第九章房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效果分析,1,2,第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)概述,一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念 1.開發(fā)： 原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源為勞動對象，通過人力的改造而為人類所利用的一種生產(chǎn)活動，這種活動既具有使用價值，也具有價值 2.房地產(chǎn)綜合開發(fā)： 是對城市的新建和重建地區(qū)，經(jīng)人力改造創(chuàng)造建設(shè)條件，然后按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一配套，統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理”的要求進(jìn)行各項工程建設(shè)的綜合性開發(fā)活動,3,二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本程序 （一）八個步驟 1.投資機(jī)會尋找 2.投資機(jī)會篩選 3.可行性研究 4.獲取土地使用權(quán) 5.規(guī)劃設(shè)計與方案報批 6.簽署有關(guān)合作協(xié)議 7.施工建設(shè)與竣工驗收 8.市場營銷與物業(yè)管理,4,（二）四個階段 1.投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇： 開發(fā)商往往依據(jù)自己對某地房地產(chǎn)供求關(guān)系的認(rèn)識，尋找投資的可能性，常說的“看地” 投資決策分析： 主要包括市場分析和項目的財務(wù)評價兩部分工作 2.前期工作 是指在確定不具體開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前所涉及有關(guān)各種合同條件的談判與簽約等工作。,5,1）分析擬開發(fā)項目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能 力大小 2）獲取土地的使用權(quán) 3）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 4）規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制定 5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃許可 6）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整 7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議 8）安排短期和長期信貸,前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：,6,9）對擬建中的項目尋找預(yù)租（售）的客戶 10）對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步?jīng)Q定租金或售 價水平 11）對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算 12）對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分 承包商進(jìn)初步洽商 13）開發(fā)項目保險事宜洽談,前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：,7,3.建設(shè)階段 是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間上的過程即開發(fā)項目建筑工程的施工過程 4.租售階段,8,第二節(jié) 地租與地價理論,一、我國城市土地使用制度的改革 1.新憲法規(guī)定：城市土地屬于國家所有 2.把過去的不得“無償、無限期、無流動并不得出租轉(zhuǎn)讓”使用改為“有償、有限期、有流動、可以依法轉(zhuǎn)讓”使用，使土地作為生產(chǎn)要素真正納入市場經(jīng)濟(jì)軌道 3.決定城市土地使用權(quán)費用的最基礎(chǔ)的因素是地租及其所表現(xiàn)出來的地價,9,二、地租理論 1.地租： 是指報酬或收益，是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式 2.租金： 是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地所有者的全部代價 3.地租和租金的關(guān)系： 地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤和工資,10,4.地租的分類： 1）級差地租： 實質(zhì)是占有較優(yōu)土地經(jīng)過經(jīng)營而獲得的超額利潤，地租根據(jù)形成條件不同可分為級差地租（本意是對于相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土地，主要是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級差地租（本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量的資本，而產(chǎn)生大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土地，返加投資所產(chǎn)生的超額利潤 不是土地的直接貢獻(xiàn)而是投資者的投資貢獻(xiàn)）,11,4.地租的分類： 2）絕對地租： 是由于土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離所產(chǎn)生的，租用任何土地都必須交納的地租 3）壟斷地租： 由土地所有權(quán)壟斷而帶來的壟斷利潤,12,三、地價理論 （一）地價的概念 是購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，可表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等形式。