第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)市場 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 一、經(jīng)紀與市場經(jīng)濟 （一）、經(jīng)紀業(yè)及市場地位 1. 經(jīng)紀業(yè)是一種把同一商品的買賣雙方連 接在一起的中間買賣業(yè)，充當供需中介服 務(wù)系統(tǒng)，傳播、運用市場信息、勾通買賣， 從中獲取服務(wù)報酬的一種行業(yè)。 2. 市場經(jīng)濟需要通過經(jīng)紀人在市場機制下 去實現(xiàn)社會資源有效配置的改善和優(yōu)化。 3. 有助于社會資源的帕雷托改善。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 （二）、經(jīng)紀在市場經(jīng)濟中的作用 1. 經(jīng)紀業(yè)歷史悠久。 2. 經(jīng)紀活動是勾通社會經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)系的橋梁。經(jīng) 紀業(yè)是一種中介服務(wù)系統(tǒng)。 3. 經(jīng)紀具有咨詢、中介、代理三方面作用。是交 易成交的媒介。 4. 經(jīng)紀活動對市場機制的完善有一定的推動和補 充作用。 5. 經(jīng)紀業(yè)應(yīng)該有完善的管理制度。 統(tǒng)一的注冊登記制度；嚴格的經(jīng)營制度；規(guī)范的 監(jiān)管、審查制度。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展及業(yè)務(wù)范圍 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀的三種類型 房地產(chǎn)管理部門成立的事務(wù)所；社會各部 門和事業(yè)單位注冊成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)； 個人掛牌或不掛牌的房產(chǎn)中介。 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務(wù)范圍 主要從事房地產(chǎn)售讓與購買中介服務(wù) 經(jīng)營范圍也可以更大、更廣 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的資質(zhì)審查與管理 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀管理 1. 房管部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)進行行業(yè)管理 2. 對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行資質(zhì)審查。 3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試執(zhí)業(yè)制度。 （二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀中介制度 1.中介方的營業(yè)保證金制度。 2. 經(jīng)紀人資格、培訓制度。 3. 中介傭金收取制度。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展 1. 美國的房地產(chǎn)中介制度 法規(guī)： 一般代理法規(guī) 、 契約原則 、 州執(zhí)照法 、 專業(yè)倫理法則 、 不 動產(chǎn)執(zhí)照法 等。兩大房產(chǎn)中介組織：美 國不動產(chǎn)師協(xié)會和全國不動產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 四、國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展 2. 日本的房地產(chǎn)中介制度 以美國為藍本，更詳盡、具體 日本房地產(chǎn)經(jīng)紀人稱為宅地建物交易主任 者，主要受 不動產(chǎn)交易業(yè)法 、 誠實 信用法則 、 執(zhí)業(yè)考試法則 等。 日本政府對職業(yè)者的積極監(jiān)督與引導(dǎo) 指導(dǎo)與檢查；執(zhí)業(yè)資格評定；聽證會制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 五、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展 1. 發(fā)展迅猛，數(shù)量龐大，已成為中國特色 的社會一景。 2. 制度滯后，法律制度不健全，法規(guī)執(zhí)行 隨意性大。 3. 中介結(jié)構(gòu)良莠不齊，入行門檻低。 4. 信用度低，交易糾紛頻繁。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 一、房地產(chǎn)市場及其特點 1. 市場：市場的初始概念是指從事商品買賣的場 所，或商品交換關(guān)系的總和。 2. 房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)交換關(guān)系和房地產(chǎn)交易活 動中的多層次、多方位、多元化的活動與媒介關(guān) 系的總和。 3. 房地產(chǎn)市場的特點： 地域的固定性、耐久性、資源的稀缺性、永續(xù)性、 增值性等決定房地產(chǎn)市場的特點： 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 3. 房地產(chǎn)市場的特點： 房地產(chǎn)市場是一個不完全開放的市場 土地稀缺和國家對一級土地市場的壟斷 房地產(chǎn)開發(fā)受國家政策、計劃和城市規(guī) 劃影響大 房地產(chǎn)市場受制于一個區(qū)域經(jīng)紀社會發(fā) 展水平和城市化水平的影響，有滯后于其 他市場的特性。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 3. 