房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 2、房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行的一般規(guī)律 3、區(qū)位理論與房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布 4、土地制度與土地市場 5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論 6、住房保障政策及其分析 7、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制與宏觀調(diào)控,1.1房地產(chǎn) 1.1.1房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是土地和房屋財(cái)產(chǎn)的合稱，又稱不動產(chǎn)。 “房地產(chǎn)”有廣義和狹義兩種解釋。 狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。在這里強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益的結(jié)合，是說兩者密不可分。其中，物質(zhì)實(shí)體是指一般的土地或房屋，它是權(quán)益的載體，也是一切經(jīng)濟(jì)活動的物質(zhì)基礎(chǔ)。依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益表現(xiàn)為一種權(quán)利，或者是人們擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利有著不同的權(quán)屬狀態(tài)和豐富的內(nèi)涵，如所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)與相應(yīng)的權(quán)能等。房地產(chǎn)也可以說是土地和土地上的建筑物、固著物及其衍生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的總和。,房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè),廣義的房地產(chǎn)是指除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。 日本民法典第270條規(guī)定，土地包括地表及地表之上于法令限制的空間。實(shí)際上，土地應(yīng)包括地球表面及地表之上和之下延伸的一定空間，因?yàn)椴还苁峭恋厮腥诉€是土地使用人，取得土地的目的不僅是為了土地本身，更重要的是為了利用土地從事各種活動。如從事房地產(chǎn)開發(fā)，建筑物自身不僅需要一定的高度與面積，而且可能為了結(jié)構(gòu)安全和地基穩(wěn)固要開挖做深基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)，也可能為了滿足使用和改造環(huán)境的要求在地表修筑其他設(shè)施或景物。,1.1.2房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的特性是由自然特性及社會經(jīng)濟(jì)特性所決定的，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面： （1）位置的固定性 房地產(chǎn)位置的固定性，可以概括為三個(gè)方面，即自然地理位置的固定性和交通位置與社會經(jīng)濟(jì)位置的相對固定性。 （2）壽命耐久性 房地產(chǎn)的壽命耐久性又稱效用長期性。對于土地它在地球表面的空間位置是永存的。人們對土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，其利用價(jià)值一般都不會滅失。土地具有不可毀滅性。 建筑物只要建造完整、質(zhì)量合格并進(jìn)行正常使用和維修，其壽命可達(dá)數(shù)十年、上百年，甚至更長。我國法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地所有權(quán)歸國家所有，而通過政府出讓的土地使用權(quán)都有明確的出讓使用最高年限，如住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。,（3）價(jià)值的雙重性 價(jià)值的雙重性是指房地產(chǎn)中土地價(jià)值的雙重性。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，房屋建造就其價(jià)值形成來說，與一般商品沒有差異。 土地價(jià)值的雙重性是由于土地本身的雙重屬性造成的：一方面，土地是自然的產(chǎn)物而不是人類勞動的產(chǎn)物；另一方面，土地又是社會產(chǎn)物。 作為自然物的土地沒有價(jià)值，但是具有使用價(jià)值，即有一定的生產(chǎn)能力和有用性，這是土地的自然屬性。作為自然物的土地，如果不投入資本和勞動就不會具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，作為自然物的土地沒有價(jià)值，但之所以有價(jià)格，主要是由于土地所有權(quán)的存在，而所有權(quán)關(guān)系本身無非就是一種經(jīng)濟(jì)利益或權(quán)利的表現(xiàn)。,（4）價(jià)值高大性 房地產(chǎn)價(jià)值高，一方面為單位價(jià)值高，具體表現(xiàn)在單位面積價(jià)格的數(shù)值高；另一方面為價(jià)值大，即總體價(jià)值大，是其他產(chǎn)品難以相比的。 （5）需求的普遍性（功能的多重性） 房地產(chǎn)的使用價(jià)值具有效用的多層次性，因此兼有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)。 （6）產(chǎn)權(quán)分割性與權(quán)益的流動性 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是由一系列權(quán)利組成的，這些不同的權(quán)利可以同時(shí)分屬于不同的產(chǎn)權(quán)主體，由不同的權(quán)利人支配，如所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)等。因此，房地產(chǎn)交易實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)的交易，即各種權(quán)利的流轉(zhuǎn)，既可以是全部產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，也可以是部分產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。,（7）保值增值性 房地產(chǎn)的增值性是說因具有耐久性，不僅可以保存它的價(jià)值，而且隨著時(shí)間的推移，價(jià)值還會自然增加。 一般來說，引起房地產(chǎn)增值的原因主要有以下幾個(gè)方面： a有效需求增加致使稀缺性增加，從而引起市場價(jià)格上漲，如居民收入增加、人口增長、居住水平提高等； b通貨膨脹，在這里主要強(qiáng)調(diào)價(jià)格水平上漲的現(xiàn)象； c外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的改善，如經(jīng)開發(fā)投入使得該社區(qū)公用設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美 d對建筑物本身進(jìn)行的投資改造，如室內(nèi)外裝修改造、更換或增加設(shè)備等。 前三個(gè)原因引起的價(jià)值增加，稱為房地產(chǎn)的自然增值。,1.1.3房地產(chǎn)分類 房地產(chǎn)可分為土地、土地及地上物。 地上物可分為構(gòu)筑物（基礎(chǔ)設(shè)施）及建筑物（住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)（寫字樓、零售物業(yè)和酒店）,1.1.4房地產(chǎn)價(jià)值的表現(xiàn)形式：存量與流量 像其他經(jīng)濟(jì)變量一樣，房地產(chǎn)可以用存量和流量兩種方式來表示。 流量是指每年竣工的新建筑物價(jià)值減去因毀損或廢棄而滅失的房地產(chǎn)價(jià)值。其中每年新竣工建筑物價(jià)值是國家最大的投資。 在美國，該投資占GDP(亦為流量指標(biāo))的比重約為7(其中60是對建筑業(yè)的工人及建筑設(shè)備的支付，40%是對建筑材料的支付)。 存量是指所有的建筑物和土地的價(jià)值之和，是國民財(cái)富(亦為存量指標(biāo))中最大的一部分。 需要注意的是：土地是不可再生的商品，其價(jià)值只能用存量而不是流量指標(biāo)來表示。,1.2房地產(chǎn)業(yè) 1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的一般概念 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門存在，它不僅包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且也包括流通和 服務(wù)環(huán)節(jié)。確切地說，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng) 濟(jì)實(shí)體所組成的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)組 織和經(jīng)紀(jì)人以及各類專業(yè)人員，他們是互相依存、互相聯(lián)系、互相提供服務(wù)的有機(jī)整體。 1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的劃分 聯(lián)合國在全部經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標(biāo)準(zhǔn)中，把經(jīng)濟(jì)活動分為十大類，其中 房地產(chǎn)業(yè)被列入第八類，由四個(gè)部分組成： 出租和經(jīng)營房地產(chǎn)(非住宅建筑、公寓房間、住宅)； 進(jìn)行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)； 不動產(chǎn)出租人； 通過合同或收費(fèi)方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)理人和管理者。 聯(lián)合國所確定的房地產(chǎn)業(yè)是指由從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人組 成的產(chǎn)業(yè)部門。