x房地產(chǎn)業(yè)政策-工作報(bào)告一:x年房地產(chǎn)政策分析報(bào)告 x年房地產(chǎn)政策分析報(bào)告 一、行業(yè)和貨幣調(diào)控貫穿近兩輪行業(yè)周期，x年政策態(tài)度出現(xiàn)反 轉(zhuǎn) . 2 二、行業(yè)政策：限制性措施逐漸放寬，行業(yè)發(fā)展回歸合理空間 . 4 三、貨幣政策：負(fù)利率全面利好供需兩端，寬松信貸助推效應(yīng)預(yù)期顯 現(xiàn) . 8 四、技術(shù)面：雙寬松預(yù)期之下x 年延續(xù)復(fù)蘇行情為大概率事件 . 10 五、長(zhǎng)期制約依然存在，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)不容忽視 . 11 行業(yè)和貨幣調(diào)控貫穿近兩輪行業(yè)周期，14 年政策態(tài)度出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，地產(chǎn)長(zhǎng)周期反轉(zhuǎn)的背景下，政府調(diào)控態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，x 年起開始新一輪的貨幣和行業(yè)政策的雙寬松周期。 行業(yè)政策：限制性措施逐漸放寬，行業(yè)發(fā)展回歸合理空間。行業(yè)寬松政策逐漸圍繞改善限購(gòu)限貸、限首付、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)以及住房金融系統(tǒng)等方面逐步開展，旨在重新修正此前限購(gòu)限貸、抑制投資性需求所導(dǎo)致的行業(yè)結(jié)構(gòu)問題。 貨幣政策：負(fù)利率全面利好供需兩端，寬松信貸助推效應(yīng)預(yù)期顯現(xiàn)。資金成本的走低和貨幣供給量的增加使得房地產(chǎn)的輸血功能大幅提升，配合行業(yè)寬松政策將持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用。 技術(shù)面：雙寬松預(yù)期之下x 年延續(xù)復(fù)蘇行情為大概率事件。我們預(yù)計(jì)x 年初政府密集調(diào)控在此前寬松政策的基礎(chǔ)上將發(fā)揮合力作用，預(yù)計(jì)上半年銷售額同比增長(zhǎng)5%，全年銷售額同比增長(zhǎng)8-9%。 長(zhǎng)期制約依然存在，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。宏觀經(jīng)濟(jì)的低迷以及房地產(chǎn)的強(qiáng)順周期性依然決定著行業(yè)發(fā)展的回歸需求；以房產(chǎn)稅為代表的持有環(huán)節(jié)成本的上升對(duì)存量市場(chǎng)的沖擊不可避免；普惠性政策作用不均進(jìn)一步拉大區(qū)域分化行情，難以支撐經(jīng)濟(jì)缺乏活力地區(qū)的量?jī)r(jià)水平。 一、行業(yè)和貨幣調(diào)控貫穿近兩輪行業(yè)周期，x年政策態(tài)度出現(xiàn)反轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性和獨(dú)特地位決定了其過去及未來一段時(shí)二:x年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 報(bào)告（x-2022年） 報(bào)告編號(hào)：1679567 行業(yè)市場(chǎng)研究屬于企業(yè)戰(zhàn)略研究范疇，作為當(dāng)前應(yīng)用最為廣泛的咨詢服務(wù)，其研究成果以報(bào)告形式呈現(xiàn)，通常包含以下內(nèi)容： 一份專業(yè)的行業(yè)研究報(bào)告，注重指導(dǎo)企業(yè)或投資者了解該行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，旨在為企業(yè)或投資者提供方向性的思路和參考。 一份有價(jià)值的行業(yè)研究報(bào)告，可以完成對(duì)行業(yè)系統(tǒng)、完整的調(diào)研分析工作，使決策者在閱讀完行業(yè)研究報(bào)告后，能夠清楚地了解該行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展前景趨勢(shì)，確保了決策方向的正確性和科學(xué)性。_x房地產(chǎn)業(yè)政策。 中國(guó)產(chǎn)業(yè)調(diào)研網(wǎng)Cir.cn基于多年來對(duì)客戶需求的深入了解，全面系統(tǒng)地研究了該行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，注重信息的時(shí)效性，從而更好地把握市場(chǎng)變化和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。 一、基本信息 報(bào)告名稱： 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告（x-2022年） 報(bào)告編號(hào)： 1679567 咨詢時(shí)，請(qǐng)說明此編號(hào)。 優(yōu)惠價(jià)： ￥6750 元 可開具增值稅專用發(fā)票 網(wǎng)上閱讀： anQianJing.html_x房地產(chǎn)業(yè)政策。 溫馨提示： 如需英文、日文等其他語(yǔ)言版本，請(qǐng)與我們聯(lián)系。 二、內(nèi)容介紹 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供給制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國(guó)住房分配和供給體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，多年來，還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)治理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)治理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)治理。 x年以來全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。x年是國(guó)企改革深化的關(guān)鍵之年。雖然此前國(guó)企改革進(jìn)度總體來說低于預(yù)期，但從x年年初至今，尤其是兩會(huì)以后，相關(guān)政策密集出臺(tái)，“1+N”國(guó)企改革文件出臺(tái)的預(yù)期逐漸加強(qiáng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求和盈利兩方面均面臨拐點(diǎn)，投資屬性已明顯減弱，因此我們預(yù)計(jì) x年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)回升，整體處于弱復(fù)蘇，大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)聚集以隨著政府一系列關(guān)于房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)回暖跡象，許多城市的房?jī)r(jià)都在上升期。