Centaline Consultants中 原 房 地 產(chǎn) 基 本 知 識 培 訓 一 、 土 地 及 房 地 產(chǎn) 相 關(guān) 知 識 房 地 產(chǎn) 房 地 產(chǎn) 是 什 么 ？ 房 產(chǎn)房 產(chǎn) 是 指 房 屋 經(jīng) 濟 形 態(tài) ， 在 法 律 上 有 明 確 的 權(quán) 屬 關(guān) 系 ， 在 不 同 的 所 有者 和 使 用 者 之 間 可 以 進 行 出 租 出 售 或 作 其 它 用 途 的 房 屋 。 是 房 屋 及 其權(quán) 利 （ 占 有 、 使 用 、 收 益 、 處 分 等 權(quán) 利 ） 的 總 稱 地 產(chǎn)地 產(chǎn) 是 指 土 地 財 產(chǎn) ， 在 法 律 上 有 明 確 的 權(quán) 屬 關(guān) 系 ， 地 產(chǎn) 包 含 地 面 及 其上 下 空 間 ， 地 產(chǎn) 與 土 地 的 根 本 區(qū) 別 也 就 是 有 無 權(quán) 屬 關(guān) 系 。 是 土 地 及 其權(quán) 利 （ 使 用 、 收 益 、 轉(zhuǎn) 讓 等 權(quán) 利 ） 的 總 稱 。 房 地 產(chǎn) 指 土 地 、 建 筑 物 及 固 著 在 土 地 及 建 筑 物 之 上 的 附 屬 物 及 其 權(quán) 益 （ 占 有 、 使 用 、 收 益 、 處 分 等 權(quán) 利 ） 的 總 稱 。 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán)房 地 產(chǎn) 所 有 權(quán) 房 地 產(chǎn) 所 有 權(quán) 是 房 地 產(chǎn) 所 有 人 在 法 律 規(guī) 定 的 范 圍 內(nèi) ， 獨 占 性 地 支 配 其所 有 財 產(chǎn) 的 權(quán) 利 。 房 地 產(chǎn) 所 有 人 可 以 對 其 所 擁 有 的 房 產(chǎn) 行 使 占 有 、 使用 、 收 益 、 處 分 的 權(quán) 利 ， 并 可 以 排 除 他 人 對 于 其 財 產(chǎn) 違 背 意 愿 的 干 涉 ，它 是 一 種 最 充 分 、 最 完 整 的 財 產(chǎn) 權(quán) 或 物 權(quán) 。房 地 產(chǎn) 占 有 權(quán) 房 地 產(chǎn) 占 有 權(quán) 是 指 依 法 對 房 地 產(chǎn) 進 行 實 際 支 配 和 控 制 的 權(quán) 利 。 房 地 產(chǎn)占 有 可 分 為 所 有 權(quán) 人 占 有 和 非 所 有 人 勸 人 占 有 。 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 權(quán)房 地 產(chǎn) 的 使 用 權(quán) 和 占 有 權(quán) 是 密 不 可 分 的 ， 沒 有 占 有 權(quán) ， 使 用 權(quán) 就 失 去 了 存 在 的 基礎(chǔ) ， 而 使 用 權(quán) 又 可 以 從 所 有 權(quán) 中 分 離 出 來 ， 即 有 使 用 權(quán) 不 一 定 就 有 所 有 權(quán) ， 但 卻一 定 有 占 有 權(quán) 。 所 謂 收 益 ， 是 指 房 地 產(chǎn) 所 有 權(quán) 人 按 照 法 律 規(guī) 定 ， 從 履 行 權(quán) 利 義 務關(guān)系 中 得 到 的 收 益 。 如 出 租 房 屋 收 取 的 租 金 。 房 地 產(chǎn) 收 益 是 房 地 產(chǎn) 所 有 權(quán) 的 內(nèi) 在 固有 的 要 求 ， 它 是 所 有 權(quán) 實 現(xiàn) 的 重 要 途 徑 之 一 。 所 謂 處 分 ， 是 指 房 屋 所 有 權(quán) 人 在 法律允 許 的 范 圍 內(nèi) ， 根 據(jù) 自 己 的 意 志 ， 對 房 地 產(chǎn) 進 行 處 置 的 權(quán) 利 如 依 法 對 自 己 所 有 的房 地 產(chǎn) 出 售 、 贈 與 、 變 換 等 。 房 地 產(chǎn) 處 分 權(quán) 包 括 以 下 五 類 ： （ 1） 房 地 產(chǎn) 出 售 權(quán) （ 2） 房 地 產(chǎn) 租 賃 權(quán) （ 3） 房 地 產(chǎn) 繼 承 權(quán) （ 4） 房 地 產(chǎn) 贈 與 權(quán) （ 5） 房 地 產(chǎn) 抵 押 權(quán) 房 地 產(chǎn) 的 特 性1. 