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34 柬埔寨王國土地法 柬埔寨王國土地法 總則 .................................................................................................................................. 3 第一部分、私人和公共的所有權(quán) ............................................................................. 3 第一章、所有權(quán)的原則 ................................................................................................ 3 第二章、公共所有權(quán) .................................................................................................... 4 第三章、集體所有權(quán) .................................................................................................... 5 第1分部、僧院的不動產(chǎn) ............................................................................................ 5 第2分部、山地社會的不動產(chǎn) ................................................................................... 5 第2部 分、所有權(quán)的取得 ........................................................................................... 6 第四章、通過特殊取得占有另取得不動產(chǎn)所有權(quán)................................................ 6 第5章 、土地許可 ......................................................................................................... 8 第6章 、取得所有權(quán)的方式 ....................................................................................... 9 第1分部、通過銷售而取得不動產(chǎn) .......................................................................... 9 第2分部、通過交換而取得不動產(chǎn) .......................................................................... 9 第3分部、通過繼承而取得 ........................................................................................ 9 第4分部、通過贈予取得 .......................................................................................... 10 第三部分、私人所有權(quán)的制度 ................................................................................ 10 第七章、所有者的權(quán)利和義務(wù) ................................................................................ 10 第1分部、所有權(quán)利益的享受 ............................................................................... 10 第2分部、獲得所有權(quán)的孳息和產(chǎn)品 .................................................................... 11 第3分部、所有權(quán)的增值 .......................................................................................... 11 第1小分部、人的行為造成的增值 ........................................................................ 11 第2小分部、人工增值 ............................................................................................. 11 第4分部、不動產(chǎn)的租賃 .......................................................................................... 12 第5分部、土地規(guī)則 ................................................................................................... 13 第8章 、受限的財產(chǎn)權(quán) .............................................................................................. 13 第1分部、地役權(quán) ........................................................................................................ 13 第2分部、使用和居住權(quán) .......................................................................................... 14 第3分部、便宜權(quán) ........................................................................................................ 