土地價格和土地供應情況的分析和判斷,中國土地勘測規(guī)劃院 周建春 二0一二年七月,說明：本匯報所引用的成果主要來自中國土地勘測規(guī)劃院的全國主要城市地價監(jiān)測報告和中國土地礦產(chǎn)法律事務中心的土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告。城市地價數(shù)據(jù)主要通過在全國105個主要城市設立的17500余宗標準宗地來實現(xiàn)監(jiān)測，土地供應數(shù)據(jù)主要通過全國各省市實際供應的土地數(shù)量上報匯總得來。,一、土地價格走勢 （一）地價總體平穩(wěn)，環(huán)比增速微幅上揚，同比增速持續(xù)回調(diào) 地價環(huán)比增速結(jié)束了連續(xù)5個季度持續(xù)下降的態(tài)勢，增速微幅上揚。 2012年第二季度，全國主要監(jiān)測城市（105個）地價總體水平為3069元平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為5728元平方米、4522元平方米和659元平方米；環(huán)比增長率分別為0.39%、0.40%、0.13%（一季度為0.04%）和0.69%，綜合地價環(huán)比增速結(jié)束了連續(xù)5個季度持續(xù)下降的態(tài)勢,增幅較上一季度微升0.13個百分點（一季度為0.26%）。,全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%）,地價同比增速連續(xù)四個季度回調(diào) 第二季度末，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增長率分為2.33%、3.93%、1.77%和2.27%，地價同比增速繼續(xù)放緩，較上一季度分別下降了1.20、1.81、1.93和0.12個百分點，增速連續(xù)四個季度回調(diào)。,全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）,重點城市（直轄市、省會城市和計劃單列市36個）地價指數(shù)總體企穩(wěn)，緩慢增長 2012年第二季度，以2000年為基期的重點城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價指數(shù)（定基）分別為195、206、225、159，較上一季度分別增加1、1、1和2個點，定基指數(shù)連續(xù)兩個季度增速趨緩企穩(wěn)。上半年，各類地價在較低水平上緩慢增長。,2000-2012年第二季度重點城市分用途定基地價指數(shù),（二）三大重點監(jiān)測區(qū)域住宅地價環(huán)比增長率仍保持負增長，商服、工業(yè)地價環(huán)比正向上升 三大重點區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體情況,呈小幅上升態(tài)勢。 2012年第二季度，長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為4598元/平方米、4185元/平方米、3342元/平方米。,2012年第二季度三大重點區(qū)域地價水平（元/平方米）,三大重點監(jiān)測區(qū)域住宅地價環(huán)比負增長，同比持續(xù)回調(diào)。 從地價變化情況來看，長三角（13個城市）、珠三角（6個城市）、環(huán)渤海地區(qū)（12個城市）住宅地價環(huán)比增長率分別為：-0.33%、-0.64%、-0.06%；同比增速持續(xù)回調(diào)，分別為-2.22%、1.58%、1.11%，較今年一季度分別下降了2.01、3.28和1.61個百分點；而且長三角地區(qū)的住宅地價同比整體下降，降幅達2.22%。,三大重點監(jiān)測區(qū)域工業(yè)地價環(huán)比同比增長率開始回升。 長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)工業(yè)地價環(huán)比增長率分別為1.06%、0.71%和0.47%，分別較上一季度上升了0.27、0.32和0.22個百分點；同比增長率分別為2.68%、2.79%和1.82%，分別較上一季度上升了0.39、0.41和0.24個百分點。,（三）主要城市住宅地價環(huán)比增速放緩態(tài)勢有所緩和，環(huán)比持平和負增長的城市個數(shù)開始減少。 在5月份第二次降息后，房地產(chǎn)市場開始回暖。 5月份，70個大中城市住宅銷售價格下降的城市由上月的43個減少到40個，持平的城市保持不變，上漲的城市個數(shù)由3個增加到6個。 地價也在5、6月份發(fā)生了一些變化。 2012年第二季度，105個監(jiān)測城市中住宅用地價格環(huán)比持平和負增長的城市個數(shù)由上一季度的58個減少到53個，其中，溫州、南通、阜新、昆明等市降幅較大，北京、杭州、深圳、廣州等熱點城市也在其中。同比負增長的城市由上季度的19個激增至32個，溫州降幅居首位，北京、深圳、廣州在其中。