計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) *項目投資收益測算分析 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) 報 告 框 架 及 分 析 內(nèi) 容PART1. 項 目 總 收 益 計 算 u銷售收入計算u租金收入計算u其他收入計算PART2. 項 目 成 本 計 算PART3 .項 目 財 務(wù) 綜 合 分 析 u 土地成本u 項目前期費、 建安工程費u 營銷管理費u 投資估算分析u 經(jīng)濟收益分析u 現(xiàn)金流量表u 靜態(tài)敏感性分析及投標(biāo)建議 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) 項目規(guī)劃指標(biāo)總占地 174321 建筑用地 134434 總建筑面積 349528容積率 2.6 建筑密度 20.73% 綠化率 30%宗地 分項 面積(平方米) 個數(shù)(個)宗地一 地上建筑面積 18層酒店式公寓商業(yè)會所物業(yè)管理用房公廁小計 地下建筑面積 人防車位非人防車位 小計 宗地二 地上建筑面積 住宅 11層小高層18層高層21層高層小計 公建 商業(yè)會所幼兒園物業(yè)管理用房 小計 小計 地下建筑面積 人防車位非人防車位小計 項目背景及規(guī)劃指標(biāo)本項目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項目規(guī)劃指標(biāo)如下表： 貼圖貼圖貼圖 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表體系房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表之間的關(guān)系如下圖所示。土地費用估算表前期工程費估算表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 建筑安裝工程估算表 公共配套設(shè)施建設(shè)費估算開發(fā)期稅費其它費用 開發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營成本估算表項目總投資估算表 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 投資計劃與資金籌措表借款還本付息表現(xiàn)金流量表 資金來源與運用表 損益表 財務(wù)盈利能力 資金平衡能力 財務(wù)清償能力 財務(wù)報表體系本項目主要采取以下三類報表作為投資收益分析的主表：成本核算細表投資、收益估算表現(xiàn)金流量表 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)銷售收入計算 各產(chǎn)品現(xiàn)價及價格預(yù)測產(chǎn)品類型 2009 2010 2011 2012 2013 2014 年復(fù)合均價（年均增長幅度）8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 高層住宅 (元/平方米) a b=a*1.08 c=b*1.07 d=c*1.06 e=d*1.05 f=e*1.05 g=(a+b+c+d+e)/5（年均增長幅度）7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 酒店公寓 (元/平方米)一層商業(yè)用房(元/平方米)二層商業(yè)用房(元/平方米)地下車位(萬元/個)（年均增長幅度） 6.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 寫字樓(元/平方米)所以，該項目住宅部分銷售總收入為：g*住宅銷售面積（其他部分同樣方法計算） 本項目可售部分為*，可售面積為*，項目分6年售完，各年的產(chǎn)品均價及銷售總收入如下表： 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)租金收入計算（以寫字樓租金為例） 項目甲級辦公樓面積為10000平方米，辦公樓租金收益以項目預(yù)計投入使用的2014年開始計算，以每年3%的租金漲幅計算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素： 年 份 辦 公 樓 租 金 (建 筑 面 積 ) 小 計20132014 2.47 54093002015 2.54 83439002016 2.62 86067002017 2.70 88695002018 2.78 91323002019 2.86 93951002020 2.95 96907502021 3.04 99864002022 3.13 10282050 2023 3.22 105777002024 3.32 109062002025 3.42 112347002026 3.52 115632002027 3.63 119245502028 3.74 122859002029 3.85 126472502030 3.96 130086002031 4.08 134028002032 4.20 13797000合 計 201063900 從2013年開始，未來20年的寫字樓租金收益為2.01億元。 