,我國現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)的分類 我國現(xiàn)行行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒2001介紹，在我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，根據(jù)社會生產(chǎn)活動歷史發(fā)展的順序?qū)Ξa(chǎn)業(yè)的劃分，房地產(chǎn)業(yè)是歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。從國民經(jīng)濟(jì)活動的三次產(chǎn)業(yè)分類看，第一產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中屬于第二層次。第一層次是流通部門，包括交通運(yùn)輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)；第二層次是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門，除房地產(chǎn)業(yè)外，還包括金融、保險(xiǎn)業(yè)，地質(zhì)勘查業(yè)、水利管理業(yè)，社會服務(wù)業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸輔助業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)、第三層次是為提高科學(xué)文化水平和居民素質(zhì)服務(wù)的部門，包括教育、文化、衛(wèi)生、體育、社會福利、科學(xué)研究業(yè)等；第四層次是為社會公共需要服務(wù)的部門。,1.2.3房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的聯(lián)系和區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)兩者之間既有聯(lián)系又有區(qū)別: 從聯(lián)系上看，房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)投資建 設(shè)和經(jīng)營管理以及服務(wù)的對象是房地產(chǎn)。因此，沒有房地產(chǎn)， 也就沒有房地產(chǎn)業(yè)。 但兩者還是有明顯的區(qū)別的，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)是一個(gè)自 然屬性的不動產(chǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有社會屬性的運(yùn)行機(jī) 制，是由生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和服務(wù)環(huán)節(jié)三方面所組成的，是 人們直接參與的一種經(jīng)濟(jì)活動。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中是既有密切聯(lián)系又有實(shí)質(zhì) 性區(qū)別的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)部門，一方面，在經(jīng)濟(jì)活動中，由于它們的 勞動對象和經(jīng)營對象都是房地產(chǎn)，二者是相互滲透和交叉的；,另一方面，兩者從活動范圍、產(chǎn)業(yè)歸屬、經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營 方式等方面看，都有明顯的區(qū)別。所謂建筑業(yè)，是指從事各類 建筑產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的物質(zhì)生產(chǎn)部門，建筑業(yè)主要由土木工程建 筑業(yè)、線路管道設(shè)備安裝業(yè)和勘察設(shè)計(jì)業(yè)組成。 建筑業(yè)是直接從事房屋生產(chǎn)和其他建筑物的改造、裝修、 安裝等的一個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門。 房地產(chǎn)業(yè)主要從事的是地產(chǎn)和房產(chǎn)的經(jīng)營，并對房地產(chǎn)產(chǎn) 品進(jìn)行管理服務(wù)，同時(shí)兼營房地產(chǎn)的投資開發(fā)建設(shè)，是介于第 二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。因此， 在國際上和我國都已明確規(guī)定建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè) 屬于第三產(chǎn)業(yè)。,1.2.4房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的特點(diǎn) 作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)業(yè)有其自身活動的特點(diǎn)。認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)， 有助于更好地把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的客觀規(guī)律。 (1)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè) 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平客觀上存在的差別，決定了不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)需求程 度的差異。房地產(chǎn)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)、規(guī)模和發(fā)展速度等因受本地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影 響而產(chǎn)生重大差別，這也是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歷史演變規(guī)律所決定的。 按一般產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歷史演變規(guī)律考察，第三產(chǎn)業(yè)只有在第一、二產(chǎn)業(yè)有了相當(dāng)程度的 發(fā)展后才有可能發(fā)展起來，當(dāng)然這并不意味著只有第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟以后才能發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)，而只是說在第一、二產(chǎn)業(yè)尚處于落后狀態(tài)時(shí)會影響第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速 度。而房地產(chǎn)業(yè)正是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分。與此相對應(yīng)，一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展程度，也必然受到這個(gè)地區(qū)本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。 我國是一個(gè)國土遼闊、各地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡的國家?，F(xiàn)實(shí)的地區(qū)差異 使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動在各地區(qū)的差異也相當(dāng)巨大，而且這種差異將會隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特性，會使得各個(gè) 地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，造成級差收益明顯。,（2）從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的綜合性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門，它以流通領(lǐng) 域?yàn)橹鳎謪⑴c房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的決策、組織、管理，還兼有部分生產(chǎn)職能，如勘 察、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和土地開發(fā)等；它雖然不直接屬于消費(fèi)，但又與消費(fèi)過程緊緊結(jié)合交叉 在一起，在消費(fèi)過程中承擔(dān)維修、改造、保養(yǎng)、裝飾等生產(chǎn)任務(wù)，提供售后維修和各項(xiàng) 物業(yè)管理服務(wù)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動存在于房地產(chǎn)的前期準(zhǔn)備階段、開發(fā)銷售階 段和消費(fèi)階段全過程；正是由于房地產(chǎn)開發(fā)、流通過程較長、消費(fèi)過程更長的這種特殊 狀況，決定了房地產(chǎn)業(yè)具有高度綜合性，是個(gè)開發(fā)經(jīng)營周期較長，與多行業(yè)、多部門、 多學(xué)科相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)部門，又是個(gè)占用資金量大、資金周轉(zhuǎn)較慢的資金密集型產(chǎn)業(yè)部門， 還是個(gè)物業(yè)管理周期長、售后服務(wù)任務(wù)重的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它與眾多的產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系，或者其他產(chǎn)業(yè)部門作為房地 產(chǎn)業(yè)的初始投入部門，或者房地產(chǎn)業(yè)作為其他產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)中間產(chǎn)品的部門，或者對 房地產(chǎn)商品的需求會引致對其他產(chǎn)品的進(jìn)一步需求。房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系著涉及國民經(jīng)濟(jì)方方 面面的產(chǎn)業(yè)部門。