x年1至6月份，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.9%，而1至5月份為下降0.2%，熱點(diǎn)城市住宅交易量明顯上升。在住宅交易回暖的過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新的運(yùn)行特征，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長(zhǎng)模式提出巨大挑戰(zhàn)，值得高度關(guān)注。 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新運(yùn)行特征，與人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)性拐點(diǎn)和老齡化加快密切相關(guān)。據(jù)機(jī)構(gòu)研究，我國(guó)購(gòu)房主力人口將于近年達(dá)到峰值，并將從x年開始趨勢(shì)性下降。而老齡化進(jìn)程加快將引發(fā)住宅空置問題。老齡化程度較高的日本，已經(jīng)備受住宅空 置困擾，x年其空置住宅占全國(guó)住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)調(diào)查以來歷史最高紀(jì)錄。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購(gòu)房群體，降低了對(duì)新房市場(chǎng)的整體吸納能力。我國(guó)普通家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富比重過高，財(cái)富流動(dòng)性存在明顯不足，也客觀上減弱了新增住宅消費(fèi)后勁。隨著房地產(chǎn)調(diào)控頻出，住宅地產(chǎn)利潤(rùn)空間萎縮，開發(fā)商已經(jīng)開始向旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域傾斜，未來十年，將是我國(guó)旅游地產(chǎn)快速發(fā)展的黃金期。隨著旅游地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁。 中國(guó)產(chǎn)業(yè)調(diào)研網(wǎng)發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告（x-2022年）認(rèn)為，綜合各方面情況看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長(zhǎng)模式運(yùn)行空間日益狹小。若致力于新房建設(shè)，增加建筑面積，將面臨較大的去庫(kù)存難題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需要從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，走一條質(zhì)量發(fā)展之路。而挖掘存量住宅改善市場(chǎng)，提升新建住宅品質(zhì)，將給予房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)動(dòng)力，同時(shí)也能釋放居民消費(fèi)需求，擴(kuò)大內(nèi)需，支持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告（x-2022年）是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過程中所獲取的資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過程，或橫向類別分析提出論點(diǎn)、分析論據(jù)，進(jìn)行論證。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告（x-2022年）如實(shí)地反映了房地產(chǎn)行業(yè)客觀情況，一切敘述、說明、推斷、引用恰如其分，文字、用詞表達(dá)準(zhǔn)確，概念表述科學(xué)化。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告（x-2022年）揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求與機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)銀行信貸部門也具有極大的參考價(jià)值。 正文目錄 第一章 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究背景分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特征 一、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn) 第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)研究背景 第二章 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策理論分析_x房地產(chǎn)業(yè)政策。 一、土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 1、土地供應(yīng)量的影響 2、土地供應(yīng)方式的影響 3、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響 4、土地供應(yīng)價(jià)格的影響 二、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 1、利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 2、貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 三、稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 第二節(jié) 2003年以來土地調(diào)控政策分析 一、土地調(diào)控政策的內(nèi)容分析 二、土地調(diào)控政策的效果分析 第三節(jié) x年以來貨幣調(diào)控政策分析 一、第一階段（x-2003年）的貨幣調(diào)控政策 1、主要貨幣調(diào)控政策 2、貨幣政策調(diào)控效果 二、第二階段（x-x年）的貨幣調(diào)控政策 1、主要貨幣調(diào)控政策 2、貨幣政策調(diào)控效果 三、第三階段（x年以來）的貨幣調(diào)控政策 1、主要貨幣調(diào)控政策 2、貨幣政策調(diào)控效果 第四節(jié) 房地產(chǎn)稅收政策分析 一、x年以來的主要稅收政策三:x房地產(chǎn)行業(yè)狀況 隨著x年的結(jié)束和年尾國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，很多人對(duì)x年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始有了展望，下面學(xué)習(xí)啦x為大家分析一下今年的房地產(chǎn)行業(yè)狀況。