,（四）異常交易地塊數(shù)量與一季度基本持平，較上年大幅下降。 截至2012年6月30日，全國上報并成交異常交易地塊（總價或單價創(chuàng)新高、或溢價率超過50%）24宗，遠少于去年同期的433宗。異常交易地塊面積為39.45公頃，占同期房地產(chǎn)用地供應的0.07%，對土地市場的影響很小。,2011年各地全年共上報房地產(chǎn)異常交易地塊596宗，1-12月分別上報宗數(shù)為115、41、81、57、76、81、62、29、27、16、8、3宗，平均溢價率和競價輪次基本平穩(wěn)，4季度土地市場熱度逐步放緩趨勢明顯。,本月成交的北京萬枊地塊是住宅用地，溢價率為40%，樓面地價為4.42萬元/平方米，單價創(chuàng)新高。 從全國來看，單價創(chuàng)新高或溢價率高的，主要還是商業(yè)地塊，住宅用地較少。 從近幾年看，在宏觀調(diào)控的大背景下，“地王”的日子不太好過。有一部分因資金不足沒有開發(fā)、低價銷售、轉(zhuǎn)入訴訟、政府收回。,地方政府樓市微調(diào)政策對地價的影響尚未顯現(xiàn)，有待觀察。在北京等近30個出臺樓市寬松微調(diào)政策的監(jiān)測城市中，其二季度住宅用地價格仍為負增長的城市個數(shù)約占60%，整體未出現(xiàn)較大變化。,二、土地供應情況 房地產(chǎn)用地供應量同比有所回落，但保證了房地產(chǎn)市場化的供需平衡。 （一） 房地產(chǎn)用地和住房用地供應除去2008年金融危機而略有減少外，從2005年起基本保持連續(xù)7年快速增長。,單位：公頃,（二）2012年上半年土地供應總量同比保持增長，基礎(chǔ)設施用地增長較快。 2012年一季度建設用地供應總量同比增長超三成，供地結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，基礎(chǔ)設施用地大幅增長。 一季度，全國建設用地供應11.44萬公頃，同比增長33.6%。從供應結(jié)構(gòu)看，基礎(chǔ)設施、工礦倉儲和房地產(chǎn)用地，分別占供應總量的45.2%、31.2%和23.6%。其中，房地產(chǎn)用地同比減少18.0%，占比有所下降。,2012年上半年，全國建設用地供應26.81萬公頃，同比增長27.5%，增長較去年同期擴大9.9個百分點。 其中，在工礦倉儲用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設施等用地分別供應8.15萬公頃、5.97萬公頃和12.69萬公頃；商服用地供應1.89萬公頃，同比增加4.4%，住宅用地供應4.08萬公頃，同比 減少21.7%。 因前5年房地產(chǎn)用地和住房用地供應基本呈逐年增長態(tài)勢，實際上今年上半年房地產(chǎn)用地和住房用地供應總量仍很高，分別相當于過去5年同期平均的126%和116%，是2004年以來同比第3高的年份，實際供應量僅低于去年和前年。,從36個重點城市情況看，土地供應總量同比增加3.2%，增幅小于全國平均水平，工礦、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設施三類用地同比減少21.3%、減少35.3%、增加77.0%。 從占比上看，基礎(chǔ)設施用地占比明顯上升。工礦、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設施三類土地占土地供應總量的比重分別為30.4%、22.3%和47.3%。房地產(chǎn)用地供應占比同比下降11.1%。,（三）土地流拍總量較大 各地推出的土地因市場不景氣而一部分未能成交。上半年全國房地產(chǎn)用地流標流拍1882宗，而去年同期為1018宗。分類型看，商服用地流標流拍625宗，同比增加96.5%，流標流拍率為6.3%，同比提高2.9個百分點；住房用地流標流拍1257宗，同比增加79.6%，流標流拍率為7.7%，同比提高3.5個百分點。 但在7月份，目前還沒有地方關(guān)于房地產(chǎn)用地流拍的上報。,（四）土地出讓面積和成交價款同比持續(xù)負增長，出讓均價持續(xù)下行。 上半年土地出讓總面積和價款分別為12.81萬公頃和9551.64億元，同比分別減少11.4%和32.7%，延續(xù)了第一季度的下降趨勢，而去年同期增幅均超過20%。,（五） 2012年房地產(chǎn)用地計劃 據(jù)各地上報匯總，2012年全國住房用地計劃供應17.26萬公頃，與2011年全國住房用地計劃實際落實量（13.59萬公頃）相比，增加21.3%，是前5年年均實際供應量（8.73萬公頃）的近兩倍。 2012年上半年住房用地只供應4.08萬公頃占計劃的24% ，下半年有足夠的用地計劃調(diào)控房地產(chǎn)市場。,2011年，全國落實住房用地計劃13.59萬公頃，同比增加7.6%，其中，商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前2年年均實際供應量（8.17萬公頃）28.5%，全國保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房“三類”住房用地實際落實10.88萬公頃，占全年住房用地實際落實總量的80.04%，完成了“三類住房用地不低于70%”的要求。 