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1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告湖南志成房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 徐志革2016年8月GB/T50291-2015 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-2015n已經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年4月8日以第797號(hào)公告批準(zhǔn)、發(fā)布，自2015年12月1日起實(shí)施。n制定本規(guī)范的目的主要有三個(gè)：n一是規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；n二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法；n三是保證房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。 2 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n 3.0.1按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整的估價(jià)程序按部就班地開(kāi)展估價(jià)工作，n可以使估價(jià)工作具有計(jì)劃性并規(guī)范化、精細(xì)化，n避免顧此失彼、疏忽遺漏或重復(fù)浪費(fèi)，n從而可以保證估價(jià)工作質(zhì)量，n提高估價(jià)工作效

2、率。 3 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n履行必要的估價(jià)程序是完成任何估價(jià)項(xiàng)目的基本要求，n也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、n有效保護(hù)自己的重要手段。n完成任何估價(jià)項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都不得隨意簡(jiǎn)化或省略本規(guī)范規(guī)定的估價(jià)程序。 4 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n對(duì)因評(píng)估價(jià)值異議引起的估價(jià)鑒定，n其中一項(xiàng)重要的鑒定內(nèi)容是檢查房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是否履行了必要的估價(jià)程序（包括必要的估價(jià)工作步驟和估價(jià)工作內(nèi)容）來(lái)開(kāi)展估價(jià)工作，n即檢查在履行估價(jià)程序方面是否存在簡(jiǎn)化、省略等問(wèn)題或疏漏。 5 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n例如，n是否盡職搜集了估價(jià)所需資料，包括是否要求了估價(jià)委托人如實(shí)提

3、供其知悉的估價(jià)所需資料，自己是否努力搜集了其他估價(jià)所需的資料，并對(duì)估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行了審慎檢查；n是否對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了認(rèn)真的實(shí)地查勘；n是否采用了適用的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行了正確、仔細(xì)的測(cè)算。n除非是有意高估或低估，一般情況下只要估價(jià)程序做到位了，評(píng)估價(jià)值不會(huì)出現(xiàn)太大的偏差。 n因此，房地產(chǎn)估份機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展任何估價(jià)項(xiàng)目，都必須在估價(jià)程序上經(jīng)得起嚴(yán)格檢查。6 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法主席令第四十六號(hào)，于2016年7月2日通過(guò)，自2016年12月1日起施行。n第十三條第二款規(guī)定：“評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：遵守評(píng)估準(zhǔn)則，履行調(diào)查職責(zé)，獨(dú)立分析估算

4、，勤勉謹(jǐn)慎從事業(yè)務(wù)”；n第四款規(guī)定：“對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證”。 7 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法（建房201177號(hào)）n第二十五條評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見(jiàn)。 8 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)性很強(qiáng)，需要專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)值的高低直接關(guān)系到有關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至關(guān)系到公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全。n中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定國(guó)家實(shí)行房地

5、產(chǎn)估價(jià)評(píng)估制度，并規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估。n本規(guī)范即是國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序。 9 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序1受理估價(jià)委托2確定估價(jià)基本事項(xiàng)3編制估價(jià)作業(yè)方案4搜集估價(jià)所需資料5實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象6選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè) 算7確定估價(jià)結(jié)果8撰寫估價(jià)報(bào)告9審核估價(jià)報(bào)告10交付估價(jià)報(bào)告11保存估價(jià)資料10n 3.0.1房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序 11 n估價(jià)程序的精細(xì)化不僅體現(xiàn)在新增受理估價(jià)委托、審核估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告三個(gè)步驟，n同時(shí)將內(nèi)部審核流程正式納入房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中，估價(jià)對(duì)象來(lái)源和溝通情況記錄、估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄并納入存檔材料。

6、n估價(jià)程序的規(guī)范化是為估價(jià)工作科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼归_(kāi)提供指導(dǎo)性方針，保證估價(jià)資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的。n確保估價(jià)工作能夠保質(zhì)、按時(shí)完成，避免估價(jià)工作疏漏或重復(fù)浪費(fèi)。n提高估價(jià)難度與成本，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，從此估價(jià)根本上讓業(yè)務(wù)員消失，進(jìn)入只地不認(rèn)人的階段。 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n 3.0.2估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：n 1在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書；n 2決定受理估價(jià)委托后，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立書面估價(jià)委托合同；n 3受理估價(jià)委托后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價(jià)工作的注冊(cè)

