第十六章 租賃合同,第一節(jié) 租賃合同概述 一、租賃合同的概念和法律特征 （一）租賃合同的概念 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同關(guān)系中，交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人；使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。,（二）租賃合同的法律特征 1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同。 2、租賃合同為雙務(wù)、有償合同。 3、租賃合同為諾成合同。 4、租賃合同是繼續(xù)性、非永續(xù)性合同。,二、租賃合同的分類,租賃合同依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以做出不同的分類，而實(shí)踐中經(jīng)常使用的是如下分類： （一）動(dòng)產(chǎn)租賃合同與不動(dòng)產(chǎn)租賃合同； （二）定期租賃合同與不定期租賃合同； （三）一般租賃合同與特殊租賃合同。,三、租賃合同的形式,合同的形式，又稱合同的方式，是合同雙方當(dāng)事人合意的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。依據(jù)法律對(duì)合同形式的不同要求，可將合同區(qū)分為要式合同和不要式合同。就租賃合同而言，不定期的租賃合同為不要式合同，無須采用書面形式；租賃期限不滿6個(gè)月的定期租賃合同也為不要式合同；但租賃期限在6個(gè)月以上的定期租賃合同為要式合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，未采用書面形式，雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限有爭(zhēng)議的，視為不定期租賃合同。,第二節(jié) 租賃合同的效力,一、出租人的義務(wù) （一）交付租賃物并保持租賃物符合約定用途的義務(wù)； （二）維修租賃物的義務(wù)； （三）瑕疵擔(dān)保的義務(wù),二、承租人的義務(wù),（一）按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)； （二）妥善保管租賃物的義務(wù)； （三）不作為義務(wù)； 1、不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物； 2、不得隨意轉(zhuǎn)租； （四）支付租金的義務(wù)； （五）返還租賃物的義務(wù)。,三、租賃合同的特別效力,（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利； （二）租賃合同的對(duì)抗效力 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，承租人的租賃權(quán)可以對(duì)抗租賃物的新所有權(quán)人，承租人與出租人原來在租賃合同中所作的其他約定，租賃物的新所有權(quán)人也應(yīng)當(dāng)一并遵循。,第三節(jié) 房屋租賃合同,一、房屋租賃合同的概念 房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租期屆滿時(shí)，將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。,二、優(yōu)先承租 在租賃合同的租賃期限屆滿之前，出租人將房屋拆除重建的，可以終止租賃合同，但出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)?shù)膿p失賠償。如果重建的房屋仍然用于出租，則原承租人在同等條件下，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先承租權(quán)。,三、優(yōu)先購買 合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實(shí)質(zhì)是對(duì)出租人選擇房屋買賣合同對(duì)方當(dāng)事人自由的限制。,（一）承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生在出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的時(shí)候，這是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提和基礎(chǔ)。 （二）出租人出賣租賃房屋，應(yīng)負(fù)擔(dān)通知義務(wù)，這是承租人得以行使優(yōu)先購買權(quán)的必要前提。 （三）承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。 （四）承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，這是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件。,四、承受,合同法第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！币话銇碚f，在租賃合同的履行過程中，承租人死亡的，租賃合同應(yīng)當(dāng)終止。但是，在房屋租賃合同中，由于與承租人共同居住的多是其親屬，且具有共同生活關(guān)系，因此，法律規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，直至房屋租賃合同期限屆滿。,