L o g o 萬 科 A財 務(wù) 分 析 報 告 L o g o目 錄 公 司 簡 介1 財 務(wù) 分 析2 存 在 問 題 及 改 進 措 施3 未 來 展 望4 L o g o 一 、 萬 科 簡 介光 輝 歷 程 十 大 股 東 高 管 房 地 產(chǎn) 業(yè) 特 點 關(guān) 聯(lián) 方 L o g o光 輝 歷 程v1984年 5月 萬 科 企 業(yè) 股 份 有 限 公 司 成 立v1988年 介 入 房 地 產(chǎn) 領(lǐng) 域 v1988年 12月 公 司 公 開 向 社 會 發(fā) 行 股 票 2,800萬 股 ， 集 資 人 民 幣 2,800萬 元 v1991年 1月 萬 科 A股 在 深 圳 證 券 交 易 所 掛 牌 交 易v1992年 正 式 確 定 大 眾 住 宅 開 發(fā) 為 核 心 業(yè) 務(wù) v2005年 中 國 房 地 產(chǎn) 百 強 企 業(yè) 綜 合 實 力 TOP10 評 選 第 一v2006年 成 為 第 一 家 進 入 全 國 納 稅 百 強 榜 的 地 產(chǎn)企 業(yè) L o g o萬 科 前 十 位 持 股 股 東萬 科 十 大 股 東 2006-12-31持 有 人 名 稱 持 股 比 例 (%) 持 股 數(shù) 量 (萬 股 ) 股 本 性 質(zhì)華 潤 股 份 有 限 公 司 14.54 63,550.35 A股 流 通 股 南 方 績 優(yōu) 成 長 股 票 型 證 券 投 資 基 金 2.53 11,071.86 A股 流 通 股CLSA LIMITED 1.76 7,683.09 B股 流 通 股劉 元 生 1.34 5,844.63 A股 流 通 股中 國 人 壽 保 險 股 份 有 限 公 司 分 紅 個 人 分紅 -005L-FH002深 1.29 5,634.23 A股 流 通 股南 方 高 增 長 股 票 型 開 放 式 證 券 投 資 基 金 1.2 5,250.12 A股 流 通 股UBS AG 1.15 5,012.37 A股 流 通 股上 海 南 都 偉 峰 投 資 管 理 有 限 公 司 1.14 5,000.00 流 通 受 限 股 份TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 1.08 4,730.52 B股 流 通 股易 方 達 平 穩(wěn) 增 長 證 券 投 資 基 金 1.06 4,635.21 A股 流 通 股 L o g o萬 科 高 管人 員 類 型 姓 名 職 務(wù) 持 股 數(shù) (股 ) 任 職 日 期 離 職 日 期董 事 會 成 員 王 石 董 事 長 942,024.00 1988-5-1 2008-4-1 蔣 偉 董 事 未 公 布 2005-4-29 2008-4-1 王 石 董 事 942,024.00 1994-5-24 2008-4-1 郁 亮 董 事 262,670.00 2005-4-29 2008-4-1 李 家 暉 獨 立 董 事 未 公 布 2005-4-29 2008-4-1 徐 林 倩 麗 獨 立 董 事 未 公 布 2005-4-29 2008-4-1監(jiān) 事 會 成 員 丁 福 源 監(jiān) 事 會 主 席 278,134.00 2007-4-15 2008-4-1 丁 福 源 監(jiān) 事 278,134.00 1994-5-24 2008-4-1 方 明 監(jiān) 事 未 公 布 2005-12-1 2008-4-1 張 力 職 工 監(jiān) 事 未 公 布 2004-4-15 2008-4-1公 司 管 理 人 員 郁 亮 總 經(jīng) 理 262,670.00 2001-2-15 2008-4-1 徐 洪 舸 副 總 經(jīng) 理 未 公 布 2005-7-28 2008-4-1 許 洪 舸 副 總 經(jīng) 理 未 公 布 2005-7-28 2008-4-1 王 文 金 財 務(wù) 負 責(zé) 人 未 公 布 2002-3-12 2008-4-1 L o g o關(guān) 聯(lián) 方v萬 科 是 一 艘 龐 大 的 航 空 母 艦 ,其 關(guān) 聯(lián) 公 司有 134個 .