7、房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 n 4除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。12 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n 3.0.2估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。n房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人向其出具估價(jià)委托書，可采取填寫估價(jià)委托書的方式。n估價(jià)委托書一般應(yīng)載明估價(jià)委托人的名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)要求、委托日期等內(nèi)容。估價(jià)委托

8、書將作為估價(jià)依據(jù)放入估價(jià)報(bào)告的附件。 13 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n估價(jià)工作應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師完成，其他人員只能協(xié)助或幫助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展有關(guān)工作。n為了保證估價(jià)質(zhì)量，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)明確一名能夠勝任其估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，n并應(yīng)有與其估價(jià)工作量和難度相適應(yīng)的兩名或兩名以上足夠數(shù)量并能夠勝任其估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)。 14 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n 3.0.3估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型,應(yīng)與估價(jià)委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：n 1估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托人真實(shí)、具體的估價(jià)需要以及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者

9、確定，對(duì)其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。n 2價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。 15 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n 3估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。n法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說(shuō)明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。n

10、 4價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，并應(yīng)包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。 16 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n 3.0.3房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。因此，在分析、測(cè)算和判斷特定價(jià)值之前，必須弄清特定目的、特定房地產(chǎn)、特定時(shí)間和特定價(jià)值，即要弄清估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。弄清這四者稱為確定估價(jià)基本事項(xiàng)。n在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型之間有著內(nèi)在聯(lián)系，其中估價(jià)目的是龍頭。因?yàn)橹挥写_定了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。n例如，從確定估價(jià)對(duì)象來(lái)看，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出

11、資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，就不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。 n估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型三者之間，估價(jià)對(duì)象有時(shí)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有關(guān)，其余一般是相互獨(dú)立的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)在確定估價(jià)對(duì)象之前，因?yàn)橐恍┕纼r(jià)目的要求估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對(duì)象狀況可能不同。17 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.4估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容：n 1估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，應(yīng)包括擬采用的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道等；n 2估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；n 3估價(jià)工作的人員安排等。n編制估價(jià)作業(yè)方案

12、的目的是為了保質(zhì)、按時(shí)完成估價(jià)項(xiàng)目。估價(jià)作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時(shí)候做以及由誰(shuí)來(lái)做，是關(guān)于保質(zhì)、按時(shí)完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的未來(lái)一系列行動(dòng)的計(jì)劃 18 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.5估價(jià)所需資料應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料：n 1反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料n 2估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；n 3對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料；n 4對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。 n而且在前面受理估價(jià)委托時(shí)就可要求委托人盡量提供，在后面實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)還可進(jìn)一步補(bǔ)充搜集。19 n（1）房地產(chǎn)評(píng)估資料：n委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證明，國(guó)有土

13、地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)登記證）、房屋租賃合同、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查案例等。n（2）在建工程評(píng)估資料：n委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在建工程項(xiàng)目概況，國(guó)有土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)出讓合同，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、房屋面積測(cè)繪成果表、在建工程抵押范圍明細(xì)表、施工總平面圖、施工進(jìn)度表、有無(wú)拖欠工程款和施工材料款證明、樓盤銷售價(jià)格表、土地出讓金交付憑證及契稅繳納發(fā)票等。 20 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.6對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況

14、。n雖然估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供其掌握的估價(jià)所需資料，并對(duì)其提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對(duì)估價(jià)委托人提供的賢料進(jìn)行審慎檢查。n對(duì)于估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況，當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的，不能僅憑權(quán)屬證明復(fù)印件作出判斷，應(yīng)與原件核對(duì)。 21 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.7估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：n 1應(yīng)觀察、詢問(wèn)、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況；n 2應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料；n 3應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記