x年以來，隨著一系列利好政策的出臺(tái)，樓市逐漸回暖。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，1-11月，30家典型企業(yè)中包含萬(wàn)科、保利、恒大、華潤(rùn)等15家大牌房企完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的90%。但由于庫(kù)存壓力巨大，其他房企業(yè)績(jī)完成情況不甚理想。不明朗的現(xiàn)狀讓x年的市場(chǎng)顯得更為撲朔迷離，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是能再次煥發(fā)活力，還是將持續(xù)走低呢?為此鳳凰房產(chǎn)成都站采訪了多名專家人士，大部分專家認(rèn)為x年房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q，但整體市場(chǎng)發(fā)展還是較為平穩(wěn)的。不過也有專家認(rèn)為，x年的市場(chǎng)情況可能會(huì)繼續(xù)惡化。目前樓市部分地區(qū)蕭條、房企分化嚴(yán)重，實(shí)力強(qiáng)、現(xiàn)金流多、能抵御寒冬的企業(yè)才能生存。特別是像保利、華潤(rùn)等央企，囤積了大量的現(xiàn)金，而且擁有強(qiáng)大的銷售力量，其業(yè)務(wù)也分散于世界各地，才能度過寒冬。今年房地產(chǎn)銷售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市。因總體上仍然供大于求，待售房也許需要五到十年才能賣完，所以x年情況不會(huì)有明顯的改善，可能還會(huì)繼續(xù)惡化。目前商品房庫(kù)存巨大，有增無(wú)減。特別是全國(guó)商業(yè)庫(kù)存比住宅庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)大，二三四線城市土地供應(yīng)過剩。如何去化庫(kù)存與防止過剩的供應(yīng)，是x年政府主要的任務(wù)。而x年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將穩(wěn)中有漲，量穩(wěn)價(jià)升，全年保持去庫(kù)存、平穩(wěn)、分化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。上半年樓市復(fù)蘇回暖，下半年樓市火熱謹(jǐn)慎。按x年樓市形勢(shì)與政策來看，市場(chǎng)波動(dòng)未全面結(jié)束時(shí)，x年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，成交量維持10億平方米以上，政策為去庫(kù)存將變得更加寬松。一方面是去庫(kù)存成為x年中央到地方政府的主要工作，一切的政策與調(diào)控都會(huì)為去庫(kù)存而放松。另一方面是住房需求會(huì)再次獲得釋放，二孩、戶籍、公積金、房貸首付與利率下調(diào)等政策利好，刺激購(gòu)房需求。三是一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，三四線城市則逐漸平穩(wěn)。四是貨幣政策依然存在放松的空間，降準(zhǔn)、降息。五是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7%以下的增速，6.5%以上的增速目標(biāo)，房地產(chǎn)將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力。毫無(wú)疑問，x年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)比x年差，會(huì)好于x年。今年5月份以來，成都的樓市其實(shí)是在回暖的，不過這個(gè)回暖幅度并不大，雖然是在增長(zhǎng)，但沒有一線城市那么大。從整體區(qū)域來看，價(jià)格的分化情況還是比較大的，有的區(qū)域在走低，有的區(qū)域卻還在漲價(jià)。從目前來看，成都市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)是沒有變的，整體市場(chǎng)仍然是以去庫(kù)存為主。如果今年的市場(chǎng)回暖沒有像預(yù)期的那么強(qiáng)烈的話，可能房?jī)r(jià)還會(huì)更加寬松一些，以達(dá)到房企想要盡快走量的目的。我們認(rèn)為可能x年到x年的過渡不會(huì)像去年那么大，可能只是一個(gè)常規(guī)的波動(dòng)。在前幾年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)候，可能房地產(chǎn)的支撐是最大的，但是今年提出來說，不再某一個(gè)單型的企業(yè)來支撐整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，那就可能對(duì)房地產(chǎn)的看中有一定的減小。雖然說房地產(chǎn)可能還是最主要的行業(yè)之一，但是與之前相比依賴度可能會(huì)降低一些。從產(chǎn)品上來看，未來對(duì)于剛需的產(chǎn)品需求可能還是保持原來的市場(chǎng)氛圍，繼續(xù)保持一個(gè)去庫(kù)存的狀態(tài)，但是對(duì)于改善的產(chǎn)品需要來講，需求可能會(huì)有所增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的企業(yè)一定會(huì)是那些擁有成熟的后續(xù)服務(wù)體系的企業(yè)。 四:x房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策解讀 今天學(xué)習(xí)啦x帶大家一起解讀一下x年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策希望對(duì)廣大購(gòu)房者能有幫助。 關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場(chǎng);宏觀調(diào)控政策;效應(yīng)評(píng)價(jià)我國(guó)由福利分房向商品住房改革以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，特別是近幾年。在發(fā)展的同時(shí)也帶來了一些問題。