第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,一、概念,（一）定義,土地、建筑物、定著物、各種物權(quán),2-1 房地產(chǎn)的概念,地面 地上一定范圍的空間地下,1、土地,橫 豎,面積大小 形狀 四至,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）定義,2、建筑物,3、定著物,組成,材料構(gòu)配件 設(shè)備,兩大類,房屋構(gòu)筑物,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）定義,4、各種物權(quán),自物權(quán)：所有權(quán) 他物權(quán)：使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等,供役地 需役地,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）定義,（二）實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位,1、 實(shí)物,實(shí)體、質(zhì)量、功能,2、權(quán)益,權(quán)利、利益、收益,3、區(qū)位,距離,直線、路線、時(shí)間,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價(jià)值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價(jià)值會(huì)最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡(jiǎn)單介紹了三套房屋的基本狀況如下：,盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。 如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復(fù)他？為什么？,A 房屋位于甲級(jí)地段，是他與朋友司馬先生共同投資購買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；,B 房屋位于乙級(jí)地段，是他獨(dú)資購買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；,C 房屋位于丙級(jí)地段，是他獨(dú)資購買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡5年。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,案例,兩宗房地產(chǎn)：,實(shí)物同，權(quán)益不同，價(jià)不同； 權(quán)益同，實(shí)物不同，價(jià)不同； 權(quán)益同，實(shí)物同，區(qū)位不同，價(jià)不同。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,案例,（三）存在形態(tài),1.土地,2. 建筑物,3. 房地,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（四）估價(jià)對(duì)象具體形態(tài),1. 空地 2. 有建筑物土地 3. 地上建筑物 4. 合成體 5. 在建工程,6. 未來狀況 7. 已消失,8. 過去與現(xiàn)在差異 9. 包含其他資產(chǎn) 10. 企業(yè)整體的一部分房地產(chǎn) 11. 房地產(chǎn)的局部,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,二、對(duì)土地與建筑物的認(rèn)識(shí),（一）土地,1、坐落 2、面積 3、形狀 4、四至 5、地勢(shì) 6、周圍環(huán)境和景觀 7、利用現(xiàn)狀 8、產(chǎn)權(quán)狀況 9、地質(zhì)和水文狀況 10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 11、土地使用管制,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,1、坐落 2、面積 3、高度和層數(shù) 4、結(jié)構(gòu) 5、設(shè)備 6、裝修 7、公共配套設(shè)施完備程度 8、平面布置 9、外觀 10、建成年月 11、維修、保養(yǎng)情況及完損程度 12、利用現(xiàn)狀 13、產(chǎn)權(quán)狀況,（二）建筑物,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,2-2 房地產(chǎn)特性,1、不可移動(dòng)性 2、獨(dú)一無二性 3、壽命長(zhǎng)久性 4、數(shù)量有限性 5、用途多樣性 6、相互影響性 7、易受限制性 8、價(jià)值高大性 9、難以變現(xiàn)性 10、增值保值性,一、房地產(chǎn)特性,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)特性,1、供給多樣 2、需求各異 3、位置固定 4、價(jià)格昂貴 5、資源稀缺 6、市場(chǎng)復(fù)雜,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、土地價(jià)格特征,1、生產(chǎn)成本不同 2、折舊現(xiàn)象不同 3、價(jià)格差異不同 4、市場(chǎng)性質(zhì)不同 5、形成時(shí)間不同 6、供求變化不同,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,四、房地產(chǎn)價(jià)格特性,1、可用價(jià)格和租金表示 2、是關(guān)于權(quán)利利益的價(jià)格 3、在長(zhǎng)期考慮下形成 4、隨交易個(gè)別形成,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,2-3 房地產(chǎn)價(jià)格,一、價(jià)格概念,為和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出地代價(jià)，用貨幣表示,二、形成條件,1、有用性2、稀缺性3、有效需求,有購買能力支持的需要,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,1、使用價(jià)值 交換價(jià)值,：滿足某種需求的效用 ：一定數(shù)量的貨幣或其他商品,2、投資價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值,：主觀 個(gè)人：客觀 非個(gè)人,3、原始價(jià)值 帳面價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值,：始終不變：隨時(shí)間推移減少：隨時(shí)間推移變化,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,4、成交價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 理論價(jià)格 評(píng)估價(jià)格,比準(zhǔn)價(jià)格 積算價(jià)格 收益價(jià)格,比較法 成本法 收益法,5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià) 政府定價(jià),事實(shí)價(jià)格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,6、基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià) 房屋重置價(jià),7、土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地價(jià)格, 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格,8、總價(jià)格 單位價(jià)格 樓面地價(jià), 總價(jià)總建筑面積, 土地總價(jià)總建筑面積 土地單價(jià)容積率,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,9、所有權(quán)、使用權(quán)、其他權(quán)益 10、買賣、租賃、抵押、典價(jià)、保險(xiǎn)、課稅、征用 11、現(xiàn)房、期房 12、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、市場(chǎng)價(jià) 13、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià) 14、拍賣價(jià)格、招標(biāo)、協(xié)議 15、實(shí)際價(jià)格 名義價(jià)格,：一次性付清：約定,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,16、補(bǔ)地價(jià),（1）更改用途 （2）增加容積率 （3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地房地產(chǎn) （4）續(xù)期,補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=增加后地價(jià)原地價(jià),4種情況,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的分類,2-4 影響房地產(chǎn)價(jià)格因素,一、影響因素,宏觀、中觀、微觀,一般、區(qū)域、個(gè)別,自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際、供求,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（一）自身因素,1位置 2肥力 3地質(zhì) 4地形地勢(shì) 5土地面積和形狀 6日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害 7建筑外觀 8其他,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（二）環(huán)境因素,1聲覺 2大氣 3水文 4視覺 5衛(wèi)生,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（三）人口 因素,1數(shù)量 2人口素質(zhì) 3家庭人口規(guī)模,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（四）經(jīng)濟(jì)因素,1發(fā)展 2物價(jià) 3收入 4. 利率 5. 匯率,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（五）社會(huì)因素,1政治安定狀況 2社會(huì)治安 3房地產(chǎn)投機(jī) 4城市化,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（六）行政因素,1房地產(chǎn)制度 2房地產(chǎn)價(jià)格政策 3行政隸屬 4特殊政策 5城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃 6土地利用規(guī)劃 7稅收 8交通管制,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（七）心理因素,1心態(tài) 2趣味 3時(shí)尚風(fēng)氣 4接近名家 5吉祥號(hào)碼,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（八）國(guó)際因素,1經(jīng)濟(jì) 2軍事 3政治 4競(jìng)爭(zhēng),第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,（九）供求因素,與需求正相關(guān)；與供給負(fù)相關(guān),第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,二、對(duì)影響因素的基本認(rèn)識(shí),第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值是房地產(chǎn)特定權(quán)利、特定日期在下列條件下可能產(chǎn)生的最可能價(jià)格：,(1)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)處在公開的和有競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)當(dāng)中； (2)買賣雙方可以從市場(chǎng)上獲得充分的信息； (3)買賣雙方的交易不受非正常壓力的影響； (4)出售者和購買者具有正常的交易動(dòng)機(jī)； (5)有一段合理的議價(jià)及交易時(shí)間供買賣雙方謹(jǐn)慎行動(dòng)。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,評(píng)估價(jià)格與成交價(jià)格,某房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果為150萬元。不日完成交易，其價(jià)格為200萬元。 能否以此判斷評(píng)估價(jià)格是不合理的或成交價(jià)格是不正常的？為什么？,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,判斷價(jià)格水平,有甲、乙兩單元房地產(chǎn)，他們的總價(jià)分別為100萬元和150萬元。 據(jù)此能否判斷它們的價(jià)格水平高低？,當(dāng)知道何種條件時(shí)，能夠判斷？,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-,預(yù)計(jì)從期房達(dá)到期房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的現(xiàn)值,-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,例 某期房尚有1年時(shí)間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/ m2 。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，試計(jì)算該期房?jī)r(jià)格。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,期房?jī)r(jià)格、現(xiàn)房?jī)r(jià)格,某套房屋合同總價(jià)為80萬元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：,1、約定在成交日期時(shí)一次付清,實(shí)際價(jià)格為80萬元，與名義價(jià)格一致,2、約定分期付款，如在成交日期首付20萬元，半年后支付30萬元，一年后再付30萬元,實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格,1,2,3、約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清,實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格,4、約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付,實(shí)際價(jià)格為80萬元，與名義價(jià)格一致,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格,3,4,5、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付20萬元，半年后支付10萬元，一年后再付10萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付,實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格,5,復(fù)習(xí)思考題,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,1、假設(shè)每層建筑面積相同，試推導(dǎo)建筑容積率、建筑密度、建筑層數(shù)三者之間的關(guān)系。,2、某項(xiàng)目占地面積為4000平方米，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60，樓高14米，1-4層建筑面積均相等，5-14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），求項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積。,復(fù)習(xí)思考題,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,5、某套住房合同總價(jià)為100萬元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：,（1）約定在成交日期時(shí)一次付清；,（2）約定在成交日期首付30萬元，半年后支付30萬元，一年后再付40萬元；,（3）約定在成交日期首付30萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付；,（4）約定在成交日期首付20萬元，半年后支付20萬元，一年后再付20萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付；,假設(shè)年利率6%，試計(jì)算各種情形下的實(shí)際價(jià)格。,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,復(fù)習(xí)思考題,6、哪些因素會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升？ 7、哪些因素會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降？,第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格,復(fù)習(xí)思考題,