其 中 受 其 控 制 的 企 業(yè) 有 120家 ,合 營 企 業(yè) 4家 ,聯(lián) 營 企 業(yè) 9家 ,還 包 括 其 實際 控 制 的 中 國 華 潤 總 公 司 .關(guān) 聯(lián) 公 司 名 單v2006年 度 ,無 重 大 關(guān) 聯(lián) 交 易 .v截 止 至 2006年 ,萬 科 為 17個 企 業(yè) (15個 為關(guān) 聯(lián) 企 業(yè) ),共 累 計 擔(dān) 保 達 3,514,590,000元 . L o g o房 地 產(chǎn) 業(yè) 特 點v房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 是 典 型 的 資 金 密 集 型 行 業(yè) ， 具 有 投資 大 、 風(fēng) 險 高 、 周 期 久 、 供 應(yīng) 鏈 長 、 地 域 性 強的 特 點 。 v國 內(nèi) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 資 金 來 源 幾 乎 60-80%依 賴 銀行 貸 款 ， 近 來 國 務(wù) 院 和 央 行 出 臺 了 一 系 列 宏 觀調(diào) 控 政 策 ， 壓 縮 投 資 ， 抽 緊 銀 根 。v央 行 銀 根 緊 縮 無 異 于 扼 住 了 目 前 我 國 房 地 產(chǎn) 業(yè)的 主 動 脈 ， 如 何 開 辟 新 的 融 資 方 式 ， 建 立 新 的融 資 平 臺 ， 已 成 為 眾 多 房 地 產(chǎn) 商 性 命 攸 關(guān) 的 頭等 大 事 。 L o g o二 、 財 務(wù) 分 析盈 利 能 力 分 析償 債 能 力 分 析營 運 能 力 分 析 L o g o盈 利 能 力 分 析v萬 科 2006年 實 現(xiàn) 主 營 業(yè) 務(wù) 收 入 同 比 2005年 增 長69.0%； 凈 利 潤 同 比 2005年 增 長 59.6%， 公 司 的 盈利 空 間 比 較 大 。 2006年 公 司 資 產(chǎn) 總 數(shù) 相 比 2005將近 翻 了 兩 倍 ， 公 司 的 規(guī) 模 在 不 斷 的 擴 大 ;v在 近 三 年 的 資 產(chǎn) 表 中 存 貨 占 總 資 產(chǎn) 的 比 重 均 在 60%以 上 ， 從 而 在 一 定 程 度 上 保 證 了 公 司 經(jīng) 營 的 正 常和 穩(wěn) 定 。 L o g o盈 利 能 力 分 析 2004 2005 2006 06年 行 業(yè)平 均毛 利 率 30.91% 34.79% 37.24% 32.71%銷 售 凈 利 潤率 11.45% 12.79% 12.07% 7.82%凈 資 產(chǎn) 收 益率 (ROE) 14.16% 16.25% 18.58% 6.06%每 股 收 益 0.386 0.363 0.493 0.176 可 持 續(xù) 增 長率 0.1289 0.1219 0.1356 / L o g o盈 利 能 力 分 析v1.