15、載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。 22 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.7房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二特性，且其價(jià)值、價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識(shí)它，因此實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象是做好房地產(chǎn)估價(jià)不可省略的工作步驟。任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，應(yīng)至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)實(shí)施估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘工作。n在實(shí)地查勘時(shí)，一般需要估價(jià)委托人或其代表以及被查勘房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人等房地產(chǎn)權(quán)利人到場(chǎng)，實(shí)地查勘人員應(yīng)向他們以及房地產(chǎn)使用人、鄰居等知情人員詳細(xì)詢問(wèn)估價(jià)需要弄清的問(wèn)題，認(rèn)真聽(tīng)取他們關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況的介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實(shí)地查勘情況記錄下來(lái)，形成實(shí)

16、地查勘記錄。實(shí)地查勘時(shí)，特別要注意核對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落和空間范圍，防止搞錯(cuò)估價(jià)對(duì)象。 23 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n負(fù)責(zé)實(shí)施實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽名，陪同實(shí)地查勘的估價(jià)委托人或者其代表和被查勘房地產(chǎn)的權(quán)利人宜在實(shí)地查勘記錄上簽名或者蓋章。n對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估的，房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在被征收房屋實(shí)地查勘記錄上簽名或者蓋章。n被征收人拒絕簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并應(yīng)當(dāng)在被征收房屋實(shí)地查勘記錄上簽名或者蓋章，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 24 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.8當(dāng)無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)

17、行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。n無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的情形，是指因征收、司法拍賣等強(qiáng)制取得或者強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)人估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘；或者因估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家秘密，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘。 n如果有上述無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)符實(shí)地查勘。25 一、

18、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.9在估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)專家或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。n 3.0.10對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問(wèn)題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷及相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見(jiàn)為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 26 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n房地產(chǎn)估價(jià)中遇到的專業(yè)問(wèn)題可分為兩類：n一是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的；n二是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)

19、領(lǐng)域外的。n對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的，首先是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)；n其次是對(duì)于承接的估價(jià)業(yè)務(wù)中有部分超出自己專業(yè)勝任能力的，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。 27 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.11估價(jià)報(bào)告在交付估價(jià)委托人前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核的意見(jiàn)、結(jié)論、日期和人員及其簽名。n對(duì)撰寫完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對(duì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。n為了保證出具的每份估價(jià)報(bào)告都是合格的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價(jià)報(bào)告

20、內(nèi)部審核等估價(jià)報(bào)告質(zhì)量管理制度，選派本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)師或外聘房地產(chǎn)估價(jià)專家擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等進(jìn)行審核，保證估價(jià)報(bào)告真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范。 28 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.12每份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)右不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章。n注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個(gè)人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個(gè)人印章，也可以既簽名又蓋個(gè)人印章。n房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得以蓋估價(jià)報(bào)告專用章等其他印章代替蓋公章。n分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具估價(jià)報(bào)告，并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。 n估價(jià)報(bào)告應(yīng)是在其上簽名

21、的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)親自完成的。n在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)并依法承擔(dān)責(zé)任。29 一、房地產(chǎn)評(píng)估程序n 3.0.13估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)委托人后，不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列估價(jià)資料：n 1估價(jià)報(bào)告；n 2估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同;n 3估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料；n 4估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；n 5估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；n 6估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄； n 7估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄；n 8外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)。n評(píng)估委托書、現(xiàn)場(chǎng)照片，位置圖，評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘照片、查勘記錄表，評(píng)估交易案例、工作流程表等。30

22、 一、房地產(chǎn)估價(jià)程序n 3.0.14房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保存估價(jià)資料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于10年。保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。n保存估價(jià)資料的目的是建立估價(jià)檔案和估價(jià)資料庫(kù)，n為今后的相關(guān)估價(jià)及管理工作奠定基礎(chǔ)，n同時(shí)有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)爭(zhēng)議，n有助于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)，n有助于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展有關(guān)檢查和考核等。 31 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告1封面；2致估價(jià)委托人函；3目錄；4估價(jià)師聲明；5估價(jià)假設(shè)和限制條件；6估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8附件。 32 7.0.1估價(jià)報(bào)告應(yīng)

