北京東方廣場案例研究 產(chǎn)品案例研究，A0B0C0D0E5F2G0,北京中原住宅部技術(shù)中心 2010.11 創(chuàng)建 2010.12 最終更新,使用說明 北京東方廣場規(guī)劃產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)定位，適用于城市核心區(qū)大型綜合體項目的產(chǎn)品規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位,北 京 東 方 廣 場,雄踞北京市中心王府井商圈，占地10萬平方米，總建筑面積達80萬平方米，是目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一，是北京“城中之城”。,項目簡介,東方廣場,東方廣場劃分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部分。,“東方經(jīng)貿(mào)城”擁有八幢辦公大樓、一幢五星級豪華酒店及四幢酒店式服務(wù)公寓。 “東方新天地”為兩層逾100,000平方米的大型群樓商場，包括五個不同風格的商 場和一 個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內(nèi)停車場。,項目規(guī)劃,將四合院和現(xiàn)代建筑的理念相結(jié)合，內(nèi)圓外方、門內(nèi)有門、樓中見樓。,項目規(guī)劃,東方廣場巧妙結(jié)合傳統(tǒng)四合院概念和現(xiàn)代建筑構(gòu)思，完美再現(xiàn)東方古韻同時，又不失雄麗典雅；其內(nèi)圓外方、門內(nèi)有門、樓中見樓的設(shè)計更象征著無限商機。 無論室內(nèi)與室外，均開辟了市中心罕有的綠化空間，常年綠意盎然的環(huán)境，頗有些鬧中取靜、市內(nèi)綠洲般的由衷喜悅。,項目規(guī)劃,東方廣場具有完善的交通體系規(guī)劃。,東方廣場在車流的組織上比較成功，雖然日均車流在兩萬輛以上，但是目前為止 還沒有發(fā)現(xiàn) 東方廣場因為堵車而影響長安街通行。,8幢甲級寫字樓：云集了眾多500強企業(yè)與各行業(yè)龍頭公司。,寫字樓,寫字樓平面圖,寫字樓,會議室,寫字樓,2幢豪華服務(wù)式公寓,東方豪庭公寓,東方豪庭公寓共有兩幢服務(wù)式公寓，包括尊萃豪庭與匯賢豪庭。憑借與紫禁城、王府井毗鄰而居的優(yōu)勢，東方豪庭公寓既融入了古代皇家住所的氛圍，又體現(xiàn)了現(xiàn)代高端居停的時尚。 公寓提供一房到四房的多樣選擇，每個單位均裝修豪華，配備高檔家具、電器。由于坐落在東方廣場內(nèi)，酒店、商場和寫字樓極大地擴展了豪庭公寓的服務(wù)功能。,東方豪庭公寓,五星級酒店：北京東方君悅大酒店,北京東方君悅大酒店是由凱悅酒店集團管理的豪華五星級酒店，不僅擁有世界一流的酒店設(shè)施與服務(wù)，其充滿熱帶風情的大型室內(nèi)游泳池更是令人嘆為觀止。 酒店樓高18層，擁有825間豪華舒適的客房、多種風格餐廳、2,800多平方米的會議設(shè)施及大型度假式室內(nèi)游泳池。,酒店部分,東方君悅大酒店：酒店客房,酒店部分,東方君悅大酒店：大型室內(nèi)度假式游泳池,酒店部分,東方君悅大酒店:會議設(shè)施,酒店部分,擁有共2800平方米的會議及多功能廳。 君悅大宴會廳，4個董事會議廳及10間多功能廳，其中五間可合并為1間大的廳房為適應(yīng)各種不同類型的高端商務(wù)活動需要。 多功能廳集中分布于同一樓層，具備最先進完善的會展設(shè)施，可承接各種高品質(zhì)要求的會議、主題宴會及社交活動。 是北京唯一一家為客人提供“一站式會展服務(wù)”的酒店，來賓只需在會展的全過程中與酒店內(nèi)一位專職會展工作人員接洽，即可得到全程的專業(yè)幫助，確保會展活動順利圓滿。,東方君悅大酒店：餐飲,酒店部分,悅庭 (Noble Court)- 經(jīng)典廣東菜，充滿南中國風情，身處華麗氣派的古代貴族庭院中品味粵菜精髓。 意餐廳 (Da Giorgio) - 在私密時尚的用餐氛圍下體驗純粹的意式饗餐。 凱菲廳 (Grand Caf) - 開放式廚房兼具國際口味自助餐和零點西餐，還有北京風味，氣氛輕松，環(huán)境雅致。 