在市場(chǎng)上主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)高和空置面積高并存，這種現(xiàn)象的存在容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。近年來我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了高強(qiáng)度的宏觀調(diào)控。本文探討的主要是近兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景(一)房?jī)r(jià)上漲迅速且持續(xù)高位運(yùn)行考察我國(guó)房?jī)r(jià)我們可以從縱向與橫向兩個(gè)方面來說明。縱向就是歷史比較。從1998年到22年我國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)，從22年以來，許多大城市的房?jī)r(jià)突然暴漲，帶動(dòng)了許多中小城市的房?jī)r(jià)上漲，24年全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲19.8%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房?jī)r(jià)漲幅更大。上海市的平均房?jī)r(jià)在24年上漲了23.75%，在個(gè)別地段房?jī)r(jià)上漲甚至超過了5%。那么從橫向比我們就可以用房?jī)r(jià)收入比來比較。房?jī)r(jià)收入比指的是住房平均價(jià)格和居民平均年收入之比。我國(guó)24年前的十來年房?jī)r(jià)收入比一直保持在6至7之間。按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)大體相當(dāng)于居民家庭年收入的36倍比較合理，而我國(guó)長(zhǎng)期保持在超過6的水平，少數(shù)大城市比這還高得多。這些數(shù)據(jù)充分說明了我國(guó)的房?jī)r(jià)上升快，近年來一直保持在高位持續(xù)運(yùn)行。(二)房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存在房?jī)r(jià)居高不下的同時(shí)，我國(guó)商品房空置面積也維持在較高的水平。23年19月，全國(guó)商品住房空置面積達(dá)到655.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%;同年11月底，全國(guó)商品房空置面積超過1億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，其中空置一年以上的面積達(dá)到了422萬(wàn)平方米。進(jìn)入24年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為98萬(wàn)平方米，至上半年末升至9696.96萬(wàn)平方米，8月底繼續(xù)上升為97萬(wàn)平方米。房?jī)r(jià)非但沒有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中已具有支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)也與金融業(yè)關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)商大量開發(fā)資金都來自于銀行，大量購(gòu)房戶購(gòu)房資金大部分也來自于銀行的按揭貸款。但房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存的現(xiàn)象引起了人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂。一旦存在房?jī)r(jià)泡沫，終有一天會(huì)破滅，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是沉重的打擊。所以，中國(guó)房?jī)r(jià)是否存在泡沫就成了有關(guān)學(xué)者和部門爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。不管房?jī)r(jià)是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調(diào)控措施防范和消除房?jī)r(jià)泡沫，保持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段(財(cái)政手段、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策)、法律手段、計(jì)劃手段、行政手段等。經(jīng)濟(jì)手段是宏觀調(diào)控政策的主要工具，下面主要從經(jīng)濟(jì)手段闡述近兩年來主要的宏觀調(diào)控政策。(一)貨幣政策貨幣政策的主要工具包括利率政策、公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)、法定存款準(zhǔn)備金率和貼現(xiàn)率政策等。這兩年來國(guó)家主要采用了提高利率的政策，我們這里主要講述利率政策。24年1月29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。不到5個(gè)月，25年3月17日，五年期以上個(gè)人房貸利率由原先的5.31%調(diào)到5.51%。26年4月28日，央行在原來的基礎(chǔ)上全面上調(diào)各檔次貸款利率.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率。26年8月19日5年期以上的房貸又上調(diào)至6.84%。此外，央行在近兩年來也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。如此短的時(shí)間里，央行頻頻加息，這是非常罕見的。此舉主要是加大購(gòu)房成本，抑制房屋買賣中的投機(jī)行為，抑制一些大城市上漲過快的房?jī)r(jià)，預(yù)防可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。這項(xiàng)舉措也成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)的一個(gè)有效手段。(二)產(chǎn)業(yè)政策25年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知(國(guó)八條)。一個(gè)月之后建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，主要包括八個(gè)條款，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議把其具體化，并下發(fā)實(shí)行。以上兩個(gè)文件統(tǒng)稱為國(guó)八條。26年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(國(guó)六條)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。