15 第1小分部、自然便宜權(quán) .......................................................................................... 15 第2小分部、法律便宜權(quán) .......................................................................................... 15 第3小分部、合同便宜權(quán) ........................................................................................ 16 第4小分部、便宜權(quán)的停止 ...................................................................................... 16 第4部 分、所有權(quán)的形式 ......................................................................................... 16 第九章、不可分的所有權(quán) ......................................................................................... 17 第十章、共同所有權(quán) .................................................................................................. 17 第十一章、共有所有權(quán) .............................................................................................. 18 第1分部、共有的墻 ................................................................................................... 18 第2分部、共有溝渠、圍墻和堤壩 .......................................................................... 19 第五部分、作為擔(dān)保使用的不動產(chǎn)......................................................................... 19 第十二章、抵押 ........................................................................................................... 19 第十三章、質(zhì)押 ......................................................................................................... 20 第十四章、典當(dāng) ........................................................................................................... 20 第六部分、登記 ......................................................................................................... 20 第十五章、登記機構(gòu) ................................................................................................ 21 第十六章、登記調(diào)查 .................................................................................................. 22 第十七章、登記注冊與文件 .................................................................................... 22 第十八章、登記證明和材料 .................................................................................... 23 第七部分、罰則 ......................................................................................................... 23 第十九章、侵害所有權(quán) .............................................................................................. 23 第1分部、個人侵害公共和私人的財產(chǎn)................................................................. 23 第1小分部、侵害私人所有權(quán) ................................................................................. 23 第2小分部、侵害公共財產(chǎn) ...................................................................................... 24 第2分部、行政機構(gòu)對公共或私人財產(chǎn)的侵害.................................................... 24 第八部分、最后條款 .................................................................................................. 25 柬埔寨王國土地資源 ................................................................................................ 26 一、柬埔寨土地類型及形成過程 ........................................................................... 26 二、柬埔寨地形 ........................................................................................................... 