不 可 移 動 性 （ 只 能 就 地 開 發(fā) 、 利 用 、 消 費 ）2. 獨 一 無 二 性 （ 不 能 實 現(xiàn) 完 全 競 爭 ， 但 很 多 房 地 產(chǎn) 間 仍 有 一 定 替 代 性 ）3. 壽 命 長 久 性4. 數(shù) 量 有 限 性 （ 房 地 產(chǎn) 具 有 占 有 性 ）5. 用 途 多 樣 性 （ 將 土 地 用 于 預 期 可 獲 得 最 高 收 益 的 用 途 ） （ 商 業(yè) 、 辦 公 、居 住 、 工 業(yè) 、 耕 地 、 牧 場 、 放 牧 地 、 森 林 、 不 毛 地 ）6. 相 互 影 響 性 （ 房 地 產(chǎn) 價 值 取 決 于 周 圍 其 它 房 地 產(chǎn) 的 狀 況 ）7. 易 受 限 制 性 （ 警 察 權(quán) 、 征 用 權(quán) 、 征 稅 權(quán) 、 充 公 權(quán) ）8. 價 值 高 大 性9. 難 以 變 現(xiàn) 性 10.保 值 增 值 性 （ 能 抵 抗 通 貨 膨 脹 ） （ 通 貨 膨 脹 、 需 求 增 加 、 外 部 經(jīng) 濟 或相 互 影 響 帶 來 的 、 對 其 本 身 的 投 資 改 良 ） 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 是 以 土 地 和 建 筑 物 為 經(jīng) 營 為 對 象 ，從 事 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 、 建 設(shè) 、 經(jīng) 營 、 管 理 以 及 維修 、 裝 飾 和 服 務 的 集 多 種 經(jīng) 濟 活 動 為 一 體 的綜 合 性 產(chǎn) 業(yè) 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 是 指 在 依 法 取 得 土 地 使 用 權(quán) 的 土地 上 按 照 使 用 性 質(zhì) 的 要 求 進 行 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 、 房屋 建 筑 以 及 租 售 經(jīng) 營 的 行 為 過 程 。 房 地 產(chǎn) 市 場 房 地 產(chǎn) 市 場 分 級一 級 市 場 ： 以 土 地 為 體 （ 亦 稱 土 地 市 場 、 土 地交 易 市 場 ） ；二 級 市 場 ： 開 發(fā) 商 獲 得 土 地 后 ， 投 入 一 定 的 資金 建 設(shè) ， 通 過 有 償 或 贈 與 將 產(chǎn) 權(quán) 轉(zhuǎn) 買 給 需 求 者 （ 新 建 商 品 房 的 買 賣 市 場 ） ；三 級 市 場 ： 房 屋 在 消 費 市 場 的 再 次 流 通 ， 包 括 ：買 賣 、 抵 押 、 轉(zhuǎn) 讓 、 租 憑 （ 二 手 房 交 易 ） ； 土 地 所 有 權(quán) ： 國 有 所 有 集 體 所 有出 讓 劃 撥 土 地 所 有 權(quán) ： 土 地 所 有 權(quán) 土 地 使 用 權(quán) 什 么 是 出 讓 ？政 府 以 拍 賣 、 招 標 、 拍 賣 的 方 式 ， 將 國 有 土 地在 一 定 年 限 內(nèi) 讓 與 土 地 使 用 者 使 用 ， 土 地 使 用 者向 政 府 支 付 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 的 行 為 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 方 式協(xié) 議招 標拍 賣 土 地 使 用 權(quán) 拍 賣 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 在 指 定 時 間 ， 公 開 場 合 ， 在 土 地 管 理 部 門 授 權(quán) 的 拍 賣 主 持 人 主 持 下 ， 競 投 者 按 規(guī) 定方 式 應 價 ， 由 出 價 最 高 者 獲 得 土 地 使 用 權(quán) 的 行 為 招 標 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 由 土 地 管 理 部 門 公 開 招 標 或 邀 請 符 合 條 件 的 投 標 人 投 標 ， 經(jīng) 評 標 后 確 定 的 中 標 人 取得 土 地 使 用 權(quán) 的 行 為 協(xié) 議 