在我國土地所有權(quán)歸國家所有，所以土地的價格體現(xiàn)是土地使用權(quán)價格,13,（二）地價的特點 地價不同一般物價，具有自身特點 1.表示方式不同（土地除以價格表示，還可以用租金表示） 2.價格基礎(chǔ)不同（所有權(quán)和使用權(quán)） 3.形成時間不同（標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化） 4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不是由生產(chǎn)成本決定,14,（二）地價的特點 5.地價主要由地產(chǎn)需求決定 6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性 7.地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的趨勢高于一般商品價格的上升速度 8.市場結(jié)構(gòu)不同（市場完整與不完整） 9.折舊現(xiàn)象不同（價值降低與增值）,15,（三）地價的分類 1.按土地的權(quán)利分類 （所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等） 2.按土地價格形成方式（交易價格和評估價格） 3.按政府管理手段（申報地價、公告地價） 4.按土地價格表示方法 （土地總價格、單位面積地價、樓面地價）,16,（四）影響地價的因素 1.一般因素 （行政因素、人口因素、社會因素、國際因素、經(jīng)濟(jì)因素） 2.區(qū)域因素（所處的區(qū)域位置） 3.個別因素（又稱案地因素、自身因素、大小、形狀等）,17,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的構(gòu)成 （P201圖9.1）,18,土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)建設(shè)投資 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 房地產(chǎn)開發(fā) 銷售費用 項目總投資 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 經(jīng)營資金,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的構(gòu)成,19,二、各項投資費用的估算方法 1.土地取得費用 是指為取得開發(fā)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用，可通過土地征用費（包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費地上附著物和青苗補(bǔ)償費、征地管理費、耕地占用稅、征用城郊某菜的還應(yīng)交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金等）、拆遷安置補(bǔ)償費（包括拆遷安置費、和拆遷補(bǔ)償費）、土地出讓金（是國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者所得出讓金，一般3099年）、土地轉(zhuǎn)讓金（通過二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價）,20,二、各項投資費用的估算方法 2.前期工程費 是指前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計及施工“三通一平”所發(fā)生的費用 3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括建造小區(qū)內(nèi)的道路，供水、供電、排污、照明、通訊、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等費用,21,二、各項投資費用的估算方法 4.建安工程費 是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費，安裝工程費和設(shè)備購置費 5.公共配套設(shè)施建設(shè)費 是指建造小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用（包括居委會、托兒所、幼兒園、公廁、停車場等）,22,二、各項投資費用的估算方法 6.開發(fā)間接費 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用（包括工資、福利、辦公費等） 7.管理費 是指開發(fā)企業(yè)為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用（包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工培訓(xùn)、土地使用稅等） 8.財務(wù)費 是指開發(fā)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的各項費用（包括利息、金融手續(xù)費等）,23,二、各項投資費用的估算方法 9.銷售費用 是指在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用（包括工資、廣告等） 10.稅費 是指各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收費用（供電貼費、公用設(shè)施、綠化費等） 11.其它費用 包括：臨時用地費、圖紙、標(biāo)底編制、總承包管理費、合同公證費、質(zhì)檢、監(jiān)理費等,24,二、各項投資費用的估算方法 12.不可預(yù)見費 是指預(yù)先不可預(yù)見的費用（變更等） 13.經(jīng)營資金 是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金（包括土地轉(zhuǎn)讓成本、銷售成本等）,25,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效果評價,一、評價的主要程序和內(nèi)容 1.搜集被評項目的有關(guān)資料 2.估算工程投資 3.擬訂投資安排計劃和資金籌措計劃 4.估算銷售成本 5.擬訂銷售價格和銷售收入計劃,26,一、評價的主要程序和內(nèi)容 6.