26三、柬埔寨主要河流、湖泊、山簡介 ..................................................................... 26 柬埔寨王國土地法 總 則 第1條、遵照1993年柬埔寨王國憲法，為了保障不動產(chǎn)的所有權(quán)和其他相關(guān)權(quán)利， 本法旨在確定柬王國不動產(chǎn)所有權(quán)的政治制度。 第2條、本法所稱的不動產(chǎn)包括依其自然屬性、用途和法律確定的不動產(chǎn)： ? 依其自然屬性確定的不動產(chǎn)指所有自然的土地，如：林地、墾地、耕地、閑地、未耕地、灘涂及附著于土地的不可移動的人造建筑和改良； ? 依其用途確定的不動產(chǎn)指滋生于土地或構(gòu)成建筑，除非損壞或替換不可分離的物體，如：樹木、建筑裝飾材料等等； ? 依法律確定的不動產(chǎn)指不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利被法律確定為不動產(chǎn)。 第3條、所有人都應(yīng)尊重國家及私人合法取得的財產(chǎn)。 國家不動產(chǎn)的行政管理權(quán)及全柬有關(guān)不動產(chǎn)的權(quán)屬證明的頒發(fā)權(quán)歸土地管理、城市規(guī)劃與建設(shè)部統(tǒng)一管理。國家不動產(chǎn)的行政管理規(guī)定和程序?qū)⒂煞ㄒ?guī)的形式確定。 第一部分、私人和公共的所有權(quán) 第一章：所有權(quán)的原則 第4條、1993年憲法第44條承認的所有權(quán)依本法適用于柬王國境內(nèi)的所有不動產(chǎn)。 第5條、私人的所有權(quán)除非因公共利益不可剝奪。所有權(quán)的剝奪應(yīng)按照法律和法規(guī) 規(guī)定的方式和程序，在支付公正的補償之后才可進行。 第6條、只有通過合法的占有才可以獲得所有權(quán)。國家可以在本法規(guī)定的嚴格范圍 內(nèi)將國有不動產(chǎn)提供給柬籍的自然人或法人。一切所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓或變更應(yīng)按照銷售、繼承、交換、贈予或法院判決的要求進行。 第7條、1979年以前的不動產(chǎn)所有權(quán)的政治制度不予以承認。 第8條、只允許柬籍自然人和法人對柬王國土地擁有所有權(quán)。 下列自然人和組織可以成為柬埔寨土地的所有者： ? 柬埔寨公民。 ? 公共區(qū)域的集體。 ? 公共機構(gòu)、社團、協(xié)會、公共企業(yè)、民商企業(yè)。 ? 任何法律視為法人的柬埔寨組織。 ? 偽造柬籍身份成為柬埔寨土地所有者的外國人應(yīng)依本法第251條受到懲罰。 上述情況購買的土地將會被無償收歸國有。 第9條、在柬注冊的企業(yè)，其51%以上的股份由柬籍自然人或法人持有，可以成為 土地的所有者。股權(quán)比例以公司章程為準。股東簽署的違背本條款的私人協(xié)議無效。如果公司章程規(guī)定的股權(quán)比例發(fā)生變更使其不再是柬籍公司，該企業(yè)有義務(wù)按照實際情況變更公司章程并依法將此變更通知主管部門。 第10條、無論是自然人還是法人的所有權(quán)都是獨立的所有權(quán)。集體通過法律途徑實 現(xiàn)的所有權(quán)是集體所有權(quán)。某些人共同對某項財產(chǎn)行使的所有權(quán)是不可分的所有權(quán)。某些人對財產(chǎn)的某部分行使的排他性所有權(quán)（財產(chǎn)的其他部分由法律或協(xié)議確定）是共有所有權(quán)。每種所有權(quán)的種類由其具體情況而定。 第11條、不動產(chǎn)所有權(quán)的法律制度根據(jù)柬埔寨的社會需要有所不同，如：農(nóng)業(yè)用地、森林、水道、湖泊、水庫、海岸、河床、城市不動產(chǎn)、工業(yè)區(qū)建筑用地。 考慮到社會經(jīng)濟需要、土地管理和城市建設(shè)，特別法應(yīng)對本法進行補充并規(guī)定例外。在遵照法律的前提下，法規(guī)可規(guī)定各類不動產(chǎn)制度的具體細節(jié)。 第二章 公共所有權(quán) 第12條、國家是1993年憲法第58條列舉的柬王國境內(nèi)的財產(chǎn)的所有者，是無繼承人的或自愿給予國家的財產(chǎn)的所有者，是私人不能適當(dāng)擁有或依本法第四章目前私人不能占有的財產(chǎn)的所有者。 第13條、除國家外，按照本章規(guī)定的條件，公共集體、公共機構(gòu)及任何公共法承認的公共法人或組織可以成為不動產(chǎn)的所有者。 第14條、在特別法制度下，某些屬于國家或公共集體的財產(chǎn)是屬于公共法人的公共財產(chǎn)。其它按私人財產(chǎn)管理、可以買賣的財產(chǎn)是屬于公共法人的私人財產(chǎn)。 第15條、下列財產(chǎn)屬于國家和公共法人的財產(chǎn)： ? 任何原始自然的財產(chǎn)，如：森林、航道、自然湖泊、堤壩、河流和海岸； ? 任何供一般使用的財產(chǎn)，如：碼頭、港口、鐵路、火車站和機場。 ? 任何供公共使用（無論是自然形成的還是建造的）財產(chǎn)，如： 道路、公園和保護區(qū)； ? 任何供公共使用的財產(chǎn)，如：公共學(xué)校、教育學(xué)院、行政建筑和所有的公共醫(yī)院； ? 任何依法成為自然保護的財產(chǎn)；建筑的、文化的歷史遺跡； ? 屬于皇家但不是其私有財產(chǎn)的不動產(chǎn)。執(zhí)政的國王管理皇家的不動產(chǎn)。 第16條、國家公共財產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓給外國人，如此取得的財產(chǎn)所有權(quán)不符合規(guī)定。 ? 國家公共財產(chǎn)不能通過本法第四章的特別取得條款而取得。 ? 國家公共財產(chǎn)可以臨時、未決、可被撤消地占有和使用，以防其不遵守本法第三章例外條款規(guī)定的納稅和交費義務(wù)。 ? 上述權(quán)利不可以轉(zhuǎn)化為持有的所有權(quán)或受益權(quán)。 ? 當(dāng)國家公共財產(chǎn)失去公共利益的使用，可依法通過公共財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為國家私有財產(chǎn)將其列為國家私有財產(chǎn)。 第17條、屬于國家和公共法人的私人財產(chǎn)可以依法享有出售、交換、分配和轉(zhuǎn)讓權(quán)。上述財產(chǎn)可以依法出租并成為財產(chǎn)合同的標(biāo)的物。國家和公共法人的私人財產(chǎn)的出售和管理的有關(guān)條件和程序應(yīng)由法令決定。無上述法令不應(yīng)進行銷售。國家私人財產(chǎn)的土地可以依本法第5章規(guī)定的條件受讓。 本法生效之日起，不得再侵害國家和公共法人財產(chǎn)，即使其遵守了本法第四章。