2012年，全國計劃供應保障性安居工程用地5.01萬公頃，是2011年1000萬套實際用地量的104.2%，遠超過今年新開工700萬套以上的預測用地需求，安排留有余地。同時，加快用地審批，指標先用后銷，目前供應力度較去年同期要快11.9個百分點。,三、當前市場形勢與走勢 （一）未來走勢 1、土地供應方面：今年下半年，各地國土部門將會加大土地供應力度。由于實體經(jīng)濟的發(fā)展將會有一更好的政策環(huán)境，工業(yè)用地的供應還將會進一步增長。 從房地產(chǎn)用地方面來看： 首先，將全力保障保障性住房、公租房、廉租房等民生用地的供應； 其次，將加大對中小戶型的普通商品住宅用地的供應，確保社會的需求得到滿足； 第三，其余房地產(chǎn)用地將會依市場需求有效保障，并嚴格禁止容積率1.0以下的低密度住宅開發(fā)，嚴格禁止別墅用地供應。,2、土地價格方面：下半年前段時間，會延續(xù)第二季度的態(tài)勢，表現(xiàn)出穩(wěn)中微升的走勢，但總體仍將平穩(wěn)。 在今年的“穩(wěn)增長”目標中，實體經(jīng)濟的發(fā)展將成為主要的實現(xiàn)途徑，工業(yè)用地的的需求雖然會增加，但因供應較充足，且從支持經(jīng)濟發(fā)展看，價格都將會保持一個平穩(wěn)態(tài)勢。 從房地產(chǎn)用地價格看： 7月份的土地出讓情況較好，市場需求有一定程度的恢復，因此，住宅地價將會在7、8月份出現(xiàn)短時間微幅上揚；到第四季及以后，市場仍會趨于穩(wěn)定，價格仍有可能微幅下跌。總體仍將表現(xiàn)平穩(wěn)。 土地價格在既定不變的宏觀調(diào)控政策下，不會出現(xiàn)大幅上漲。,（二）基于以下理由 1、中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不變 （1）國務院：2012年5月，國務院常務會議指出，要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。 溫家寶總理月日在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，調(diào)控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。 國務院決定從7月下旬開始，派出8個督察組，對16個?。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦赵悍康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督察。 中央調(diào)控政策不變，穩(wěn)定了市場預期。,（2）住建部反復強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。 6 月18 日，住建部強調(diào)，當前各地要堅決按照中央要求，繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實工作，特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。 下半年，房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松。那些調(diào)控政策松動、房價大幅反彈、保障房建設遲緩的地方將被問責。 7月19日，住建部、國土資源部明電：堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。,（3）國土資源部：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，把保障民生用地放在優(yōu)先位置。 2012年7月10日和16日，徐紹史部長多次強調(diào)，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，同時，積極應對經(jīng)濟下行壓力，全力服務“穩(wěn)增長”，應保盡保保障房用地，增加普通商品住房用地供應，堅持和完善招拍掛制度，關(guān)注異常交易，打擊囤地行為。 7月19日，住建部、國土資源部明電。,2、宏觀經(jīng)濟下行壓力增大，穩(wěn)增長是今年的主要任務。 實施積極的財政政策，特別從完善結(jié)構(gòu)性減稅政策入手；發(fā)展實體經(jīng)濟。 繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，有效解決信貸資金供求結(jié)構(gòu)性矛盾，一月內(nèi)兩次降息。對房地產(chǎn)市場存在實質(zhì)性的影響。 處理好“穩(wěn)增長” 與調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)系。 經(jīng)濟的穩(wěn)定增長不能完全依賴房地產(chǎn)的發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。