究中心 2012年3月,巴曙松 研究員,2,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,目錄,（三）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例,3,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,驅(qū)動(dòng)力之一：強(qiáng)調(diào)去投資化、重點(diǎn)滿足剛性需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向 中國住房需求主要包括投資增值需求、自住性需求、改善性需求、養(yǎng)老需求及結(jié)婚需求等，其中最剛性需求部分來自于結(jié)婚需求。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)導(dǎo)向減弱投資性需求占比，提升剛性需要占比。 剛性需求提升的空間是滿足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具體的滿足方式則可能是加大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建等,城鎮(zhèn)人口住房解決方式,數(shù)據(jù)來源：REICO工作室，作者整理,4,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,驅(qū)動(dòng)力之二：城市化和人口重新分布 城市化：2000-2010年中國城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年將增加1200萬，平均年增0.8%.雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程仍未遠(yuǎn)未終結(jié)。 城市群的形成與城市人口重新布局：下一個(gè)十年中國城市化人口增長與分布的驅(qū)動(dòng)力將來自城市群的重新布局與2億農(nóng)民工的流動(dòng)，目前的趨勢是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動(dòng)中西部城市人口增長與住房需求增長的關(guān)鍵來源。,下一個(gè)十年中國城市人口增長來源,5,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,驅(qū)動(dòng)力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起 未來中國將產(chǎn)生更多1000萬人口以上的特大城市，并將產(chǎn)生北京、上海、深圳等8個(gè)特大城市中心,6,（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力,驅(qū)動(dòng)力之三：區(qū)域增長格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開拓新的空間 以建設(shè)用地占比、單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值兩大指標(biāo)衡量城市化的效率， “長三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平和大部分中西部，未來中西部地區(qū)工業(yè)化和城市化空間仍較大，也將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的空間。,7,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，加速市場軌與保障軌的合理分工 從目前的保障房存量占比來比，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個(gè)住宅存量中的比重僅在10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比將逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,8,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場軌與保障軌的合理分工 2011年房屋總新開工面積約19億平米，其中商品房為約14億平米，保障房為約5億平米，約占總新開工的26%。保障房在房地產(chǎn)投資中的比重快速增大，有效的起到了經(jīng)濟(jì)減速“減震器”的作用。 2012年我們預(yù)計(jì)商品房新開工將同比負(fù)增長10%，自11年的14億平米下降到約12.6億平米。保障房預(yù)計(jì)新開工700萬套，約3.5億平米。因?yàn)?1年1000萬套新開工保障房在12年進(jìn)入后續(xù)施工期，再加上新開工的700萬套，12年將進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期。我們測算12年保障房施工面積將約占房屋總施工面積的14%，對房地產(chǎn)投資額持續(xù)發(fā)揮支撐作用，同時(shí)也為國家的房地產(chǎn)調(diào)控贏得了時(shí)間。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,9,轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場軌與保障軌的合理分工 以北京為例，2010年低收入人群，戶年可支配收入僅可購買2.6平米五環(huán)外的商品住宅，無力通過市場軌滿足住房需求。所以保障房正好可以較快的滿足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他們的居住環(huán)境。 最終形成市場軌和保障軌雙規(guī)并行、合理分工的市場結(jié)構(gòu)。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,北京各收入層級(jí)戶年可支配收入可購買的五環(huán)外商品住宅平米數(shù),10,轉(zhuǎn)型方向之二：行業(yè)集中度提升，分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高 行業(yè)集中度提升：2011年全國地產(chǎn)銷售前20強(qiáng)銷售額達(dá)到8773億元，市場占有率提高到15%，并且預(yù)計(jì)未來將進(jìn)一步提高。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,2011年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額20強(qiáng)市場占有率,11,轉(zhuǎn)型方向之二：行業(yè)集中度提高，分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高 分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高：11年在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)公司的產(chǎn)品定位繼續(xù)細(xì)分和強(qiáng)化，目前可以大致分為以下幾類： 第一類：為堅(jiān)持普通住宅開發(fā)，強(qiáng)調(diào)高速周轉(zhuǎn)和快速去化，繼續(xù)以普通商品住宅為主要產(chǎn)品，主要滿足首次置業(yè)客戶的需求的企業(yè)。 第二類：為瞄準(zhǔn)中高端人群，布局核心城市，專注中高端樓盤開發(fā)的企業(yè)。 第三類：為強(qiáng)調(diào)普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)并持有，以住宅開發(fā)銷售回款提供資金，支持持有型商業(yè)物業(yè)開發(fā)的模式，獲得長期穩(wěn)定收益的企業(yè)。 第四類：為堅(jiān)持一二線城市核心區(qū)域商業(yè)綜合體開發(fā)并持有，單純獲得長期穩(wěn)定租金收益的企業(yè)。 第五類：為進(jìn)行開發(fā)區(qū)建設(shè)和運(yùn)營，開拓工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，布局核心城市周邊為核心城市做工業(yè)配套的企業(yè)。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,12,轉(zhuǎn)型方向之三：房地產(chǎn)金融產(chǎn)品快速發(fā)展，開發(fā)商資金來源種類多樣化 因?yàn)殂y行貸款的趨緊，開發(fā)商對于其他地產(chǎn)開發(fā)融資方式的倚重愈發(fā)加強(qiáng)。 