但是，可因社會需要，依法令規(guī)定的條件將國家私人空地分配給需要土地的人。 第18條、以下行為無論以何形式均無效、非法： ? 占有國家和公共法人的公共財產(chǎn)，在將國家私人財產(chǎn)的占有轉(zhuǎn)化為所有權(quán)之前未依法定格式和程序進行，無論其占有和轉(zhuǎn)化的日期； ? 將土地受讓轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，無論其轉(zhuǎn)化是否在本法生效前，除非受讓符合社會目的； ? 未遵守第五章的土地受讓； ? 本法生效后，以任何形式占有國家私人財產(chǎn)。 第19條、有本法第18條情況的人無權(quán)就非法取得的不動產(chǎn)的維護和管理費用獲得補償。任何對國家和公共法人的公共財產(chǎn)的非法、故意和欺詐取得應(yīng)依本法第259條給予處罰。如占有公共財產(chǎn)土地造成對大眾利益工程的損壞或延誤，特別是占有道路，應(yīng)加倍處罰。在任何情況下，如果侵占者在主管機構(gòu)規(guī)定的時限內(nèi)不從非法取得的土地上撤出，主管機構(gòu)應(yīng)采取措施強制侵占者從該地上撤出。 第三章、集體所有權(quán) 第1分部、僧院的不動產(chǎn) 第20條、在宗教委員會的照管下，僧院中已存的土地和建筑等不動產(chǎn)歸其宗教和其繼承者永久性所有。 第21條、僧院的不動產(chǎn)不可出售、交換或贈予，不受政府法令管轄。宗教委員會的一名代表保護該財產(chǎn)。僧院的不動產(chǎn)可以出租或佃租，只要其收入專用于宗教事務(wù)。選擇保護宗教利益的委員會和其代表的程序由文化與宗教事務(wù)部決定。 第22條、其他宗教的地點和財產(chǎn)不適用于本法第21和22條。該財產(chǎn)由該宗教協(xié)會依法管理。 第2分部 山地社會的不動產(chǎn) 第23條、山地社會指居住在柬王國境內(nèi)，其宗教、社會、文化和經(jīng)濟自成一體，以傳統(tǒng)方式生活，按集體使用的習(xí)慣規(guī)則在其擁有的土地上耕作的群體。在法律確定其法律地位前，目前實際存在的此類群體應(yīng)繼續(xù)按其傳統(tǒng)習(xí)慣和本法管理其社會和不動產(chǎn)。 　　 第24條、一個人滿足山地社會的宗教、文化和社會條件，被該群體大部分承認為成員，接受能納入該社會的隸屬應(yīng)被視為該族的一員，有權(quán)享受本法規(guī)定的權(quán)利、保障和保護。 第25條、山地社會的土地是該社會已建立居所并進行傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的土地。山地社會的土地既包括實際耕作的土地，也包括因其正使用的農(nóng)業(yè)方式需要而必要的輪耕并受主管機構(gòu)承認的保留地。山地社會不動產(chǎn)的測量和劃界應(yīng)按該社會的實際情況、與鄰居的協(xié)議及本法第六部分及相關(guān)法令決定。 第26條、第25條所指的不動產(chǎn)所有權(quán)由國家以集體所有權(quán)授予山地社會。此集體所有權(quán)包括私人所有者的所有權(quán)的一切權(quán)利和保護。但是山地社會無權(quán)處置屬國家公共財產(chǎn)的集體所有權(quán)給個人和團體。該社會相關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的行使及土地使用的特殊條件應(yīng)由該社會傳統(tǒng)主管和決策機制按其習(xí)慣負責(zé)，并應(yīng)遵守有關(guān)不動產(chǎn)的一般執(zhí)行法律，如環(huán)境保護法。本條款不是國家因國家利益或國家緊急需要實施工程的障礙。 第27條、為促進山地社會成員文化、經(jīng)濟和社會的進步并使他們自由地離開該群體或擺脫其束縛，可以將該社會使用的土地中充足的一份轉(zhuǎn)讓為其個人所有權(quán)。上述私人所有權(quán)的不動產(chǎn)不屬一般意義上的國家公共財產(chǎn)。 第28條、該社會之外的機構(gòu)不可以取得屬于山地社會的不動產(chǎn)的權(quán)利。 第二部分、所有權(quán)的取得 第四章、通過特殊取得占有另取得不動產(chǎn)所有權(quán) 第29條、1975至1979年危機后，在柬對不動產(chǎn)所有權(quán)的另取得及不屬不動產(chǎn)一般法令管轄的例外情況：自1989年起承認對不動產(chǎn)的占有可以構(gòu)成不動產(chǎn)的權(quán)利并可由財產(chǎn)持有者依本法取得所有權(quán)。本法生效后，應(yīng)停止任何開始占有。 第30條、任何人在本法生效前和平地、無爭議地占有私人可合法占有的不動產(chǎn)不短于5年，有權(quán)申請明確所有權(quán)的權(quán)屬證明。如果授予所有權(quán)的權(quán)屬證明有人反對，其必須證明他和平地、無爭議地占有有爭議的不動產(chǎn)不短于5年，或證明其從該不動產(chǎn)原始持有人或其法定收益人或所有權(quán)受讓人或他們的繼承人處購得。 第31條、本法生效前享有占有權(quán)的任何人如果滿足成為財產(chǎn)所有人的要求，可被主管機構(gòu)給予繼續(xù)占有直到5年法定期限后，將取得所有權(quán)的權(quán)屬證明。如果該占有是和平、無爭議的，主管機構(gòu)不能否決其繼續(xù)占有的權(quán)利。不適當(dāng)?shù)鼐芙^其繼續(xù)占有的權(quán)利的主管機構(gòu)應(yīng)負個人責(zé)任。不符合法律要求由主管機構(gòu)不適當(dāng)承認的占有視為無效。濫用此承認的機構(gòu)應(yīng)負個人法律責(zé)任。 第32條、如果占有者因他是經(jīng)紀人或隱名占有人、法定占有人的代理人而不滿足法定條件，不動產(chǎn)不能成為占有人的所有權(quán)。上述不動產(chǎn)將收歸國家，按本章任何人不可再為取得所有權(quán)而占有。 第33條、如果不動產(chǎn)被暴力或主管機構(gòu)濫用權(quán)力奪走，該財產(chǎn)應(yīng)收歸國家。如果該不動產(chǎn)的合法占有人不申訴，不容許新的占有。申訴時效期3年，自國家公布非法占有之日起算。 第34條、本法生效后，任何對屬于公共機構(gòu)或私人的不動產(chǎn)無權(quán)屬證明的新占有者應(yīng)被視為非法占有者并應(yīng)依本法第259條受到懲罰。 第35條、只有主管機構(gòu)可代表國家和公共法人命令無權(quán)屬證明或權(quán)屬證明不全者撤離其不動產(chǎn)。不代表國家和公共法人的個人和機構(gòu)無權(quán)強迫有合法權(quán)屬證明的和平占有人撤離。財產(chǎn)申訴人申訴、法院判決后才可撤離。法院必須核實出示的權(quán)屬證明的格式、原始、日期和條件。如某人出示了合法的、完整的權(quán)屬證明，法院不能拒絕命令占有人撤離。 第36條、如果法院的判決可能引發(fā)不穩(wěn)定或強烈的社會反響，主管機構(gòu)可暫時中止其執(zhí)行。 第37條、通過占有而獲得的不動產(chǎn)所有權(quán)只能讓依本法占有不動產(chǎn)的人受益。