房地產(chǎn)市場的特點： 房地產(chǎn)市場是一個多方位的市場 市場結(jié)構(gòu)模式的多元化，一、二、三級 市場等； 流通方式的多元化，無形市場和有形市 場（國內(nèi)市場、涉外市場等） 交換價格的多元化； 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 3. 房地產(chǎn)市場的特點： 房地產(chǎn)產(chǎn)品的多層次和多流通形式 住宅、店面、寫字樓、別墅、高層住宅 和底層住宅的區(qū)別； 出售、出租、出典、抵押、拍賣的多流 通方式 付款方式的多樣性，一次性付款；按揭 付款；先租后買；每年付款方式等 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 4. 房地產(chǎn)市場的時空矛盾 房地產(chǎn)市場的時空矛盾表現(xiàn)在空間上的固定性 與時間上的長期性的統(tǒng)一體。 房地產(chǎn)交易費資浩大，時間長，涉及面廣，是 一項需謹慎對待的交易行為。 房地產(chǎn)市場是一個投資性與投機性相結(jié)合的市 場。 房地產(chǎn)交易目前還存在透明化與暗想操作、規(guī) 范化與違規(guī)炒作、市場公開化與營私舞弊等諸多 矛盾。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 二、房地產(chǎn)市場的作用與意義 （一）作用 1. 交換功能。 2. 信息功能。 3. 激勵功能。 4. 協(xié)調(diào)功能。 5. 帶動功能。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 二、房地產(chǎn)市場的作用與意義 （二）意義 1.深化房地產(chǎn)改革、促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基 礎(chǔ)。 2. 有助于城市房地產(chǎn)資源的有效配置。 3. 有助于中國社會主義市場經(jīng)紀體系的發(fā) 展。 4. 滿足人民群眾需要，調(diào)動人們的工作積 極性。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 一、房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)絡(luò) 1. 信息是事物存在方式、運動狀態(tài)及其對人們產(chǎn) 生效用的綜合反映。 2. 房地產(chǎn)市場信息是指房地產(chǎn)品在市場交易過程 中所形成的差異及其相互作用、相互聯(lián)系并產(chǎn)生 效用的綜合反映。 3. 房地產(chǎn)信息內(nèi)容：房地產(chǎn)市場供求信息；房地 產(chǎn)市場行情信息；房地產(chǎn)市場交易信息；房地產(chǎn) 市場營銷環(huán)境信息；房地產(chǎn)市場反饋信息等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 4. 房地產(chǎn)市場信息 形成信息網(wǎng)絡(luò) 房地產(chǎn)市場 信息系統(tǒng) 5. 房地產(chǎn)市場信息搜集 . 房地產(chǎn)產(chǎn)品需求容量信息的搜集。 . 房地產(chǎn)價格信息的搜集。 . 房地產(chǎn)質(zhì)量信息的搜集。 . 房地產(chǎn)企業(yè)信息的搜集。 . 房地產(chǎn)交易信息的搜集。 . 房地產(chǎn)品價格趨勢變化信息的搜集。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 二、房地產(chǎn)金融市場建設(shè) 1. 房地產(chǎn)金融市場的含義：是指發(fā)生在房 地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動中，由房地產(chǎn)金融專業(yè) 機構(gòu)通過各種信用方式和工具，辦理和調(diào) 劑各種存款、貸款、信托、租賃、抵押、 保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證劵發(fā)行與貨幣 資金交易活動的總和。 2. 房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵因素 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 二、房地產(chǎn)金融市場建設(shè) 3. 房地產(chǎn)金融市場的作用 籌集資金，吸收存款，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 的基礎(chǔ)。 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金支持。 為居民購房提供資金支持。 疏通、理順資金渠道，加速資金周轉(zhuǎn)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 二、房地產(chǎn)金融市場建設(shè) 4.房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu) 住房儲蓄銀行（部分城市試點） 專業(yè)銀行下設(shè)房地產(chǎn)信貸部 房地產(chǎn)開發(fā)財團（將開發(fā)、經(jīng)營、信貸 三者有機結(jié)合） 住宅合作社（民間房地產(chǎn)金融組織） 民間資金拆借結(jié)構(gòu) 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 二、房地產(chǎn)金融市場建設(shè) 5.房地產(chǎn)金融貸款 貸款對象：一般情況下，所有從事經(jīng)營 業(yè)務(wù)、有經(jīng)濟收入來源的經(jīng)濟實體都是貸 款對象。包括各種經(jīng)濟所有制的房地產(chǎn)企 業(yè)、及其代理結(jié)構(gòu)和自建、自購住房的家 庭和個人。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 二、房地產(chǎn)金融市場建設(shè) 5.