它不僅涉及建材工業(yè)、房屋設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、 森工、機(jī)械、電子、儀表、通訊等生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門，還涉及到家用電器、紡織、家具 等民用工業(yè)以及旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、其他服務(wù)業(yè)等。,（3）從投資過程來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動過程，是大量資金的運(yùn)作過程，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 少則需投資數(shù)百萬，多則數(shù)億甚至數(shù)十億元。與其他一般產(chǎn)業(yè)相比，它是 一個(gè)高投資的行業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)投資數(shù)量大、投資周期長、變現(xiàn)性差， 往往出現(xiàn)市場價(jià)格波動、供求變化大，所以涉及風(fēng)險(xiǎn)類型也比較復(fù)雜。因 此，房地產(chǎn)業(yè)回報(bào)率一般較高，但確定性也較差，是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。 （4）從社會經(jīng)濟(jì)方面來看，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響很大，是與法律 制度緊密相關(guān)的行業(yè) 由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各地政府一般都對房地產(chǎn) 市場十分關(guān)注，為不斷調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、交易、使用過程中的法律關(guān) 系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，經(jīng)常會有新的政策或措施出臺，加之房地產(chǎn)的不可移 動性、使用周期的長期性、價(jià)值的高大性以及與周圍環(huán)境的高度相關(guān)性， 使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難免受到相關(guān)政策調(diào)整所帶來的影響，如土地供給政策、 住房政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等。因此，它要求有完備的法律、法 規(guī)，以規(guī)范、協(xié)調(diào)各經(jīng)濟(jì)主體之間的權(quán)利關(guān)系，從而保證和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 的健康發(fā)展。,1.2.5房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)制 所謂房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)制，是指房地產(chǎn)業(yè)得以順利進(jìn)行的前提條件和 應(yīng)遵循的原則。 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的內(nèi)在機(jī)制，從而創(chuàng) 造條件，推動房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的深入進(jìn)行。我國的房地產(chǎn)業(yè)是在土地 使用制度改革、房改及房地產(chǎn)法制建設(shè)等基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。,(1)城鎮(zhèn)土地使用制度改革。 土地使用制度改革前，我國的城鎮(zhèn)土地使用采用行政劃撥 制，特點(diǎn)是“無償、無限期、無流動”，即用地單位提出用地申 請后，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，直接劃撥給用地單位使用，用地單位 無需繳納費(fèi)用(地租或地價(jià))，且其使用也沒有時(shí)間限制。自 1988年3月憲法修正案和1990年國務(wù)院城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)行后，我國的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)制 度發(fā)生了深刻的變化，實(shí)行土地有償、有限期、有流動的土地 使用制度改革。用地單位在用地申請得到批準(zhǔn)后，只有在繳納 規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金后才可獲得一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)， 且該土地使用權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。 實(shí)行土地使用制度改革，使得土地使用權(quán)可以作為商品在市場 中流動，也使房地產(chǎn)投資商獲得土地使用權(quán)并在其上開發(fā)可以 出售、出租的商品房成為可能。,(2)城鎮(zhèn)住房制度改革。 長期以來，我國實(shí)行國家統(tǒng)一投資、建設(shè)、分配和管理的 福利制住房制度。象征性征收的房租根本不足以維持基本的修 繕費(fèi)，更無法投入再循環(huán)利用。國家的投資無法收回，形成了 “投資包袱再投資再背包袱”的惡性循環(huán)。同時(shí)， 由于住房分配的黑箱操作制度，滋生了腐敗現(xiàn)象，群眾怨聲載 道。實(shí)行住房制度改革后，住房的商品性得以承認(rèn)和體現(xiàn)，國 家在住房投資、建設(shè)和分配、管理體制上都進(jìn)行了重大改革， 初步建立了住房市場，為推進(jìn)住房的商品化、社會化打下了基 礎(chǔ)，也為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了必要條件。,(3)房地產(chǎn)法制建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及的面很廣，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，不 僅要有完善的市場體系和價(jià)格體系為其服務(wù)，還必須要有完整 的法律法規(guī)來規(guī)范和調(diào)整各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 目前，中國的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由法律、行政法規(guī)、部 門規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)法規(guī)等構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管 理的各主要環(huán)節(jié)均有法可依，法律體系已初步建立，為保障房 地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。,（4)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)價(jià)值大，資金占用量大，回收期長，相應(yīng)的開發(fā)經(jīng) 營成本也大，要有巨額固定資金和流動資金作墊支。為了使其 正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須要有專門的金融業(yè)務(wù)系統(tǒng)來為其融通資金。不 僅如此，從國際慣例來看，居民購買住房也需要借助金融業(yè)的 支持。所以，建立和完善專門的房地產(chǎn)金融體系對房地產(chǎn)生產(chǎn) 和消費(fèi)的發(fā)展有至關(guān)重要的意義。,(5)其他配套制度的改革。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展涉及方方面面的各種配套制度的改革， 如工資制度改革、消費(fèi)政策改革等。 我國的工資制度的基本特征是低工資制，居民家庭住房消 費(fèi)占收入的比重很小。只有通過工資制度和收入制度的改革， 把住房消費(fèi)和工資聯(lián)系起來，增加居民工資中的住房消費(fèi)含量， 使城市居民租得起或買得起商品房，住房分配才能走進(jìn)市場， 從而真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的商品化和社會化。同時(shí)，我國 自建國以來，實(shí)行低消費(fèi)、高積累的消費(fèi)政策，遏制了人們的 正常消費(fèi)需求，使得資金大量沉淀在銀行或金融機(jī)構(gòu)，資金的 循環(huán)和有效利用率很低。這也在一定程度上影響了人們對住房 消費(fèi)的投入力度，制約了包括住房市場在內(nèi)的房地產(chǎn)市場的發(fā) 展。,1.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相關(guān)，充分認(rèn)識它的地位與作用，對研究房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律性和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)在新世紀(jì)更好地發(fā)展具有重要意義。,1.3.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 （1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè) 所謂基礎(chǔ)性，是指一個(gè)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中是社會再生產(chǎn) 和各種經(jīng)濟(jì)活動的載體，是國民經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，主要是說房地產(chǎn)業(yè)作 為在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化興起、發(fā)展過程中所形成的一個(gè) 獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，已經(jīng)成為 現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分。