不能讓欺詐的占有人受益。 第38條、為轉(zhuǎn)化成不動產(chǎn)所有權(quán)，應(yīng)無疑義、非暴力、公開、繼續(xù)并善意的占有。 1、占有人應(yīng)無疑義的占有土地指：無論以自己或代理人的名義，占有人必須不基于其它權(quán)利的排他性的占有。如果實際占有人隱藏在顯名占有人之后，他無權(quán)要求可取得所有權(quán)的占有權(quán)屬證明。其占有無效。 2、占有人應(yīng)非暴力的占有土地指：任何源于暴力的占有均不符合本法。但是針對試圖獲得不動產(chǎn)而無權(quán)的第三方的暴力不影響其最初和平的占有。 3、占有人應(yīng)公開的占有土地指：占有人必須向可能對其不動產(chǎn)權(quán)利有爭議的、不能見到他并知道他是誰的人公開其身份。 4、占有人應(yīng)繼續(xù)的占有土地指：占有人必須以適當(dāng)?shù)姆绞皆谝?guī)定的時間內(nèi)要求取得所有權(quán)。占有因短期被中斷或為了恢復(fù)地力而修耕的土地不構(gòu)成取得所有權(quán)的障礙。 5、占有人應(yīng)善意的占有土地指：占有人不知道他占有的土地上可能有第三方的權(quán)利。 第39條、在等待占有轉(zhuǎn)化為完全所有權(quán)的過程中，符合本法的占有構(gòu)成對不動產(chǎn)的權(quán)利。此類財產(chǎn)可交換、轉(zhuǎn)讓和交易。 第40條、在等待重建規(guī)劃和土地注冊過程中，主管機構(gòu)應(yīng)繼續(xù)頒發(fā)不動產(chǎn)的占有權(quán)屬證明。該權(quán)屬證明是占有的證據(jù)，但其本身不是所有權(quán)的權(quán)屬證明，不是不可爭議的。只有在土地注冊時對土地所有權(quán)無爭議，占有權(quán)屬證明才構(gòu)成明確的無爭議的財產(chǎn)所有權(quán)證明。如有爭議，應(yīng)根據(jù)對所有相關(guān)證據(jù)的額外調(diào)查確定該不動產(chǎn)的合法占有人。不動產(chǎn)的占有權(quán)屬證明是一種證據(jù)，但本身不具有決定性。 第41條、禁止對私下?lián)榧河谢蚍欠ㄕ加械牟粍赢a(chǎn)頒發(fā)占有權(quán)屬證明。 第42條、因疏忽而未注冊其占有的任何人有權(quán)受本法第29、30、31條的保護。 第43條、無論如何，國家公共財產(chǎn)不能成為取得所有權(quán)的目標(biāo)。未依本法規(guī)定的方式對國家公共財產(chǎn)的占有，其占有是不穩(wěn)定的、非法的。非法占有者應(yīng)立即撤離，并應(yīng)按照本法第259條受到懲罰。非法占有者無權(quán)對不動產(chǎn)的勞動和改善要求補償。 第44條、由主管機構(gòu)頒發(fā)給私人的國家或公共法人的公共財產(chǎn)的不動產(chǎn)占有權(quán)屬證明無效。頒發(fā)此權(quán)屬證明的任何官員應(yīng)負民事與刑事責(zé)任。知此違法而未采取行動的主管應(yīng)視為同謀，與違法者負同樣的責(zé)任。 第45條、如主管機構(gòu)拒絕頒發(fā)不動產(chǎn)的占有權(quán)屬證明，不動產(chǎn)的持有人可向土地管理、城市規(guī)劃與建設(shè)部投訴。 第46條、由主管機構(gòu)頒發(fā)不動產(chǎn)占有權(quán)屬證明給非土地的真正占有人構(gòu)成違法行為，并應(yīng)按本法第261條受到懲罰。 第47條、占有人間不動產(chǎn)爭議應(yīng)按已有程序調(diào)查解決。調(diào)查結(jié)果應(yīng)向土地管理、城市規(guī)劃與建設(shè)部下的委員會匯報。該委員會應(yīng)對爭議作出決定。如對結(jié)果不滿意，爭議人可向法院投訴。該委員會的組成和職能應(yīng)由法令規(guī)定。 第五章、土地許可 第48條、土地許可是基于主管機關(guān)頒發(fā)的合法文件創(chuàng)立的法定權(quán)利，許可任何自然人或法人或群體占有土地并行使本法規(guī)定的權(quán)利。 第49條、土地許可應(yīng)適應(yīng)社會或經(jīng)濟目的。 ? 適應(yīng)社會目的的土地許可允許受益人建立民用建筑或耕耘屬于國家的土地。 ? 適應(yīng)經(jīng)濟目的的土地許可允許受益人為工業(yè)化農(nóng)業(yè)開發(fā)在柬王國清除土地。 第50條、使用、發(fā)展或開發(fā)國家土地，無論其是否為公共服務(wù)的其他種類的許可，如：礦產(chǎn)許可、碼頭許可、機場許可、工業(yè)發(fā)展許可、漁業(yè)許可。這類許可不在本法管轄范圍之內(nèi)。 第51條、土地許可不應(yīng)無償授予，除非因適應(yīng)社會目的許可窮困家庭居住或耕作。 第52條、土地許可只可依本法按許可合同規(guī)定的條件設(shè)立權(quán)利。除為社會目的，土地許可不能設(shè)立所有權(quán)。 第53條、事實上的占有土地不能導(dǎo)致土地許可。土地許可必須基于特定的法律文件，在占有土地前由授予土地許可的所有者如：國家或公共集體或公共機構(gòu)這類主管機構(gòu)頒發(fā)。此許可必須在土地管理、城市規(guī)劃與建設(shè)部注冊。 第54條、土地許可是有條件的。必須符合本法公共秩序的規(guī)定。許可文件可包括有合同效力的其他特別條款。 第55條、當(dāng)不符合法定條件時，土地許可是可被政府決定撤消的。被許可人有權(quán)依法定程序?qū)Υ藳Q定上訴。 如被許可人不遵守合同規(guī)定的特殊條款，法院可撤消該許可。 第56條、在許可期內(nèi)被許可者的權(quán)利是所有者的權(quán)利。 ? 被許可者有權(quán)要求主管機構(gòu)保護他的權(quán)利。 ? 被許可者可以針對任何形式的侵害，捍衛(wèi)被許可的土地。 ? 被許可者可以按許可的目標(biāo)獲得土地的果實并進行農(nóng)業(yè)開發(fā)。 ? 被許可者不可以變更土地目標(biāo)而破壞自然結(jié)構(gòu)或在許可尾期毀壞性的開發(fā)。 第57條、被許可的土地不能通過轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。被許可土地的轉(zhuǎn)讓只能由主管機構(gòu)為新許可權(quán)利持有人的利益創(chuàng)立新的許可合同。如被許可人死亡，其繼承人愿意可繼續(xù)在剩余的許可期限內(nèi)行使權(quán)利。 第58條、土地許可只可授予國家私人財產(chǎn)的部分土地。土地許可不能侵犯道路、交通、水道、池塘及人民的日用水庫。 第59條、土地許可面積不超過10000公頃。超過此限的已有許可應(yīng)縮減。但是此縮減如影響開發(fā)進程，被許可者可得到特殊豁免。此縮減和豁免程序應(yīng)由法令決定。禁止向某特定人或其控制的幾個法人頒發(fā)超過第一款限制的土地權(quán)屬證明。 第60條、為居住、農(nóng)業(yè)自用或工業(yè)化農(nóng)業(yè)開發(fā)的土地許可授予程序應(yīng)由法規(guī)確定。 