毛 利 率 呈 上 升 趨 勢 ， 且 06年 毛 利 率 超 過 行 業(yè) 平均 水 平 。 說 明 萬 科 的 獲 利 能 力 和 市 場 競 爭 力 都 逐年 提 高 。v2.銷 售 凈 利 率 與 05年 相 比 卻 有 所 下 降 。 原 因 是 擴大 了 期 間 費 用 ,尤 其 是 財 務(wù) 費 用 ,比 上 年 增 了765.29%. 其 中 短 期 借 款 比 上 年 增 加 兩 倍 ,長 期 借款 增 加 了 695.96%。v3.凈 資 產(chǎn) 收 益 率 保 持 增 長 趨 勢 ， 且 06年 凈 資 產(chǎn) 收益 率 是 同 行 平 均 水 平 的 倍 。 說 明 企 業(yè) 資 本 獲 得收 益 的 能 力 強 ， 運 營 效 益 好 ， 對 企 業(yè) 投 資 者 保 證程 度 高 。 L o g o盈 利 能 力 分 析v .每 股 收 益 ,比 05年 增 加 了 35.81%， 是 行 業(yè) 平 均的 2.8倍 。 在 股 東 數(shù) 增 加 的 前 提 下 ， 每 股 收 益 增 加勢 必 其 凈 利 潤 有 很 大 提 高 。 說 明 萬 科 06年 的 盈 利能 力 不 錯 .v .可 持 續(xù) 增 長 率 ROE 留 存 比 率 ， 在 沒 有 外 部權(quán) 益 融 資 和 不 提 高 財 務(wù) 杠 桿 的 情 況 下 ， 僅 利 用 內(nèi)部 權(quán) 益 萬 科 每 年 最 多 以 13.56%比 率 增 長 ， 這 個 數(shù)字 也 是 相 當(dāng) 可 觀 的 。 L o g o總 結(jié) ：v與 行 業(yè) 平 均 水 平 相 比 ， 萬 科 的 各 盈 利 指 標(biāo) 排 名 均比 較 靠 前 ， 總 體 盈 利 能 力 處 于 行 業(yè) 領(lǐng) 先 水 平 ， 公司 有 較 好 的 經(jīng) 營 和 財 務(wù) 狀 況 v企 業(yè) 的 毛 利 率 、 銷 售 凈 利 潤 率 、 凈 資 產(chǎn) 收 益 率 和每 股 收 益 06年 都 有 很 好 表 現(xiàn) ， 唯 有 不 足 就 是 銷 售凈 利 潤 率 有 所 下 降 ， 要 注 意 期 間 費 用 控 制 。v公 司 具 有 良 好 的 持 續(xù) 發(fā) 展 能 力 ， 也 要 警 惕 由 于 過高 房 價 帶 來 的 泡 沫 危 機 。 L o g o償 債 能 力 分 析償 債 能 力 2004 2005 2006 06行 業(yè)平 均短 期 償債 能 力 流 動 比 率 2.41 1.83 2.04 1.85速 動 比 率 0.73 0.46 0.63 0.69現(xiàn) 金 流 動 負債 比 率 121.64% 97.01% -13.80% 83%財 務(wù) 杠 桿 資 產(chǎn) 負 債 率 59.42% 60.98% 64.94% 62.13%利 息 保 障 倍數(shù) -297.62 123.01 25.23 / L o g o償 債 能 力 分 析信 用 等 級 根 據(jù) 中 房 聯(lián) 網(wǎng) 對 萬 科 的信 用 調(diào) 研 分 析 報 告 顯 示 :萬 科 的 信 用 等 級 為 AAA(信 用 狀 況 良 好 ,建 議 與 其往 來 )分 析 報 告 表 外 因 素 企 業(yè) 聲 譽2005年 ,成 為 中 國 房 地產(chǎn) 行 業(yè) 第 一 個 全 國 馳 名商 標(biāo) ， 并 入 闈 “ 2005年度 最 具 有 價 值 的 上 市 公司 ” 2006年 6月 28日 獲 得“ 中 國 最 受 尊 敬 企 業(yè) ”的 稱 號 ， 同 時 榮 登 “ 中國 房 產(chǎn) 百 強 企 業(yè) ” 首 榜 L o g o償 債 能 力 分 析v從 短 期 償 債 能 力 來 看 ,萬 科 的 短 期 償 債 能 力 尚可 .v流 動 比 率 維 持 在 2左 右 ， 略 高 于 行 業(yè) 平 均 ,但 速動 比 率 一 直 較 低 ， 06年 還 略 低 于 行 業(yè) 平 均 0.69 。 