怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 目 錄 一 項 目 開 篇 二 蠡 園 開 發(fā) 區(qū) 未 來 發(fā) 展 描 繪 三 項 目 發(fā) 展 方 向 思 考 四 項 目 發(fā) 展 方 向 結(jié) 論 五 項 目 產(chǎn) 品 魅 力 點 （ 高 附 加 值 營 造 ） 六 項 目 定 位 七 項 目 價 格 制 定 八 項 目 成 本 及 投 資 回 報 九 項 目 營 銷 推 廣 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 組 合 形 式 1號 樓 2號 樓 3號 樓組 合 一 總 部 基 地甲 級 純 寫 字 樓 空 中 別 墅 酒 店 式 公 寓組 合 二 總 部 基 地甲 級 純 寫 字 樓 空 中 別 墅 酒 店 式 小 辦 公組 合 三 總 部 基 地甲 級 純 寫 字 樓 花 園 式 寬 體 辦 公 酒 店 式 公 寓組 合 四 總 部 基 地甲 級 純 寫 字 樓 花 園 式 寬 體 辦 公 酒 店 式 小 辦 公組 合 五 總 部 基 地甲 級 純 寫 字 樓 2、 3#樓 合 并做 性 價 比 較 高 的 平 層 住 宅 （ 贈 送 北 側(cè) 大 面 積 露 臺 或 花 園 ） ， 以 及 少 量 頂 層 空 中 別 墅 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 優(yōu) 良 一 般 較 差 極 差自 然 景 觀 人 文 環(huán) 境 治 安 環(huán) 境 交 通 條 件 生 活 配 套 市 政 配 套 學(xué) 區(qū) 條 件 居 住 氛 圍 商 務(wù) 氛 圍 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 項 目 規(guī) 模 上 市 時 間 土 地 性 質(zhì)企 業(yè) 之 星 4.5萬 2006.3 辦 公 研 發(fā)君 創(chuàng) 2.6萬 2005.5 辦 公 研 發(fā)西 BD聯(lián) 創(chuàng) 大 廈 4.2萬 2005.12 辦 公 研 發(fā)華 仁 逸 景 國 際 3.3萬 2006.7 商 業(yè) 辦 公文 博 華 邸 國 際 3.1萬 2006.9 商 業(yè) 、 辦 公無 錫 工 業(yè) 設(shè) 計 園二 期 6.2萬 未 定 辦 公 研 發(fā) 瑞 年 大 廈 4萬 未 定 辦 公 研 發(fā)潤 華 國 際 大 廈 15萬 未 定 商 業(yè) 、 辦 公 、 酒 店 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 項 目 產(chǎn) 品 面 積 總 價 吸 引 客 群企 業(yè) 之 星 未 定 未 定君 創(chuàng) 85-400 80萬西 BD聯(lián) 創(chuàng) 大 廈 100-1350 100-500萬 建 筑 設(shè) 計 產(chǎn) 業(yè) 鏈 上 企 業(yè) 華 仁 逸 景 國 際 88-230 80萬文 博 華 邸 國 際 90-146 70-110萬無 錫 工 業(yè) 設(shè) 計 園 二 期 未 定 未 定瑞 年 大 廈 未 定 未 定潤 華 國 際 大 廈 未 定 未 定 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 行 業(yè) 類 別 數(shù) 量 比 例 人 數(shù) (單 個 企 業(yè) ) 辦 公 面 積 (單 個 企 業(yè) )電 子 信 息 行 業(yè) 約 30% 約 8-40 約 80-500 工 業(yè) 、 工 程 設(shè) 計 約 18% 約 10-80 約 120-1000 房 產(chǎn) 約 2% 約 8-20 約 120-600 IT設(shè) 計 約 5% 約 8-25 約 100-600 網(wǎng) 絡(luò) 服 務(wù) 約 2% 約 30-40 約 600-800 物 流 服 務(wù) 約 2% 約 20-35 約 300-600 貿(mào) 易 約 8% 約 8-60 約 100-400 電 器 自 動 化 約 14% 約 10-30 約 120-600 精 密 機 械 約 3% 約 20-50 約 300-500 科 研 研 發(fā) 約 12% 約 10-30 約 120-600 裝 飾 裝 潢 約 2% 約 10-20 約 80-200 配 套 服 務(wù) 約 2% 約 5-10 約 60-600 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 電 梯 網(wǎng) 絡(luò) 空 調(diào) 會 所 員 工 餐 廳 停 車 位 花 園 供 電 電 影 管 線84.85% 48.48% 66.67% 54.55% 