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1、房地產(chǎn)評估 第一章 緒 論 房地產(chǎn)評估 第一章 緒論 學(xué)習(xí)目的與要求 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的概念與特點 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的原則 本章小結(jié) 房地產(chǎn)評估 學(xué)習(xí)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)、房 地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)評估等相關(guān)的基本 概念，熟悉房地產(chǎn)價格的特征、種類 與作用，了解市場交易價格與評估價 格的區(qū)別，理解房地產(chǎn)評估原則的含 義和重要性，理解房地產(chǎn)評估的必要 性。 房地產(chǎn)評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念 一、房地產(chǎn) 二、土地與土地使用權(quán) 三、房地產(chǎn)的特性 四、不動產(chǎn) 房地產(chǎn)評

2、估 一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是土地和地上建筑物及其衍生的權(quán)利 的總稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成的綜合體。 房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。 按經(jīng)營使用方式來劃分，可以分為出售型房 地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)和自用 型房地產(chǎn)。 按其是否產(chǎn)生收益來劃分，可以分為收益性 房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)評估 按照用途來劃分，可以分為： 1商業(yè)房地產(chǎn)。 2辦公房地產(chǎn)。 3居住房地產(chǎn)。 4工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)。 5農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。 6特殊房地產(chǎn)。 7綜合房地產(chǎn)。 土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。 一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)評估 土地一般是指地球表層的陸地部

3、分，包括 內(nèi)陸水域和灘涂。 土地的供給分為土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供 給兩個方面。 二、土地與土地使用權(quán) 房地產(chǎn)評估 二、土地與土地使用權(quán) 土地的特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì) 特性兩個方面。 （二）土地的經(jīng)濟(jì)特性 1供給的稀缺性。 2可壟斷性。 3土地利用多方向性。 4效益級差性。 （一）土地的自然特性 1位置的固定性。 2質(zhì)量的差異性。 3不可再生性。 4效用永續(xù)性。 房地產(chǎn)評估 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （ 1）居住用地七十年； （ 2）工業(yè)用地五十年； （ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 五十年； （ 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地

4、四十年； （ 5）綜合或者其他用地五十年。 二、土地與土地使用權(quán) 房地產(chǎn)評估 土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿， 土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的， 由原土地登記機關(guān)注銷土地登記。土地使用權(quán)出讓 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使 用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根 據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批 準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán) 出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地 使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者 未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批 準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 二、土地

5、與土地使用權(quán) 房地產(chǎn)評估 三、房地產(chǎn)的特性 位置固定性 數(shù)量有限性 用途多樣性 供求區(qū)域性 長期使用性 大量投資性 保值與增值性 投資風(fēng)險性 難以變現(xiàn)性 外部影響性 使用限制性 房地產(chǎn)評估 四、不動產(chǎn) 定著物是指附著 于土地，在與土 地不可分離的狀 態(tài)下才能使用的 物體。 不動產(chǎn)是指土地及其定著物。 房地產(chǎn)評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 一、房地產(chǎn)價格的特征 二、房地產(chǎn)價格的種類 三、房地產(chǎn)價格的作用 房地產(chǎn)評估 一、房地產(chǎn)價格的特征 1地價是地租的資本化 2權(quán)益價格具有重要性。 3增值性與折舊性 4用途

6、相關(guān)性 5個別性 6可比性 房地產(chǎn)評估 一、房地產(chǎn)價格的特征 這里所說的地價具有增值性，是 從一般意義講，從一個較長遠(yuǎn)的時期 來看，在短期甚至較長一段時期內(nèi)， 地價是會有升有降的，比如，日本的 地價連續(xù) 11年都在下跌， 2002年 1月 1日日本的全國平均地價比上年下降 5.9，其中住宅用地下降了 5.2， 商業(yè)用地下降了 8.3。 房地產(chǎn)評估 二、房地產(chǎn)價格種類 1 按房地產(chǎn)的權(quán)益分類，可分為所有權(quán)價 格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格和抵押權(quán) 價格等。 2 按房地產(chǎn)的交易方式分類，可劃分為掛 牌價格、拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價 格。 3 按房地產(chǎn)的實物形態(tài)，可劃分