在當(dāng)今許多 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐 點(diǎn)，是為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會活動提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。 據(jù)有關(guān)資料表明，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資總額 13,158.25億元，占18.78%，增加的產(chǎn)值約占GDP增長量的2。 房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)主要體現(xiàn)在以下幾方面：,房地產(chǎn)業(yè)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件。 房地產(chǎn)業(yè)是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件。國 民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展，而勞動 者是生產(chǎn)力中最基本、最活躍的因素，當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的競爭歸根結(jié) 底是人才、勞動力素質(zhì)的競爭。比如，住宅是勞動力維持生命、 恢復(fù)體力和養(yǎng)育后代的基本生活消費(fèi)品或生存消費(fèi)資料。如果 沒有住宅及與之相配套的文化、娛樂、教育、衛(wèi)生、體育、公 共設(shè)施等用地和用房，就沒有勞動力的生產(chǎn)和再生產(chǎn)，勞動力 的素質(zhì)也難得到提高。 房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。在現(xiàn) 代經(jīng)濟(jì)中，城市是國民經(jīng)濟(jì)中最主要的資產(chǎn)，其中土地、房屋、 道路及其他公用設(shè)施是城市資產(chǎn)中最主要的組成內(nèi)容，這些資 產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)直接影響城市的形成與發(fā)展。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)是否合理以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善程度，是決定該城市能 否持續(xù)、高效益地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本條件。,房地產(chǎn)業(yè)是城市環(huán)境革命、更新改造的重要動力。城市 懸生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是區(qū)域發(fā)展的中心，是經(jīng)濟(jì) 密集的社會有機(jī)體。我國的城市建設(shè)自改革開放以來有長足的 發(fā)展，但也因環(huán)境污染和生態(tài)破壞而付出了沉重的代價(jià)。許多 城市的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)證明，通過房地產(chǎn)開發(fā)，將原城區(qū)老工業(yè)實(shí)施 搬遷改造，改變原工業(yè)用地用途，實(shí)現(xiàn)土地大幅度增值，通過 舊有房屋的改造，實(shí)施大面積的立體綠化和市政設(shè)施建設(shè)，可 以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代城市規(guī)劃的既定目標(biāo)，改善城市功能，提升城市形 象和競爭力。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來源。房地產(chǎn)業(yè)是 一個(gè)高附加值的產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)和房屋建設(shè)，可以為國家 提供大量積累資金；由于土地資源的稀缺和人們對房屋需求的 巨大潛力，房地產(chǎn)存在著升值的趨勢；房地產(chǎn)稅收是國家財(cái)政 收入的重要來源，據(jù)有關(guān)資料，房地產(chǎn)征稅目前相當(dāng)于全國財(cái) 政收入的2左右，通過房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理和中介 服務(wù)的發(fā)展與提高，對國家財(cái)政貢獻(xiàn)的目標(biāo)將來可以達(dá)到4。,（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 所謂先導(dǎo)性，是指本行業(yè)的發(fā)展能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，能夠直接或間接 的引導(dǎo)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國每增加1億元的 住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元；被 帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)。在房地產(chǎn)開 發(fā)中，僅住宅建設(shè)需要的建筑材料和零部件就達(dá)2009種以上。 同時(shí)，住宅消費(fèi)的提高還能帶動建材、化工、家電、裝飾及家 具等生產(chǎn)資料和生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長，其比率大約是1：6。 房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)性較大的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)的具體關(guān)系分析如下：,房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的帶動作用 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接為建筑業(yè)開拓市場、籌集資金，促進(jìn) 其資金的周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、大量的土地開發(fā)和房屋建設(shè)， 擴(kuò)大了對建筑業(yè)的需求，為建筑業(yè)提供更為廣闊的市場和發(fā)展 機(jī)會。建筑業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供大量勞務(wù)和技術(shù)服務(wù)，建筑業(yè)的 發(fā)展要以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為前提條件。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間 是共命運(yùn)、同發(fā)展、息息相關(guān)。,房地產(chǎn)業(yè)對建材、冶金、化工、電子等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn) 作用 房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為冶金、化工、電子等產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 來生機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)面積增多、開發(fā)項(xiàng)目增加、建筑標(biāo)準(zhǔn)的不 斷提氘?dāng)U大了對這些產(chǎn)業(yè)的社會需求，直接或間接地促進(jìn)了這 些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的推動作用 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的投資額度 灰、資金周轉(zhuǎn)期長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展僅靠開發(fā)商自有資金是難 以實(shí)現(xiàn)的，必須依靠金融業(yè)的大力支持；與此同時(shí)，房地產(chǎn) 業(yè)因預(yù)期投資收益率高、居民住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，也 是吸引金融業(yè)投資的重要領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)業(yè)的景氣會帶動 金融業(yè)的興旺；房地產(chǎn)業(yè)低迷，首當(dāng)其沖受損的就是金融業(yè)。,（3）房地產(chǎn)業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè) 所謂支柱性產(chǎn)業(yè)，是指在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著骨干性、支 撐性作用的行業(yè)。 一個(gè)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，主要取決于該產(chǎn)業(yè) 的性質(zhì)、特點(diǎn)、重要性以及與其他相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。一個(gè)產(chǎn) 業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)，一般有四個(gè)基本條件：一是在國民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展中有著舉足輕重的地位；二是其增加值在國民經(jīng)濟(jì)中占5 以上，對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度大，能為國家提供大量積累； 三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；四是產(chǎn)業(yè) 的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，能夠帶動眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)， 從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求看，房地產(chǎn)業(yè)是主要從事城市 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和修繕服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，有條件成為國 民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。