2030國家開放大學電大專科物業(yè)管理實務（2）期末試題及答案（試卷號：2226）盜傳必究一、多項選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1. 美國物業(yè)管理經(jīng)理人有（）等幾類。A. 銷售經(jīng)理B. 樓字經(jīng)理C. 物業(yè)經(jīng)理D. 資產(chǎn)經(jīng)理2. 居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人們生活居住的建筑物，它包括（）oA. 別墅群B. 公寓C. 普通住宅D. 花園式住宅小區(qū)3. 根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類，工業(yè)物業(yè)分為（）等幾類。A. 重工業(yè)廠房B. 閣樓式廠房C. 現(xiàn)代單層標準廠房D. 孵化器式廠房4. 物流配送中心物業(yè)與一般的倉庫不同，它更具備自身的特點（A. 網(wǎng)絡化B. 建筑風格上獨特C. 設施先進D. 主要服務于大企業(yè)5. 以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是（）oA. 酒店B. 會展中心C. 劇院D. 交易會（所）二、填空題（20個空，每空1分，共20分）6. 英國政府對物業(yè)管理行業(yè)實行社會化管理，一般不干涉，而由住宅中介機構(gòu)住宅管理協(xié)會負責協(xié) 調(diào)。7. 停車場有專用停車場和附設停車場兩種，其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設物業(yè)。8. 多層住宅，即不設電梯而用樓梯組織垂直交通的3至6層住宅。9. 現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開放式管理10. 自營式是指開發(fā)建設單位自己對商業(yè)場所的設施進行經(jīng)營，經(jīng)營風險由開發(fā)建設單位承擔。11 .總的來說，不同性質(zhì)的工業(yè)企業(yè)的廠址選擇大體上可以分成以下三種：工業(yè)企業(yè)的選擇資源主導型接近原材料產(chǎn)地。工業(yè)企業(yè)的選擇勞動密集型接近勞動力市場。工業(yè)企業(yè)的選擇市場主導型接近消費品市場。12. 商業(yè)企業(yè)的配送中心。即由批發(fā)商、零售商、連鎖公司共同組建的配送中心向同一地區(qū)眾多的零 售店鋪進行共同配送。13. 實行專業(yè)化社會化的物業(yè)管理已成為我國房產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢。機關辦公物業(yè)也必須逐步引入物 業(yè)管理企業(yè)進行管理。14. 服務性公寓是一類以營利為目的，建成單元式結(jié)構(gòu)的，按照“家”的要求來配置設施和設備，按 酒店方式管理的滿足社會需要的特殊居住物業(yè)。三、判斷并改正錯誤題（首先判斷正誤，如有錯誤還須改正5小題，每小題3分，共15分）15. 2003年6月8日出臺的物業(yè)管理條例明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相統(tǒng)一的原則，為物業(yè) 管理的分類管理打下了政策基礎。答：錯誤，應將“相統(tǒng)改為“相分離”16. 美國學者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為居住物業(yè)、商 用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。答：正確。17. 年租金收入120000元的物業(yè)，其固定開支為99600元，可變開支額為20400元，則該物業(yè)經(jīng)營的 可變開支率為83%o答：錯誤,應將“83%”改為“17%”18. 樓宇自動化系統(tǒng)核心部分是建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS）,是智能建筑不可缺少的基本組成部分，已 在世界各地廣泛應用，并受到充分重視。答：正確。19. 物業(yè)管理文件材料書寫要工整、清晰，可用普通圓珠筆、鉛筆或復寫紙等記錄材料。答：錯誤，應將“可用”改為“不得用或盡量不用”四、問答題（4小題，每小題5分，共20分）20. 推行物業(yè)分類管理有什么意義？答：現(xiàn)代物業(yè)的特點是人類社會發(fā)展對物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)在實施對物業(yè)的 管理過程中必須考慮這些特點，多樣性，復雜性，動態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采取分類管理的方法進行具 體化的管理。從物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的角度講有一個物業(yè)管理市場細分的問題。從物業(yè)服務的角度有一個服 務專門化和社會監(jiān)督的問題。從政府管理的角度有一個分類指導的問題。(1) 有利于政府對物業(yè)行業(yè)的分類指導與管理，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。(2) 有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點細分物業(yè)管理市場，開拓物業(yè)管理業(yè)務的空間。(3) 有利于促進物業(yè)管理企業(yè)在管理上的科學分工，促進物業(yè)管理企業(yè)服務的專門化和社會對物業(yè)服 務質(zhì)量監(jiān)督的機制的建立。21. 居住物業(yè)的特點。答：居住物業(yè)的特點與物業(yè)的特點在某種程度上是重合的。這里所謂的居住物業(yè)特指住宅小區(qū)物業(yè)， 因而有它的個性；又由于特指小區(qū)，因而更注重物業(yè)的整體性。(1) 規(guī)劃布局的統(tǒng)一性。(2) 住宅結(jié)構(gòu)的整體性。(3) 使用功能多樣性。(4) 產(chǎn)權(quán)歸屬多元性。(5) 物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)代社會性。