,3、地方政府的財政壓力 中國國土資源公報顯示，2010年，全年出讓國有建設用地面積29.15公頃，出讓合同價款2.71萬億元，同比分別增長32.0%和57.8%。 2011年全國出讓國有建設用地面積33.39萬公頃，出讓合同價款3.15萬億元，再創(chuàng)新高。 財政部7月13日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。而在營業(yè)稅收入中，房地產(chǎn)營業(yè)稅則減少183億元，下降8.5%。,據(jù)中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)，2012年上半年，全國300個城市的土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期10598.24億元減少38%。北京、上海、廣州和深圳4個一線城市的土地出讓金總計僅為440億元，同比下降55.3%。 樓市低迷使一些嚴重依賴土地出讓收入的地方政府面臨巨大的財政壓力。,地方政府對現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控措施進行微調(diào)的政策不斷出臺。 自2011年下半年以來，北京、上海等33個城市分別從不同角度出臺了樓市微調(diào)政策，涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。凡突破限購政策“紅線”的微調(diào)政策均已叫停。7月13日珠海的突破“雙限” 的政策也已停止。 調(diào)控房地產(chǎn)的政策面臨地方政府微調(diào)的壓力很大，因此，下半年房地產(chǎn)調(diào)控的風險仍然很大。 7月19日通知要求各地要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求，已放松的，要立即糾正。 中央希望地方政府要徹底改變依靠土地收入彌補財政收入不足的狀況；地方政府希望通過較高的地價水平來獲取土地收益的做法不可取。 調(diào)整房地產(chǎn)方面相關(guān)稅種，開征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，既可抑制房地產(chǎn)投機需求，又能在一定程度解決地方財政問題。,4、國土資源部將會采取一些調(diào)控措施以確保土地市場的平穩(wěn) （1）加大住房用地供應力度，提高計劃完成率。 2012年全國住房用地計劃供應總量（17.26萬公頃）不低于過去5年年均實際供應量（8.73萬公頃）；其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。 2012年上半年房地產(chǎn)用地供應只有5.97萬公頃，住房用地只供應4.08萬公頃，離計劃完成還有較大的距離。 下半年滿足剛性需求，合理增加普通商品住房用地供應，嚴格控制商檔住房用地，不以任何形式安排別墅類用地。 國土資源部將從7月開始，對保障性安居工程用地和普通商品住房用地供應實行月度指導，督導計劃執(zhí)行情況，年底進行考核。,（2）全面保障保障性住房用地需求。 2011年，全國保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房“三類”住房用地實際落實10.88萬公頃，占全年住房用地實際落實總量的80.04%；落實保障性住房用地4.81萬公頃，同比增加46.2%，全面保障了1000萬套保障性安居工程用地需求。 2012年，全國計劃供應保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68萬公頃，占全國住房用地供應計劃的79.3%，比2011年提高0.7個百分點。 2012年計劃供應保障性安居工程用地5.01萬公頃，占住房用地供應計劃的29.1%，超過2011年1000萬套保障性安居工程用地實際落實量（4.81萬公頃）。,（3）完善土地交易方式 下半年，地方將根據(jù)土地市場形勢，從土地出讓的節(jié)奏、時序和價格等方面入手，完善土地交易方式，防止出現(xiàn)商服和住宅高價地。 土地出讓前全面分析形勢，對可能出現(xiàn)的高價地要調(diào)整競價方式；對預判可能成為異常交易地塊要及時調(diào)整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。 房地產(chǎn)用地出讓不能超過面積上限，不得捆綁出讓、“毛地”出讓。 土地出讓成交后10個工作日內(nèi)簽訂合同，合同簽訂后1個月內(nèi)付款50%，1年內(nèi)付清。,（4）加大閑置土地的處置力度。 新修訂的閑置土地處置辦法今年7月1日實施。 閑置土地：是指國有建設用地使用權(quán)人超過國有建設用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地；已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。 