,房地產(chǎn)業(yè)就其產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看，能為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會經(jīng) 濟(jì)活動提供基礎(chǔ)性條件，屬于生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，也能為人 們提供基本的生活資料。房地產(chǎn)業(yè)為社會提供的房地產(chǎn)品，是 國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)最基本最重要的生產(chǎn)資料，是社會活動不可缺 少的物質(zhì)條件。 房地產(chǎn)市場的建立，促進(jìn)了社會主義市場體系的建立和完 善，房屋和土地作為生產(chǎn)要素參與流通，使其得以優(yōu)化配置和 合理利用，成為國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)鏈中的重要物質(zhì)要素。土地有償、 有期限、有流動地使用和住宅的商品化，有利于引導(dǎo)消費(fèi)、轉(zhuǎn) 變消費(fèi)觀念和調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，并能為城市建設(shè)開辟資金渠道， 促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。,我國是一個(gè)發(fā)展中的大國，對房地產(chǎn)有旺盛的需求。目 前我國正處于工業(yè)化、城市化的加速發(fā)展時(shí)期，特別是隨著社 會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入水平的不斷提高，居住消費(fèi)將繼續(xù)成 為主要的消費(fèi)熱點(diǎn)，人們用于居住消費(fèi)的支出將有較大幅度的 提高，居住消費(fèi)的范圍，也將從單一的住宅實(shí)物消費(fèi)擴(kuò)大到包 括物業(yè)管理服務(wù)、中介服務(wù)、法律服務(wù)、電子購物等連帶消費(fèi) 領(lǐng)域。2004年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為23.8平方米， 距離小康標(biāo)準(zhǔn)38平方米差14平方米，因此，房地產(chǎn)的市場需求 將是持續(xù)旺盛的。全國三次產(chǎn)業(yè)的比例為155233。從發(fā)達(dá) 國家(33661)、中等收入國家(103852)，房地產(chǎn)業(yè)作為 為生產(chǎn)和生活服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，必將成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)， 得到了迅速發(fā)展。,依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)度的標(biāo)準(zhǔn)衡量，應(yīng)該充分肯定房地產(chǎn) 業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)行業(yè)所產(chǎn)生的關(guān) 聯(lián)度。較其他行業(yè)更強(qiáng)，它所帶動的上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游相關(guān) 產(chǎn)業(yè)不僅聯(lián)結(jié)長、范圍廣，而且能夠帶動其行業(yè)質(zhì)量的提高和 產(chǎn)業(yè)的增長。通過房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的連帶效益，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的 快速發(fā)展。這種產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用可以說是全方位、多層次的，具 體表現(xiàn)在： 房地產(chǎn)業(yè)直接為建筑業(yè)開拓市場、籌集資金，促使其資金 周轉(zhuǎn)。,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能直接帶動土地開發(fā)和勞務(wù)引進(jìn)的發(fā)展， 促進(jìn)建材、冶金、機(jī)械等基礎(chǔ)工業(yè)的發(fā)展，并促進(jìn)紡織、電子、 家具、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)對各種消費(fèi)服務(wù)市場也有相關(guān)的啟動效益，包括 物業(yè)管理服務(wù)的興起和發(fā)展直接參與商業(yè)、旅店服務(wù)業(yè)活動， 為城市第三產(chǎn)業(yè)注入了新的活力。通過房地產(chǎn)業(yè)的投資導(dǎo)向作 用，可以有力地促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施、特別是市政公用事業(yè)的發(fā) 展，而且還能促進(jìn)與城市基礎(chǔ)發(fā)展相關(guān)的能源、通訊、交通運(yùn) 輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了金融業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)乃至整個(gè) 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使國民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)之間的比例也更趨合理。,房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度比其他行業(yè)更大，更 具有推動國民經(jīng)濟(jì)增長的能量。在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)中，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展所提供的社會財(cái)富，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比重都 已超過10，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同 時(shí)，投資于房地產(chǎn)，也能獲得較高的利潤，所以房地產(chǎn)業(yè)是人 們樂于投資的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。從統(tǒng)計(jì)資料來看，我國改革開放以來 所吸收的外國直接投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達(dá)到25左 右，通過房地產(chǎn)業(yè)帶動吸收的投資項(xiàng)目占到40左右。,需要認(rèn)識的是，房地產(chǎn)業(yè)從可以成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 之一到真正成為支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)隨國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步形成。 我國房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展，但總體看，仍處于發(fā)展進(jìn)程的起 步階段，房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展還具有許多初級形態(tài)的特征。 缺乏執(zhí)行用地計(jì)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，盲目批租土地， 大量開發(fā)用地的取得缺乏市場競爭，開發(fā)商競相囤積土地，加 劇了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性； 投資方向缺乏有力的宏觀引導(dǎo)與調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不 盡合理； 企業(yè)經(jīng)營行為缺乏規(guī)范，達(dá)不到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，收益分配缺乏 必要的調(diào)節(jié)； 有些城市和地區(qū)房地產(chǎn)市場交易信息不暢，中介服務(wù)水平 有待提高，市場功能有待完善,（4）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級 目前我三大產(chǎn)業(yè)的增加值結(jié)構(gòu)，與相同發(fā)展水平的國家相 比存在著較大的結(jié)構(gòu)偏差（全國三次產(chǎn)業(yè)的比例為155233。 從發(fā)達(dá)國家(33661)、中等收入國家(103852)）。因此， 在“十五”計(jì)劃時(shí)期至2010年，我國三大費(fèi)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要 任務(wù)就是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)重要的 產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的發(fā)展，不僅為第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來機(jī) 遇，也為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更多的需求空間。,房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 我國已進(jìn)入工業(yè)化發(fā)展的加速時(shí)期，這一階段是房地產(chǎn)業(yè) 作為支柱產(chǎn)業(yè)的形成時(shí)期，各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)的快速 發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動作用。 