淺談基準(zhǔn)地價(jià)更新摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，基準(zhǔn)地價(jià)是土地市場(chǎng)運(yùn)行的指示器，基準(zhǔn)地價(jià)更新有利于指導(dǎo)城市土地在利用中獲得最佳的綜合效益，基準(zhǔn)地價(jià)更新成果是協(xié)調(diào)好城市土地利用中經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、可持續(xù)發(fā)展和公共利益的重要手段，對(duì)城市土地集約利用有著強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力。關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)更新 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 杠桿作用 合理性 土地市場(chǎng) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高使用年期區(qū)域土地使用權(quán)平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)更新是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性及市場(chǎng)變化情況，在新的基準(zhǔn)日期對(duì)原來的城市土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行重新評(píng)定。 土地市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，地價(jià)會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地市場(chǎng)的完善不斷提高，因此為了使基準(zhǔn)地價(jià)符合土地市場(chǎng)的客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果的現(xiàn)勢(shì)性，在土地市場(chǎng)發(fā)展變化或影響地價(jià)的一些因素發(fā)生變化時(shí)，必須對(duì)地價(jià)重新進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)成果。再者，為了加強(qiáng)土地管理工作、宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)、解決土地供需矛盾、引導(dǎo)土地利用、征收土地使用稅、促進(jìn)城市土地優(yōu)化配置、提高土地利用效益等，也需要及時(shí)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行更新。 天津?qū)氎娴靥幘┙蛑g，戰(zhàn)略地位重要，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，土地市場(chǎng)發(fā)育逐步完備。寶坻區(qū)自1998年首次確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)以來，其中心城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)完成三輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作?，F(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)）精神，對(duì)中心城區(qū)及各區(qū)（縣）2006年發(fā)布的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（津政函200748號(hào)），于2007年5月6日頒布實(shí)施。已經(jīng)落后于日新月異的土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及天津市城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理需求。通過基準(zhǔn)地價(jià)的更新，可以顯化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，有利于增強(qiáng)對(duì)外招商引資的信心和對(duì)投資者的吸引力，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。通過基準(zhǔn)地價(jià)更新，運(yùn)用城市土地級(jí)差收益杠桿，促進(jìn)城市土地資源的合理配置，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和生產(chǎn)布局優(yōu)化，以市場(chǎng)機(jī)制來保證在城市建設(shè)和發(fā)展過程中對(duì)城市規(guī)劃的全面貫徹和落實(shí)。通過基準(zhǔn)地價(jià)更新，有目的地調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，可以運(yùn)用高地價(jià)政策，使原來不合理的城市用地格局得到改變，達(dá)到盤活城市土地存量，提高城市土地集約利用水平，加快城市舊城改造的目的。也可以運(yùn)用低地價(jià)政策，吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)落戶高科技園區(qū)，工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)城市的規(guī)模擴(kuò)張，發(fā)揮城市中心作用，提高生產(chǎn)布局的經(jīng)濟(jì)集聚效益和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。 為了客觀、準(zhǔn)確反映土地效用、區(qū)位差異與土地收益的關(guān)系、相對(duì)稀缺性和有效需求的相互作用和變動(dòng)趨勢(shì)，寶坻區(qū)本次的基準(zhǔn)地價(jià)更新遵循現(xiàn)勢(shì)性、連續(xù)性、科學(xué)性、應(yīng)用性原則，在一年多的時(shí)間里，經(jīng)過資料采集、處理、分析、整理和研討等階段工作，完成了寶坻新城基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。本次寶坻區(qū)將基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定為：設(shè)定基準(zhǔn)日為2009年1月1日，設(shè)定用途為商業(yè)、居住和工業(yè)三類，設(shè)定土地使用權(quán)年限為三類用地的法定最高年限，即商業(yè)40年、居住70年、工業(yè)50年，設(shè)定土地利用狀況為三類用地的城市平均容積率，商業(yè)1.5、居住1.5、工業(yè)0.6，設(shè)定土地開發(fā)程度為城市區(qū)域平均開發(fā)程度“七通一平”，即宗地紅線外通電、通上水、通下水、通燃?xì)?、通暖氣、通電訊、通路，宗地?nèi)場(chǎng)地平整的完整土地使用權(quán)價(jià)格。寶坻新城更新后的基準(zhǔn)地價(jià)整體水平值由2006年的386元/m2上升到744元/m2，提高92.75%。商業(yè)、居住用地基準(zhǔn)地價(jià)整體水平提升幅度比較顯著，其中，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)由2006年的468元/m2，上漲至794元/m2，上升幅度達(dá)69.66%；與2006年相比，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)每平方米提高了459元，漲幅高達(dá)110.07%。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)整體水平有所下降，降幅達(dá)10.66%。 基準(zhǔn)地價(jià)水平和合理性的衡量即是評(píng)價(jià)地價(jià)整體水平與地區(qū)的生產(chǎn)力水平、國(guó)民收入水平和土地供求狀況的適應(yīng)程度，并綜合考慮城市內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)差異，并從全區(qū)范圍內(nèi)判斷基準(zhǔn)地價(jià)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系，從宏觀上把握地價(jià)水平的合理性。其根本目的在于保證基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)地位和土地利用水平相協(xié)調(diào)，促進(jìn)區(qū)域土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。寶坻地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量逐年上升，固定資產(chǎn)投資額逐年增加，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重超過16%。相對(duì)于2008年，固定資產(chǎn)投資總額年均遞增幅度高出基準(zhǔn)地價(jià)年均增長(zhǎng)率18%的一倍以上，而代表消費(fèi)能力的全部在崗職工年人均工資水平增長(zhǎng)率10.7%，與基準(zhǔn)地價(jià)年均增長(zhǎng)率比較接近。在外來推動(dòng)地價(jià)短期快速上漲的動(dòng)能依然存在的形勢(shì)下，基準(zhǔn)地價(jià)地增長(zhǎng)幅度控制在城市消費(fèi)能力可支撐的范圍之內(nèi)，在很大程度上將弱化因基準(zhǔn)地價(jià)提高而拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)前，天津市土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)完善階段，市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)成為地價(jià)形成的主體，以城鎮(zhèn)土地交易和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格資料為基礎(chǔ)，建立以城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。今后，基準(zhǔn)地價(jià)將主要作為政府進(jìn)行城鎮(zhèn)地價(jià)管理的技術(shù)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的空間控制條件，更多的反應(yīng)城鎮(zhèn)的等級(jí)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資門檻，同時(shí)通過與其它社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。