7月19日通知下發(fā)后，各地將逐宗清理超期1年未開工構(gòu)成閑置的土地，依上述辦法確認并處理。 這與修訂前的規(guī)定是相同的。,因政府或政府各部門導致閑置的，可如下處理： 延長動工開發(fā)期限。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年； 調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款； 由政府安排臨時使用。待具備開發(fā)條件，國有建設用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設； 協(xié)議有償收回國有建設用地使用權(quán)； 置換土地； 市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。,非政府因素的處置辦法： 未動工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本； 未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權(quán)。閑置土地設有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。,截至2011年5月底，全國共上報閑置土地宗數(shù)2815宗，面積1.13萬公頃。 截止2011年12月底，全國未竣工房地產(chǎn)項目用地約15萬宗，面積約為48萬公頃，為前三年房地產(chǎn)用地平均供應量的3.4倍。 目前供應土地可開發(fā)建設量高于同期住房的開竣工面積，有充足的已供應土地保障房地產(chǎn)開發(fā)。 據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2011年住宅本年新開工面積為14.6萬公頃，本年銷售面積為9.7萬公頃，連續(xù)幾年都有較大的余額。 據(jù)土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，近幾年累計住房用地供應量與新開工量尚有14萬多公頃的余額。,（5）鼓勵民間資本投資主體盤活利用國有建設用地。 民間資本投資主體以出讓方式取得的土地，可依法通過轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資入股等方式盤活利用。 經(jīng)批準可調(diào)整建設用地用途（重簽合同并調(diào)整出讓價款）； 支持企業(yè)對工業(yè)用地在符合規(guī)劃的前提下增加土地容積率，不再增收土地出讓價款； 原有以劃撥方式取得的土地，經(jīng)批準可以用于經(jīng)營性開發(fā)建設或轉(zhuǎn)讓。,案例：經(jīng)調(diào)查，廣東全省有370多萬畝“三舊”用地。通過政策引導，以民間資本為主體，通過近3年的市場化運作，已完成的14萬畝改造項目，平均容積率由改造前的0.66提高到1.5，節(jié)約用地約6.1萬畝。按此比例估算，改造后可節(jié)約土地超過100萬畝，相當于全省10年規(guī)劃新增建設用地規(guī)模的近40%。 政策核心是政府放棄大部分土地收益，市場運作。,謝謝！,2010嘉秀洲005號地塊土地獲得評估報告,浙江中原物業(yè)顧問有限公司鄭重聲明,本項目相關(guān)報告僅提供給貴公司參閱，未經(jīng)貴公司書面同意，浙江中原物業(yè)顧問有限公司承諾不將本項目提報的內(nèi)容透露給任何第三方。 浙江中原物業(yè)顧問有限公司擁有本項目相關(guān)報告之一切權(quán)利，未經(jīng)浙江中原物業(yè)顧問有限公司書面許可，貴公司不得將其中內(nèi)容透露給任何第三方。,本報告結(jié)構(gòu),項目地塊解讀,嘉興房地產(chǎn)市場解析,項目區(qū)位&四至,項目經(jīng)濟指標,產(chǎn)品打造趨勢,09年發(fā)展小結(jié),區(qū)域重要規(guī)劃,重點個案分析,土地市場分析,本項目土地獲取價格建議,Part 1,項目地塊解讀,項目地塊解讀項目區(qū)位與四至,項目位于浙江嘉興秀洲區(qū)，嘉興自古為富庶繁華之地 ，素有“魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府”之美譽，隨著整個長三角地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，嘉興已經(jīng)成為了銜接浙江與上海的橋頭堡，是浙江的北大門。 項目本身處于嘉興老城區(qū)“秀洲新區(qū)”，周邊已成為嘉興比較集中的住宅及商品房板塊。,本案,至“上?！?至“杭州”,本案,項目地塊解讀項目區(qū)位與四至,項目目前周邊狀況相對凌亂； 項目周邊道路及通行情況，目前發(fā)展相對滯后； 項目周邊存在的一些老式公房影響項目視覺效果。,項目處于嘉興老城區(qū)商品房開發(fā)相對集中的區(qū)域，目前雖然周邊開發(fā)現(xiàn)狀不甚完善。但是我們有理由相信，與本項目沿路相望的目前正開發(fā)地塊的啟動，將有利的帶動項目本身及周邊區(qū)域的發(fā)展。