第二節(jié) 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)（ Real Estate) 房地產(chǎn)業(yè)（ Real Estate Industry） 房地產(chǎn)商品的種類（ the Category of Real Estate Merchandise） 技術經(jīng)濟指標（ the Economic Indicator） 一、房地產(chǎn) 1.定義 : 是指土地、建筑物及固著在土地、建筑 物上不可分割的附著物（配套設施、設備 等住區(qū)環(huán)境）。 2.房地產(chǎn)的特點 房地不可分割性 不可移動性（地理位置的固定性） 市場區(qū)域性明顯 社會經(jīng)濟位置的可變性 保值增值性，消費與投資雙重性 生產(chǎn)使用周期的長期性 差異性 土地資源的稀缺性 二 房地產(chǎn)業(yè) 1.基本概念 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營 管理和修繕服務等業(yè)務活動的部門經(jīng)濟行 業(yè)。其經(jīng)濟運行過程分為生產(chǎn)過程、流通 過程、分配過程、消費過程四個過程。 2.房地產(chǎn)業(yè)細分： 房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè) Investment and Development Industry 物業(yè)管理業(yè) Property management 房地產(chǎn)中介服務業(yè) Intermediary Services 房地產(chǎn)咨詢業(yè) Consulting Industry 房地產(chǎn)價格評估業(yè) Real estate appraisal industry 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) The real estate brokerage industry 房地產(chǎn)業(yè) 3.房地產(chǎn)業(yè)的特征： 基礎性 ，先導性 關聯(lián)性 地域性 周期性 高回報、高風險性 對金融業(yè)的依賴性 三 房地產(chǎn)商品的種類 1.土地商品的種類 生地：未經(jīng)開發(fā) 熟地：經(jīng)“七通一平” （給水、排水、供電、交通、通訊、燃氣、 熱氣、場地平整） 2.房屋商品的種類 (1)按性質(zhì)劃分 : 公房 (Public housing) 二手房 (Second-hand Housing) 解困房 (Low-cost Housing) 集資房 (The fund-raising Housing) 安居房 (housing for low-income urban residents ) 經(jīng)濟適用房 (Low-and-Moderate-Income Housing ) 微利房 (Small Profit Housing) 商品房 (Housing) 廉租房 (Low-rent Housing) 按用途劃分 工業(yè)廠房 (Industrial plants) 普通住宅 (Ordinary resident) 公寓 (Apartment) 別墅 (Villa) 寫字樓 (Office) 商業(yè)樓 (Commercial building) 商住樓 (Commercial and residential building) 綜合樓 (Complex Building) (2)按層數(shù)劃分 : 低層 (The lower):1 3層 多層 (Multilayer):4 9層 高層（ high-rise):10層 超高層（ super high-rise）： 40層 (3)按設計特點劃分 : 內(nèi)廊式住宅 (Enclosed gallery apartment house) 外廊式住宅 (Gallery apartment house ) 退臺式住宅 (Terraced house) 躍層式住宅 (Skip floor apartment ) 復式住宅 (Duplex apartment ) 錯層式住宅 (Split-level apartment ) 公寓式住宅 (Apartment) 單元式住宅 (Unit apartment) 花園式住宅 (Garden house) 四 有關技術經(jīng)濟指標 1.建筑面積 : 指建筑物各層展開面積之總和，每層建筑面 積按建筑物勒腳線以上外圍水平截面面積計 算。 2.使用面積： 指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用 的凈面積的總和。 3.居住面積： 指住宅內(nèi)家庭成員起居所使用的凈面積總 和。 4. 輔助面積： 指建筑物各層平面中輔助使用的廚房衛(wèi)生 間、樓梯樓道所占凈面積的總和。 5. 結(jié)構面積： 指建筑物各層平面中內(nèi)外墻壁、垃圾道、 煙囪等所占凈面積的總和。 6. 建筑容積率： 總建筑面積與總占地面積之比。 7.建筑密度： 建筑物基底占地面積與總占地面積之比。 8.建筑間距： 兩建筑物外墻之間的距離與前面建筑物 （一般指南面）高度的比值。 9.綠化率： 是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化與規(guī)劃建 設用地面積之比。 10.綠地率： 在建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建 設用地面積的比率（ %）。綠地面積的計 算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 11.分攤面積 : 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道 井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、 公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等， 以及為整幢服務公共用房和管理用房的建 筑面積，以水平投影面積計算。 練習題 : 某小區(qū)有兩棟 6層住宅樓 ,每層建筑面積為 800 ,兩棟住宅樓的總占地面積為 4000 ,小區(qū)道路面積為 600 ,問該小區(qū)的建 筑容積率 ,建筑密度和綠地率是多少 ? 建筑容積率（ 6 800 2） /4000 2.4 建筑密度（ 800 2） /4000=0.4 綠地率（ 4000 800 2 600） /4000 0.45