第61條、土地許可的最長期限為99年。（2016年俢改為55年） 第62條、工業(yè)化耕作的土地許可必須在頒發(fā)許可后12個月內(nèi)開發(fā)。否則，該許可將被撤消。任何長于12個月，無適當(dāng)理由的不開發(fā)將成為撤消許可的依據(jù)。本法生效前所有12個月內(nèi)未開發(fā)的許可在本法生效后應(yīng)被撤消。被許可人未交許可費應(yīng)成為撤消許可的依據(jù)。因任何原因造成的撤消許可，被許可人無權(quán)就任何損失要求補償。 第六章、取得所有權(quán)的方式 第63條、私人間通過買賣、交換、贈予或繼承方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)遵照本法進行。 第1分部、通過銷售而取得不動產(chǎn) 第64條、不動產(chǎn)銷售合同是允許賣家向買家轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)由買家向賣家支付不動產(chǎn)購買價格為對價的合同。 第65條、只要不動產(chǎn)銷售合同以書面、主管機構(gòu)規(guī)定的法定格式且在注冊機構(gòu)注冊，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是可執(zhí)行的并可對抗第三方。銷售合同本身不是所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的充分法定條件。 第66條、有能力簽署合同的柬籍人可以出售或購買不動產(chǎn)。但是，以下人不可出售： 1、不是提供出售財產(chǎn)的所有人； 2、未經(jīng)其他共有所有人同意的不可分財產(chǎn)的共有所有人； 3、其財產(chǎn)被沒收的人。以下人不可購買： 1)、監(jiān)護人不可購買被監(jiān)護人的財產(chǎn)； 2)、管理人不可購買其管理的財產(chǎn)； 3)、法官或政府官員不可購買其管轄或其負責(zé)出售的財產(chǎn)； 4)、財產(chǎn)被取消贖回權(quán)的人不可再購買其財產(chǎn)。 第67條、配偶之間的銷售無效。 第68條、賣家應(yīng)向買家合同保證所出售的不動產(chǎn)無任何重大的潛在的缺陷。否則，此出售應(yīng)可解除。 第69條、在注冊機構(gòu)登記的出售合同其所有權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)視為有效。合同應(yīng)記載售價，否則應(yīng)視為無效。只有各方已證明支付所有財產(chǎn)稅時，不動產(chǎn)銷售合同才可登記。 第2分部、通過交換而取得不動產(chǎn) 第70條、不動產(chǎn)的交換是當(dāng)事人同意交換彼此不動產(chǎn)的合同。不動產(chǎn)的交換使不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。交換應(yīng)按出售的條件一樣執(zhí)行。 第3分部、通過繼承而取得 第71條、可通過繼承對下列不動產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓： 1、依本法已明確建立不動產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)屬證明； 2、權(quán)屬證明、法律文件或其它證據(jù)證明的依法占有； 3、任何有限財產(chǎn)權(quán)和不動產(chǎn)的權(quán)利。 第72條、繼承中，為取得完全所有權(quán)的不動產(chǎn)的占有的必要期限，依本法第30、31條，從死亡人開始占有起算。 第73條、實際占有的不動產(chǎn)未注冊或登記，但已按法律要求合法地占有，可以通過繼承轉(zhuǎn)讓。 第74條、無權(quán)屬證明的占有財產(chǎn)并通過繼承轉(zhuǎn)讓，成為財產(chǎn)新占有人的繼承人可繼續(xù)管理并享受保護，只要他滿足本法的所有其它要求。主管機構(gòu)或任何他人不可以利用死者為實際占有人，或以無不動產(chǎn)的正式分配為由侵犯繼承人的權(quán)利，尤其是拒絕承認和證明他們的占有。 第75條、當(dāng)被繼承的不動產(chǎn)是死者家庭的住所或是養(yǎng)活家庭生命的土地，未獲得所有共同繼承人的明示同意，繼承人不可要求分割或出售。一旦分割產(chǎn)生爭議，共同繼承人有權(quán)向法院起訴。如果無所有共同繼承人的明示同意，任何共同繼承人權(quán)利的部分轉(zhuǎn)讓應(yīng)視為無效。此外，任何出售其部分權(quán)利的共同繼承人應(yīng)就被出售財產(chǎn)的部分喪失繼承權(quán)。任何違反禁止出售繼承不動產(chǎn)的繼承人應(yīng)獨自對買家就此負責(zé)。 第76條、因任何法律或事實的障礙不能繼續(xù)占有遺產(chǎn)或不愿對此個人負責(zé)的繼承人可將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。 第77條、如因經(jīng)濟目的獲得土地許可的人不是企業(yè)而是有不動產(chǎn)權(quán)屬證明的自然人。他死后，無授予該許可的主管機構(gòu)的批準，此許可不應(yīng)分割。 第78條、死后無繼承人或收益人的財產(chǎn)應(yīng)收歸國家并構(gòu)成國家的私人財產(chǎn)。 第79條、在新民法典公布前，繼承財產(chǎn)的委托應(yīng)遵循傳統(tǒng)做法。 第4分部、通過贈予取得 第80條、贈予是贈予人將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給被贈人，被贈人接受的合同。 第81條、只有書面、法定格式并在登記部門注冊的不動產(chǎn)贈予才可對抗第三人。 第82條、不動產(chǎn)可在生者間贈予、死亡贈予、委托贈予。如贈予是相互贈予，構(gòu)成交換。 第83條、國家只可由于社會原因?qū)⒉粍赢a(chǎn)授予自然人居住或進行維持生存的耕作。 考慮到收益人的社會水平，贈予不動產(chǎn)的價值必須限于上述目的且不允許投機或不當(dāng)?shù)美?。本法實施前的國家贈予不?yīng)再審查。 　　 第84條、不動產(chǎn)贈予一旦被接受不可撤消。贈予的所有權(quán)可以迅速轉(zhuǎn)讓。但是，贈予人可保留財產(chǎn)的地役權(quán)，不動產(chǎn)的使用和居住權(quán)。 必須在合同中記載并在登記機構(gòu)注冊。 第三部分、私人所有權(quán)的制度 第七章、所有者的權(quán)利和義務(wù) 第1分部、所有權(quán)利益的享受 　　 第85條、除非法律禁止，不動產(chǎn)所有者有使用、享受和處置其財產(chǎn)的排他和廣泛的權(quán)利。 第86條、財產(chǎn)所有者不可以傷害、妨害或干擾第三方（尤其是其鄰居）使用其財產(chǎn)。正常合法的使用財產(chǎn)不視為妨害。 第87條、除非法律禁止，土地的所有者可以自愿種植、開發(fā)和建筑任何事物。 