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 由 土 地 管 理 部 門 代 表 國 家 與 土 地 使 用 者 經(jīng) 過 協(xié) 商 確 定 土 地 使 用 權(quán) 價 格 ， 并 將 土 地 使用 權(quán) 讓 與 土 地 使 用 者 的 行 為 土 地 使 用 權(quán) 各 類 用 途 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 的 年 限居 住 用 地 ： 70年工 業(yè) 用 地 ： 50年教 科 文 衛(wèi) 體 用 地 ： 50年商 業(yè) 、 旅 游 、 娛 樂 用 地 ： 40年綜 合 用 地 ： 50年其 他 特 殊 用 地 ： 加 油 站 等 什 么 是 商 品 房 預 售 和 銷 售 商 品 房 預 售 （ 期 房 ）指 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 將 正 在 建 設(shè) 中 的 商 品 房 預 先 出售 給 買 受 人 ， 并 由 買 受 人 支 付 定 金 或 房 價 款 的 行為 商 品 房 銷 售 （ 現(xiàn) 房 ）指 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 將 竣 工 驗 收 合 格 的 商 品 房 出 售給 買 受 人 ， 并 由 買 受 人 支 付 房 價 款 的 行 為 二 、 房 地 產(chǎn) 建 筑 名 詞 解 釋 房 地 產(chǎn) 七 通 一 平 七 通 一 平 房 地 產(chǎn) 七 通 一 平 是 指 給 水 通 、 排 水 通 、 電 力通 、 通 信 通 、 燃 氣 通 、 路 通 、 供 熱 通 和 場 地平 整 ， 滿 足 正 常 生 活 工 作 需 要 。 五 證 二 書 一 表 國 有 土 地 使 用 權(quán) 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 建 設(shè) 工 程 施 工 許 可 證 商 品 房 預 售 許 可 證 住 宅 使 用 說 明 書 (交 付 時 ) 住 宅 質(zhì) 量 保 證 書 (交 付 時 ) 房 屋 竣 工 驗 收 備 案 表 (交 付 時 ) 房 地 產(chǎn) 建 筑 形 態(tài) 低 層 ： 1 3F的 建 筑 稱 為 低 層 建 筑 多 層 ： 4 6F的 建 筑 稱 為 多 層 建 筑 中 高 層 ： 7 9F的 建 筑 稱 為 中 高 層 高 層 ： 10F以 上 的 建 筑 稱 為 高 層 小 高 層 ： 8 18F的 建 筑 為 18層 高 層 ： 18F以 上 的 建 筑 為 高 層 超 高 層 ： 40F以 上 的 建 筑 稱 為 超 高 層 建 筑 結(jié) 構(gòu) 磚 混 結(jié) 構(gòu)磚 混 結(jié) 構(gòu) ： 是 指 房 屋 主 要 承 重 結(jié) 構(gòu) 為 磚 砌 墻 體 。 樓 板 、 過梁 、 樓 梯 、 陽 臺 、 挑 檐 等 構(gòu) 件 由 鋼 筋 混 凝 土 澆 制 （ 或 預 制 ）建 造 的 房 屋 。 1999年 之 前 開 發(fā) 建 設(shè) 的 多 層 住 宅 ， 一 般 均 采用 磚 混 結(jié) 構(gòu) ； 磚 混 結(jié) 構(gòu) 住 宅 其 優(yōu) 點 是 工 程 造 價 較 低 廉 ， 但由 于 其 采 用 墻 體 承 重 ， 住 宅 內(nèi) 不 允 許 自 由 分 隔 。 目 前 城 市六 層 以 上 （ 含 六 層 ） 的 住 宅 已 禁 止 采 用 磚 混 結(jié) 構(gòu) 房 地 產(chǎn) 建 筑 形 態(tài) 板 式 住 宅 又 稱 排 樓 ， 即 由 多 個 單 元 拼 組 成 ， 座 向 統(tǒng) 一 ， 并 排 興 建 而成 建 筑 群 體 。 點 式 住 宅 即 每 單 元 層 中 有 三 戶 住 宅 ， 又 稱 一 （ 兩 ） 梯三 戶 。 塔 樓 （ 點 式 ） 塔 樓 俗 稱 “ 筒 子 樓 ” 。 以 公 共 樓 梯 、 電 梯 為 核 心 ， 布 置 多套 住 房 ， 呈 圓 周 狀 分 布 ， 所 以 每 戶 都 不 會 是 正 南 正 北 ， 而且 房 間 朝 向 一 般 都 不 會 太 好 ， 房 子 前 后 也 不 通 透 ， 空 氣 流 通 不 好 ， 一 般 高 層 樓 房 都 是 這 樣 的 。 框 架 結(jié) 構(gòu) 框 架 結(jié) 構(gòu) ： 由 梁 、 柱 組 成 的 框 架 同 時 承 受 豎向 及 水平 荷 載 ， 適 用 于 地 震 區(qū) 需 要 較 大 空 間 的 多 、 高層 建 筑 。