編制各種財務(wù)評價報表 7.依據(jù)財務(wù)評價基本報價，計算財務(wù)評價指標(biāo) 8.進(jìn)行不確定性分析 9.分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的社會效果 10.編制經(jīng)濟(jì)評價報告,二、項目評價指標(biāo)例題分析,27,例9.1 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率 為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均 為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造成本為3 500元平方米，專業(yè)人員費用為建造 成本預(yù)算的8%，用電權(quán)費和電貼費等其他費用為460萬元，管理 費為土地成本、建設(shè)成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5， 市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5、 3.0和6.5，預(yù)計項目建成后每平方米建筑面積的售價為 12 000元。項目開發(fā)周期為3年，建設(shè)周期為2年，地價于開始一 次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設(shè)期 內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12，按季度計息，融資費用為貸款 利息的10。問項目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商 成本利潤率分別是多少?,28,解 (1)項目總開發(fā)價值 1)項目建設(shè)面積： 4 0005.5平方米=22 000平方米 2)標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：(22 0004 000X604)10平方米 =1 240平方米 3)項目總銷售收入： 22 00012 000元=26400萬元 4)銷售稅費： 26 4006.5萬元=l 716萬元 5)項目總開發(fā)價值： (26 4001 716)萬元=24 684萬元,(2)項目總開發(fā)成本 1)土地成本：5 000萬元 2)建造成本：22 0003500元=7 700萬元 3)專業(yè)人員費用(建筑師、結(jié)構(gòu)造價機(jī)電監(jiān)理工程師等費用)： 7 7008=616萬元 4)其他費用：460萬元 5)管理費：(5 000+7 700+616+460) 3.5萬元=482.16萬元,29,6)財務(wù)費用 土地費用利息：5 000(1+124)341萬元 =2128.80萬元 建造費用專業(yè)人員費用其他費用管理費用利息： (7 700+616+460+466.06) (1+124)(22)41萬元 =1 15996萬元 融資費用：(2128.80+1 159.96)10萬元=328.88萬元 財務(wù)費用總計：(218.80+1 159.96+328.88)萬元=3 617.64萬元 市場推廣及銷售代理費用：26400X(0.5+3.0)萬元=924萬元,項目開發(fā)成本，總計：(5 000+7 700+616+460+482.16+3 617.64 +924)萬元=18 339.8萬元 . 開發(fā)商利潤：(24 68418 339.8)萬元=6 3442萬元 開發(fā)商成本利潤率為：6 344.2/18 339.8100=34.59,30,例92 某開發(fā)商在一個中等城市以425萬無的價格購買了一塊 寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4 500平方 米。開發(fā)商通過市場研究了解到當(dāng)前該地區(qū)中檔寫字樓可出租面 積的年凈租金收為450元平方米，銀行同意提供的貸款利率為 15的基礎(chǔ)利率上浮2個百分點，融資費用為貸款利息的重10。 開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元平 方米，專業(yè)人員費用為建造成本的12.5，用電權(quán)費和電貼費等 其他費用之和的3.0，市場推廣及出租代理費為正常經(jīng)營后第 一年凈租金收入的20，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率9.5；項目 開發(fā)周期為18個月，建設(shè)期為12個月，可出租面積系數(shù)為0.850， 試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進(jìn)行初步評估。,31,解 (1)項目總開發(fā)價值 1)項目可出租建筑面積：4 5000.85平方米=3 825平方米 2)項目每年凈租金收入：3 825450萬元=172.125萬元 3)項目總開發(fā)價值： =172.125(PA9.5，48.5)萬元 =1 78963萬元,(2)項目總開發(fā)成本 1）土地成本：425萬元 2)建造成本：4 5001 000萬元=450萬元 3)專業(yè)人員費用(建筑師、結(jié)構(gòu)造價機(jī)電監(jiān)理工程師等費 用)：45012.5萬元=56.25萬元 . 4)電貼、用電權(quán)等其他費用：60萬元 . 5)管理費：(425+450+56.25+60)X3.0萬元=29.74萬元,32,6)財務(wù)費用 土地費用利息：425(1+174)1.541萬元=120.56萬元 建造費用專業(yè)人員費用其他費用管理費用利息： (450+56.25+60+29.74) (1+174)0.541萬元=51.74萬元 融資費用： (120.56+51.74) 10萬元=17.23萬元 財務(wù)費用總計： (120.56+51.74+17.23)萬元=189.53萬元 市場推廣及出租代理費：172.12520萬元=34.43萬元 項目開發(fā)成本，總計：(425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43) 萬元=l 241.35萬元,開發(fā)商利潤：(1 789.631241.35)萬元=548.28萬元 開發(fā)商成本利潤率為：548.28/1241.35100=44.17,33,