房地產(chǎn)金融貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款 建筑貸款（短期貸款） 抵押貸款（中短期貸款） 對家庭和個人購買住房的貸款 住房按揭貸款（中長期貸款） 公積金貸款和銀行一般商業(yè)貸款 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè) 三、房地產(chǎn)市場稅收管理建設(shè) 1. 房地產(chǎn)稅收 建筑稅、房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅、所得稅 2. 房地產(chǎn)稅收管理 征收管理 發(fā)票管理 稅務(wù)登記 稅款征收方式 納稅申報 稅收的管理形式 納稅輔導(dǎo) 建帳制度 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查 是對房地產(chǎn)市場供求變化的各種因素及動 態(tài)、趨勢進行的專門調(diào)查，通過調(diào)查，搜 集有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，經(jīng)分析研究，掌握房 地產(chǎn)市場的變化規(guī)律，了解消費者對房屋 面積、質(zhì)量、價格等的意見，以及對各種 結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)房屋的需求量和銷售趨勢有一 個比較清晰的了解。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測 二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容 （一）市場環(huán)境調(diào)查 1. 國家的政策、經(jīng)濟、稅收、利率背景 2. 相關(guān)城市法規(guī)、規(guī)劃、條例的研究 3. 城市國民生產(chǎn)總值、人均收入水平等 4. 城市人口及其增長趨勢 5. 城市消費結(jié)構(gòu)和消費水平 6. 風俗習慣、觀念及家庭儲蓄狀況 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容 （二）消費者的調(diào)查 1. 消費者購買能力調(diào)查 2. 消費者對房型及地段的偏好 3. 對潛在消費者心理的傾向調(diào)查 4. 消費者的經(jīng)濟來源和支付方式調(diào)查 5. 消費者購房風險調(diào)查 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容 （三）房地產(chǎn)市場情況調(diào)查 1. 對城市商品房總需求量和飽和量的調(diào)查 2. 房屋銷售趨勢調(diào)查 3. 房地產(chǎn)營銷方式和技巧調(diào)查 4. 房地產(chǎn)信息傳播方式與傳播渠道調(diào)查 5. 房地產(chǎn)競爭水平調(diào)查 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容 （四）房地產(chǎn)價格情況調(diào)查 1. 影響房地產(chǎn)價格變化的因素 2. 房地產(chǎn)市場供需變化的因素 3. 商品房需求彈性的大小 4. 不同價格政策對商品房銷售的影響 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 二、房地產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容 （五）房地產(chǎn)競爭情況調(diào)查 1. 競爭對手的房型結(jié)構(gòu)調(diào)查 2. 競爭對手的房價制定和廣告策略 3. 競爭對手的銷售渠道和銷售情況調(diào)查 4. 對潛在競爭對手情況的分析與估計 5. 對競爭對手房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查 6. 對競爭對手房產(chǎn)開發(fā)量的調(diào)查 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序 1. 確定調(diào)查的題目和主題 2. 確定調(diào)查資料的來源 3. 設(shè)計調(diào)查方案和選擇調(diào)查方法 4. 一手數(shù)據(jù)和二手數(shù)據(jù)的收集渠道 5. 信息搜集 6. 信息處理 7. 完成調(diào)查報告 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 四、搜集資料的方法 1. 觀察法； 2. 實地調(diào)查法； 3. 實驗法； 4. 問卷或調(diào)查表法； 5. 跟蹤法； 6. 網(wǎng)上搜集法 7. 相關(guān)機構(gòu)咨詢法； 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 五、編寫調(diào)查報告 1. 寫作原則 突出調(diào)查重點 文字精練，扼要，簡短易懂 結(jié)構(gòu)合理、嚴謹 2. 調(diào)查報告的結(jié)構(gòu) 調(diào)查目的和調(diào)查范圍 調(diào)查方法 調(diào)查結(jié)果 調(diào)查建議、結(jié)論 必要的附件 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查 六、當前房地產(chǎn)市場存在問題 1. 土地批租比例失衡 2. 土地價格確定的依據(jù)不盡合理 3. 土地市場供需失衡 4. 存量房屋過多，空房比例高 5. 房價提升過快，供需矛盾尖銳 6. 購房風險不斷增長 課堂討論 談?wù)勅绻阆胭I一套二手房，你在購房前 如何做房產(chǎn)市場調(diào)查？ 課后討論 1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀與房地產(chǎn)市場的關(guān)系？ 2. 談?wù)勀銓Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查方法的認識？