9.09% 18.18% 9.09% 9.09% 0% 0% 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 組 合 形 式 1號 樓 2號 樓 3號 樓 推 薦 指 數(shù) 評 述組 合 一 總 部 基 地 、 甲 級 寫 字 樓 性 價 比 較 高 的 平 層 住 宅 ， 少量 頂 層 空 中 別 墅 酒 店 式 公 寓 住 宅 產(chǎn) 品 有 區(qū) 隔 性 ， 但 回 款 較 慢 ；酒 店 式 公 寓 為 空 白 產(chǎn) 品 ， 但 目 前 開 發(fā) 條件 不 成 熟 ， 回 款 較 慢 ；推 薦 指 數(shù) ： 組 合 二 總 部 基 地 、 甲 級 寫 字 樓 性 價 比 較 高 的 平 層 住 宅 ， 少量 頂 層 空 中 別 墅 酒 店 式 公 寓 住 宅 產(chǎn) 品 有 區(qū) 隔 性 ， 但 回 款 較 慢 ；酒 店 式 辦 公 為 空 白 產(chǎn) 品 ， 并 有 較 多 的 市場 需 求 ， 回 款 較 快 ；推 薦 指 數(shù) ： 組 合 三 總 部 基 地 、 甲 級 寫 字 樓 花 園 式 寬 體 辦 公 酒 店 式 公 寓 花 園 寬 體 辦 公 有 區(qū) 隔 性 ， 回 款 較 快 ；酒 店 式 公 寓 為 空 白 產(chǎn) 品 ， 但 目 前 開 發(fā) 條件 不 成 熟 ， 回 款 較 慢 ；推 薦 指 數(shù) ： 組 合 四 總 部 基 地 、 甲 級 寫 字 樓 花 園 式 寬 體 辦 公 酒 店 式 小 辦 公 花 園 寬 體 辦 公 有 區(qū) 隔 性 ， 回 款 較 快 ； 酒店 式 辦 公 為 空 白 產(chǎn) 品 ， 并 有 較 多 的市 場 需 求 ， 回 款 較 快 ；推 薦 指 數(shù) ： 組 合 五 總 部 基 地 、 甲 級 寫 字 樓 2、 3#樓 合 并 ， 做 性 價 比 較 高 的 平 層 住 宅 （ 贈 送北 側(cè) 大 面 積 露 臺 或 花 園 ） ， 以 及 少 量 頂 層 空 中別 墅 住 宅 產(chǎn) 品 有 區(qū) 隔 性 ， 但 回 款 較 慢 ；推 薦 指 數(shù) ： 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 銷 售 單 價 （ 均 ） 總 銷 售 額 7300元 /平 米 35524.72萬 元 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 指 標 單 價 （ 元 /平 米 ） 總 價 （ 萬 元 ） 1、 土 地 成 本 及 契 稅 1316.46 6406.402、 政 府 規(guī) 費 （ 含 大 配 套 105元 /平 米 ） 150.00 729.963、 前 期 費 用 （ 三 通 一 平 、 招 標 、 勘 察 設(shè) 計 等 ） 65.00 316.324、 工 程 配 套 （ 不 含 電 梯 、 空 調(diào) ） 480.00 2335.875、 樁 基 100.00 486.646、 土 建 及 門 窗 （ 連 高 檔 石 材 外 裝 修 ） 1500.00 7299.607、 電 梯 工 程 （ 12部 電 梯 ） 110.96 540.008、 空 調(diào) 工 程 （ 1#、 3#中 央 空 調(diào) ） 250.00 1216.609、 地 下 工 程 （ 地 下 兩 層 ） 619.00 3012.30 10、 利 息 費 用 （ 土 地 年 利 7%， 按 兩 年 算 ） 184.30 896.8811、 管 理 費 用 （ 建 設(shè) 工 程 總 造 價 的 3%） 93.74 456.2012、 銷 售 費 用 （ 銷 售 額 的 3%） 219.00 1065.7413、 稅 收 費 用 （ 銷 售 額 的 12.33%） 900.09 4380.20合 計 5988.56 29142.71 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 總 成 本 總 銷 額 毛 利 潤 資 本 金 收 益 率 29142.71萬 元 35524.72萬 元 6382.01萬 元 21.90% 怡 信 天 成 我 本 善 土 信 達 天 下 銷售階段銷售周期 推銷價格（元/平米） 招 商 策 略 推 銷 銷 售 率內(nèi) 部 咨 詢 期 2006 920074 10000 會 所 、 1#號 部分 （ 10%） - -開 盤 期 2007 520078 6800 - 3# 15%持 續(xù) 強 銷 期 2007 920081 7200 裙 房 招 商 3#,2# 20%二 度 強 銷 期 2008 420087 7300 - 3#,2#,1# 25%二 度 持 續(xù) 期 2008 8200812 7400 - 2#,1# 20% 尾 盤 期 2009 120096 7800 - 2#,1# 15%