房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠促進(jìn)城市建設(shè)與改造，有助于優(yōu)化 城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高城市的集聚效益；有利于城市生態(tài)環(huán)境的 改善，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置；有利于優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 增加城市財(cái)政收入；有利于市場體系的培育和完善，促進(jìn)城市 經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。,房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動消費(fèi)市場的拓展 人們對物業(yè)功能、環(huán)境質(zhì)量和社區(qū)服務(wù)持續(xù)不斷的追求和 更新，必然帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)消費(fèi)市場的發(fā)展。有了合 適的住房，人們還希望創(chuàng)造更舒適的居住條件與空間，如通過 室內(nèi)裝飾、購置新式家具、電器等改善生活的環(huán)境等。這樣， 無疑會增加對裝修材料、家電、家具、廚具、衛(wèi)生潔具的需求。 在室內(nèi)使用面積、標(biāo)準(zhǔn)不斷增加和提高、室內(nèi)環(huán)境不斷改善的 同時(shí)，人們對室外環(huán)境也提出了更高的要求，如交通、綠化、 安靜程度等。,房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市消費(fèi)結(jié)構(gòu) 住房消費(fèi)是居民消費(fèi)中的最重要組成部分。在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì) 體制下，我國住房實(shí)行的是實(shí)物性、行政性分配政策，人們對 住房消費(fèi)沒有選擇的自由，租金支出占生活總消費(fèi)的比例不到 2，因此，無法形成合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居 民收入的提高和住房制度改革的深化，個(gè)人購買住房已成為熱 點(diǎn)。住房二級市場的不斷發(fā)育、住房金融的持續(xù)鼓勵(lì)政策和措 施，使我國城鎮(zhèn)居民個(gè)人成為住房消費(fèi)的主流。,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動就業(yè) 建筑業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，吸收勞動力的容量很大。隨著 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)的就業(yè)人數(shù)有了很大增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 我國建筑業(yè)從1980年到2004年，職工人數(shù)由982.7萬人增加到 2800多萬人，在全社會就業(yè)人數(shù)中的比重相應(yīng)也有較大提高。 房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，帶動了建筑業(yè)和消費(fèi)工業(yè)的發(fā)展， 物業(yè)管理人員也隨之增加，從而可以容納更多的勞動力就業(yè)， 緩解全社會的就業(yè)壓力。 當(dāng)然，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不當(dāng)，也可能對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不 良或負(fù)面影響。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持一定 的比例，同時(shí)又要有相應(yīng)的管理、監(jiān)控措施，否則就會出現(xiàn) “泡沫”經(jīng)濟(jì)，危及金融業(yè)，沖擊相關(guān)產(chǎn)業(yè)，影響一個(gè)地區(qū)甚至 整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。,1.3.2房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 （1）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，不僅是一個(gè)局部與整體 的關(guān)系，而且有著內(nèi)在的密切聯(lián)系和相關(guān)性。 從宏觀經(jīng)濟(jì)總量來看；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的重要 組成部分，它對一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與增長有不可忽視的重要作用； 而國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和速度，又會制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)來看，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)子系 統(tǒng)，實(shí)踐證明，它的發(fā)展?fàn)顩r如何對實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡和結(jié)構(gòu) 優(yōu)化有著重要影響；而一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體狀況，對房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的空間、規(guī)模也起著制約作用，國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的作 用方向，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：帶動或制約。若社會總供給與 總需求發(fā)展平衡，通貨穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā) 展，房地產(chǎn)業(yè)就具有良好的發(fā)展條件；反之，若經(jīng)濟(jì)過熱、結(jié) 構(gòu)失衡，國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)不高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會受到限 制。,房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的作用方向，也可分為兩個(gè)方面：促 進(jìn)或牽制。 在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，如果房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)良好， 經(jīng)濟(jì)效率高，發(fā)展勢頭正常，就會對國民經(jīng)濟(jì)起到強(qiáng)有力的促 進(jìn)作用。我們知道，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門， 具有先導(dǎo)性，它又是一個(gè)基礎(chǔ)行業(yè)，與其他行業(yè)的相關(guān)程度很 大，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可 以起到積極的推動作用。,如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模失控，市場炒作嚴(yán)重，交易不規(guī)范， 房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，則會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生牽制作用。從質(zhì)上來考 慮，如果房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)行質(zhì)量很差，效率很低，那么，盡管國 民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)有所傾斜，在整體上也會導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)效率 降低。 從量上來考慮，在國民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)要求快速發(fā)展時(shí)， 如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過慢，其開發(fā)規(guī)模過小，投資結(jié)構(gòu)、竣工面積 等都不能滿足和適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，就會產(chǎn)生牽制作用；,由于社會可用資源的數(shù)量有限，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快， 就會導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比例不平衡，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的均衡遭到 破壞，這時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展將以其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的相對過 慢發(fā)展為代價(jià)，易造成資源的結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求和供過于求的狀 況。 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間的相互 作用和影響，可以通過一些經(jīng)濟(jì)參數(shù)、變量來說明。