優(yōu) 點 ： 大 小 空 間 均 可 采 用 ， 抗 震 性 能 好 。 缺 點 ：相 對于 剪 力 墻 及 框 剪 結(jié) 構(gòu) 而 言 ， 抗 側(cè) 移 剛 度 小 ， 水平 位 移大 ， 不 宜 用 于 過 高 的 建 筑 。 框 架 剪 力 墻 結(jié) 構(gòu)框 剪 結(jié) 構(gòu) ： 即 框 架 剪 力 墻 結(jié) 構(gòu) ， 是 在 框 架的 部 分 位 置 上 增 設(shè) 剪 力 墻 ， 綜 合 了 框 架 和 剪力 墻 結(jié) 構(gòu) 的 優(yōu) 點 ， 抗 震 性 能 好 ， 變 形 小 ， 適用 于 大 、 小 空 間 ， 廣 泛 應 用 于 多 層 及 高 層 公共 建 筑 。 如 果 剪 力 墻 散 亂 布 置 （ 即 為 普 通 框剪 結(jié) 構(gòu) ） ， 可 建 10 20層 建 筑 ； 如 果 剪 力 墻相 連 做 成 井 筒 式 （ 則 成 框 架 筒 體 結(jié) 構(gòu) ） ，建 筑 剛 度 和 承 載 力 會 大 大 提 高 ， 同 時 抗 扭 能力 提 高 ， 可 建 30 40層 建 筑 。 剪 力 墻 結(jié) 構(gòu) 剪 力 墻 結(jié) 構(gòu) 是 用 鋼 筋 混 凝 土 墻 板 來 代 替 框 架結(jié) 構(gòu) 中 的 梁 柱 ， 能 承 擔 各 類 荷 載 引 起 的 內(nèi) 力 ，并 能 有 效 控 制 結(jié) 構(gòu) 的 水 平 力 ， 這 種 用 鋼 筋 混凝 土 墻 板 來 承 受 豎 向 和 水 平 力 的 結(jié) 構(gòu) 稱 為 剪力 墻 結(jié) 構(gòu) 。它 的 優(yōu) 點 是 側(cè) 向 剛 度 大 ， 抗 震 性 能 好 ； 此 外 ，由 于 混 凝 土 墻 體 抗 裂 、 抗 滲 性 能 好 ， 且 節(jié) 點都 為 現(xiàn) 澆 ， 容 易 達 到 “ 無 滲 漏 ” 工 程 的 標 準 。 目 前 ， 我 國 高 層 住 宅 采 用 最 廣 的 結(jié) 構(gòu) 體 系 是鋼 筋 混 凝 土 剪 力 墻 ， 上 海 最 高 已 應 用 到 層 的 高 層 住 宅 。 一 、 建 筑 容 量 名 詞 1. 用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的用地范圍內(nèi)的土地面積2. 建設(shè)用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積3. 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影響面積。4. 總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。5. 套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。使用面積的計算，應符合下列規(guī)定： 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層，按復合層內(nèi)皮尺寸計算； 煙囪、通鳳道、各種管道豎 井等均不計入使用面積。 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；住宅使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等 6. 套 內(nèi) 使 用 面 積 系 數(shù) ： 房 屋 按 套 （ 單 元 ） 計 算 面 積 時 ， 使 用 面 積 系 數(shù) 為 套內(nèi) 使 用 面 積 與 套 內(nèi) 建 筑 面 積 加 按 規(guī) 定 應 分 攤 的 公 用 建 筑 面 積 的 比 率（ %） 。 套 （ 元 ） 內(nèi) 使 用 面 積 系 數(shù) = 套 （ 單 元 ） 內(nèi) 使 用 面 積 /套 （ 單 元 ） 內(nèi)建 筑 面 積 +按 規(guī) 定 應 分 攤 公 用 建 筑 面 積7. 套 （ 單 元 ） 內(nèi) 建 筑 面 積 ： 房 屋 按 套 （ 單 元 ） 計 算 的 建 筑 面 積 ， 為 套 （ 單元 ） 內(nèi) 范 圍 的 建 筑 面 積 ， 包 括 套 （ 單 元 ） 內(nèi) 的 使 用 面 積 、 墻 體 面 積 及 陽臺 面 積 。8. 