長安壹號 (Made In China) - 親近中國美食文化、耳聞目睹美味佳肴制造過程的摩登中國餐廳。 東方亮 (Redmoon) - 品嘗新鮮、傳統(tǒng)和風美味，聆聽曼妙歌曲伴隨豐富珍藏香檳、威士忌等佳釀的新穎餐吧。 茶源 (Fountain Lounge) - 坐望長安街上的日夜交替，耳畔是現(xiàn)場樂隊的輕吟低唱，享受早餐、下午茶或甜點 酥園 (The Patisserie) - 供應(yīng)自制的新鮮糕點，美味食品及花束禮盒。 咖啡吧有多種口味咖啡與小點可供外帶。,意餐廳,凱菲廳,四星級酒店：北方佳苑飯店,酒店部分,東方新天地：市域頂級商業(yè),商業(yè)部分,東方新天地商場面積達12萬平方米，擁有7個不同主題的購物區(qū)、四季常青的花壇、市中心最大的五彩音樂噴泉以及擁有逾1,800個停車位的室內(nèi)停車場。 整體定位時尚、中高收入的白領(lǐng)階層，滿足他們休閑、娛樂、購物多種需求。 入駐商戶以國際知名品牌為主，中西合璧，店內(nèi)裝修體現(xiàn)濃郁的休閑氛圍，為顧客提供多種增值服務(wù)。,7個主題購物區(qū)：繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活 新天地、尊萃時光別館和天空大道。,7個主題購物區(qū)各有不同的商品定位，在裝飾風格上也各有特色，適合更多的消費層。 另外有餐飲、娛樂、休閑等多種配套設(shè)施，使東方新天地在購物的基礎(chǔ)上具有更多的功能。,商業(yè)部分,繽紛新天地：臨近王府井商業(yè)街，人流量大，觀光游客多地鐵站與東方 新天地商場相連處位于該區(qū)。,裝飾風格熱鬧而明快，仿佛一個室內(nèi)嘉年華會。 主要商鋪有晨曦百貨、華潤超市、ESPRIT及精彩無限音像數(shù)碼廣場等。,商業(yè)部分,都市新天地：強調(diào)大都市的繁華，吸引都市消費主力軍青年人，主要經(jīng)營 休閑品牌及珠寶飾品。,整體色調(diào)為簡潔的銀灰色，先進的超清晰大螢?zāi)皇谷烁械娇萍及l(fā)展的脈搏，整個區(qū)充滿了高科技氛圍，滿足青年人的審美需求。 亞洲最大的鉆石精品店之一的恒信鉆石宮殿,展示藝術(shù)與科學完美結(jié)合的愛普生影藝坊、Apple、 Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。,商業(yè)部分,庭苑新天地：位于商場中部，與北京東方君悅大酒店相連。,典雅的裝飾風格中蘊涵著時尚的光芒，并匯聚著世界各地的頂級品牌，如：Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，帶出高品味的消費理念。,商業(yè)部分,寰宇新天地：追求時尚的人士首選之地。,高級購物廊里集中了國際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇，無一不向人們傳達著精致高尚的生活品位。 商場裝修豪華尊貴，格調(diào)高雅時尚，聚集這里的國際品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。,商業(yè)部分,活力新天地：緊鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心。,運動100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車苑汽車展示廳及五星級東方新世紀影院、時尚基地等主力店，展示現(xiàn)代生活便利新元素。,商業(yè)部分,尊萃時光別館：位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處，是一個名表 珠寶的匯聚地。,包括面積近200平方米的國內(nèi)第一家歐米茄專賣店。其他已進駐的品牌還包括積家表、豪門世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳華珍珠及Shirely Jewellery等，為追求品質(zhì)與時尚的人士提供更多的購物選擇。,商業(yè)部分,天空大道：位于東方廣場平臺層，是連接商場東方新天地及商務(wù)區(qū)東方經(jīng)貿(mào) 城的紐帶。