未來發(fā)展空間將有較大的提升空間。,項目地塊解讀項目區(qū)位與四至,嘉興處于長三角地區(qū)銜接浙江、上海的門戶位置，本身的區(qū)域位置奠定了較好的發(fā)展空間。項目處于這樣的宏觀區(qū)位，奠定了未來較好的發(fā)展基礎(chǔ)。,項目處于嘉興老城區(qū)內(nèi)，周邊已存在部分已開發(fā)的商品房小區(qū)。對于本項目未來的開發(fā)帶來一定積累。,項目周邊目前開發(fā)情況相對堪憂，但是我們有理由相信，隨著區(qū)域的整體發(fā)展，項目未來的發(fā)展空間較大。,項目地塊解讀項目經(jīng)濟指標,總用地面積：約33909 規(guī)劃用地性質(zhì)：商住用地（商業(yè)不大于10%；住宅不小于90%） 建筑密度：30% 容積率1.8,基本規(guī)劃要求,建筑體量引申,建筑面積構(gòu)成預估,總用地面積：約33909 總建筑面積：59562 商業(yè)面積（15%）：8934 住宅/酒店式公寓面積（85%）：50628 車位約：560個（商業(yè)+住宅）,項目地塊解讀項目經(jīng)濟指標,項目經(jīng)濟指標，決定了項目本身的產(chǎn)品打造方向往小高層（無論是住宅還是酒店式公寓）與商業(yè)的綜合體方向發(fā)展。,由于項目本身小高層占據(jù)了相對較高（90%）的比重，因此，小高層未來售價的形成，直接關(guān)系到項目利潤的實現(xiàn)，對于該部分的售價預期也直接關(guān)系到本項目獲得土地價格的上限控制。,項目地塊解讀項目產(chǎn)品發(fā)展趨勢,產(chǎn)品組合建議,根據(jù)開發(fā)商提供的產(chǎn)品設計初步方案，我們建議采用“方案二”的產(chǎn)品組合模式，一方面有利于項目整體品質(zhì)的樹立，另一方面有利于平衡銷售回籠速度與銷售利潤的均衡實現(xiàn)。,項目地塊解讀小結(jié),項目本身所處區(qū)位雖然目前存有一定瑕疵，但是從區(qū)域發(fā)展的眼光來看，其擁有一定的發(fā)展空間，但這對未來總體的開發(fā)、運營水平有一定的要求。,項目主力產(chǎn)品小高層/高層部分未來的售價預期以及相應的綜合定位，將直接關(guān)系到目前本項目獲取土地的價格控制。,我們建議以“高層住宅+酒店式公寓+商業(yè)”的產(chǎn)品組合模式來定位本項目的宏觀產(chǎn)品形態(tài)，一方面有利于提升項目的品質(zhì)，一方面有利于平衡去化速度和銷售回籠效果。,Part 2,嘉興房地產(chǎn)市場解析,市場解析09年房市回顧,2009年階段性市場特點,第一階段：2009年23月樓市回暖,2008年國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年至2009年一季度，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。 壓抑了一年多的剛性需求、諸多樓市優(yōu)惠政策，以及中國經(jīng)濟的逐步抬頭，使得2009年春節(jié)前后，樓市出現(xiàn)明顯“回暖”跡象。,市場解析09年房市回顧,第二階段：2009年48月全面井噴,嘉興房地產(chǎn)市場的反彈是由住宅市場率先起航的。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，從4月份開始，住宅市場的活躍與第一季度相比已表現(xiàn)出明顯的不同，產(chǎn)生了質(zhì)的變化：在08年市場低迷環(huán)境下壓抑已久的剛性需求得到迅速釋放，成交量和成交價格均呈加速上升之勢。 在上半年成交量的大幅提高之后，作為傳統(tǒng)淡季的7、8兩月略有回調(diào)，但由于去年8月成交量較低，年度同比仍有191%的漲幅。,這表明著：觀望期正式結(jié)束，剛性需求已經(jīng)井噴 。,市場解析09年房市回顧,第三階段：2009年911月歷史之巔,在南湖新區(qū)地王頻出之后，嘉興樓市“金九銀十”態(tài)勢重現(xiàn)，特別是到了十一月，成交量和成交價格達到歷史的最高點。根據(jù)宜居城市網(wǎng)最新備案數(shù)據(jù)顯示，今年11月嘉興市商品房面積、金額、均價、套數(shù)全線增長，2009年11月嘉興市商品房銷售備案總套數(shù)4627套，日平均成交154套，備案面積49.13萬平方米，備案金額28.42億元,成交均價達到5784.52元/平方米。 同時，需求結(jié)構(gòu)也從上半年的“剛性需求”為主逐步向改善型和投資性需求轉(zhuǎn)變，需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變直接導致了高端項目的熱銷。,市場解析09年房市回顧,第四階段：2009年12月至今微妙過渡,從11月份開始，由于嘉興及全國房市均出現(xiàn)高漲態(tài)勢，信貸開始緊縮，國家明確開始打擊囤地現(xiàn)象，社會開始流傳政府將有政策性收緊傳聞出現(xiàn)；由于前一階段的火爆熱銷，可售房源大幅減少，供應量不足導致嘉興市場一手房成交量開始出現(xiàn)回落，但價格仍然高居不下；二手房市場，營業(yè)稅政策調(diào)整，房東想持幣過年，價格開始小幅跳水。