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1、土 地 法 學,第六章 土地使用權劃撥與出讓,第二節(jié) 土地使用權出讓,本節(jié)主要內容：,一、土地使用權出讓,二、土地使用權出讓與劃撥的區(qū)別,三、土地使用權出讓的程序,四、土地使用權的出讓方式,五、土地使用權出讓合同,上海雙塔,北京國貿(mào)三期,以上的高檔建筑用地使用權， 能否全部通過劃撥的方式取得？ 對于不能的，將如何取得？,根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第7條的規(guī)定，土地使用權出讓是指：國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。,一、土地使用權出讓,,（一）概念,土地管理法第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 但國家并不完全對土

2、地進行實際的占有、利用，而是實現(xiàn)使用權與所有權的分離。 創(chuàng)設財產(chǎn)權,,（二）理解,1出讓是讓渡使用權的行為，不影響或改變 國家的土地所有權。,2出讓人的單一性和受讓人的廣泛性,在土地使用權出讓法律關系中，一方當事人是土地所有者，即國家，由國家授權地方人民政府土地管理部門來代表，稱之為出讓方；,特定,另一方是土地使用者，可以是境內外公司、企業(yè)經(jīng)濟組織和個人， 稱之為受讓方。,不特定,3出讓是土地使用權轉移的特殊方式,憲法（10.4）與土地管理法（2.4）土地使用權發(fā)生轉移的行為統(tǒng)稱為“轉讓”。 但出讓與轉讓同屬于使用權轉移的方式，分別是國家壟斷土地一級市場在法律上的反映和土地二級市場中所發(fā)生的

3、法律行為和法律關系。,,（三）特征,1. 期限性 根據(jù)出讓轉讓條例第12條，土地使用權出讓最高年限按下列用途規(guī)定： 居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或者其他用地50年。,土地管理法第55條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的單位，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。,2. 有償性,與劃撥土地使用權的明顯區(qū)別,3. 權利行使的相對任意性,4. 本質是民事法律行為,二、土地使用權出讓與劃撥的區(qū)別,民事行為行政行為,有償、有期限無償、無期限,相對任意處置流轉限制,兩種不同的取得方

4、式：,,三、土地使用權出讓的程序,（一）擬訂出讓方案,（新增建設用地的出讓）,市、縣人民政府土地管理部門應會同城市規(guī)劃和建設部門、房產(chǎn)管理部門等共同擬定。基本內容：位置、面積、用途、年限、出讓方式等。,編制土地使用權出讓合同（草約）,向有批準權限的上級人民政府地政部門預報,（二）審批,1. 審批權限,原規(guī)定：耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上，由國務院批準；耕地3畝以下、其土地10畝以下，由縣級人民政府批準。,土地管理法（第45條），征地時的審批權限如下： 基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，由國務院批準 其他土地超過70公頃的，若征用基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以下，其他土

5、地70公頃以下的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。,,2. 正式報批根據(jù)擬定的方案和相關部門的審批材料,（三）組織實施,出讓方案經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府對土地管理部門組織實施。 出讓方與受讓方簽訂出讓合同，60日內支付出讓金，然后辦理登記，領取國有土地使用證。,（四）備案,東方（集團）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡 考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職工的安置問題，該公 司未經(jīng)批準將其位于王城東街60號的國有劃撥土地（批準 用途為倉儲用地）14000平方米改作經(jīng)營性用地，并于 2001年6月正式動工建設“金碧輝煌圓環(huán)娛樂城”， 該項目工程于2003年5月竣工，

6、目前已投入經(jīng)營。,案例分析：,請問：東方公司的行為屬何種性質？ 應該如何處理？,四、土地使用權的出讓方式,出讓與轉讓條例第13條、房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定： 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。,出讓方式：國有土地的產(chǎn)權代表采用一定的形式和 程序將國有土地的使用權確認給土地使用者。,,（一）協(xié)議,是指土地使用權的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權一致意見的方式。,政府或政府委托 土地管理部門選擇,,（二）招標,是指在規(guī)定的期限以內，由符合招標條件的單位或個人，

7、以書面投標形式，競投某宗地塊的土地使用權，由招標人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。,,（三）拍賣,是指土地使用權出讓人在指定的時間、地點，利用公開場所，就所出讓的土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權受讓人的方式。,,（四）掛牌出讓,實例：,2005年8月25日，哈藥集團千手佛房地產(chǎn)開發(fā)公司以7400萬元的價格，競拍購得友誼路505號地段5038.7m2土地,平均地價為14500元/m2 ，創(chuàng)下哈爾濱市土地最高價。,10800元/m2 （2003年）,11700元/m2 （2004年）,“超白金”地段!!,,其他城市的土地使用權拍賣價格更是高得驚人?。?！,五、土地使用權出讓

8、合同,土地使用權出讓人與土地使用權 受讓人之間就土地使用權出讓有關事 項所達成的、明確相互間權利義務關 系的協(xié)議。,（一）概念,國家,（二）特征,1兼有民事合同和行政合同的雙重屬性,2. 出讓合同標的的特殊性,3. 是嚴格的要式合同,（三）訂立的原則 1遵守國家法律、法規(guī)和政策 2符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求 3堅持平等、自愿、有償,（四）土地使用權出讓合同的主要條款 1雙方當事人的名稱、住所； 2所出讓土地的位置、四鄰界至、 面積等自然狀況； 3土地使用期限，即出讓期限； 4出讓金的數(shù)額及給付方式； 5土地使用規(guī)則；6違約責任； 7雙方認為應約定的其他方式； 8糾紛的解決方式；

9、 9訂立的地點、日期,（五）當事人的權利義務,出讓方權利： 繼續(xù)享有土地所有權； 監(jiān)督檢查權； 收回土地使用權； 依法解除合同權； 請求違約賠償權； 提起仲裁或起訴權。,出讓方義務： 按合同約定提供土地使用權； 提供必要支持； 保證受讓方權利不受干涉。,受讓方權利： 合同屆滿后可 續(xù)期，并重新 簽訂合同,作為民事合同，雙方權利義務對等。特別的在于：,受讓方義務： 在讓合同簽訂后的60天內 全部出讓金，否則出讓方 有權解除合同，并請求違 約賠償。,思考題： 結合本節(jié)課的案例，總結劃撥土地使用權如改變土地用途需要經(jīng)過哪些程序？ 試對土地使用權出讓的不同方式進行比較。 預習：通過出讓取得的土地使用權怎樣轉讓？,