(6)物業(yè)的經(jīng)濟性。22. 物業(yè)管理中常見的控制方法有哪些？答：(1)監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各個崗位、各個環(huán)節(jié)進行質(zhì)量監(jiān)督與檢查, 并針對監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)服務公司最大量采用的一種監(jiān)控方 法。(2) 匯報控制法。而匯報控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報本身對于匯報者就是一種控制， 你必須掌握情況，必須對匯報的真實性負責，并對存在的問題提出解決措施。(3) 統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)學統(tǒng)計的方法，分析管理質(zhì)量變動情況，尋找存在問題，提 出解決問題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。(4) 競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，只有在競爭中，才能真正實現(xiàn)對管理質(zhì)量的 控制。(5) 信息監(jiān)控法。信息技術控制是利用現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡技術對管理質(zhì)量要素進行控制的一種方法。智 能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設備的運行情況，各種 會議、報告、請示、批復都可以在網(wǎng)上進行。(6) 總結(jié)提高法。如果從月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來，仔細思考總結(jié)的本意、目的、 以及應該達到的結(jié)果。運用總結(jié)這種形式，其實是管理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。23. 能源消耗的經(jīng)濟核算工作包括哪幾個方面？答：能源消耗的經(jīng)濟核算工作有以下幾個方面：首先是制定能源耗用量計劃和做好計量工作。(D設備在運行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮 空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃, 做出112個月每個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。(2) 各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。其次采用切實有效的節(jié)能技術措施。(D在選用設備時，注意設備的技術參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu) 先采用先進的電子控制技術，實施自動調(diào)節(jié)，使設備在運行過程中一直處于最佳運行狀況和最佳運行負荷 之中。(2)在節(jié)約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。(3) 在節(jié)約用電方而優(yōu)先選用節(jié)能型電機，在供配電設施上應有提高功率因素的措施。同時，防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調(diào)換。對使用熱源和冷源的管道 和設備應加強保溫絕熱工作減少散熱損失。五、應用題(2小題，其中24小題為方案設計題，25小題為案例分析題，每小題15分，共30分)24. 方案設計題請制定一份效果良好的消防演練計劃。答：一份效果良好的消防演練計劃主要應包含以下要素：(1) 時間及地點如需配合停電、點火、試噴淋系統(tǒng)、噴灑消防水帶等，必須選擇適當?shù)臅r間及地 點，避免因以上情況對正常運作造成影響或損失。(2) 演練方式一一使用部分或全部設備、是否需要客戶、業(yè)主、駐地消防部門等參加。人員分工一一應與應急處理方案相對應，已便讓各崗位在實際操作中熟悉自己的分工、責任與操 作要點。分工要合理明確，必須確定每一個人的責任分工，避免意思含糊造成混亂。(3) 行動步驟一一明確演練程序。必須有清晰的程序指引，才能讓參與演練的人深刻認識處理、滅火 作戰(zhàn)、逃生等程序的正確方法。這樣，才能在實戰(zhàn)中對各種情況都有了清晰的思路，達到理想效果。(4) 盡量安排專門的觀察記錄人員，以便在演練后對整個演練過程進行評價、分析，找出演練中出現(xiàn) 的問題和缺點，利于進一步整改提高。25. 案例分析題“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團優(yōu)勢，適應中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承 租人搭建一個綜合性的服務平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發(fā)展空間。“榮罡模式”是天津市榮罡物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建的工業(yè)物業(yè)管理模式，該公司管理著擁有22萬平 方米工業(yè)廠房的兩個鑫茂民營科技園，園內(nèi)已進駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng)科工貿(mào)總收 入40億元人民幣。企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營單位，除了內(nèi)部管理和接受國家工商、稅務、物價等部門的管理外，還需要生產(chǎn)、 后勤服務、社會公共事務等多方面的的協(xié)調(diào)。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎服務、延伸服務和小區(qū)企業(yè) 文化建設服務三大需求?