,為在商務(wù)區(qū)的客戶在辦公之余提供了舒適的休閑環(huán)境，伴隨多家品牌及餐飲店鋪的入駐更增加了此區(qū)域的功能性，更大程度的為消費者提供便利。 入駐此區(qū)域的商戶有多家特色餐飲店鋪，如高檔新派中式餐廳東方寒舍、特色中餐家合私房菜、高檔日式餐廳道樂、高檔法餐凱帝思法餐廳、充滿異國風情的咖啡廳星巴克和林寶堅尼咖啡店。 另有高級廚具店博德寶、勞斯萊斯汽車展廳、頂級家俱店易簡極家、尼康陳列室等。,商業(yè)部分,商業(yè)業(yè)態(tài)：,商業(yè)部分,零售商業(yè)占30%至35%，餐飲業(yè)占25%至35%，休閑娛樂占30%至40%。其中，有 許多休閑娛樂項目在北京獨一無二，深受消費者喜愛。比如索尼探夢、影像娛樂等。,餐飲、娛樂占相當大的比例，零售、餐飲、娛樂三種業(yè)態(tài)各占三分之一。,商業(yè)業(yè)態(tài)：地鐵層商鋪,男女服裝： BB15：百圖時裝店 BB32：阿桑娜 BB52：掂 BB47：天寶兒 BB66：Sisley BB23：MANGO BB06：播 BB08A：江南布衣 BB53，BB55：Miss Sixty BB35：Anna Sui BB50：Vivienne Tam BB31：Max&CO BB71B：MEXX BB33：Just Cavaill BB90：Oasis BB37，BB39：DKNY BB72：西羅直覺 BB45A：奧德臣 BB48：Altea BB36：Replay,銀行/服務(wù)/其他 CC27：意大利伊爾薩洗衣中心 EE20：香港旅游開發(fā)局 旅游咨詢及服務(wù)中心,百貨/超市 AA11，BB01：晨曦百貨 BB01A：華潤超級市場 CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏,娛樂/展廳/影音/圖書 BB65：東方新世紀影院,娛樂/展廳/影音/圖書 BB65：東方新世紀影院,商業(yè)部分,休閑服裝/內(nèi)衣用品 BB17B：貝納通 BB21B：酷 BB22：納帕佳 BB86：時尚基地 BB20：蜜 BB25：Timberland BB56：Jockey BB51A：卓丹 BB51B：卡爾克萊恩牛仔 DD0110，BB62，BB60：i.t BB11，BB09：Levis BB19：Nike 360 BB29：Diesel休閑服 BB61，BB63：奧莉,皮鞋/飾品/禮品 BB07：法國圣伽步 BB18：海盜船飾品 EE02：南默帽子 BB26：約瑟西寶 EE03C：銀之堡 EE13A：EAJ飾品 BB70：Easy Spirit BB16：Bata BB41：米蘭奴皮具專賣店 BB43：思加圖 EE17：公仔專賣店 EE01：EE01E：俏金族 BB40，BB42：Plus TT BB67：愛克佩特,珠寶/鐘表/眼鏡 EE03：斯沃琪 EE03B：時間世界 BB46B：瞬間*永恒 EE09：伊華時尚 EE03A：設(shè)計者的時間 EE02A：科普洛特 BB92：南洋之光,個人護理/美容 EE05：佰草集 EE07A，EE07B：皇室美甲 CC29：匠人組合 EE08A：ADE 香水,百貨/超市 AA11，BB01：晨曦百貨 BB01A：華潤超級市場 CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏,商業(yè)部分,商業(yè)業(yè)態(tài)：地鐵層商鋪,餐廳/快餐/咖啡廳 BB08B，AA37B：面包新語 BB10，BB12A：星巴克咖啡 EE12，CC01：DQ冰激凌 CC02：水果撈 CC03：吉野家 CC10A：桃花島 CC08，CC10B：米斯特比薩 CC06：雪峰農(nóng)場高山茶 BB30：面愛面 CC05：田野永和 CC07：荷花泰菜 CC26：貝兒多爸爸泡芙工廠 CC16：西蜀豆花莊 CC18：山水居 CC20：絢麗華夏酒屋 CC25A：味百咖喱 CC25B：肯德基,商業(yè)業(yè)態(tài)：地鐵層商鋪,商業(yè)部分,餐廳/快餐/咖啡廳 CC30B：蘇菲蛋糕巧克力店 CC35：大食代 EE06：驕意咖啡 EE08：凡情蒂諾比利時巧克力廊 BB78，BB80，BB82：翡翠皇宮酒家 