23、采取書面形式，并應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范。7.0.2敘述式估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分： 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.3房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告，應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。n 7.0.4根據(jù)估價(jià)委托人的需要或有關(guān)要求，可在完整的估價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上形成估價(jià)報(bào)告摘要。 33 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.5估價(jià)報(bào)告可分為估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)向估價(jià)委托人提供，但估價(jià)技術(shù)報(bào)告是否向估價(jià)委托人提供，應(yīng)在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人訂立的書面估價(jià)委托合同中約定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能單方面決定不向估價(jià)委托人提供。估價(jià)委托合同中對(duì)是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告未作約定或約

24、定不明確的，如果估價(jià)委托人要求提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告，則房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向其提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告。 34 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.6封面應(yīng)包括下列內(nèi)容：n 1結(jié)合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的給估價(jià)報(bào)告命名，如:n房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告、n房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)報(bào)告、n被征收房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告、n被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估報(bào)告、n用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告、n因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估報(bào)告、 n房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估報(bào)告等。35 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 2估價(jià)報(bào)告編號(hào)，應(yīng)反映估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱、估價(jià)報(bào)告出具年份，并應(yīng)按順序編號(hào)數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號(hào)；n 3估價(jià)項(xiàng)目名稱，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的名稱或位置和估價(jià)目的，提煉出簡(jiǎn)潔

25、的名稱；n 4估價(jià)委托人，當(dāng)為單位時(shí)，應(yīng)寫明其名稱；當(dāng)為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫明其姓名；n 5房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)寫明其名稱；n 6注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)； n 7估價(jià)報(bào)告出具日期，應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。36 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.7致估價(jià)委托人函應(yīng)包括下列內(nèi)容：n 1致函對(duì)象，應(yīng)寫明估價(jià)委托人的名稱或姓名；n 2估價(jià)目的，應(yīng)寫明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要；n 3估價(jià)對(duì)象，應(yīng)寫明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況；n 4價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)寫明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間；

26、n 5價(jià)值類型，應(yīng)寫明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱； n當(dāng)所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格無(wú)規(guī)范的名稱時(shí)，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵；37 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 6估價(jià)方法，應(yīng)寫明所采用的估價(jià)方法的名稱；n 7估價(jià)結(jié)果，應(yīng)寫明最終評(píng)估價(jià)值的總價(jià)，并應(yīng)注明其大寫金額；除估價(jià)對(duì)象無(wú)法用單價(jià)表示外，還應(yīng)寫明最終評(píng)估價(jià)值的單價(jià)；n 8特別提示，應(yīng)寫明與評(píng)估價(jià)值和使用估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的引起估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者注意的事項(xiàng)；n 9致函日期，應(yīng)注明致函的年、月、日。 38 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.8致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替；法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人宜在其上簽名或蓋章

27、。n 7.0.9目錄應(yīng)按前后次序列出下列估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼：n 1估價(jià)師聲明；n 2估價(jià)假設(shè)和限制條件；n 3估價(jià)結(jié)果報(bào)告；n 4估價(jià)技術(shù)報(bào)告； n 5附件。39 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.10估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件的各個(gè)組成部分，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告的目錄中按前后次序列出其名稱及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼。n 7.0.11當(dāng)按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告時(shí)，估價(jià)報(bào)告的目錄中可不列出估價(jià)技術(shù)報(bào)告及其各個(gè)組成部分，但在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價(jià)技術(shù)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼。 40 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.12估價(jià)師聲明

28、應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證。n不得將估價(jià)師聲明的內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價(jià)師聲明變成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。 41 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.13鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：n 1注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；n 2估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制；n 3注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利

29、益，與估價(jià)委托人及估份利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)； n 4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。42 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.14非鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師聲明的內(nèi)容，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師聲明的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增減。n 7.0.15估價(jià)假設(shè)應(yīng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價(jià)義務(wù)或?yàn)榱烁吖馈⒌凸拦纼r(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格而濫用估價(jià)假設(shè)。 43 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.16估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明下列內(nèi)容：n 1一般假設(shè)，應(yīng)

30、說(shuō)明對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢查，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定；對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，對(duì)其安全的合理假定等。n 2未定事項(xiàng)假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象無(wú)未定事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)無(wú)未定事項(xiàng)假設(shè)。 n 3背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況不一致的合