；A服務除住宅物業(yè)服務內(nèi)容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電 梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡等設施、設備的維護；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩 序?qū)碓L人員的嚴格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運、書刊信 報和郵件的收發(fā)等等。延伸服務包括根據(jù)生產(chǎn)需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會務 服務、員工就餐，以及與市政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關事務的協(xié)調(diào)。 工業(yè)小區(qū)是一個中小民營企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營實體，有企業(yè)宣傳、擴大業(yè)務、與其他企業(yè)交流 和參政議政的需求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務，更重要的是通過服務去支持 服務對象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會效益。基于這一認識，公司圍繞以上三大服務內(nèi)容，探索出一套被稱為“榮 罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團優(yōu)勢，適應中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建 一個綜合性的服務平臺，為業(yè)主和承租人營造一個省心、安心、舒心的發(fā)展空間。為了使企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營，公司主動與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展 中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務、公安、電力、消防、環(huán)保等相關部門協(xié)調(diào)解決；接受各政府 職能部門的委托。將與企業(yè)相關的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時傳達給企業(yè)。作為物業(yè)服務的延伸, 小區(qū)內(nèi)引進銀行、郵局、倉儲運輸、商務中心、會務中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務業(yè)， 還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔保、參股合作、企劃、孵化等配套服務。公司和業(yè)主委員 會在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴大了物業(yè)管理服務內(nèi)容和業(yè)主委員會的工作 職能。公司和業(yè)主委員會定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會、企業(yè)發(fā)展研討會、經(jīng)貿(mào)洽談會、安全生產(chǎn)培訓班等活動, 加強企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調(diào)查了解企業(yè)需求，聘請專家、教授、相關部門領導等為 企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉(zhuǎn)型、如何借殼上市、如何開辟市場及法律知識、銷售技巧、企業(yè)文 化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識。公司還通過商會組織為企業(yè)協(xié)調(diào)解決了大量的經(jīng)營和 發(fā)展中遇到的實際困難。通過公司的這些服務，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期人駐的企業(yè)家說：“鑫茂民營科 技園如同一條船，園區(qū)每個企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸。"問題：（1）什么是“榮罡模式” ？它是否有存在的價值？為什么？（8分）（2）“榮罡模式”給工業(yè)物業(yè)服務企業(yè)什么啟示？（7分）答：（1） “榮罡模式”是天津市榮罡物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建的工業(yè)物業(yè)管理模式，即依托集團優(yōu)勢， 適應中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個綜合性的服務平臺，為業(yè)主和承租人營造一個 省心、安心、舒心的發(fā)展空間?！皹s罡模式”有其存在的價值，主要是因為：一該模式適應了工業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理與工商業(yè)廠商的企業(yè) 經(jīng)營管理按各自的運營規(guī)律分開運營的需要，更好地發(fā)揮雙方的積極性，并提高了各白運營效率和經(jīng)濟效 益；二是目前大量的工業(yè)物業(yè)特別是工業(yè)園區(qū)物業(yè)處于傳統(tǒng)的管理方式下低效運營的狀態(tài)下，還需要新的 專業(yè)化、市場的工業(yè)物業(yè)運營方式才能改變這一落后狀態(tài)(2)主要啟示是：一是工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理將逐步實現(xiàn)專業(yè)化市場；二是工業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理與工商業(yè)廠 商的企業(yè)經(jīng)營管理按各自的運營規(guī)律分開運營將是必然趨勢；三是說明工業(yè)物業(yè)管理主要內(nèi)容在基礎服 務、延伸服務和小區(qū)企業(yè)文化建設服務三大需求領域。四是工業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務的需求是客觀存在并且 空間巨大。