從北京房價獨跌看買方市場變化新趨勢 隨著經(jīng)濟“新常態(tài)”的確立，以及國家及各級地方政府不斷推出刺激、扶持政策，房地產(chǎn)市場又進入了短暫的政策微調(diào)期。所謂“微調(diào)期”是指政府出臺刺激政策之后，房地產(chǎn)市場會在短期內(nèi)改變原有的發(fā)展趨勢，順應(yīng)政府政策意圖，而刺激政策一旦結(jié)束或者被市場消化，房地產(chǎn)市場的發(fā)展行情又回重回市場的軌道的時間周期。 下載論文網(wǎng)根據(jù)監(jiān)測，我國房地產(chǎn)市場自2003年進入調(diào)控期以來，政策調(diào)控的有效期（即“微調(diào)期”）的時限越來越短。此次房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果是否依然順應(yīng)這個規(guī)律，需要我們密切觀察未來一個季度房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展趨勢。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)監(jiān)測的全國116個城市的住房價格數(shù)據(jù)顯示，2015年1月，二手房均價環(huán)比上漲的城市個數(shù)為56個，較2014年12月增加18個。具體到四個一線城市的二手住房平均售價上，2015年1月北京均價為35567元/平方米、上海為32183元/平方米、廣州為19461元/平方米、深圳為27988元/平方米。四個一線城市中，僅北京環(huán)比下跌0.21個百分點，其余三個城市的環(huán)比價格均呈上漲趨勢（見圖1）。一、北京房價下降原因分析1.居住環(huán)境惡化影響購房需求北京居住環(huán)境惡化嚴(yán)重。霧霾、擁堵的路面交通、高昂的生活成本等因素，正在成為限制北京購房需求增長的重要因素。在當(dāng)前已漸向趨近買方市場的情況下，人與自然的關(guān)系已成為置業(yè)需求越來越重要的考量因素。它可以理解為，在緊張、高速的都市生活工作中，人們需不需要兼顧與霧霾做抗?fàn)?？能否在走出辦公場所的一刻呼吸到清爽宜人的空氣，還是要提前戴上專業(yè)的防護面罩，接受自然界的懲罰。它還可以理解為，將原本生硬堆砌的“棲身之所”融入更多自然要素。比如通過采光、集中供暖、綠化和中水再利用等手段使人們的居住環(huán)境更加人性化、環(huán)保、宜居的色彩。2.限購客觀上抑制了外地住房需求的上漲北京目前正在推廣“瘦身計劃”，該計劃是對空間、生態(tài)、資源可承載能力的重新修正。而人口規(guī)模的激增，推升房價的節(jié)節(jié)攀升，加之生態(tài)環(huán)境的惡化，使得北京在很長一段時間內(nèi)還將繼續(xù)推選“限購”政策，該政策的推選人為的提升了購房門檻，限制了外地購房需求群體進入北京樓市。3.在籍人口上漲放緩不利于房價上漲隨著計劃生育政策的實施效果顯現(xiàn)，北京市在籍人口增速明顯放緩。雖然近年來國家放寬了計劃生育政策，鼓勵“單獨”、“雙獨”家庭生育二胎，但是北京市在籍人口的增速還在放緩，從2011年的2.9%降至2014年的1.7%。人是房地產(chǎn)市場最終的接盤者，在籍人口的增速放緩，間接消減了有實際購房需求群體的增速。4.北京近年房產(chǎn)投資收益價值下降投資性需求一直是北京房地產(chǎn)市場一大需求群體，他們也將是未來支撐北京房價上漲的主要動力。如圖2所示，自2014年月以來，截至2015年1月，北京住宅投資收益指數(shù)1年年化收益為-3.0%。綜合百度財富的統(tǒng)計結(jié)果，投資金額在50萬以上，1年期收益普遍高于10%。5.當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需矛盾是結(jié)構(gòu)性矛盾支撐房價平穩(wěn)和上漲的核心因素是有效的需求購買力，但從當(dāng)前北京市人均收入情況來看，普通收入的購房者與高房價之間的供需矛盾仍非常突出，房價收入比仍是占人口大多數(shù)比例的中低收入人群心中“永遠(yuǎn)的痛”。以一套普通商品房為例，100平方米350萬元左右，首付30%，即105萬元，已經(jīng)是中等收入家庭多年的總收入。二、未來的預(yù)測房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟社會的組成部分。在今后一段時期內(nèi)，“三期疊加”的經(jīng)濟發(fā)展形勢將貫穿各項經(jīng)濟活動始終。房地產(chǎn)經(jīng)過黃金十年的快速發(fā)展也進入了調(diào)整期，最主要的體現(xiàn)在供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，百姓的房屋自有率得到了顯著的提升，開發(fā)商在黃金時代也已經(jīng)積累了大量財富，具備轉(zhuǎn)型升級或者“走出去” 的資本和接近全球化的實力。這些反過來倒逼房地產(chǎn)自身也不得不尋求改革、提升品質(zhì)，以期達(dá)到健康持續(xù)的發(fā)展。綜上，我們認(rèn)為只有在國家宏觀經(jīng)濟再次進入增長階段，樓市的利好預(yù)期才有夯實的基礎(chǔ)。作者系中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員