2030國家開放大學(xué)電大專科物業(yè)管理實(shí)務(wù)（1）期末試題及答案（試卷號：2225）盜傳必究一、單項(xiàng)選擇題（10個，每小題2分，共20分）1. 關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱獨(dú)創(chuàng)于（）oA. 美國法B. 英國法C. 日本法D. 中國法2. （）在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。A. 共有所有權(quán)B. 專有所有權(quán)C. 物業(yè)使用權(quán)D. 成員權(quán)3. 以下哪一個答案不是處理業(yè)主的投訴時應(yīng)遵循的原則？（）A. 真誠以待、相敬有加B. 處理及時，回訪有序C. 善于理解，做貼心人D. 發(fā)號施令，勒索業(yè)主4. 業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物業(yè)管理中的某 一項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（如設(shè)備維修保養(yǎng)、自動化管理、園林綠化、保潔、保安等）拿出來進(jìn)行單獨(dú)招標(biāo)或分包的 行為屬于（）。A. 單純物業(yè)管理招標(biāo)B. 專項(xiàng)服務(wù)工作招標(biāo)C. 物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo)D. 服務(wù)管理招標(biāo)5. 業(yè)主分戶帳而住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交付存額（）的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%6. 學(xué)歷、工作經(jīng)歷及過去的業(yè)績、管理愿望等屬于（）oA. 內(nèi)涵素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)B. 外顯素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)C. 潛在素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)D. 能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)7. 清潔工一般是通過（）方式用工。A. 有固定合同工B. 無固定合同工C. 勞務(wù)派遣工D. 退休返聘8. 不同的服務(wù)產(chǎn)品具有不同的質(zhì)量特性體現(xiàn)了服務(wù)質(zhì)量的（）特征。A. 內(nèi)涵的廣泛性B. 評估的差異性C. 服務(wù)的差異性D. 控制的難度大9. 設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。以下不屬于原始資料檔案文件的是（）oA. 設(shè)備驗(yàn)收文件B. 設(shè)備安裝圖C. 設(shè)備使用維修說明D. 設(shè)備卡片10 .無形資產(chǎn)管理把（）作為管理重點(diǎn)。A. 信息B. 技術(shù)進(jìn)步C. 企業(yè)文化建設(shè)D. 企業(yè)形象塑造二、多選擇題（5個，每小題2分，共10分）11. 物業(yè)管理基本特征有（）oA. 物業(yè)管理的業(yè)主主導(dǎo)化B. 物業(yè)管理社會化C. 物業(yè)管理專業(yè)化D. 物業(yè)管理市場化12. 房屋建筑物管理的主要內(nèi)容有（）。A. 資料檔案管理B. 質(zhì)量管理C. 運(yùn)行管理D. 修繕管理13 .在建工程驗(yàn)收包括（）oA. 隱蔽工程驗(yàn)收Bo單項(xiàng)工程驗(yàn)收C. 分期驗(yàn)收D. 全部工程竣工驗(yàn)收14 .實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由（）等部分構(gòu)成。A. 設(shè)備運(yùn)行成本B. 物業(yè)管理服務(wù)成本C. 法定稅費(fèi)D. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤15. 物業(yè)管理發(fā)展趨勢是（）0A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)化B. 專業(yè)服務(wù)社會化C. 物業(yè)管理現(xiàn)代化D. 社區(qū)自治化三、判斷改錯題（10個空，每個2分，共20分）16. 根據(jù)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過 建筑物總而積30%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。（X ）改正：將“30%”改為“50%” o17. 根據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查 共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件O （V ）18. 消防設(shè)備的維修需要專門的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請經(jīng)政府認(rèn)可的、持有合格消 防牌照的專業(yè)公司來維修。（V ）19. 物業(yè)租賃實(shí)際上是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）或授權(quán)經(jīng)營者將物業(yè)零星出租的一種形式，所不同的是, 物業(yè)出售是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡，而物業(yè)出租讓渡的只是所有權(quán)。（X ）改正：將“使用權(quán)”和“所有權(quán)”互換（或?qū)ⅰ笆褂脵?quán)”改為“所有權(quán)”，“所有權(quán)”改為“使用 權(quán)"）。20. 物業(yè)管理在商品社會中，本質(zhì)上是一種服務(wù)商品，物業(yè)管理活動也是一種商品經(jīng)濟(jì)活動。（V ）21 .