依本章第三部分，對其開發(fā)或建筑有所有權(quán)。 第88條、依其使用目的和本法，不動產(chǎn)所有者可自由對其財產(chǎn)進行開發(fā)或變更原始形式或結(jié)構(gòu)。 第89條、本法所稱的改變不動產(chǎn)的原始性質(zhì)或結(jié)構(gòu)包括： 清除土地、森林和耕作物，填土，平山、挖土，開發(fā)礦產(chǎn)或碼頭，建水庫，農(nóng)業(yè)用地城市化，發(fā)展工業(yè)區(qū)和工廠等。 第90條、只要不違反本法第88和89條，地面所有者應(yīng)是其地下、地下挖出物的所有者。地下的界限應(yīng)按地面的垂直線確定。但是，所有者不能對其發(fā)現(xiàn)的雕像、信物和古董要求所有權(quán)。上述作品是國家遺產(chǎn)的一部分，應(yīng)交還文化部。 第91條、除特別法規(guī)定的電線、電訊線外，地面所有者也是其財產(chǎn)上空和永久附著物的所有者。他可以砍斷鄰居伸入其財產(chǎn)的樹木的枝杈或收獲其果實。 但是，他不可以禁止飛機飛越其財產(chǎn)。 第92條、依本法第五部分，不動產(chǎn)所有者可訂立以該財產(chǎn)為擔(dān)保的合同。 第93條、依本章第二、三部分，財產(chǎn)所有者可以管理該財產(chǎn)產(chǎn)出物、自然或人工附著物。 第2分部、獲得所有權(quán)的孳息和產(chǎn)品 第94條、不動產(chǎn)所有者有權(quán)獲得其財產(chǎn)的所有種類的孳息，包括自然孳息和人工孳息。自然孳息是從土地自然長出或人工培育出的果實。人工孳息是資本利得、利潤和利息。 第95條、源于土地耕作的果實屬于其土地所有者，只要他向第三方支付了耕作、勞動和種子費。 第3分部、所有權(quán)的增值 第1小分部、人的行為造成的增值 第96條、如無相反證據(jù)，在地上或地下進行的建筑、工程應(yīng)視為其所有者支付、完成，其成果屬于他。 第97條、如建筑、工廠或改進的材料不屬于土地所有者，他應(yīng)向材料所有者支付材料費用。如所有者毀壞材料，應(yīng)賠償，但材料的所有者無權(quán)拆遷已完的工程。 第98條、如第三方惡意用材料進行建筑和改進，土地所有者有權(quán)選擇保留其材料或勒令第三方拆除。 ? 如土地所有者要求拆除惡意建筑，第三方應(yīng)無償支付拆遷費用； ? 如拆遷對土地所有者造成任何損害，應(yīng)賠償。 ? 如所有者欲保留該建筑，必須支付材料和人工費，無論其土地是否將增值。 但是，如第三方依本法第38條善意建筑，所有者不能要求拆除上述建筑。他有兩種選擇，要么支付材料和人工費，要么支付相當(dāng)于土地增值部分的價金。 第2小分部、人工增值 第99條、河流、支流或河床孳生的淤泥可被認為沖積的土壤。沖積土壤應(yīng)使河沿岸土地的所有者受益，無論其是否可通行或航行。如果是可航行的或可漂浮的，所有者應(yīng)依法保留河沿岸的曳船道。 第100條、因水流從河的一岸沖積到另一岸的土壤，另一岸的土地所有者受益于沖積的土壤，失去土壤的所有者不能要求歸還。 第101條、如果河流、支流或渠道，無論其是否可航行或漂浮，因突發(fā)的大水造成大面積的可辨的河岸的土地流失，流入到下游或?qū)Π?，失去土地的所有者可在事發(fā)后一年內(nèi)要求歸還土地；超過此時限，除非獲得土地的所有者已不再占有，否則無權(quán)要求。 第102條、在支流或渠道中新形成的可航行或可漂浮的任何土地增值應(yīng)屬于國家。 第103條、在支流、渠道或河流中新形成的不可航行或不可漂浮的任何土地增值應(yīng)屬于河岸土地的所有者。如土地增值未能在一岸排他地形成，應(yīng)以河中心為分界線歸屬兩岸的所有者。 第104條、如果河流、支流或渠道形成的新水道分割并帶走了河岸土地所有者的土地，并形成了島嶼，即使河流、支流或渠道中的島嶼是獨立的，原土地所有者仍有所有權(quán)。 第105條、如果可航行或可漂浮的河流、支流或渠道廢棄原水道形成新水道，河岸的所有者可獲得已干涸的河流、支流或渠道的所有權(quán)。應(yīng)省或市主管機構(gòu)或利害關(guān)系人的請求，原水道的土地價值應(yīng)由該地的省或市的法院指定的專家確定。 如原河岸土地所有者不愿以專家的定價獲得土地，主管機構(gòu)應(yīng)公開拍賣。拍賣所得應(yīng)在被淹沒土地的所有者間分配。 第4分部、不動產(chǎn)的租賃 第106條、不動產(chǎn)所有者可以向其他人租賃。租賃合同是不動產(chǎn)所有者臨時將財產(chǎn)交予他人，以規(guī)定的租金、租期為對價的合同。不動產(chǎn)租賃合同也稱租賃協(xié)議。 租賃有兩種形式： ? 不定期租賃與定期租賃。 ? 定期租賃包括短期附加續(xù)租選擇權(quán)的租賃和15年以上的長期租賃。 第107條、不定期租賃與可續(xù)租的短期租賃形成出租人與承租人間的個人關(guān)系。 如果有所有者的明示同意或授權(quán)，可以分租。 第108條、長期租賃形成不動產(chǎn)的權(quán)利。上述權(quán)利可有價轉(zhuǎn)讓或繼承。如果不損壞或根本改變其原有性質(zhì)，可以改善并改變長期租賃的財產(chǎn)，除非租賃協(xié)議中特殊規(guī)定。租賃期到，出租人或其繼承人無需對承租人所做的改善進行任何補償就完全獲得所有權(quán)。如果承租人符合本條第2款，出租人或其繼承人無權(quán)強迫承租人將不動產(chǎn)返還原狀。 第109條、租賃合同應(yīng)按當(dāng)事人意愿、現(xiàn)存法律、通用規(guī)則制定。租賃合同應(yīng)為書面?？陬^租賃應(yīng)視為臨時租賃，只要在相當(dāng)于租金支付期前通知，可以在任何時間終止。 第110條、在占有不動產(chǎn)前，承租人應(yīng)按與出租人的租賃協(xié)議了解不動產(chǎn)的狀況。在開始占有前未檢查不動產(chǎn)的狀況，推定為其狀況符合租賃協(xié)議。租賃財產(chǎn)不應(yīng)含有不適合正常使用的潛在缺陷。 第111條、承租人負責(zé)財產(chǎn)的正常維護，除非租賃有相反規(guī)定，租期屆滿他應(yīng)將財產(chǎn)恢復(fù)原狀并負責(zé)因濫用造成的損失費用。 第112條、承租人必須禁止進行任何違反租賃協(xié)議可能阻礙或中止出租人安靜享受權(quán)的行為。 第113條、民用、商用、工用和農(nóng)用的不動產(chǎn)租賃的格式應(yīng)由法令確定。 第5分部、土地規(guī)則 第114條、所有者的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)依法律確定保護的一般利益目的的所有土地規(guī)則而定。 第115條、對所有者涉及土地管理和城市規(guī)劃的建筑式樣和一切條件應(yīng)由法令而定。 第116條、不符合土地規(guī)則但在本法生效前通過合同規(guī)定的所有權(quán)使用不受影響。 但上述使用不可延伸到限制或禁止它的土地規(guī)則頒布后。如遇緊急情況或公共利益需要，為公共秩序，法律可另外規(guī)定立即實施的土地規(guī)則，限制所有權(quán)的使用。 