截止11年底，房地產(chǎn)信托資金余額已達(dá)6882億元，約占信托業(yè)總余額的14.8%（另外有一部分信托以其他名義發(fā)行但是最終還是流入房地產(chǎn)行業(yè)，但是實(shí)際規(guī)模難以統(tǒng)計(jì)）。 其中面向公眾發(fā)行的集合信托占比約為64%，持續(xù)增大。部分居民投資從房地產(chǎn)實(shí)物轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)信托為代表的金融產(chǎn)品。 開拓除銀行開發(fā)貸款外的資金來源成為開發(fā)商的另一挑戰(zhàn)。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,13,轉(zhuǎn)型方向之四：區(qū)域分化 隨著中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域增長格局調(diào)整，中西部增長更為活躍，制造業(yè)內(nèi)遷和城市化將吸引流動(dòng)人口向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，從而使中西部地區(qū)及二三線城市成為中國房地產(chǎn)市場新的增長點(diǎn)。 從2011年重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)新增土地儲(chǔ)備分布情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)對二三線城市的土地儲(chǔ)備布局顯著增加，顯示中國房地產(chǎn)市場的新興增長點(diǎn)正在逐步積聚。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)2011年新增土地儲(chǔ)備分布,14,轉(zhuǎn)型方向之四：區(qū)域分化 從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的貢獻(xiàn)比例來看，2011年中西部和東北區(qū)域的土地出讓金絕對量和貢獻(xiàn)份額都有所增加，過去10年也是土地“量價(jià)齊升”的兩大區(qū)域，顯示中國土地市場結(jié)構(gòu)的區(qū)域轉(zhuǎn)移早已開始。2011年中西部地區(qū)在全國土地出讓金的占比為24%，僅次于長三角，為第二大貢獻(xiàn)源，而10年之前，這一比例僅為3%，從土地長周期的視角看，這個(gè)比例的大幅躍升顯示中西部在全國中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的重要性也在顯著提高。同時(shí)中西部地價(jià)仍為全國最低水平，在目前的政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)調(diào)控對該區(qū)域的沖擊也相對較小。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,2011土地出讓金的分區(qū)域貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu),2011年不同區(qū)域土地均價(jià),15,轉(zhuǎn)型方向之五：傳統(tǒng)住宅開發(fā)的“加工制造業(yè)”屬性仍具有相對優(yōu)勢 國內(nèi)一些龍頭開發(fā)商的核心優(yōu)勢在于它作為一個(gè)住宅的“加工制造業(yè)”品牌仍具有相對的優(yōu)勢和成長空間。 房地產(chǎn)“加工制造業(yè)”的核心競爭力在于：其一是踩準(zhǔn)周期節(jié)拍，即周期低谷拿地，快速開發(fā)，周期上行銷售，快速回籠，到目前為止，部分龍頭地產(chǎn)商在這方面表現(xiàn)占優(yōu)，并不是所有開發(fā)商均能夠適時(shí)拿地，并在多個(gè)城市布局多個(gè)項(xiàng)目。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,以成套住房計(jì)算，2010年中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均1套尚有距離，并且明顯落后于美日等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)“加工制造業(yè)”仍有空間,16,轉(zhuǎn)型方向之六：一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間較大 與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長。國際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP3000-8000 美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，8000 美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至20000美元之后才進(jìn)入成熟發(fā)展期。而在起步期時(shí)，新增供應(yīng)增速往往最快。中國商業(yè)地產(chǎn)目前正處于從起步期，而一線城市已步入加速發(fā)展期。 目前中國商業(yè)地產(chǎn)的基本情況是：零售物業(yè)中大部分還是低端物業(yè)，購物中心占比很??；寫字樓中，甲級(jí)寫字樓占比很小，并且樓齡已很長；倉儲(chǔ)業(yè)倉庫中，70%修建于90年代前。如何改變這三大現(xiàn)狀即是未來商業(yè)地產(chǎn)的成長空間所在。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,17,轉(zhuǎn)型方向之六：一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間較大 從當(dāng)前情況來看，如果將商業(yè)用地與住宅用地的地價(jià)之比作為一個(gè)衡量指標(biāo)，可以看出世界大都市的該比值通常中520%，而中國一線城市2011年的該值為46%，其它城市的住宅用地與商業(yè)用地價(jià)格基本持平，顯示也只有一線城市的商業(yè)用地目前才開始反應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)未來的投資價(jià)值。,（二）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向,18,轉(zhuǎn)型方向：微觀案例之一北京 從北京市2011年土地市場的成交結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢已日益顯現(xiàn)。 純住宅開發(fā)將逐步過度到以住宅配套幼托、中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)配套和交通為綜合開發(fā)體的模式，這一點(diǎn)在地價(jià)上已有表現(xiàn) 中國主要保險(xiǎn)公司及部分投資公司開始顯著布局北京市核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，從地價(jià)上看，2011年核心區(qū)成交的10塊商業(yè)用地占全部249塊成交地價(jià)的54% 部分汽車零部件企業(yè)開始在布局物流地產(chǎn)，自建倉儲(chǔ)中心。,（三）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例,19,轉(zhuǎn)型方向：微觀案例之一北京 2011年北京市商業(yè)和寫字樓土地出讓金達(dá)到524億元，同比增長7.9%，相對于住宅類土地出讓金同比-55%的負(fù)增長，顯示出地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的切實(shí)行動(dòng)。 伴隨北京第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中占比的持續(xù)增大，預(yù)計(jì)未來幾年北京商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的增長動(dòng)力旺。,（三）中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例,20,Thank You！,