十五”期間濟(jì)南市城區(qū)土地 價(jià)格調(diào)查與地價(jià)監(jiān)測(cè)工作總結(jié) 山東師范大學(xué) 閻弘文 副教授 2006年 4月 匯報(bào)內(nèi)容 一 城市基本情況 二 土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)監(jiān)測(cè)情況 三 主要技術(shù)說(shuō)明 四 主要成果及應(yīng)用 五 存在的問(wèn)題與建議 第一部分 城市基本情況 一、濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 “ 十五 ” 期間，濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速協(xié)調(diào) 健康發(fā)展。初步核算，濟(jì)南市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 14.2%，固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) 20.4%；城市居民 人均可支配收入年均增長(zhǎng) 10.3%。 2005年，人均生產(chǎn)總值 3900美元，城市居民人 均可支配收入 1.23萬(wàn)元；城市居民人均住房使用 面積 19.8平方米。 東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏 二、城市建設(shè)格局 第二部分 城區(qū)土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)監(jiān)測(cè)情況 一、基準(zhǔn)地價(jià)完成情況 （一）適時(shí)更新城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 2001年，濟(jì)南市被確定為國(guó)土資源部城市土地價(jià)格調(diào)查（含城區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)更新和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)建設(shè)）試點(diǎn)城市。 2003年 7月，濟(jì)南 市城市土地價(jià)格調(diào)查成果通過(guò)國(guó)土資源部驗(yàn)收。 2004年濟(jì)南市國(guó)土資源局根據(jù)城市發(fā)展及土地市場(chǎng)的變化，對(duì)商 業(yè)、住宅用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行局部調(diào)整。并于 2004年 3月由 濟(jì)南市人民政府公布實(shí)施。 表 2-1 濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表 元 /平方米 土地級(jí)別 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 商業(yè)用地 3815 2750 1926 1613 1400 1150 900 805 700 610 住宅用地 2810 1880 1350 1020 820 735 660 605 工業(yè)用地 2055 1480 1056 725 594 409 338 （二）及時(shí)制定城鄉(xiāng)結(jié)合部基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 2005年 4月至 12月采用規(guī)劃定級(jí)方法對(duì)城鄉(xiāng)接合 部（東區(qū)、西區(qū)）基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了評(píng)估，作為過(guò) 渡期控制性地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 （三）完善基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系 制定基準(zhǔn)地價(jià)用途修正系數(shù) (商住工以外其它用途） 完善基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表及因素指標(biāo)說(shuō)明表 編制城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè) 二、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)情況 （一）更新地價(jià)區(qū)段 表 2-2 濟(jì)南市城區(qū)各類(lèi)用地不同級(jí)別地價(jià)區(qū)段劃分表 合計(jì) 商業(yè)用地原始區(qū)段 2 6 3 3 3 2 2 2 2 2 24 商業(yè)用地更新區(qū)段 4 6 5 5 5 5 4 6 6 1 47 住宅用地原始區(qū)段 2 2 3 3 2 3 2 2 19 住宅用地更新區(qū)段 2 4 5 3 2 3 2 2 23 工業(yè)用地原始區(qū)段 0 2 2 2 2 2 2 12 工業(yè)用地更新區(qū)段 1 2 3 4 4 3 4 21 （二）更新地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 濟(jì)南市2003年 城區(qū)新級(jí)別地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖 0 5 10 15 20 25 30 土地級(jí)別 監(jiān)測(cè)點(diǎn)個(gè)數(shù) 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 （三）數(shù)據(jù)采集 1、部門(mén)數(shù)據(jù)（國(guó)土、房管、統(tǒng)計(jì)、城建、物價(jià)） 土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)（出讓、轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、征地拆遷 ) 房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（商品房、二手房） 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 計(jì)算參數(shù)依據(jù) 2、 市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集 （ 強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)的口徑與內(nèi)涵） 網(wǎng)站數(shù)據(jù) 房屋中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù) 報(bào)刊數(shù)據(jù) 房展會(huì)數(shù)據(jù) 實(shí)地訪(fǎng)談數(shù)據(jù) 宏觀(guān)調(diào)控條件下地價(jià)監(jiān)測(cè)把握的三個(gè)層次 宏觀(guān)層面 -市區(qū)土地市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的協(xié)調(diào)性分析 （地價(jià)調(diào)控） 中觀(guān)層面 -城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施情況分析 微觀(guān)方面 -城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)分析 第三部分 主要技術(shù)說(shuō)明 一、宏觀(guān)層面 （一）以 GIS技術(shù)為支撐，加強(qiáng)土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè) 1、土地評(píng)估電子檔案 2、土地市場(chǎng)交易信息電子檔案 將土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)有機(jī)結(jié)合在一起， 以期就濟(jì)南市土地從供應(yīng)和價(jià)格兩個(gè)方面參與宏觀(guān)調(diào)控進(jìn) 行綜合研究。 （二）市區(qū)土地市場(chǎng)分析 土地供應(yīng)總量分析 土地供應(yīng)方式分析 土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)分析 土地供應(yīng)區(qū)域分析 土地供求關(guān)系分析 土地資產(chǎn)收益狀況分析 土地交易價(jià)格分析 土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用分析 . （三）市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 商品住房市場(chǎng)分析 住宅二手房市場(chǎng)分析 商品住宅銷(xiāo)售戶(hù)型分析 城市居民住宅消費(fèi)分析 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分析 住宅租售比分析 城市居民住宅需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用分析 濟(jì)南市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)率對(duì)照?qǐng)D 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 2001 2002 2003 2004 2005 % 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)率% 地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率%（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)性分析 濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP關(guān)系圖、 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 20.00 22.00 24.00 26.00 2001 2002 2003 2004 2005 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 G D P 比重% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 固定資產(chǎn)投資比例% 二、中觀(guān)層面 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2003.1.1） 3815 2750 1926 1613 1400 1150 交易地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化均值 （ 2005.12.31） 4231 2732 1990 1979 1600 1357 05交易標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與 2003年 基準(zhǔn)地價(jià)比 % 111 99 103 123 114 118 將交易價(jià)格按基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，得到交易標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格。 表 3-1 2005年濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地交易地價(jià)分析表 表 3-2 2005年 濟(jì)南市城區(qū)住宅用地交易地價(jià)分析表 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2003.1.1） 2810 1880 1350 1020 820 交易地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化均值 （ 2005.12.31） 2791 1895 1247 1096 708 05交易價(jià)與 2003年 基準(zhǔn)地價(jià)比 % 99 101 92 107 86 表 3-3 2005年濟(jì)南市城區(qū)工業(yè)用地級(jí)別地價(jià)分析表 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 7 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2003.1.1） 2055 1480 1056 725 594 409 338 交易地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化值 （ 2005.12.31） 2005 1309 1014 759 606 407 366 05交易價(jià)與 2003年 基準(zhǔn)地價(jià)比 % 98 88 96 105 102 100 108 （三）微觀(guān)層面 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 監(jiān)測(cè)地價(jià)值 （ 2005.12.31） 4197 3025 2215 1807 1540 1265 地價(jià)增長(zhǎng)率 % （ 2005/2004） 3.0 2.5 3.8 3.0 3.0 2.5 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估 1、各用途級(jí)別地價(jià)變化情況 表 3-4 2005年濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)分析表 圖 3-1 2005年濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別地價(jià)增長(zhǎng)率空間分布 3D圖 2004-2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率空間分布 3D圖（多層） 2004-2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率空間分布 3D圖（小高層） 表 3-5 2005年 濟(jì)南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測(cè)地價(jià)分析表 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 監(jiān)測(cè)地價(jià)值 （ 2005.12.31） 2725 2003 1537 1258 954 834 地價(jià)增長(zhǎng)率 % （ 2005/2004） 0.2 1.3 3.2 4.3 2.9 2.3 圖 3-2 2005年濟(jì)南市城區(qū)住宅用地級(jí)別地價(jià)增長(zhǎng)率空間分布 3D圖 表 3-6 2005年 濟(jì)南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)分析表 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 7 監(jiān)測(cè)地價(jià)值 （ 2005.12.31） 2005 1450 1056 740 600 409 345 地價(jià)增長(zhǎng)率 % （ 2005/2004） -1.5 -1.5 -0.6 0.6 0.8 1.0 1.2 2、綜合地價(jià)變化情況 表 3-7 2005年濟(jì)南城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)測(cè)算結(jié)果表 用地類(lèi)別 綜合 商業(yè)用途 居住用途 工業(yè)用途 平均地價(jià)（元平方米） 1364 1814 1450 