公 用 建 筑 面 積 ： 建 筑 物 內(nèi) 可 供 公 共 使 用 的 面 積 ， 包 括 應 分 攤 公 用 建 筑 面積 和 不 分 攤 公 用 建 筑 面 積 。9. 建 筑 物 基 底 面 積 ： 指 建 筑 物 接 觸 地 面 的 自 然 層 建 筑 外 墻 或 結(jié) 構(gòu) 外 圍 水 平投 影 面 積 。 10. 建 筑 覆 蓋 率 （ 建 筑 密 度 ） ： 建 設(shè) 用 地 范 圍 內(nèi) 所 有 建 筑 物 基 底 面 積 之 和 與 建 設(shè) 用地 面 積 的 比 率 （ %） ， 它 可 以 反 映 出 一 定 用 地 范 圍 內(nèi) 的 空 地 率 和 建 筑 密 集 程 度 。11. 建 筑 容 積 率 ： 在 建 設(shè) 用 地 范 疇 圍 內(nèi) 所 有 建 筑 物 地 面 以 上 各 層 建 筑 面 積 之 和 與 建設(shè) 用 地 面 積 的 比 值 。 容 積 率 越 低 ， 居 民 的 舒 適 度 越 高 ， 反 之 則 舒 適 度 越 低 .12. 綠 地 率 ： 建 設(shè) 用 地 范 圍 內(nèi) 各 類 綠 地 面 積 之 和 與 建 設(shè) 用 地 面 積 的 比 率 （ %） 。 綠地 面 積 的 計 算 不 包 括 屋 頂 、 天 臺 和 垂 直 綠 化 。13. 綠 化 覆 蓋 率 ： 建 設(shè) 用 地 范 圍 內(nèi) 全 部 綠 化 種 植 的 水 平 投 影 響 面 積 之 和 與 建 設(shè) 用 地面 積 的 比 率 （ %） 。 如 ： 架 空 花 園 ， 天 臺 花 園14. 地 下 室 ： 房 間 室 內(nèi) 地 面 低 于 室 外 地 面 的 高 度 等 于 或 超 過 該 房 間 凈 高 1/2者 。15. 半 地 下 室 ： 房 間 室 內(nèi) 地 面 低 于 室 外 地 面 的 高 度 等 于 或 超 過 該 房 間 凈 高 1/3且 不超 過 1/2者 。 16. 建 筑 層 數(shù) ： 層 高 大 于 2.2米 的 樓 板 結(jié) 構(gòu) 分 層 層 數(shù) ， 假 設(shè) 屋 頂 突 出 物 的 高 度 在 9米 以 內(nèi) ， 且 其 水 平 投 影 面 積 之 和 不 超 過 該 建 筑 物 標 準 層 建 筑 面 積 的 八 分 之 一 者不 計 入 建 筑 層 數(shù) ， 例 如 頂 層 電 梯 設(shè) 備 層 ， 水 塔 之 類 的 。 17. 層 高 ： 相 鄰 樓 層 樓 （ 地 ） 面 板 之 間 的 垂 直 距 離 。 即 包 括 樓 板 厚 度 。18. 樓 層 凈 高 ： 樓 （ 地 ） 面 至 樓 板 結(jié) 構(gòu) 底 面 之 間 的 垂 直 距 離 。 不 包 括 樓 板 厚 度 。19. 建 筑 高 度 ： 自 建 筑 物 場 地 地 坪 至 建 筑 物 最 高 部 分 的 垂 直 高 度 。 但 下 列 情 況 不 計 入 建筑 控 制 高 度 ： 1） 屋 頂 突 出 物 的 高 度 在 9米 以 內(nèi) ， 且 其 水 平 投 影 面 積 之 和 不 超 過 該 建筑 物 標 準 層 建 筑 面 積 的 八 分 之 一 者 。 2） 實 心 女 兒 墻 （ 即 矮 墻 ， 古 代 通 常 用 于 防 御 ） 高 度 自 墻 頂 往 下 小 于 1.5米 者 ； 3） 建 筑 物 屋 頂 另 加 構(gòu) 架 但 不 設(shè) 圍 合 外 墻 者 ， 構(gòu) 架 部 分 不 計 入 高 度 。 4） 坡 屋 頂 建 筑 高 度 坡 屋 頂 建 筑 物 當 屋 面 坡 度 超 過 四 十 五 度 （ 含 四 十 五 度 ）時 ， 建 筑 高 度 自 基 地 室 外 地 坪 至 坡 屋 頂 的 的 二 分 之 一 為 止 ； 當 小 于 四 十 五 度 時 ， 建 筑物 高 度 自 場 地 地 坪 至 屋 頂 最 高 處 計 算 。 5） 特 殊 造 型 的 建 筑 高 度 特 殊 造 型 的 建 筑 高 度 按 下 列 規(guī) 定 計 算 ： 薄 殼 結(jié) 構(gòu)與 波 浪 形 結(jié) 構(gòu) 屋 頂 ， 建 筑 物 高 度 自 場 地 地 坪 至 薄 殼 頂 高 或 波 頂 高 ； 屋 面 為 球 形 拱 頂 ，建 筑 物 高 度 自 場 地 地 坪 至 拱 頂 最 高 處 ； 20 . 其 他 名 詞 夾 層 ： 在 一 個 樓 層 內(nèi) ， 局 部 增 設(shè) 的 樓 層 裙 樓 ： 指 與 高 層 建 筑 相 連 的 附 屬建 筑 ， 高 度 不 超 過 24米 ,如 商 場 。 標 準 層 ： 指 建 筑 的 內(nèi) 主 要 使 用 功 能 與 布 置 相 同 的 各 樓層 。 