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)土地成本 土地成本費用名稱 建筑面積 估算造價指標(biāo) 估算成本 可售面積 折合銷售面積 指標(biāo)來源、說明（M2） （建筑面積，元/ M2） （萬元） （M2） 單方成本（元/ M2）土地出讓金 349528.00 854.90 29881.00 341962.00 873.81 土地出讓金前期補償費用 57.22 2000.00 58.49 土地補償費土地契稅 25.65 896.43 26.21 3%契約小計 937.76 32777.43 958.51 室外配套景觀施工成本費用名稱 基數(shù) 估算造價指標(biāo) 估算成本 指標(biāo)來源、說明 （M2） 元/ M2 （萬元）1、室外市政道路工程費 120 道路占用地面積20%2、室外景觀工程費 200 景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費 35 占地面積為基數(shù)4、電話管線工程 6 占地面積為基數(shù)5、有線電視工程 8 占地面積為基數(shù)6、住宅安全監(jiān)控 40 建筑面積為基數(shù)9、管道煤氣工程 22 住宅面積為基數(shù)11、集中供熱(住宅) 30 住宅面積為基數(shù)小計 * 基礎(chǔ)設(shè)施費 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)主體建安工程費 分產(chǎn)品主體建安工程費 序號 成本項目 單位 建筑面積單價（元）合價 （萬元） 單方造價 工程量及單價說明住宅建安工程費 254661 46,476 1,825 單方造價以公寓樓面積為基數(shù)1 建安工程費 萬 38,836 1,525 小高層公寓（11層） 63665 1300 8,276 0 高層公寓（18層） 127331 1500 19,100 0 高層公寓（21層） 63665 1800 11,460 0 2 產(chǎn)品提升 萬 254661 300 7,640 300 寫字樓建安工程費 22482 6,070 2,700 單方造價以寫字樓面積為基數(shù)1 建安工程費 5 396 2,4 0 21層寫字樓 22482 2400 5,396 0 2 產(chǎn)品提升 22482 300 674 300 商業(yè)建安工程費 17416 2,438 1,400 單方造價以商業(yè)面積為基數(shù)1 建安工程費 萬 2,438 1,400 裙房商業(yè) 17416 1400 2,438 0 地下車位建安工程費 67935 10,028 單方造價以地下車位面積為基數(shù)1 建安工程費 萬 10,028 1,476 人防地下車位 25830 1600 4,133 非人防地下車位 42105 1400 5,895 公共廁所建安工程費 120 19 120 1 建安工程費 萬 19 1層公廁 120 1600 19 會所建安工程費 3500 875 2,500 1 建安工程費 萬 875 會所 3500 2500 875 小計 * * 總成本含地下成本 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)前期費 費用名稱 建筑面積 估算造價指標(biāo) 估算成本（M2） 建筑面積元/ M2 （萬元）設(shè)計費 主體設(shè)計費 住宅 45.00 酒店式公寓 60.00 寫字樓 90.00 景觀設(shè)計費 方案費、初步設(shè)計費、施工圖費 35.00 標(biāo)識設(shè)計費、 0.50 配套設(shè)計費 市政設(shè)計費（道路、橋梁、排水設(shè)計費） 2.00 供水設(shè)計費 0.50 燃氣設(shè)計費 0.80 電力設(shè)計費 2.50 人防設(shè)計費 0.63 樣板房設(shè)計費 弱電智能化設(shè)計費 1.50 設(shè)計咨詢費 設(shè)計方案評審費、圖審費等技術(shù)咨詢費 2.00 其他相關(guān)費用 曬圖費等 0.50 三通一平費 通水、通電、通路、障礙物拆除、土方平整 * * *工程監(jiān)理費 建安監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)理費、工程勘察費等 * * *政府審批費 前期規(guī)劃審批費、辦證費用 * * *其他費用 人工費、雜費等 * * *小計 * 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)營銷管理及財務(wù)費用 銷售管理物業(yè)管理財務(wù)費用費用名稱 基數(shù) 交費標(biāo)準 估算成本 指標(biāo)來源、說明（M2） 建筑面積元/ M2 （萬元）營銷推廣費用 0 0 4104 營業(yè)稅后收入2%項目公司管理費用 0 0 1800 開發(fā)周期4.5年,每年400萬前期物業(yè)管理費用 0 0 40 財務(wù)費用 0 0 16125 土地100%,建安25%,年利率12%小計 22069 分項 總額(萬) 單方成本(元/平方米)土地成本主體建安工程費室外配套景觀施工成本項目前期費銷售管理物業(yè)管理財務(wù)費用合計成本匯總 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)舉例說明 位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項目，產(chǎn)品包括辦公樓、商鋪、LOFT公寓式辦公樓。