26年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(國(guó)辦發(fā)(26)37號(hào))，人稱九部委十五條，對(duì)國(guó)六條進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出9平方米7%的標(biāo)準(zhǔn)。這些措施的目的就是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主。26年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)171號(hào)文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為外資限炒令，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房的管理。我國(guó)外匯管理當(dāng)局也出臺(tái)了相應(yīng)的舉措，加強(qiáng)了對(duì)外匯的監(jiān)管，防止外資投機(jī)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。(三)財(cái)稅政策x年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視具體情況征收全額或部分營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。26年5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知(國(guó)稅發(fā)74號(hào)文件)，對(duì)國(guó)六條中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。26年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。當(dāng)年7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知(18號(hào)文)，宣布從當(dāng)年8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣。三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已有兩年多了，在這兩年當(dāng)中，國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院各部委高密度地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，這是非常罕見的，足見國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的重視和有效抑制房?jī)r(jià)的決心。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過兩年多的宏觀調(diào)控，究竟發(fā)生了哪些變化呢?(一)宏觀調(diào)控后市場(chǎng)發(fā)生的變化1、空置面積的變化。從25年開始，我國(guó)商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現(xiàn)了部分時(shí)段銷售面積低于竣工面積的情況。同時(shí)，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導(dǎo)致了商品房空置面積的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張。25年11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比24年同期增長(zhǎng)14.2%，規(guī)模超過25年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達(dá).63億平方米，比24年同期增長(zhǎng)8.%，規(guī)模接近于25年前5個(gè)月的住宅竣工面積。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的26年5月國(guó)房景氣指數(shù)顯示，截至26年5月底，全國(guó)商品房空置面積1.22億平方米，比25年同期增長(zhǎng)17.8%，空置商品住宅6728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.9%。但與26年3月相比。這一數(shù)字已減少了255萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字相對(duì)于空置面積來說是一個(gè)小數(shù)目，但畢竟說明國(guó)家宏觀調(diào)控政策初見成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結(jié)構(gòu)不合理，符合大多數(shù)老百姓需要的中小戶型相對(duì)比較少。 2、房?jī)r(jià)的變化。25年全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲15.2%，各地房?jī)r(jià)在25年的上漲幅度并不一樣，東部地區(qū)是16.9%，中部地區(qū)是1.2%，西部地區(qū)為7.6%。26年第一季度全國(guó)7個(gè)城市新建商品房面積同比上漲6.3%。北京市房?jī)r(jià)在26年第一季度猛漲了17%。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的聯(lián)合調(diào)查也表明，26年8月，全國(guó)7個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，當(dāng)月房?jī)r(jià)較25年同期分別上漲12.8%、11.4%和11.4%;唯一下降的城市是上海，降幅為2.2%。當(dāng)月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲較快的城市還包括煙臺(tái)、大連和長(zhǎng)春等。從北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，26年前9個(gè)月，北京房?jī)r(jià)依然上漲了9.3個(gè)百分點(diǎn)。但26年9月全市商品住宅銷售價(jià)格比25年同月上漲了1.3個(gè)百分點(diǎn)。但漲幅卻比26年8月回落了1.4個(gè)百分點(diǎn)。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，繼26年8月房?jī)r(jià)小幅下跌之后，26年9月廣州房?jī)r(jià)繼續(xù)全線回落，新建商品住房均價(jià)創(chuàng)下26年宏觀調(diào)控以來最大跌幅，比上月下降了46元，為6382元44904/