設(shè) 備 層 ： 指 專 用 于 布 置 機 電 設(shè) 備 等 的 樓 層 。 如 頂 層 電 梯 設(shè) 備 層 21. 兩 書 是 住 宅 質(zhì) 量 保 證 書 和 住 宅 使 用 說 明 書 。22. “ 五 證 ” 是 指 : 國 有 土 地 使 用 證 ,是 證 明 土 地 使 用 者 向 國 家 支 付 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 ,獲 得 了 在 一 定 年 限 內(nèi) 某 塊 國 有 土 地 使 用 權(quán) 的 法 律 憑 證 ; 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 ,是 建 設(shè)單 位 在 向 土 地 管 理 部 門 申 請 征 用 、 劃 撥 土 地 前 ,經(jīng) 城 市 規(guī) 劃 行 政 主 管 部 門 確 認 建 設(shè) 項 目位 置 和 范 圍 符 合 城 市 規(guī) 劃 的 法 定 憑 證 ; 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 ,是 有 關(guān) 建 設(shè) 工 程 符 合 城 市 規(guī) 劃 要 求 的 法 律 憑 證 ; 建 設(shè) 工 程 施 工 許 可 證 ; 商 品 房 銷 售 (預 售 )許 可 證 23.開 間 ： 住 宅 設(shè) 計 中 ， 住 宅 的 寬 度 是 指 一 間 房 屋 內(nèi) 一 面 墻 皮 到 另 一 面 墻 皮 之 間 的 實 際 距離 。 因 為 是 就 一 自 然 間 的 寬 度 而 言 ， 故 又 稱 開 間 。 進 深 ： 在 建 筑 學 上 是 指 一 間 獨 立 的 房 屋 或 一 幢 居 住 建 筑 從 前 墻 皮 到 后 墻 壁 之 間 的 實 際長 度 。 進 深 大 的 住 宅 可 以 有 效 地 節(jié) 約 用 地 ， 但 為 了 保 證 建 成 的 住 宅 可 以 有 良 好 的 自 然采 光 和 通 風 條 件 . 24. 玄 關(guān) ： 玄 關(guān) 就 是 登 堂 入 室 第 一 步 所 在 的 位 置 ， 它 是 一 個 緩 沖 過 渡 的 地 段 。 居 室 是 家 庭的 “ 領(lǐng) 地 ” ， 講 究 一 定 的 私 密 性 ， 大 門 一 開 ， 有 玄 關(guān) 阻 隔 ， 外 人 對 室 內(nèi) 就 不 能 一 覽 無余 。 玄 關(guān) 一 般 與 廳 相 連 ， 由 于 功 能 不 同 ， 需 調(diào) 度 裝 飾 手 段 加 以 分 割 就 是 自 己 人 回 家 ，也 要 有 一 塊 放 雨 傘 、 掛 雨 衣 、 換 鞋 、 放 包 的 地 方 。 平 時 ， 玄 關(guān) 也 是 接 受 郵 件 、 簡 單 會客 的 場 所 .25.得 房 率 ： 套 內(nèi) 建 筑 面 積 /建 筑 面 積 （ 多 層 得 房 率 ： 88%-90%； 小 高 層 得 房 率 ： 1。 十 層 的 不 帶 消 防 電 梯 ： 85%， 12層 帶 消 防 電 梯 ： 83%； 高 層 ： 1.點 式 高 層 ： 78%-80% 2.塔 式高 層 ： 70%-75%） 所 以 高 層 得 房 率 低 。 26.露 臺 ： 一 般 是 指 住 宅 中 的 屋 頂 平 臺 或 上 邊 沒 有 屋 頂 的 大 陽 臺 。27.平 臺 ： 指 供 居 住 者 進 行 室 外 活 動 的 上 層 屋 面 或 由 住 宅 底 層 地 面 伸 出 室 外 的 部 分 。28.分 戶 墻 ： 兩 戶 之 間 的 墻 。29.山 墻 ： 指 房 屋 側(cè) 面 的 兩 堵 墻 。30.承 重 墻 :指 支 撐 著 上 部 樓 層 重 量 的 墻 體31.非 承 重 墻 :指 不 支 撐 著 上 部 樓 層 重 量 的 墻 體 ,只 起 到 分 隔 房 間 的 作 用 ， 對 建 筑 結(jié)構(gòu) 沒 影 響 . 32.現(xiàn) 澆 板 ： 指 在 施 工 現(xiàn) 場 直 接 用 水 泥 澆 鑄 的 樓 板 。33.陽 臺 面 積 的 計 算 ： 全 封 閉 全 部 計 算 面 積 ； 未 封 閉 的 陽 臺 按 一 半 計 算 ； 房 屋 的天 面 挑 臺 不 算 . 二 、 建 筑 面 積 計 算 的 一 般 規(guī) 定 1. 層 高 超 過 2.2米 的 樓 層 均 應 計 算 建 筑 面 積 ， 層 高 不 超 過 2.2米 的 建 筑 樓 層不 計 算 建 筑 面 積 。 如 凸 窗 。2. 