,目前房價已在歷史最高點，賺錢速度已經(jīng)趕不上房價上升的速度，價格泡沫集聚。,市場解析09年房市回顧,2009年嘉興市房產(chǎn)市場主要經(jīng)濟數(shù)據(jù),投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預期,在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來嘉興房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資59.64億元，同比增長1.9%，增幅分別比上半年、一季度提高了23.3、5.3個百分點；其中，商品住宅投資42.07億元，同比增長4.1%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個百分點。測算表明，10月份當月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達5%，高出9月份3.1個百分點，連續(xù)第二個月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。全年增速預計在16%左右，遠遠好于預期。,市場解析09年房市回顧,銷售量增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增,進入2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，嘉興商品房銷售面積199.64萬平方米，同比增幅達96.3%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長93%；辦公樓銷售面積增長62.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長126.2%。商品房銷售總額達93.75億元，同比增長100.4%，而去年同期是下降了15%,市場解析09年房市回顧,價格上漲：同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)上行,在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比持續(xù)正增長。12月份，嘉興市區(qū)商品房銷售價格同比上漲3.5%，漲幅比11月份下降1.3個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第6個月同比上漲；環(huán)比上漲3.5%，環(huán)比持續(xù)正增長。,市場解析09年房市回顧,2009年的嘉興樓市，為我們展示了一片價格飛速飆升、有房子不愁賣的火爆異常房地產(chǎn)盛世景象 ,上半年：多項利好政策出臺+剛性需求井噴+經(jīng)濟好轉(zhuǎn),下半年：投資熱錢涌入 + 防通脹預期 + 地王 + 漲價,市場解析區(qū)域重要規(guī)劃,滬杭高鐵,滬杭鐵路客運專線由鐵道部、上海市、浙江省及寶鋼集團共同出資建設，是全國鐵路快速客運網(wǎng)和長三角城際軌道交通網(wǎng)的重要組成部分，投資估算總額292.9億元。工程連接上海、杭州，由上海虹橋站引出，經(jīng)松江南、金山北、嘉善南、嘉興南、桐鄉(xiāng)、海寧西、余杭南引入杭州東站，并通過聯(lián)絡線與上海站、杭州站相接，正線全長160公里，其中87為橋梁工程，全線設車站9座。專線設計速度目標值為350公里/小時，規(guī)劃年輸送旅客為單向8000萬人 。,市場解析區(qū)域重要規(guī)劃,滬杭高鐵的規(guī)劃與建設，大大縮短了“嘉興上海”，“嘉興杭州”的時間距離。而這種時間距離的縮短，從很大意義上加強了“嘉興”對于上海和杭州這兩大經(jīng)濟、旅游、文化城市的吸引力與向心力。,從本項目建設的周期與時間來看，項目建成后，高鐵已經(jīng)投入使用。一方面為項目吸引來自滬、杭兩地的投資客奠定了有效的基礎(chǔ)，形成了事實上的賣點，另一方面，也為項目未來吸引長期、相對穩(wěn)定的使用群體（指酒店式公寓及商業(yè)部分）奠定了有效的交通基礎(chǔ)。,市場解析個案分析,嘉富好第坊,嘉富好第坊項目總占地面積89畝，由7.5萬平米高層住宅，2.1萬平米購物中心，1.7萬平米高星級酒店和3.7萬平米智能化辦公組合而成，容積率3.0，總建筑面積建立南湖新區(qū)一站式生活藍本。 嘉富好第坊一期“怡景嘉苑”為約5萬平米高層住宅，由一幢精品小戶型公寓和4幢高層典雅景觀住宅組成。.,市場解析個案分析,中港城紫瀾別墅,項目規(guī)劃充分利用公園湖岸資源，營造別墅園區(qū)水系，最大化實現(xiàn)自然景觀的價值。在規(guī)劃設計上， 除了充分利用外部景觀資源外，在園區(qū)內(nèi)部的景觀營造中，更以西形東韻的手法打造公園級別墅景觀。通過自然水系的引入，使“小橋流水人家”的獨特韻味貫穿各組團之間。讓別墅真正的生長于自然生態(tài)中，更讓別墅主人的移駕一步，自有天地。