BB88：俏江南 FF06：美珍香 FF08：味千拉面 CC32：金翠河茶餐廳 FF16：時時樂,FF02：優(yōu)根芙絲 FF12：一茶一坐 FF10：真功夫 CC11：麥兄弟面包工房 CC09：素美人甜品工房 FF03：百勝廚 FF01：羅馬娜 CC3846：一品小籠 食通天大街P1層：花花食界 EE01C & EE01D：美多有機生活館 CC12：麻布十番,休閑服裝/內(nèi)衣用品 AA64B：Fila服飾專賣店 AA35：Paul & Shark A201A：Esprit/edc AA59A，AA59B：Tommy Hilfiger,皮鞋/飾品/禮品 A107：阿加達首飾 A106B：金色寶藏 A110：派克 AA12：黃錦 A410，AA46，AA48：琉璃工房 AA53A，AA53：萬寶龍 AA55B，AA57：施華洛世奇 SS07：巴利 GG12：文房一號 AA27：Folli Follie AA07B：Oxette AA26：Lloyd A508：法騰 EE01F，EE01G：北京奧運會特許商品 AA59C：Stuart Weitzmen GG10，GG11：祖堂,個人護理/美容 AA19：歐舒丹 EE01A，EE01B：美甲 AA21：水芝澳 AA50A：資生堂美的空間 A512，AA52B：瑪花纖體 AA06B：無添加,首層商鋪：商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)部分,男女服裝 AA10：上海徐 AA17：慕詩 AA16：天山 AA18：瑪絲菲爾 AA25：Max Studio AA31，AA33：東北虎皮草 AA15：Kookai AA23：Atma A402B：MaxMara AA61A：Eric Bompard SS05，A305：柏佰利 GG03，GG05，KK03：上海灘 A210C：切瑞蒂1881 A310：索尼婭里基爾 A407：La perla A203：Nina Ricci AA43：高田賢三 A307：費雷,男女服裝 A210，A212：寶姿1961 A301，A302，A303，A306：Trussardi A202：皮爾曼都 AA67A：歐時力 AA41：Coach A201D：A.Testoni AA20：派 SS06，A308A：杰尼亞 AA32：登喜路 AA36：都彭 AA39：紀梵希 AA45：爵士萊利 PEApt（01）：恒龍洋服 A307：費雷 AA37：康納利 AA42，A405：波士 AA22：肯文迪 GG08：克蘭迪隆,首層商鋪：商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)部分,娛樂/展廳/影音/圖書 AA02，BB01B，BB02：精彩無限音像數(shù)碼廣聲 A510：奧迪品味車苑 AA50：大眾汽車北京奧運車苑 AA52A：Bose音響 AA51：Vertu手機 AA63：B&O音響 A106A：DG Lifestyle Store A103B：IT Bar,銀行/服務(wù)/其他 BB12B：柯達快速沖印店 CC22：煙草專賣店,百貨/超市 AA11，BB01：晨曦百貨,珠寶/鐘表/眼鏡 A103A：瑞士梅花表 A109：名表城 AA07A：琦凡珠寶 AA06C，AA08：伊麗羅氏 AA09：普柏琳 EE15：愛斯寶 AA29：恒信鉆石宮殿 GG01：豪雅表 GG02：真力時 GG06：海倫芬 GG15，GG16：摩蒂克 SS01A：帝陀表 AA06A：卡西歐 A403，A401：蒂凡尼 SS01A：帝陀表,餐廳/快餐/咖啡廳 BB28：天福茗茶 AA56：麥當勞 CC28，CC30A：元綠回轉(zhuǎn)壽司 BB05B，F(xiàn)F05A，F(xiàn)F05B：巴黎貝甜 BB05A：思冰客冰激淋,珠寶/鐘表/眼鏡 AA06A：卡西歐 A403，A401：蒂凡尼 SS01，SS01A：勞力士 GG07：卡洛夫 A506：亮視點 AA05A，AA05B：浪琴和雷達 AA03：天梭表 A108：西鐵城 AA49：Blancpain A408：墨涅塔 GG09：芳華珠寶 AA22：Just Gold KK01，KK02：陀飛輪 A101：江詩丹頓 