建 筑 面 積 有 預 售 面 積 和 竣 工 建 筑 面 積 之 分 ， 預 售 建 筑 面 積 的 計 算 依 據(jù) 是建 筑 施 工 圖 ， 竣 工 建 筑 面 積 的 計 算 依 據(jù) 是 竣 工 后 的 實 際 建 筑 物 尺 寸 。3. 計 算 全 部 建 筑 面 積 的 范 圍1） . 單 層 建 筑 物 內(nèi) 設(shè) 有 部 分 樓 層 者 ， 層 高 超 過 2.2米 應 計 算 建 筑 面 積 ； 高 低連 跨 的 單 層 建 筑 物 ， 需 分 別 計 算 建 筑 面 積 時 ， 應 以 結(jié) 構(gòu) 外 的 邊 線 為 界 。 2） 整 棟 建 筑 物 建 筑 面 積 ， 按 各 層 建 筑 面 積 之 和 計 算 ； 其 一 層 及 各 層 建 筑面 積 均 按 外 墻 的 部 位 ， 按 結(jié) 構(gòu) （ 柱 ） 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 當 外 墻 為非 垂 直 墻 面 時 ， 按 離 地 、 樓 面 以 上 2.0米 處 的 外 墻 或 結(jié) 構(gòu) 外 圍 水 平 投 影 面積 計 算 。 突 出 建 筑 物 主 體 結(jié) 構(gòu) 或 外 墻 的 玻 璃 幕 墻 、 金 屬 板 幕 墻 或 組 合 幕墻 ， 均 按 幕 墻 的 框 架 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 為 方 便 起 見 框 架 突 出 主 體 結(jié) 構(gòu) 或 外 墻 一 律 按 150毫 米 計 算 。 3） . 地 下 室 、 半 地 下 室 及 相 應 的 對 外 出 入 口 建 筑 面 積 ， 按 其 外 墻 （ 不 包括 采 光 井 、 防 水 層 及 保 護 墻 ） 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 .注 ： 通 常 層 高 不 超過 2.2米 ， 不 計 算 建 筑 面 積 。 4） 室 內(nèi) 樓 梯 間 、 電 梯 井 、 提 物 井 、 管 道 井 、 垃 圾 道 、 煙 道 等 均 按 建 筑 物的 自 然 層 計 算 建 筑 面 積 . 5） . 利 用 坡 屋 頂 內(nèi) 空 間 ， 屋 面 板 底 距 樓 面 凈 高 超 過 2.0米 部 分 的 空 間 ，計 算 該 部 分 的 全 部 建 筑 面 積 。 6） . 屋 面 頂 部 有 圍 護 結(jié) 構(gòu) 的 樓 梯 間 、 水 箱 間 、 電 梯 機 房 等 ， 按 圍 護 結(jié)構(gòu) 的 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 7） . 室 外 樓 梯 （ 不 論 有 無 圍 護 結(jié) 構(gòu) ） 按 自 然 層 投 影 面 積 之 和 計 算 建 筑 面 積 。 8） . 封 閉 的 陽 臺 、 挑 廊 、 按 其 圍 護 結(jié) 構(gòu) 外 圍 水 平 投 影 面 積 計 算 。 4.計 算 一 半 建 筑 面 積 范 圍1） . 建 筑 物 外 的 有 蓋 無 柱 的 外 走 廊 、 檐 廊 、 按 頂 蓋 水 平 投 影 面 積 一 半 計 算 。2） . 建 筑 物 間 有 頂 蓋 的 無 柱 架 空 通 廊 ， 按 其 頂 蓋 水 平 投 影 面 積 的 一 半 計 算 。3） . 未 封 閉 的 陽 臺 、 柱 廊 、 按 其 水 平 投 影 面 積 一 半 計 算 。5. 不 計 算 建 筑 面 積 的 范 圍1） 兩 建 筑 物 間 無 上 蓋 的 架 空 通 廊 。2） . 用 于 檢 修 、 消 防 撲 救 用 的 室 外 爬 梯 。3） . 建 筑 物 內(nèi) 的 操 作 平 臺 、 上 料 平 臺 、 安 裝 箱 、 花 架 、 露 臺 、 天 面 的 花 園 、 泳 池等 。4） 構(gòu) 筑 物 、 如 獨 立 的 煙 囪 、 水 塔 、 水 池 、 油 （ 水 ） 罐 、 氣 柜 、 棧 橋 、 地 下 人 防 干 、支 線 等 。5） . 突 出 外 墻 的 凸 窗 ， 進 深 不 大 于 0.6米 高 度 不 大 于 2.2米 ， 且 窗 臺 高 度 不 小 于 0.4米 。6） . 坡 屋 頂 內(nèi) 的 空 間 ， 凈 高 不 超 過 2.0米 部 分 的 建 筑 面 積 。 6. 公 用 建 筑 面 積 的 計 算 范 圍 ： 公 用 建 筑 面 積 分 為 應 分 攤 公 用 建 筑 面 積和 不 分 攤 公 用 建 筑 面 積 。 