31、理假定。當(dāng)估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況無(wú)不一致時(shí)，應(yīng)無(wú)背離事實(shí)假設(shè)。44 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 4不相一致假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一敢等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象狀況之間無(wú)不一致時(shí)，應(yīng)無(wú)不相一致假設(shè)。n 5依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。當(dāng)無(wú)依據(jù)不足時(shí)，應(yīng)無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。 n 6估價(jià)報(bào)告使用

32、限制，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果時(shí)需要注意的其他事項(xiàng)。其中的估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度確定，不宜超過(guò)一年。45 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.17估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：n 1估價(jià)委托人，當(dāng)為單位時(shí)，應(yīng)寫明其名稱、住所和法定代表人姓名；當(dāng)為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫明其姓名和住址。n 2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào)。n 3估價(jià)目的，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。n

33、4估價(jià)對(duì)象，應(yīng)概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況；對(duì)土地基本狀況的說(shuō)明，還應(yīng)包括四至、形狀、開(kāi)發(fā)程度、土地使用期限；對(duì)建筑物基本狀況的說(shuō)明，還應(yīng)包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、新舊程度。 46 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 5價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)說(shuō)明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間及其確定的簡(jiǎn)要理由。n 6價(jià)值類型，應(yīng)說(shuō)明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。n 7估價(jià)原則，應(yīng)說(shuō)明所遵循的估價(jià)原則的名稱、定義或內(nèi)涵。n 8估價(jià)依據(jù)，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同、估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地

34、產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資科。 n 9估價(jià)方法，應(yīng)說(shuō)明所采用的估價(jià)方法的名稱和定義。當(dāng)按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告時(shí)，還應(yīng)說(shuō)明估價(jià)測(cè)算的簡(jiǎn)要內(nèi)容。47 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 48 n 10估價(jià)結(jié)果，應(yīng)符合下列要求：n 1)除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為單宗房地產(chǎn)時(shí)，可按表7.0.17-1說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)估價(jià)值； 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 49 n 2)除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為多宗房地產(chǎn)時(shí)，可按表7.0.17-2說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)估價(jià)值； 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 50 n 4)房地產(chǎn)抵押評(píng)估結(jié)果，可按表7.0.17-3說(shuō)明最終評(píng)估價(jià)值； 二

35、、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 5)當(dāng)估價(jià)對(duì)象無(wú)法用單價(jià)表示時(shí)，最終評(píng)估價(jià)值可不注明單價(jià)，除此之外的最終評(píng)估價(jià)值均應(yīng)注明單價(jià)和總價(jià)，且總價(jià)應(yīng)注明大寫金額；n 6)當(dāng)最終評(píng)估價(jià)值的幣種為外幣時(shí)，應(yīng)說(shuō)明國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的價(jià)值時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并應(yīng)注明最終評(píng)估價(jià)值的單價(jià)和總價(jià)所折合的人民幣價(jià)值。 51 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 11注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)按表7.0.17-4寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)；并應(yīng)由本人簽名及注明簽名日期，不得以個(gè)人印章代替簽名。 52 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 12實(shí)地查勘期，應(yīng)說(shuō)明實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日

36、止。n 13估價(jià)作業(yè)期，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)工作的起止日期，具體為自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止。 53 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.17本規(guī)范將原規(guī)范中的“估價(jià)人員”明確為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師。n非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師只能作為“參與估價(jià)人員”協(xié)助或幫助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展有關(guān)工作，并且其工作的質(zhì)量和后果均由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)。 54 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n這樣規(guī)定，n一是為了避免現(xiàn)實(shí)中以為參與估價(jià)工作的人員都是估價(jià)人員的誤解，用一般人員代替注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；n二是杜絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不親自估價(jià)的現(xiàn)象；n三是加大注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任，同時(shí)提高其地位。 55 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.