A502：萬國表,首層商鋪：商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)部分,PW1（0609）：博德寶廚柜 娛樂/展廳 Pw1（1112）：尼康 娛樂/展廳 PWApt（0102）：易簡極家 娛樂/展廳 PW2（1015）：中國銀行北京市王府井支行 銀行/服務(wù) PW3（1015）：中國工商銀行 銀行/服務(wù) PE1（0912）：中國建設(shè)銀行 銀行/服務(wù) PW2（1617）：渣打銀行北京分行個人理財中心 銀行/服務(wù) PE3（0102）：長江商學院 銀行/服務(wù) SS09：北京銀行24小時自動銀行 銀行/服務(wù) PE3（0307）：招商銀行北京分行東方廣場支行 銀行/服務(wù) PW1（0105）：金考復印服務(wù) 銀行/服務(wù),天空大道商鋪：商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)部分,PE2（0110）：生活方式專賣店男女裝 EE11，A105：雅天妮 飾品/禮品 PWApt（06）：湯尼英蓋 個人護理/美容 PW2（0105）：海洋洋 個人護理/美容 EE16，PEApt（05）：思妍麗 個人護理/美容 EE05A：Eternal香水 個人護理/美容 PC2（0103）：牛扒工廠 餐廳 PWApt（03）：佐億咖啡 咖啡廳 PWApt（05A）：品諾酒窖 餐廳 PW3（0107）：寒室 餐廳 PE1（0108）：道樂日式菜館 餐廳,主力店,商業(yè)部分,歐米茄(Omega) 全球最大旗艦店， 面積近600平方米,鐵獅東尼(a.testoni)“鞋中之皇”北京旗艦店,主力店,商業(yè)部分,意大利一線襪裝品牌：皮爾曼都 (Pierre Mantoux)北京旗艦店,切瑞蒂1881(Cerruti 1881)北京旗艦店,融入香港風情元素,東方新天地是由長江實業(yè)集團、和記黃埔、東方海外、中國銀行、中國保險共同開發(fā)。所以里面也融入了很多香港風情，如廣告宣傳、商鋪等，甚至用粵語播音。,商業(yè)部分,商業(yè)部分,開業(yè)第一年花1100多萬元提升商場的知名度，使王府井客流與東方新天地有機交融，改變北京市民不去王府井購物的思想”。 2003年開始逐步清洗中低端品牌，并引進世界頂級品牌，特別開辟兩個定位高端的消費專區(qū)“尊萃時光別館”和“天空大道”。從而吸引越來越多一線品牌進入，業(yè)態(tài)組合日臻完善。 在項目招商上，沿用港商一貫的“只租不售”政策，確保經(jīng)營的一體化與連續(xù)性。,運營管理：東方新天地斥巨資做營銷推廣，提高商場知民度；對租戶進行篩選；另外開辟兩個高端的消費專區(qū)。,商業(yè)部分,在產(chǎn)品上，巧妙利用地面開口部分開設(shè)大面積天窗自然采光，在燈光、通風等方面做文章。 投入大量資金，以嚴格的標準進行地下硬件配套設(shè)施建造，保證地下消防、疏散、排煙等系統(tǒng)的完善，解決了地下商業(yè)設(shè)施由于人流量大、用電負荷大以及餐飲店產(chǎn)生的油煙不易排出的問題。,產(chǎn)品設(shè)計：利用天窗采光，設(shè)計獨特；,注重東方君悅酒店、東方經(jīng)貿(mào)城與東方新天地的整體營銷策略，使東方廣場的用戶能夠有機地融合起來，增加東方新天地的忠實用戶群。將東方君悅酒店與東方新天地廣場的通道打通，使酒店與商場的客戶可以自由穿行，而通道拓寬打通的代價是犧牲了整整一個黃金地段的租戶位置。 加強商城的現(xiàn)場管理，如對新進租戶的裝潢設(shè)計有嚴格的要求，必須與東方新天地的整體形象吻合；增加了新天地的服務(wù)大使，使需要得到幫助的人得到應(yīng)急的幫助。,注重整體升級，加強現(xiàn)場管理,東方廣場運營管理,案例評價,百萬平米現(xiàn)代風格大型綜合體建筑矗立在古老的長安街及王府井、東單三條 北京最繁華的三條街道交匯處，地標特征非常鮮明。,占據(jù)北京最核心的位置，極為便利的交通，王府井區(qū)域每天穩(wěn)定的大量人流 為項目成功提供了基礎(chǔ)條件。,核心 區(qū)位,地標 體量,中高端市場定位，攬進大量客群。爭取世界頂級公司及眾多國際一線品牌的 入駐，吸引更多高端客群。,客戶 甄選,抄襲無罪 借鑒有理,中原地產(chǎn) 止于至善,