,（2）國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響 國民收入對房地產(chǎn)業(yè)的影響 在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，國民收入有兩種基本涵義：一是廣義的 國民收入，類似于通常所說的國民生產(chǎn)總值；二是狹義的國民 收入，是指用來衡量一個(gè)國家在一定時(shí)期投入的生產(chǎn)資源生產(chǎn) 出來的產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值或由此形成的收入的數(shù)量指標(biāo)體系。 從國民收入總量來看，如果假定國民收入分配比例不變， 在排除了通貨膨脹因素以后，國民收入的增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展一般成正相關(guān)關(guān)系。 因?yàn)?，國民收人的增長既反映了一般消費(fèi)者有效需求的增 長，也反映了社會投資水平與可供投資的資源數(shù)量的增加。比 如在住宅消費(fèi)支出占消費(fèi)者收入比例不變的情況下，一般消費(fèi) 者購買力的增加同時(shí)也表現(xiàn)為對房地產(chǎn)商品支出的增加。 另一方面，社會總體投資水平的增加也使得對工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)等的需求增加，從而國民收入總量的增加會促使房地產(chǎn)業(yè)有所發(fā)展。,消費(fèi)水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響 社會消費(fèi)水平實(shí)際上就是個(gè)人可支配收入中除去儲蓄以后 的余額部分。在社會實(shí)際生活中，決定個(gè)人消費(fèi)支出有許多因 素，如個(gè)人收入水平，特別是個(gè)人可支配收入水平、商品價(jià)格 水平、存款利率水平、收入分配狀況、消費(fèi)者偏好、家庭財(cái)產(chǎn) 狀況、消費(fèi)信貸狀況和消費(fèi)者年齡構(gòu)成以及制度、風(fēng)俗習(xí)慣等。 其中個(gè)人收入水平是決定消費(fèi)水平的主導(dǎo)因素，而消費(fèi)水平的 高低和結(jié)構(gòu)的性質(zhì)，也會對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)及其內(nèi)部各產(chǎn)業(yè)包括 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。一般而言，消費(fèi)水平越高的 國家對房地產(chǎn)商品等價(jià)高耐用產(chǎn)品的需求也會越大；反之，則 會減少。根據(jù)恩格爾定律，隨著人均國民收入水平的提高，人 們用于食物等生活必需品的支出部分的絕對量也會增加，但相 對量即占總收入的比重會減少?？梢?，在既定收入水平、邊際 消費(fèi)傾向下，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，即衣、食、住、行之間的比重 的變化，一定會影響房地產(chǎn)商品的需求水平，進(jìn)而對房地產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)規(guī)模產(chǎn)生膨脹或收縮的效應(yīng)。,信貸規(guī)模對房地產(chǎn)業(yè)的影響 信用是指以償還和付息為條件的借貸行為。它體現(xiàn)一定的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是調(diào)劑社會資金余缺的一種形式。信用規(guī)模就 是指在一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會中經(jīng)過這種借貸行為，協(xié)調(diào)社會盈余資金 和不足資金的相對數(shù)量和絕對數(shù)量。對于一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會來說， 信用規(guī)模是有一定限度的，它受整個(gè)社會信用體系的金融制度、 社會經(jīng)濟(jì)總體狀況等條件的限制。在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，信用 在社會不同產(chǎn)業(yè)之間的分布，對每一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生相當(dāng)重 要的影響。同時(shí)，信用規(guī)模的產(chǎn)業(yè)分布實(shí)際上是由該產(chǎn)業(yè)本身 的發(fā)展前景、產(chǎn)業(yè)收益率水平的高低決定的。而房地產(chǎn)業(yè)突出 的產(chǎn)業(yè)特性，使其必然會受到信用規(guī)模大小及其分布的強(qiáng)烈影 響。從本質(zhì)上講房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)大規(guī)模資金運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)，單依 靠企業(yè)自有資金來運(yùn)作將會捉襟見肘，因此信貸規(guī)模的大小、 支出的比例結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)有重大的影響。,利率水平對房地業(yè)的影響 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行的投資活動是一種實(shí)質(zhì)性投資，實(shí)質(zhì)性投 資與利率的高低有著密切關(guān)系。一般理論認(rèn)為，低利率對實(shí)質(zhì) 性投資有刺激作用，高利率則不利于投資規(guī)模的擴(kuò)大。低利率 有利于投資，是因?yàn)樵谄渌麠l件不變的情況下，作為進(jìn)行開發(fā) 經(jīng)營周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)，減少了房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出， 在相同售價(jià)情況下，會增加企業(yè)盈利，使得房地產(chǎn)開發(fā)更有利 可圖，于是更刺激了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大。長期利率反映了 一般社會的投資利潤率，它對房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要表現(xiàn)在兩 個(gè)方面：一方面反映了房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本的一般水平，長 期利率越高，房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本越大，因而會抑制房地產(chǎn) 投資；另一方面，房地產(chǎn)投資中的使用財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致投資成本 增大，風(fēng)險(xiǎn)程度提高，收益的不穩(wěn)定性增加，往往會限制房地 產(chǎn)投資進(jìn)而壓縮其投資規(guī)模。,經(jīng)濟(jì)增長率對房地產(chǎn)業(yè)的影響 經(jīng)濟(jì)增長是一種長期經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是指一國潛在國民產(chǎn)出或 經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)能力的持續(xù)增加。經(jīng)濟(jì)增長的衡量標(biāo)準(zhǔn)就是一國商品 和勞務(wù)總量，即國民生產(chǎn)總值的增長狀況，或人均國民生產(chǎn)總 值的增長狀況。國民生產(chǎn)總值(GNP)是指一個(gè)國家(或地區(qū))所 有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)收入初次分配的最終結(jié)果。 一國常住單位從事生產(chǎn)活動所創(chuàng)造的增加值在初次分配中 主要分配給該國的常住單位，但也有一部分以生產(chǎn)稅及進(jìn)口稅 (扣除生產(chǎn)和進(jìn)口補(bǔ)貼)、勞動者報(bào)酬和財(cái)產(chǎn)收人等形式分配給 非常住單位；同時(shí)，國外生產(chǎn)所創(chuàng)造的增加值也有一部分以生 產(chǎn)稅及進(jìn)口稅(扣除生產(chǎn)和進(jìn)口補(bǔ)貼)、勞動者報(bào)酬和財(cái)產(chǎn)收入 等形式，分配給該國的常住單位，從而產(chǎn)生了國民生產(chǎn)總值的 概念，它等于國內(nèi)生產(chǎn)總值加上來自國外的凈要素收入。,與國內(nèi)生產(chǎn)總值不同，國民生產(chǎn)總值是個(gè)收人概念，而國 內(nèi)生產(chǎn)總值是個(gè)生產(chǎn)概念。國民生產(chǎn)總值比上一年增長的百 分率就是經(jīng)濟(jì)增長率。經(jīng)濟(jì)增長率實(shí)際上已隱含了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 的狀況，兩者之間是相關(guān)的。房地產(chǎn)產(chǎn)品在生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域作為 中間投入品是一種投資品，隨著經(jīng)濟(jì)增長，原有固定資產(chǎn)損耗 會產(chǎn)生對房地產(chǎn)較為穩(wěn)定的補(bǔ)充性需求；擴(kuò)大再生產(chǎn)的實(shí)際需 要則要求有一定數(shù)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為其重要組成部分。 在國民經(jīng)濟(jì)中，要生產(chǎn)出一定的最終產(chǎn)品，必然需要一定 量經(jīng)濟(jì)資源的組合投入。而房地產(chǎn)就是這一組合投入的相當(dāng)重 要的組成部分。在消費(fèi)領(lǐng)域，作為房地產(chǎn)重要組成內(nèi)容的住宅， 是滿足人們基本生活需要不可缺少的部分，也將隨著社會的發(fā) 展、人口數(shù)量的增加，呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。,（3）房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)變量對國民經(jīng)濟(jì)的影響 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)變量，是指能夠反映房地產(chǎn)業(yè)按照自身規(guī)律 運(yùn)行而測度的經(jīng)濟(jì)參數(shù)或變量。這些經(jīng)濟(jì)變量調(diào)節(jié)其經(jīng)濟(jì)行為， 從而對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)宏觀運(yùn)行狀況產(chǎn)生波動性影響。 