第五章 租賃合同 第一節(jié) 租賃合同概述 第二節(jié) 租賃合同的效力 第三節(jié) 租賃權(quán)的物權(quán)化 第一節(jié) 租賃合同概述 一、租賃合同的概念與特征 租賃合同是 出租人將租賃物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同。（第 212條） 1是轉(zhuǎn)移物的使用權(quán)和收益權(quán)的合同。 2租賃對(duì)象主要是物，租賃 物 須是有體物、 非消耗物、特定物 。 3是雙務(wù)、有償、諾成合同，原則上是不要 式合同 (第 215條 )。 4屬于繼續(xù)性合同。 5兼具債權(quán)與物權(quán)特征。 第一節(jié) 租賃合同概述 二、租賃合同的種類 （一）使用租賃與用益租賃 （二）一般租賃與特殊租賃 （三）定期租賃與不定期租賃 1、租賃合同的租賃期限不得超過(guò) 20年。超過(guò) 20年 的，超過(guò)部分無(wú)效。（最長(zhǎng)租期） 2、租期的約定更新（即續(xù)訂，第 214條）和 法定更新（第 236條）。 第一節(jié) 租賃合同概述 三、 不定期租賃合同的表現(xiàn)與特殊效力 （一）表現(xiàn)： 1租賃期限 6個(gè)月以上，當(dāng)事人未采用書面形 式的；（第 215條） 2當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或約定不明確， 依合同法第 61條仍不能確定的；（第 232條） 3租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出 租人沒有提出異議的；（第 236條） 4當(dāng)事人明確約定為不定期租賃。 （二）效力：對(duì)于不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨 時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之 前通知承租人（第 232條）。 第二節(jié) 租賃合同的效力 一、出租人的主要義務(wù)與責(zé)任 1、交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符 合約定用途的義務(wù) 。（第 216條） 2、 對(duì)租賃物和租賃權(quán)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。 （第 233條； 228條） 3、維修租賃物的義務(wù)。（第 220、 221條） 4、承擔(dān)租賃物上的合法負(fù)擔(dān)。 5、租賃合同終止時(shí)，出租人應(yīng)及時(shí)接受承 租人返還的租賃物，并及時(shí)退還押金和其他 擔(dān)保物。 第二節(jié) 租賃合同的效力 二、承租人的主要義務(wù)與責(zé)任 1、支付租金的義務(wù)。（第 226、 227條） 2、不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)。（ 224條） 3、按約定的方法和租賃物的性質(zhì)使用租 賃物的義務(wù) 。（第 217、 218、 219條） 4、 妥善保管租賃物的義務(wù) 。 (第 222條 ) 5、返還租賃物的義務(wù)。（第 235條） 第二節(jié) 租賃合同的效力 三、轉(zhuǎn)租 1轉(zhuǎn)租不同于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 2合法轉(zhuǎn)租（經(jīng)出租人同意） 3違法轉(zhuǎn)租（未經(jīng)出租人同意） 2009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋的司法解釋 第 16條： “ 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但 在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同 意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效 的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的 糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為 第三人參加訴訟。 ” 第二節(jié) 租賃合同的效力 合同法 第 224條： “ 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃 物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租 賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng) 賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除 合同。 ” 司法解釋第 15條： “ 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給 第三人時(shí)， 轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限 的，人民法院 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定 的除外。 ” 司法解釋第 17條： “ 因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合 同時(shí)， 次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗 辯出租人合同解除權(quán) 的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú) 效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的 租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。 ” 司法解釋第 18條： “ 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者 解除， 出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占 有使用費(fèi) 的，人民法院應(yīng)予支持。 ” 第二節(jié) 租賃合同的效力 四、對(duì)裝飾裝修、擴(kuò)建的處理 合同法 第 223條： “ 承租人經(jīng)出租人同意，可 以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的。承答人未經(jīng) 出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的， 出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 ” 關(guān)于民法通則的司法解釋 第 86條： “ 非產(chǎn)權(quán)人 在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意 增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的， 按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的， 可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所 有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。 ” 2009年關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋 第 9 14條。 第二節(jié) 租賃合同的效力 五、租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān) 租賃期間，租賃物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人 的事由全部或部分毀損滅失的，承租人可以 要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部 分或全部毀損滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 的，承租人可以解除合同。（參考 第 231條 ） 1 租賃物的風(fēng)險(xiǎn)， 應(yīng)由出租人承擔(dān)。 2承租人可不付或少付租金，或解除合同。 3承租人的財(cái)產(chǎn)損失，自己承擔(dān)。 第三節(jié) 租賃權(quán)的物權(quán)化 一、租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不破租賃 第 229條 :“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán) 變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 ” 1所有權(quán)變動(dòng)不破租賃的表現(xiàn)： （ 1）買賣不破租賃； （ 2）贈(zèng)與、互易不破租賃； （ 3） 抵押 不破租賃。 2 “ 租賃期間 ” 說(shuō)明合同有效，其他權(quán) 利發(fā)生并實(shí)現(xiàn)于此期間。 3適用范圍：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)。 第三節(jié) 租賃權(quán)的物權(quán)化 4除外情況：（司法解釋第 20條） （ 1）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵 押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的； （ 2）房屋在出租前已被人民法院依法查 封的。 （ 3）當(dāng)事人另有約定的 5需考慮的其他問(wèn)題： （ 1）承租人是否應(yīng)實(shí)際占有租賃物？ （ 2）是否適用于不定期租賃？ 第三節(jié) 租賃權(quán)的物權(quán)化 二、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) （ P322 324） 1優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念與特征 2優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的條件 （ 1）租賃合同有效 （ 2）出租人在租賃期間出賣租賃房屋。（限于房 屋租賃、出賣，司法解釋 22、 23條） （ 3）購(gòu)買的條件同等 （ 4）在一定期限內(nèi)行使（受通知后 15日，拍賣 5日 前受通知但不參加拍賣的） （ 5）除外情況：（司解 24條） 第三節(jié) 租賃權(quán)的物權(quán)化 3侵害房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的處理 司法解釋第 21條： “ 出租人出賣租賃房屋未 在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人 承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng) 求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同 無(wú)效的，人民法院不予支持。 ” （ 1）買賣合同不因此無(wú)效 （ 2）請(qǐng)求出租人賠償損失 第三節(jié) 租賃權(quán)的物權(quán)化 三、與房屋租賃合同有關(guān)的其他問(wèn)題 1共同居住人、共同經(jīng)營(yíng)人、合伙人對(duì)房屋租賃 合同的概括繼受 （ 1）合同法第 234條： “ 承租人在房屋租賃期間 死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合 同租賃該房屋。 ” （ 2）司法解釋第 19條： “ 承租人租賃房屋用于 以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承 租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其 共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租 賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 ” 第三節(jié) 租賃權(quán)的物權(quán)化 2一物數(shù)租的處理 司法解釋第六條： “ 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租 賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履 行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的 承租人： （一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的； （三）合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償 損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 ” 3優(yōu)先承租權(quán)（我國(guó)法律對(duì)此無(wú)規(guī)定） 關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除權(quán) 的總結(jié) 1 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使 用租賃物 ， 致使租賃物受到損失的 ， 出租人可以解 除合同并要求賠償損失 （ 第 219條 ） 。 司法解釋第 7條： “ 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主 體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建 ， 在出租人要求的合理期限 內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀 ， 出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠 償損失的 ， 人民法院依照合同法第二百一十九條的 規(guī)定處理 。 ” 2 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的 ， 出租人可以解 除合同 （ 第 224條第 2款 ） 關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除 權(quán)的總結(jié) 3 承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租 金的 ， 出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi) 支付 。 承租人逾期不支付的 ， 出租人可以解 除合同 （ 第 227條 ） 。 4 因租賃物部分或者全部毀損 、 滅失 ， 致使 不能實(shí)現(xiàn)合同目的的 ， 承租人可以解除合同 （ 第 231條 ） 。 5 不定期租賃合同 ， 當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合 同 ， 但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前 通知承租人 （ 合同法第 232條 ） 。 關(guān)于租賃合同當(dāng)事人法定解除 權(quán)的總結(jié) 6 租賃物危及承租人的安全或者健康的 ， 即使承租 人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格 ， 承租人仍 然可以隨時(shí)解除合同 （ 第 233條 ） 。 7 司法解釋第八條： “ 因下列情形之一 ， 導(dǎo)致租賃 房屋無(wú)法使用 ， 承租人請(qǐng)求解除合同的 ， 人民法院 應(yīng)予支持： （ 一 ） 租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查 封的； （ 二 ） 租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （ 三 ） 租賃房屋具有違反法律 、 行政法規(guī)關(guān)于房 屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的 。 ” 2003年司法考試題 甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租 金為每年 5萬(wàn)元，乙可以一直承租該房屋，直 至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營(yíng) 酒店，經(jīng)甲同意，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，共花 費(fèi) 6萬(wàn)元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房 屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機(jī)駕車 逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費(fèi) 1萬(wàn)元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除 合同，但就如何解除意見不一。請(qǐng)回答以下 8184題。 2003年司法考試題 81 該租賃合同的性質(zhì)如何 ? A 附解除條件的合同 B 附延緩條件的合同 C 附始期的合同 D 附終期的合同 82 對(duì)于乙對(duì)房屋的裝修費(fèi)用 ， 若甲乙達(dá)不成協(xié)商 一致 ， 應(yīng)如何處理 ? A 由乙無(wú)條件拆除 ， 費(fèi)用由乙自理 B 裝修物歸甲所有 ， 且甲無(wú)須支付費(fèi)用 C 裝修物歸甲所有 ， 且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費(fèi)用 D 若裝修物可以拆除則拆除 ， 不能拆除的 ， 可折 價(jià)后歸甲所有 83 對(duì)于乙對(duì)玻璃墻的維修及其費(fèi)用應(yīng)如何處理 ? A 由甲承擔(dān)維修費(fèi)用 B 由乙承擔(dān)維修費(fèi)用 C 由甲乙分擔(dān)維修費(fèi)用 D 甲承擔(dān)大部分維修費(fèi)用 ， 乙承擔(dān)小部分維修費(fèi)用 84 若本案中雙方未約定租賃期限 ， 甲乙雙方又無(wú) 法就租賃期限協(xié)議補(bǔ)充 ， 下列關(guān)于合同解除的何種 說(shuō)法是正確的 ? A 甲無(wú)權(quán)隨時(shí)解除合同 B 甲可以隨時(shí)解除租賃合同 ， 但應(yīng)在合理期限之前 通知乙 C 乙可以隨時(shí)解除租賃合同 D 若合同解除 ， 乙仍應(yīng)支付解除之前實(shí)際租賃期限 的租金 本章思考題 1簡(jiǎn)述租賃合同的概念與特征。 2租賃合同在何種情況下屬于不定期租賃？ 3租賃期限最長(zhǎng)是多少？法律為什么要作此規(guī)定？ 4簡(jiǎn)論租賃合同當(dāng)事人的主要義務(wù)。 5如何理解租賃合同的標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保與風(fēng)險(xiǎn)負(fù) 擔(dān)？ 6簡(jiǎn)述合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租。 7何為買賣不破租賃？ 8簡(jiǎn)述房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 9法律關(guān)于雙方當(dāng)事人的法定解除權(quán)有哪些規(guī)定。