827 地價(jià)變化率（） 1.7 2.9 2.6 -0.3 第四部分 主要成果與應(yīng)用 一、主要成果 濟(jì)南市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 濟(jì)南市城鄉(xiāng)接合部（東西區(qū)）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果 濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用技術(shù)手冊(cè) 濟(jì)南市城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析成果 濟(jì)南市區(qū)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析成果 二、成果應(yīng)用 表 5-1 2005年濟(jì)南市城區(qū)商業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果應(yīng)用分析表 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2003.1.1） 3815 2750 1926 1613 1400 1150 監(jiān)測(cè)地價(jià)值 （ 2005.12.31） 4197 3025 2215 1807 1540 1265 05監(jiān)測(cè)價(jià)與 2003年基準(zhǔn) 地價(jià)比 %（不含東西區(qū)） 110 110 115 112 (115) 110 (120) 110 (115) 注：括號(hào)數(shù)據(jù)為沿街延伸級(jí)別值 表 5-2 2005年 濟(jì)南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測(cè)地價(jià)應(yīng)用分析表 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2003.1.1） 2810 1880 1350 1020 820 735 監(jiān)測(cè)地價(jià)值 （ 2005.12.31） 2725 2003 1537 1258 954 834 05監(jiān)測(cè)價(jià)與 2003年基準(zhǔn) 地價(jià)比 %（含東西區(qū)） 97 107 114 123 116 113 05監(jiān)測(cè)價(jià)與 03年基準(zhǔn)地 價(jià)比 %（不含東西區(qū)） 97 107 114 110 110 103 表 5-3 2005年 濟(jì)南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)應(yīng)用分析表 土地級(jí)別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 7 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2003.1.1） 2055 1480 1056 725 594 409 338 監(jiān)測(cè)地價(jià)值 （ 2005.12.31） 2005 1450 1056 740 600 409 345 05監(jiān)測(cè)價(jià)與 2003 年基準(zhǔn)地價(jià)比 % （含東西區(qū)） 98 98 100 102 101 100 102 y = 71.136x + 1555.1 R 2 = 0.9504 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 03 年一季度 二季度 三季度 四季度 04 年一季度 二季度 三季度 四季度 05 年一季度 二季度 三季度 四季度 06 年一季度 商品住房?jī)r(jià)格 二手房?jī)r(jià)格 圖 5-1 2003-2006年 1季度濟(jì)南市區(qū)住宅市場(chǎng)交易價(jià)格變動(dòng)圖 濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控效果分析 第五部分 存在的問(wèn)題與建議 一、存在的問(wèn)題 （一）基礎(chǔ)工作滯后（地籍?dāng)?shù)據(jù)覆蓋面?。?（二）區(qū)段地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布不均勻（虛擬） （三）經(jīng)費(fèi)不足（無(wú)配套經(jīng)費(fèi)） 圖 5-1 濟(jì)南市城區(qū)地籍?dāng)?shù)據(jù)與城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)范圍對(duì)照?qǐng)D 1、土地用途有效面積測(cè)算 2、城區(qū)拆遷引起的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)變化 監(jiān)測(cè)點(diǎn)新編號(hào) 級(jí)別 區(qū)段 土地使用者 經(jīng)度 緯度 變更 監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀 結(jié)論 370100A02G003 2 g003 濟(jì)南服裝七廠(chǎng) 498916.03 4062407.2 路拓寬近 10米，占 用部分，現(xiàn) 為綠地超市 停車(chē) 權(quán)屬變更 用途 改變 地 塊分割 擬刪除 370100A02G005 2 g003 汽總橡膠密封件廠(chǎng) 498326.91 4060887 中國(guó)重汽集團(tuán)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 權(quán)屬變更 用途改變 擬刪除 370100A04G019 4 g008 山東省濟(jì)南文化用 品總公司 495588.6 4060294.9 槐蔭區(qū)房管局文苑 花園 權(quán)屬變更 用途改變 擬刪除 370100A02G008 2 g003 濟(jì)南市汽車(chē)修制造 廠(chǎng) 498328.76 4057455.9 六棟宿舍樓， 5棟已轉(zhuǎn)讓 維持原狀 用途 改變 權(quán) 屬變更 擬刪除 370100A04G002 4 g008 濟(jì)南金利得經(jīng)貿(mào)公 司 494603.53 4061125.6 已搬遷 擬刪除 370100A04G003 4 g009 濟(jì)南市槐蔭汽車(chē)運(yùn) 輸二隊(duì) 494880.54 4054809.3 濟(jì)南志誠(chéng)規(guī)劃建設(shè) 總公司 權(quán)屬變更 用途改變 擬刪除 370100A07G001 7 g020 濟(jì)南槐蔭德源實(shí)業(yè) 總公司 491487.03 4063007.7 變?yōu)辇堯v小區(qū) 權(quán)屬變更 用途改變 擬刪除 370100A06G001 6 g015 濟(jì)南市魯味齋美食 有限責(zé)任公 司 493926.35 4062921 臨粟山路 1棟樓作商用 維持原狀 用途變更 擬刪除 370100A06G002 6 g017 山東省交通廳物資 工業(yè)公司 502227.66 4065370 變更為小商品批發(fā) 市場(chǎng) 用途改變 擬刪除 370100A04G012 4 g008 濟(jì)南市天橋清河煤 氣站 497659.69 4064308.5 正在建設(shè)住宅樓 用途改變 擬刪除 370100A03G007 3 g004 山東金牛集團(tuán)有限 責(zé)任公司 497284.3 4062853.2 成為商用店面和寫(xiě) 字樓：西城 餃子樓、陶 瓷制 用途改變 擬刪除 二、建議 基于地價(jià)監(jiān)測(cè)的建成區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法 -地價(jià)分區(qū)定級(jí)法、地價(jià)指數(shù)法 加強(qiáng)土地交易價(jià)格的研究 -土地交易價(jià)格指數(shù)與地價(jià)指數(shù) 歡迎批評(píng)指正！