第八章、受限的財產(chǎn)權(quán) 第117條、當(dāng)非所有者享受其財產(chǎn)權(quán)時，發(fā)生受限的財產(chǎn)權(quán)。所有者的剩余權(quán)利也稱原所有權(quán)（BARE OWNERSHIP）。 第118條、受限的財產(chǎn)權(quán)的形式包括地役權(quán)、使用和建筑權(quán)及便宜權(quán)。 第1分部、地役權(quán) 第119條、地役權(quán)是非不動產(chǎn)的所有者在不超過其壽命的時限內(nèi)的權(quán)利。 第120條、地役權(quán)因法律或協(xié)議而設(shè)，可以有時限或無時限或附條件。如無時限，應(yīng)視為受益人終生都可享受。書面或法定格式的地役合同有法定效力。如在土地登記部門注冊，可對抗第三方。 第121條、受益人有權(quán)對其不動產(chǎn)享受所有孳息，無論是自然還是人工孳息。 第122條、地役開始時附著于土地的自然孳息將屬于受益人。地役結(jié)束時附著于土地的自然孳息將屬于原所有人，無需對耕作和種子補償。但是，如在開始和結(jié)束時有佃農(nóng)，他們有權(quán)獲得他們的成果份額。 第123條、人工孳息在地役期限內(nèi)屬于受益人。 第124條、地役權(quán)人可個人享用、出租、出佃或有償、無償?shù)貙?quán)利轉(zhuǎn)讓給第三方。 出租或出佃合同不能超過3年。如重新出租或出佃，新合同應(yīng)在地役期滿前至少一年終止。 第125條、地役權(quán)人享受財產(chǎn)的增值。 第126條、地役權(quán)人有便宜權(quán)和除財產(chǎn)處置權(quán)外的所有者享有的權(quán)利。 第127條、地役權(quán)人可同所有者一樣使用土地的成果。 第128條、地役權(quán)人收向土地所有者支付的礦產(chǎn)開發(fā)許可費。 第129條、原所有者不能以任何形式阻礙地役權(quán)的行使。地役權(quán)制止時，地役權(quán)人不可以對地役期內(nèi)他所做的不動產(chǎn)改良要求補償，即使該不動產(chǎn)增值是因為其改良。地役權(quán)人或其繼承人可拆除其在建筑內(nèi)安裝的鏡子、畫和其他裝飾，只要使建筑保持原狀。 第130條、地役權(quán)人只負責(zé)維護。從地役權(quán)開始，原所有人負責(zé)重大維修，除非該損壞因地役權(quán)人缺乏維修引起。在此情況下，地役權(quán)人自己負責(zé)維修。 重大維修是修承重墻、門，換梁和全頂，修下水道，重修墻和圍墻。 所有其他維修視為維護。 第131條、原所有人和地役權(quán)人均無義務(wù)重建因不可抗力造成的損壞。但是，投保的不動產(chǎn)因可能的災(zāi)害受到損壞，原所有人和地役權(quán)人可對重修或重建要求保險賠償。 第132條、地役權(quán)人受益時應(yīng)每年支付必須支付的不動產(chǎn)費用，如：稅和保費。 地役權(quán)人應(yīng)負責(zé)執(zhí)行并更新不動產(chǎn)的保單；既可在已訂合同中，也可在原所有人要求的補充合同中規(guī)定。 第133條、在地役期限內(nèi)，如第三方侵害原所有人的權(quán)益，地役權(quán)人應(yīng)通知所有人。如不通知，應(yīng)對原所有人可能受到的損失負責(zé)，即使是強加于他的損失。 第134條、以下情況，地役應(yīng)終止： 1、地役權(quán)人死亡； 2、時限屆滿或合同規(guī)定的期限屆滿； 3、達成地役權(quán)人放棄權(quán)利的協(xié)議； 4、不動產(chǎn)完全損壞； 5、依本法第135條法院裁決。 第135條、如原所有人起訴地役權(quán)人濫用權(quán)利，尤其是毀壞或不維護不動產(chǎn)，地役權(quán)人的權(quán)利可被法院終止。地役權(quán)的的債權(quán)人有權(quán)向法院申請繼續(xù)擁有此權(quán)利，如果他們保證維護并提供擔(dān)保。法院可根據(jù)事態(tài)的嚴重程度或其它原因，宣布完全解除地役或只命令不動產(chǎn)歸還所有人，每年向地役權(quán)人或其受益人支付一定價值到地役期屆滿。 第136條、原所有人對有地役權(quán)的不動產(chǎn)的出售不影響地役權(quán)，除非地役權(quán)人書面放棄，他將繼續(xù)行使其權(quán)利。 第137條、如果地役只涉及建筑，該建筑因事件而毀壞，地役權(quán)中止，他無權(quán)對剩余的土地和材料要求地役權(quán)。 但是，地役涉及建筑和土地，建筑被毀，對土地仍有地役。 第2分部、使用和居住權(quán) 第138條、使用權(quán)是允許受益人為其需要和其家庭的需要對土地的成果享受的權(quán)利。 居住權(quán)是允許受益人為其需要和其家庭的需要占有房屋的權(quán)利。即使受益人結(jié)婚或生子，這兩項權(quán)利仍可繼續(xù)。 第139條、使用和居住權(quán)同地役權(quán)一樣成立和喪失。使用人和居住人的使用和居住權(quán)由法定格式的合同或相關(guān)法律確定。 第140條、使用和居住權(quán)的受益人不能向其他人轉(zhuǎn)讓或出租。使用和居住權(quán)嚴格限制于個人權(quán)利。其受益人死亡或按照合同條款終止。 第141條、如使用權(quán)人取得所有土地的成果，或居住權(quán)人完全占有房屋，他有責(zé)任支付耕種、修理和維護的費用并同地役一樣支付稅和保費。如他只取得部分成果或占有部分房屋，應(yīng)按份支付費用。 第3分部、便宜權(quán) 第142條、便宜權(quán)是使用和受益于他人的，對附地或低地的一項責(zé)任。 第143條、便宜權(quán)可依該地的狀況因自然、法律、合同成立，由法律或所有人間的協(xié)議而定。 第1小分部、自然便宜權(quán) 第144條、低地應(yīng)獲得高地自然流出的水源。低地所有人不可以修建堤壩或其他工程阻礙水流。高地所有人不可以進行侵害低地所有人便宜權(quán)的任何行為。 第145條、除第144條最后一段的情況，高地的所有人有權(quán)使用和處置降到其土地上的雨水和在其土地上發(fā)現(xiàn)的水源。 第146條、根據(jù)農(nóng)業(yè)需要，水流經(jīng)土地的所有人應(yīng)讓水流往鄰地，鄰地的所有人有相同的義務(wù)。 第2小分部、法律便宜權(quán) 第147條、法律便宜權(quán)用于公共或私人的利益。公共利益的法律便宜權(quán)應(yīng)由法律或約束所有人的特殊法規(guī)而定。私人利益的法律便宜權(quán)應(yīng)確定所有人可以在其土地上行使權(quán)利的限制，只要他不侵犯鄰地所有人的權(quán)利。 第148條、土地界限和沿公共道路的財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)由主管機構(gòu)按公共利益的實際需要尤其是交通需要而定。在沿公共道路上建圍墻或任何建筑，所有人應(yīng)使擬建筑符合記載的地圖。每一建筑許可應(yīng)符合已有的記載線。 主管機構(gòu)可按公共利益的需要決定變更道路的面積。