,市場解析個案分析,新亞香榭水岸,新亞香榭水岸位于秀洲新區(qū)中央核心區(qū)域，中山路北側(cè)，東臨北郊河，西靠聚賢路，周邊有江南摩爾，秀洲區(qū)政府、新安國際醫(yī)院、秀洲學校、運河文化長廊等基礎(chǔ)配套。項目占地約100畝，總建筑面積約15萬平方米，是嘉興首個亞熱帶奢華園林景觀社區(qū)，由加拿大麗景暢意（中國機構(gòu)）擔任景觀規(guī)劃。,市場解析個案分析,紫園,2008年1月29日嘉興紫元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立，開發(fā)建設“紫園”住宅小區(qū)，小區(qū)位于嘉興市開發(fā)區(qū)常秀街與洪殷路東南側(cè)，性質(zhì)為商住用地,占地面積為69604平方米，容積率2.0,建筑密度不大于30%，綠地比例30%。,市場解析個案分析,耀城廣場,耀城廣場總建筑面積16萬平方米，集合了辦公和住宅兩用，兩棟寫字樓。主力戶型為：平層90-140平方米戶型，躍層180-220平方米戶型。,市場解析個案分析,富安臻園,富安臻園是以海派經(jīng)典風格Art-deco建筑群落，總占地面積約4.1萬平米，總建筑面積約9.4萬平米，容積率1.8，建筑密度僅約17.5%，綠化率高達約35。項目精心布局電梯花園洋房、小高層、高層和部分商業(yè)等多重業(yè)態(tài)，大手筆鋪成五大主題庭院，而且毗臨近萬方城市水景公園，成為市中心罕見的低密度海派公園住區(qū)。,市場解析個案分析,龍盛右岸名邸,龍盛右岸名邸位于嘉興秀洲新區(qū)秀園路東側(cè)，東面毗鄰龍盛華城右岸與龍盛右岸美墅。占地面積10萬余平方米，總建筑面積約17萬平方米。整個社區(qū)由景觀主軸自然劃分為多層都市洋房和高層景觀公寓南北兩大主題板塊。南區(qū)“玫瑰園”與“緹香閣”多層都市洋房，精心設計豐富創(chuàng)享空間，令居住感受別具一格。北區(qū)“愛琴海” 水韻悠然，環(huán)繞分布高層景觀公寓。,市場解析個案分析,綜合比較&分析,目前嘉興區(qū)域內(nèi)的在售樓盤以住宅為主力產(chǎn)品，且其所擁有體量都相對較大。對本項目后市的供應，存在一定的競爭壓力。,從在售樓盤的戶型分布及去化情況來看，小戶型產(chǎn)品的去化相對擁有一定優(yōu)勢。這為本項目日后的小戶型產(chǎn)品（無論是住宅還是酒店式公寓）的去化奠定了較為有利的市場基礎(chǔ)。,目前嘉興市場在售樓盤的價格同質(zhì)化現(xiàn)象相對集中，住宅類產(chǎn)品的價格區(qū)間主要集中在65008000元/的水平中。而隨著后市以及相應規(guī)劃的落實，我們認為對于本項目的售價仍存在保守樂觀的空間。,市場解析土地市場分析,近期土地掛牌信息,框中標注為本地塊,市場解析土地市場分析,近期成交土地信息,由于2009年整個中國“瘋狂”的房地產(chǎn)市場，嘉興近期成交土地的溢價率也明顯上升，“地王”頻現(xiàn)，這一點是我們在2010年新的市場環(huán)境下拿地需要注意的，應撇除其中的“市場追漲”因素。,市場解析土地市場分析,嘉興地區(qū)近期掛牌的土地（包含本項目）的初始價格已明顯提升，一方面是市場正常的成長因素，另一方面與2009年整個房地產(chǎn)市場的“飆漲”有直接關(guān)系。,從近期已成交土地的情況來看，溢價率明顯高出正常水平，這需要我們引起重視，不盲目追漲，撇除其中的特殊市場因素。,對于本項目土地獲得的價格測算來看，我們還應回到本原，通過“產(chǎn)品穩(wěn)定的預期綜合成本控制”這條綜合執(zhí)行線來可觀的評價。,本項目土地獲取價格建議,開發(fā)成本預估1,本項目土地獲取價格建議,開發(fā)成本預估2,本項目土地獲取價格建議,開發(fā)成本預估3,此處的“總成本”指項目開發(fā)建設的靜態(tài)成本（暫不包含土地成本）,本項目土地獲取價格建議,項目方案損益分析,注：工程造價前期開發(fā)費用配套費用工程建安費用 后期測試管理費其他費用,上述分析是土地拍賣價隨銷售價格的變化而變化。 為方便決定拍賣價時進行對比分析，再進行下列動態(tài)分析，即控制毛利（稅前利潤）來決定土地拍賣價。政府明確需分攤的款項已列入工程成本，表中的土地拍賣價不再包含上述款項，但包括契稅。,本項目土地獲取價格建議,售價、土地價格和投資回報率對比,備注：投資回報率為稅后利潤與土地成本之比,本項目土地獲取價格建議,結(jié)論,經(jīng)過市場調(diào)查、分析和測算，對項目得出以下結(jié)論：,目前政策導向以房地產(chǎn)市場走勢對于本項目的開發(fā)都提供了強有力的地撐。 從地塊規(guī)模不大，6萬多平方的開發(fā)量既能夠?qū)㈨椖孔龀鲆欢ǖ钠焚|(zhì)，也可以規(guī)避市場風險。 本案的開發(fā)周期不長，能避免因開發(fā)周期過長而可能產(chǎn)生的市場波動給項目帶來的不利影響。 經(jīng)測算，項目有較好的投資回報，并有較大的發(fā)展?jié)摿?，?jīng)過分析，項目具備一定的抗風險能力。,綜合以上各方面的分析可知，如能以1760019900萬元的拍賣價拍得該地塊是可行的。 約合200220萬/畝,Thanks for your attention,Wish you a good day!,全文完 祝項目2010年完美順利 祝商祺！,