物業(yè)類型 建筑面積 租售模式企業(yè)型小獨棟辦公樓 14507 出售持有型甲級辦公樓 10000 出租LOFT公寓式辦公樓 13233 出售贈與區(qū)政府使用面積 1470 無償商鋪 9803 出售總計 49013 銷售收入合計：辦公樓總銷金額+商鋪總銷金額+10000平方米持有物業(yè)的租賃收入8.88億元+4.19億元+2.01億元15.08億元 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)投資估算分析編號 工程或費用名稱 單位價值（元） 計算指標(biāo)（平米） 總值（萬元） 備注1 土地出讓金及動遷安置費 5499 49013 269502 前期費 539 49013 26422-1規(guī)劃設(shè)計、勘察費 692-2工程監(jiān)理費及審價費 462-3三通一平費 202-4大市政配套 3282-5前期籌建開辦費 462-6其他 30 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 508 49013 24903-1供水 433-2供電 223 含架空線入地開關(guān)站費用3-3通訊 133-4環(huán)保設(shè)施 153-5環(huán)衛(wèi)設(shè)施 123-6景觀綠化工程費 142 包含公共綠地建設(shè)費3-7室外總體等 503-8其他 104 建筑安裝費 5500 21273 11700 （含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風(fēng)、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）7500 27740 20805 包含上述費用及服務(wù)式商務(wù)辦公2000元/平方米裝修費用 建筑安裝費總計 325055 不可預(yù)計費 395 49013 1938 直接開發(fā)成本3合計 建設(shè)投資 （25項相加） 8074 49013 39575 投資估算即為直接開發(fā)成本，由項目實際產(chǎn)生的成本進行分類并綜合計算，估算總建設(shè)投資成本。 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)經(jīng)濟收益分析序號 大項 項目名稱 總收入 備注單位 萬元1 成本 897241.1 土地成本 269501.2 建設(shè)投資 395751.3 管理費 1996 (1.1+1.2)*3 1.4 貸款利息 38161.5 營銷費用 6535 收入*5%1.6 相關(guān)稅費 10852 收入*5.565%2 收入 150806營業(yè)收入 1508063 稅前利潤 56123 收入成本折舊4 稅前投資利潤率 62.55% 稅前利潤/成本5 稅前自有資金回報率 208.25% 稅前利潤/自有資金 方案一：（自有資金26950萬元，保留10000平方米甲級辦公物業(yè)及無償提供給政府使用的面積，其余物業(yè)全部銷售）。經(jīng)濟收益表： 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)現(xiàn)金流量表 方案一 全售模式現(xiàn)金流量表 序號 年份 項目現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金 累計現(xiàn)金商鋪 辦公 貸入金額 現(xiàn)金流入合計 土地成本 建設(shè)投資 管理費 借款本金 折舊 貸款利息 營銷費用 相關(guān)稅費 流出合計 流量 流量1 2010 0 0 26950 26950 -26950 -26950 2 2011 20785 20785 19788 998 0 20785 0 -26950 3 2012 20785 20785 19788 998 1247 22032 -1247 -28197 4 2013 41900 30000 71900 41571 2569 3595 4001 51736 20164 -8033 5 2014 58800 58800 261 2940 3272 6473 52327 44294 6 2015 1375.32 1375 261 245 506 870 45164 7 2016 860.67 861 261 153 414 446 45610 8 2017 886.95 887 261 158 419 468 46078 9 2018 913.23 913 261 163 424 490 46568 10 2019 939.51 940 261 167 428 511 47079 11 2020 969.075 969 261 172 433 536 47615 12 2021 998.64 999 261 178 439 560 48174 13 2022 1028.205 1028 261 183 444 584 48759 14 2023 1057.77 1058 261 188 449 608 49367 15 2024 1090.62 1091 261 194 455 635 50003 16 2025 1123.47 1123 261 200 461 662 50665 17 2026 1156.32 1156 261 206 467 689 51355 18 2027 1192.455 1192 261 212 473 719 52074 19 2028 1228.59 1229 261 219 480 749 52823 20 2029 1264.725 1265 261 225 486 779 53601 21 2030 1300.86 1301 261 232 493 808 54410 22 2031 1340.28 1340 261 239 500 841 55250 23 2032 1379.7 1380 261 246 507 873 56123 合計 41900 108906.4 41571 192377 26950 39575 1996 41571 4959 3816 6535 10852 136254 p 在現(xiàn)金流量表中，項目稅前利潤為56123萬元，稅前利潤率為62.55，稅前自有資金的回報率為208.25%，從財務(wù)成本上看可行。