37、 0.18不論估價(jià)委托合同中約定是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告，n注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)嚴(yán)格按照本條的規(guī)定完成估價(jià)技術(shù)報(bào)告，并將其存檔，n以便于解決日后可能出現(xiàn)的估價(jià)糾紛，n以及供房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查等。 56 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.18估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：n 1估價(jià)對(duì)象描述與分析，應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況。n區(qū)位狀況應(yīng)包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等狀況，n單套住宅的區(qū)位狀況還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。n土地實(shí)物狀況應(yīng)包括土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等；n建筑物實(shí)物狀況

38、應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。 n權(quán)益狀況應(yīng)包括用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。57 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 2市場(chǎng)背景描述與分析，應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況，并應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)說(shuō)明、分析過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。 58 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 3估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析，應(yīng)說(shuō)明以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況為估價(jià)前提，并應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的最高最佳利

39、用狀況。n當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)從維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開(kāi)發(fā)及它們的某種組合或其他特殊利用中分析、判斷何種利用為最高最佳利用。n當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的不以最高最佳利用狀況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析。 59 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 4估價(jià)方法適用性分析，應(yīng)逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的適用性。對(duì)理論上不適用而不選用的，應(yīng)簡(jiǎn)述不選用的理由；對(duì)理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應(yīng)充分陳述不選用的理由；對(duì)選用的估價(jià)方法，應(yīng)簡(jiǎn)述選用的理由并說(shuō)明其估價(jià)技術(shù)路線。n 5估價(jià)測(cè)算過(guò)程，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明所選用的估價(jià)方法的測(cè)算步驟、計(jì)算公式和計(jì)

40、算過(guò)程及其中的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)的來(lái)源或確定依據(jù)等。n 6估價(jià)結(jié)果確定，應(yīng)說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)估價(jià)值，并應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明最終評(píng)估價(jià)值確定的方法和理由。 60 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7. 0.19附件是估價(jià)報(bào)告的重要組成部分，不是可有可無(wú)，其中一些還是重要的估價(jià)依據(jù)，如:n估價(jià)委托書、n估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況、n估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、n估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況、n專業(yè)幫助情況n和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)等。n因此，估價(jià)報(bào)告中附件的內(nèi)容應(yīng)符合本條的規(guī)定，應(yīng)齊全、完整、真實(shí)。 61 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7.0.19附件應(yīng)包括下列內(nèi)容：n 1估價(jià)委托書復(fù)印件。n 2估價(jià)對(duì)象位置圖。n 3估價(jià)對(duì)象實(shí)地

41、查勘情況和相關(guān)照片，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘及進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。因本規(guī)范第3.0.8條規(guī)定的情形未能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，應(yīng)說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。相關(guān)照片應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。因本規(guī)范第3.0.8條艦定的情形未能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，可不包括估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部狀況照片。 62 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 4估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件。當(dāng)估價(jià)委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且估價(jià)報(bào)告為非鑒證性估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件，但應(yīng)說(shuō)明無(wú)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件的具體原因，并將估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)

42、不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。n 5估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款進(jìn)行了調(diào)查，并應(yīng)提供反映估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款的資料。當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括該情況。 n 6可比實(shí)例位置圖和外觀照片。當(dāng)未采用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可不包括該圖和照片。63 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 7專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)，應(yīng)符合下列規(guī)定：n 1)當(dāng)有本規(guī)范第3.0.9條規(guī)定的情形時(shí)，應(yīng)說(shuō)明有專業(yè)幫助，并應(yīng)說(shuō)明專業(yè)幫助的內(nèi)容及提供專業(yè)幫助的專家或單位的姓名或名稱，相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)；n 2)當(dāng)有本規(guī)范第3.0.10條規(guī)定的情形時(shí)，應(yīng)提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)復(fù)印件，并

43、應(yīng)說(shuō)明出具相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜业拿Q或姓名，相關(guān)資質(zhì)或資格、職稱； n 3)當(dāng)沒(méi)有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)說(shuō)明沒(méi)有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)。64 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告n 8估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料。n 9房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書復(fù)印件。n 10注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件。 65 二、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告n 7.0.20估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示，應(yīng)較詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響，假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短及費(fèi)用、稅金昀種類和清償順序；預(yù)期可能導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值或抵押凈值下跌的因素及其對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值或抵押凈值的影響，未來(lái)可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)等。當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。 n 7.0.21當(dāng)為成套住宅抵押估價(jià)或基于同一估價(jià)目的的大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià)時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采取表格形式。66 二、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告n 7.0.22估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到：n圖文并茂。n紙質(zhì)估價(jià)報(bào)告應(yīng)裝訂成冊(cè)，n紙張大小宜采用尺寸為210mm297mm的A4紙規(guī)格。 67