商品住宅業(yè)主，非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府（房地產(chǎn))主管部門代管。(V )22. 通過員工培訓(xùn)達(dá)到更新知識的目的。(X )改為：將“更新知識”改為“傳遞信息、改變態(tài)度、更新知識、發(fā)展素質(zhì)”。23. 顧客對服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的判斷取決于體驗(yàn)質(zhì)量與實(shí)際質(zhì)量的對比。(X )改為：“實(shí)際質(zhì)量"改為“預(yù)期質(zhì)量”。24. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模越接近經(jīng)濟(jì)規(guī)模，單位管理成本就越高。(X )改為：“高”改為“低"o25. 所謂非對稱信息就是在相互對應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人之間，不作對稱分布的有關(guān)某些事件的知識或概論分布。(V )四、簡答題(3個，每小題10分，共30分)26. 簡述現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)。答：自上世紀(jì)80年代以來，發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理更趨成熟，物業(yè)管理體制日益健全。呈現(xiàn)以下特點(diǎn):(1) 突出了管理行為和組織體制的有機(jī)結(jié)合運(yùn)作。(2) 多種管理機(jī)制有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)微觀物業(yè)管理機(jī)制的良性化。(3) 將物業(yè)管理與人居問題同等對待的觀念轉(zhuǎn)變。(4) 物業(yè)管理向綜合化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展。27. 前期介入有什么作用？答：物業(yè)管理企業(yè)提前介入的積極作用可體現(xiàn)在以下幾個方面：(1) 完善物業(yè)的使用功能。(2) 改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。(3) 能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。(4) 為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。(5) 便于日后對物業(yè)的管理。28. 區(qū)分所有建筑物管理方式有哪些？答：共有部分為全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共有，因而應(yīng)由全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共同管理，而 這種共同管理在意見的形式與費(fèi)用的分擔(dān)上較難達(dá)到共識，特別是數(shù)十戶、數(shù)百戶等較大規(guī)模的區(qū)分所有 建筑物更是如此。因此，而生產(chǎn)的各式各樣的管理方式，歸納起來有：(1) 自主管理方式與委托管理方式。所謂自主管理，是指區(qū)分所有權(quán)人自行執(zhí)行管理業(yè)務(wù)或者彼此構(gòu) 成一個管理團(tuán)體執(zhí)行管理業(yè)務(wù)的管理。委托管理是指區(qū)分所有權(quán)人將管理業(yè)務(wù)委托管理公司或第三人管 理。(2) 管理人方式與非管理人方式。管理人方式是指設(shè)置管理人員管理建筑物的管理方式，反之為非管 理人方式。(3) 法人與非法人管理組織。生活在同一棟建筑物上的各區(qū)分所有權(quán)人在共同關(guān)系上而結(jié)成為管理團(tuán) 體，該管理團(tuán)體依法具有法人資格的，稱為法人管理方式。反之，稱為非法人管理方式。五、論述題(共20分)29 .試述物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。答：物業(yè)管理企業(yè)為了使自己投標(biāo)書能成功競標(biāo)，特別注意投標(biāo)書的質(zhì)量，在編寫的過程中應(yīng)做到以 下幾點(diǎn)：(1) 針對性。投標(biāo)的目的就是為了在招標(biāo)活動中成功。因此在編寫標(biāo)書、確定方案時，一定要有針對 性，為保證白己的竟標(biāo)方案具有針對性，需做好如下工作；現(xiàn)場調(diào)查；分析研究；擬定管理方案；投標(biāo)書 的編寫，應(yīng)該有的放矢，針對性強(qiáng)，能夠增加評標(biāo)專家對該企業(yè)物業(yè)管理水平的了解。(2) 可操作性。首先是標(biāo)書中要根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的具體情況提出切實(shí)可行的物業(yè)管理方案和措施，要充 分考慮到管理服務(wù)對象的接受程度。其次是標(biāo)書中所提出的管理方法和措施要與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相一致。 再次是所提的管理方案，必須在經(jīng)濟(jì)(管理費(fèi)的收支)上基木平衡。所以評標(biāo)委員會專家對管理方案中的 經(jīng)費(fèi)通常要求持平，略有盈余，這樣的方案才算好方案。也就是招投標(biāo)者都得到“雙贏”，才是具有可操 作性的方案。(3) 體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平。一是針對目標(biāo)物業(yè)的某個特色來展現(xiàn)自己的優(yōu)勢二是物業(yè)管理企業(yè) 都重視發(fā)揮自己專長，然而有些特長，大家都有，或者近似雷同，其效果也就不明顯。為此，在介紹自身 優(yōu)勢時，要重視宣傳“人無我有，人有我優(yōu)”的特色。(4) 深刻理解業(yè)主的意愿。投標(biāo)的目的是取得目標(biāo)物業(yè)管理權(quán)，因此，在編寫投標(biāo)書時，一定要按招 標(biāo)書提出的要求來組織方案設(shè)計(jì)，盡量使所做的標(biāo)書得到評委的接受或認(rèn)可。