p當(dāng)折現(xiàn)率設(shè)定為15%時，內(nèi)部收益率（IRR）為30.63%，凈現(xiàn)值(NPV)為17412，該方案可行。 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) 比如，有物品A，準備一年后出售，可估計賣到115元，現(xiàn)決定立馬出售，那么A只能賣出100元，也就是說一年后出售的物品A折現(xiàn)到今年出售，損失了15元，折現(xiàn)率可粗略計作15%。（折現(xiàn)率就是1年后到期的資金折算為現(xiàn)值時所損失的數(shù)值，以百分數(shù)計。）相對于賣方而言，希望折現(xiàn)率越低越好，未來收益折現(xiàn)成目前價值損耗的利益越少越好；而作為買方，則相反。（房地產(chǎn)投資行業(yè)一般折現(xiàn)率取8%-15%，折現(xiàn)率肯定比一年定期的國債利率高，因為國債利率可定義為無風(fēng)險報酬率。而折現(xiàn)率基本可看作是報酬率的反過程。）NPV：IRR： 基于折現(xiàn)率基礎(chǔ)上，對未來各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)后的價值總和，減去初始投資額的價值差。對于一個投資項目而言，凈現(xiàn)值為正，表示項目方案可行；凈現(xiàn)值正值越高，說明項目越優(yōu)質(zhì)。（作為多種方案比較時的一個選擇依據(jù)。） 內(nèi)部收益率，表示項目投資實際可望達到的收益率。也就是當(dāng)凈現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率。（一般20%作為項目安全度的臨界點，越高表示項目越優(yōu)質(zhì)。） 折現(xiàn)率： 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)靜態(tài)敏感性分析 建 設(shè) 投資營業(yè)收入 20 10 0 10 2020 8628310 712030 64038 60080.5 56123 52165.5 4820810 4101320 25963（通過建設(shè)投資、營業(yè)收入的變動，觀察項目利潤變動） 單位：萬元該方案采用靜態(tài)敏感性分析時，在其它費用不變的情 況下：l 如將建設(shè)投資下降20，則稅前利潤為64038萬元；l 如將建設(shè)投資下降10，則稅前利潤為60080.5萬元；l 如將建設(shè)投資上升10，則稅前利潤為52165.5萬元；l 如將建設(shè)投資上升20，則稅前利潤為48208萬元；l 如收入下降20其利潤為25963萬元；l 如收入下降10其利潤為41013萬元；l 如收入上升10其利潤為71203萬元；l 如收入上升20其利潤為86283萬元； 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù)投標(biāo)建議 土地拍賣項目的可行性研究，其目的是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風(fēng)險，以確定土地最高限價。首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準收益率），然后倒推土地價格?？紤]到本項目為商業(yè)性質(zhì)，在收益較大的同時也存在相應(yīng)風(fēng)險，從規(guī)避風(fēng)險的角度出發(fā)以20%作為行業(yè)基準收益率，項目土地投標(biāo)價格與內(nèi)部收益率安全性對應(yīng)關(guān)系如下表：內(nèi)部收益率 30% 狀況 本地塊起拍價按*萬元起算，按逐步遞增形式測算報價方案，直至某一方案出現(xiàn)低于設(shè)定的基準收益率為止，這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，通過模擬投標(biāo)價格的不斷上升來對本項目的預(yù)期內(nèi)部收益率進行測算，直到內(nèi)部收益率到達20%的分界線時，投資需要進一步謹慎，最終的投標(biāo)價格上限以開發(fā)商所能接受的內(nèi)部收益率為底線。 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) 方案 投標(biāo)額 方案一利潤總額（萬元） 投資利潤率 內(nèi)部收益率26950萬元投標(biāo)額（1100萬/畝） 56123 62.55% 30.63%29400萬元投標(biāo)額（1200萬/畝） 53510 57.95% 27.61%31850萬元投標(biāo)額（1300萬/畝） 50897 53.60% 24.90%34300萬元投標(biāo)額（1400萬/畝） 48284 49.49% 22.46%36750萬元投標(biāo)額（1500萬/畝） 45670 45.59% 20.09%39200萬元投標(biāo)額 （1600萬/畝） 43057 41.89% 18.23%41650萬元投標(biāo)額（1700萬/畝） 40443 38.37% 16.38%通過上表對土地投標(biāo)價格不斷上漲的投資分析可以看到：當(dāng)投標(biāo)價格進一步上漲到36750萬元時，方案一的內(nèi)部收益率為20.09%，投資需要謹慎；為了最大程度的規(guī)避不可預(yù)知的市場風(fēng)險以及為項目的靈活操作預(yù)留空間，我司建議土地最高投標(biāo)價為36750萬元。 投標(biāo)方案 計 算 機 網(wǎng) 絡(luò) 安 全 技 術(shù) End