房地產(chǎn)業(yè)增長率對國民經(jīng)濟(jì)的影響 房地產(chǎn)業(yè)增長率是反映年度間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的比率， 其公式為： 房地產(chǎn)業(yè)增長率=（計(jì)算其房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值 上一年房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值1）100,該指標(biāo)是反映房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)的重要指標(biāo)，其中房 地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值一般按當(dāng)年的市場價(jià)格計(jì)算。一般來說，當(dāng)其 產(chǎn)業(yè)增長率快于在一定時(shí)期內(nèi)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長率時(shí)，則表現(xiàn) 出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率上升，成為國家在這一時(shí)期內(nèi)的朝陽產(chǎn) 業(yè)，該產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用也不斷提高。我國近幾 年的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的就是這一狀態(tài)，作為新興產(chǎn)業(yè)，從長期來 看，它的發(fā)展將對國民經(jīng)濟(jì)的快速增長發(fā)揮重要促進(jìn)作用。,房地產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模對國民經(jīng)濟(jì)的影響 產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模分為相對規(guī)模和絕對規(guī)模兩種。相對規(guī)模是 指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信用量占全社會信用量的比重，根據(jù) 這個(gè)比重；可以看出房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要程度，也反 映了房鼬產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中金融支持的力度。房地產(chǎn)業(yè)信用相 對規(guī)模發(fā)生變動，將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位和作用發(fā) 生變化，從而影響其作用力度。絕對規(guī)模是指一定時(shí)期內(nèi)房地 產(chǎn)業(yè)的信用量的絕對值，該值通過同前期或基期相比能基本反 映出房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的膨脹、停滯及收縮的趨勢。房地產(chǎn)信 用絕對規(guī)模擴(kuò)大，投資量增加，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，推動國民 經(jīng)濟(jì)快速增長。,房地產(chǎn)需求和供給水平對國民經(jīng)濟(jì)的影響 消費(fèi)需求、投資需求和出口是國民經(jīng)濟(jì)中需求的三大方面。 地產(chǎn)需求既有投資需求，又有消費(fèi)需求。房地產(chǎn)需求既與其他 產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)投資規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系，又與人均國民收入 增-期、社會收入水平的提高成正相關(guān)關(guān)系。 房地產(chǎn)供給水平則既與社會投資量成直接相關(guān)關(guān)系，又與 房地產(chǎn)資本利潤率相關(guān)。一般而論，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率，刺 激投資量的增加，因此供給水平提高。房地產(chǎn)市場銷售旺盛， 需求量增加會促進(jìn)社會總供給增加，使得國民經(jīng)濟(jì)總量上升。 可見，對房地產(chǎn)供求水平狀況的分析，不僅對房地產(chǎn)業(yè)自身很 重要，而且對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)有著重要意義。,（4）地區(qū)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其地區(qū)性十分明顯。因此，人們對房地 產(chǎn)商品的市場需求，主要是本地區(qū)的投資需求和居民的住房消 費(fèi)需求，這就使它的銷售受到極大的區(qū)域性限制。由于房地產(chǎn) 市場供給和需求的地區(qū)性特別強(qiáng)，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區(qū) 經(jīng)濟(jì)的關(guān)系也就特別密切。分析和研究二者之間的關(guān)系，對于 房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)的定位及制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，具有重要意義。,一方面，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平很大程度上決定本地區(qū)房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。我國國土遼闊，各地區(qū)的自然條件、資源狀 況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件、管理水平、原有基礎(chǔ)以及歷史、文化、人 口等各種經(jīng)濟(jì)社會因素有很大差異，由此造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相 當(dāng)不平衡。這種不平衡決定了各地區(qū)(包括東、中、西部地區(qū) 和各省、市、自治區(qū))的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很不平衡。2004年， 東南和東部沿海地區(qū)的上海、廣東、福建、北京、天津、江蘇、 浙江、山東、遼寧9省市為約占70。,地區(qū)經(jīng)濟(jì)對本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用，主要體現(xiàn)在地 區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、經(jīng)濟(jì)增長速度、結(jié)構(gòu)組合狀況和開放度等方面。 這是地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要經(jīng)濟(jì)因素。 一般來說，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是伴隨其投資量的不斷 增加和需求量的持續(xù)上升而發(fā)展起來的。這種投資和需求的 增長，必然促使對投資品如商服、工業(yè)房地產(chǎn)和住房需求的 增加，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。從這個(gè)意義上講，一 個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是這個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)發(fā)展的必 要前提。,另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同樣也能推動地區(qū)經(jīng)濟(jì) 的持續(xù)增長。地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的首要指標(biāo)就是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)出量， 這一產(chǎn)出量與地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切關(guān)系。 國民經(jīng)濟(jì)周期、地區(qū)產(chǎn)業(yè)組合和地區(qū)產(chǎn)業(yè)競爭力同時(shí)對特 定地區(qū)的需求總量有極大的影響作用。推動地區(qū)產(chǎn)出量的主要 因素（勞動力、房屋建筑和土地）是地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的必要條件。 一個(gè)地區(qū)的人口構(gòu)成和技術(shù)組合、現(xiàn)有勞動力素質(zhì)，提供了本 地區(qū)相當(dāng)重要的勞動力資源。一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)存量（居住用 房地產(chǎn)、商業(yè)用房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)、工業(yè)用房地產(chǎn)等）取 決于其開發(fā)能力，在這里，房地產(chǎn)實(shí)際上是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可 或缺的生產(chǎn)要素。,其主要原因在于，如果沒有為企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營等開發(fā)的廠房、 辦公用房，產(chǎn)出品將無法被生產(chǎn)出來；一個(gè)地區(qū)不斷增加其房 地產(chǎn)供給的能力是確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的至關(guān)重要的因素。同時(shí)， 還由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動效應(yīng)強(qiáng)，它的發(fā)展必然 會推動地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。所 以說，房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力。,