應 分 攤 公 用 建 筑 面 積 ：1） 地 面 以 上 的 設(shè) 備 用 房 、 套 （ 單 元 ） 門 以 外 的 室 內(nèi) 、 外 公 用 樓 梯 、 電 梯 、 內(nèi) 外 廊 、門 廳 、 過 道 、 消 防 控 制 室 、 為 整 棟 建 筑 服 務 的 值 班 警 衛(wèi) 室 、 建 筑 物 內(nèi) 公 用 的 垃圾 房 、 垃 圾 井 道 、 管 道 井 ， 突 出 屋 面 有 圍 護 結(jié) 構(gòu) 的 水 箱 間 、 電 梯 機 房 、 樓 梯 間等 。2） 地 面 以 上 層 高 超 過 2.2米 的 設(shè) 備 層 ； 不 分 攤 公 用 建 筑 面 積 ： 不 分 攤 公 用 建 筑 面積 ：1） 地 下 室 用 于 人 防 、 設(shè) 備 用 房 、 車 庫 的 建 筑 面 積 。 即 車 庫 是 不 分 攤 的 。2） 層 高 超 過 2.2米 的 避 難 層 中 用 作 消 防 避 難 的 建 筑 面 積 及 轉(zhuǎn) 換 層 的 建 筑 面 積 ；3） . 多 棟 建 筑 物 共 用 的 設(shè) 備 用 房 。公 用 建 筑 面 積 的 分 攤 原 則 及 方 法 1） .公 用 建 筑 面 積 的 分 攤 ， 應 以 棟 為 單 位 進 行 。 非 本 棟 的 公 用 建 筑 面 積 不 在 本 棟 分攤 ， 本 棟 公 用 建 筑 面 積 不 分 攤 到 別 棟 。2） .產(chǎn) 權(quán) 各 方 有 合 法 建 筑 面 積 分 割 文 件 或 協(xié) 議 的 ， 按 其 文 件 或 協(xié) 議 進 行 分 攤 計 算 ，無 建 筑 面 積 分 割 文 件 或 協(xié) 議 的 ， 按 套 （ 單 元 ） 內(nèi) 建 筑 面 積 比 例 進 行 分 攤 計 算 。3） .一 棟 建 筑 物 具 有 多 個 產(chǎn) 權(quán) 人 時 ， 須 先 求 出 整 棟 房 屋 的 公 用 建 筑 面 積 分 攤 系 數(shù) ，再 按 棟 內(nèi) 的 各 套 （ 單 元 ） 內(nèi) 建 筑 面 積 比 例 分 攤 。 三 、 建 筑 容 積 率 計 算 1） . 建 筑 容 積 率 =（ 地 面 以 上 建 筑 面 積 +半 地 下 室 建 筑 面 積 ） /建 設(shè) 用 地 面 積2） .當 半 地 下 室 在 室 外 地 面 以 上 部 分 的 高 度 不 超 過 1.5米 的 ， 在 建 筑 容 積 率 計 算 時 ，半 地 下 室 建 筑 面 積 不 計 入 容 積 率 。 即 ： 建 筑 容 積 率 =地 面 以 上 建 筑 面 積 /建 設(shè) 用地 面 積3） .建 筑 樓 層 （ 包 括 一 層 ） 或 地 下 室 內(nèi) 的 城 市 公 共 通 道 ， 車 行 通 道 有 效 寬 度 不 小 于5.0米 ， 凈 高 不 小 于 4.5米 ； 人 行 通 道 凈 寬 不 小 于 3.5米 ， 梁 底 凈 高 不 小 于 3.6米 。 4） .建 筑 樓 層 架 空 作 城 市 公 共 廣 場 建 筑 樓 層 （ 包 括 一 層 ） 架 空 作 城 市 公 共 廣 場 ，其 梁 底 凈 高 不 小 于 6.0米 ， 進 深 不 小 于 8.0米 ， 建 筑 面 積 不 小 于 150平 方 米 。 5） . 建 筑 樓 層 架 空 作 綠 化 休 閑 ， 建 筑 一 層 架 空 或 裙 房 屋 頂 層 主 樓 架 空 ， 用 作 綠 化 休 閑 使 用 時 ， 架 空 部 分 的 進 深 不 小 于 4.0米 ， 梁 底 凈 高 不 小 于 3.6米 ， 并 應 有 不小 于 四 分 之 一 的 綠 化 面 積 ， 裙 房 屋 頂 用 作 綠 化 休 閑 使 用 時 ， 初 房 屋 頂 的 建 筑 面積 不 小 于 3000平 方 米 ， 且 有 從 屋 頂 平 臺 直 達 室 外 地 面 的 專 設(shè) 公 用 樓 梯 。 四 、 建 筑 覆 蓋 率 （ 建 筑 密 度 ） 1、 建 筑 覆 蓋 率 的 計 算 ： 建 筑 覆 蓋 率 =在 建 設(shè) 場 地 范 圍 內(nèi) 所 有 建 筑 物 基 底 面 積 之 和 / 建 設(shè) 用 地 面 積 密 度2、 計 算 建 筑 覆 蓋 率 以 建 筑 物 基 底 面 積 為 準 。 當 半 地 下 室 在 室 外 地 面 以 上 部 分 不 超過 1.5米 ， 半 下 室 的 建 筑 面 積 大 于 一 層 建 筑 面 積 時 ， 多 出 的 部 分 不 計 入 建 筑 覆 蓋 率 ，仍 以 一 層 建 筑 面 積 為 準 .3、 地 下 車 庫 的 引 道 ， 不 計 入 建 筑 覆 蓋 率 。