7、為土地價 格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)評估 二、房地產(chǎn)價格種類 4 按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總 價格、單位價格、樓面地價等 樓面地價土地總價格 /建筑總面積 樓面地價土地單價 /容積率 5 其它價格類型 房地產(chǎn)評估 三、房地產(chǎn)價格的作用 1調(diào)節(jié)供求關(guān)系 2引導(dǎo)與公告作用 3促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步 4優(yōu)化資源配置的作用 房地產(chǎn)評估 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的概念與特點 一、 房地產(chǎn)評估的概念 二、市場交易價格與評 估價格 三、 房地產(chǎn)評估的特點 房地產(chǎn)評估 一、房地產(chǎn)評估的概念 房地產(chǎn)價格評估，又稱為房地產(chǎn)估價，英文名稱為 Real Estate

8、 Appraisal或 Real Property Valuation。所謂房地 產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某 一特定時點上的價值進(jìn)行估計。 “ 如果給房地產(chǎn)估價下一個精要的定義，則它是指為特定目 的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時點的價值的活動。 ” （柴強， 房地產(chǎn)估價（修訂第四版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社， 2003年。） 房地產(chǎn)評估可分為： 1市場價值評估 2非市場價值評估。 返回 房地產(chǎn)評估 三、房地產(chǎn)評估的特點 （一）房地產(chǎn)市場價格評估是對正?？陀^ 價格的估計 如果評估的是市場價值，需滿足： （ 1）是在健全的公開的

9、市場條件下； （ 2）交易雙方在正常的交易心態(tài)下； （ 3）公平交易； （ 4）雙方自愿且是理性的交易行為； （ 5）在市場上有足夠的展示時間。 返回 房地產(chǎn)評估 三、房地產(chǎn)評估的特點 （二）房地產(chǎn)評估必須由專業(yè)評估人員進(jìn)行 （三）房地產(chǎn)評估是針對特定目的進(jìn)行的 （四）房地產(chǎn)評估結(jié)果帶有咨詢性 （五）房地產(chǎn)評估是評估師經(jīng)驗的結(jié)晶 房地產(chǎn)評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的原則 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理 法 第 33條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)評估，應(yīng) 當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按 照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序， 以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的 重置價格為基礎(chǔ)，參

10、照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r 格進(jìn)行評估。 ” 房地產(chǎn)評估 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的原則 一、供求原則 二、替代原則 三、最佳使用原則 四、預(yù)期收益原則 五、合法原則 六、評估時點原則 七、公平原則 房地產(chǎn)評估 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的作用 一、為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 提出的一 系列措施需要通過房地產(chǎn)評估來落實。 二、為房地產(chǎn)抵押提供依據(jù) 三、為房地產(chǎn)稅收提供依據(jù) 四、為上市公司提供參考依據(jù) 五、其它作用 房地產(chǎn)評估 本章小結(jié) 【 關(guān)鍵詞 】 掛牌價格 拍賣價格 招標(biāo)價格 協(xié)議價格 土地的自然供給 土地的經(jīng)濟(jì)供給 區(qū)位 土地使用權(quán)樓面地價 房地產(chǎn)評估 市場價值評估 非市場價值 交易價格 評估價格 替代原則 最佳使用原則 評估時點 房地產(chǎn)評估 本章小結(jié) 【 思考題 】 1. 簡述房地產(chǎn)的概念與特點。 2. 土地有哪些特性？ 3. 土地、不動產(chǎn)與房地產(chǎn)有什么區(qū)別 ? 4. 房地產(chǎn)價格有什么特征？ 5. 房地產(chǎn)價格的作用是什么 ? 6. 簡述房地產(chǎn)評估的特點。 7. 試述市場交易價格與評估價格的區(qū)別與聯(lián)系。 8. 房地產(chǎn)評估有什么作用？ 9. 簡述房地產(chǎn)評估的原則。