這 主 要 是 由 于 大 量 的 存 貨 造 成 的 。 存 貨 中擬 開 發(fā) 產(chǎn) 品 與 在 建 開 發(fā) 產(chǎn) 品 占 了 91 ， 因 此 存貨 的 變 現(xiàn) 能 力 可 能 較 低 ， 短 期 償 債 能 力 在 下 降 .v現(xiàn) 金 流 動 負 債 比 率 為 負 ,遠 低 于 同 行 平 均 水 平 。原 因 是 萬 科 在 06年 囤 積 了 大 量 的 土 地 ,增 加 了大 量 現(xiàn) 金 流 出 .企 業(yè) 風(fēng) 險 高 ， 資 金 鏈 容 易 斷 裂 .v由 于 其 良 好 的 信 用 與 聲 譽 使 萬 科 能 夠 較 快 地 通過 銀 行 貸 款 、 發(fā) 行 債 券 和 股 票 等 辦 法 解 決 資 金短 缺 問 題 ， 提 高 短 期 償 債 能 力 。 L o g o償 債 能 力 分 析v從 財 務(wù) 杠 桿 (企 業(yè) 對 債 務(wù) 融 資 的 依 賴 程 度 )來 看 ,萬 科 的 資 產(chǎn) 負 債 率 在 逐 步 上 升 ,長 期 償 債 能 力呈 下 降 趨 勢 而 且 06年 達 到 64.94%已 經(jīng) 突 破 了 行業(yè) 平 均 水 平 ， 屬 于 高 負 債 單 位 ,存 在 一 定 的 經(jīng)營 風(fēng) 險 .v形 成 相 對 較 高 資 產(chǎn) 負 債 率 的 原 因 主 要 有 兩 點 ： 1.項 目 尚 未 竣 工 ， 季 度 末 已 售 未 結(jié) 算 資 源大 幅 度 上 升 ， 預(yù) 收 賬 款 達 88.36億 元 ， 較 2005年 度 末 增 加 近 42億 元 。 2.由 于 支 付 價 款 、 工 程 款 及 合 并 南 都 項 目的 影 響 ， 公 司 借 款 增 加 至 122.1億 元 ， 較 05年增 加 101億 元 ； 應(yīng) 付 賬 款 達 到 59.52億 。 L o g o償 債 能 力 分 析v總 的 來 說 萬 科 對 債 務(wù) 融 資 的 依 賴 程 度 很 強 ； 就目 前 來 看 ,雖 然 萬 科 的 資 產(chǎn) 負 債 率 偏 高 ， 但 是在 行 業(yè) 整 體 負 債 率 較 高 的 情 況 下 仍 屬 于 正 常 水平v從 利 息 保 障 倍 數(shù) 來 看 ,近 年 來 也 是 逐 步 下 降 ,但還 遠 遠 不 至 于 償 還 不 起 債 務(wù) 利 息 .只 有 當(dāng) 企 業(yè)的 現(xiàn) 金 不 足 以 承 受 債 務(wù) 負 擔(dān) 時 ,大 量 的 負 債 才成 為 問 題 . v從 表 外 因 素 來 看 ,萬 科 有 非 常 好 的 信 用 和 聲 譽 ,而 且 作 為 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 龍 頭 老 大 ,一 直 注 重 商 品質(zhì) 量 (精 品 樓 盤 ),深 受 廣 大 群 眾 的 信 賴 .其 良 好的 信 用 與 聲 譽 使 萬 科 能 夠 較 快 地 通 過 發(fā) 行 債 券和 股 票 等 辦 法 解 決 資 金 短 缺 問 題 ， 提 高 償 債 能力 L o g o償 債 能 力 分 析v綜 上 所 述 ,萬 科 無 論 從 短 期 償 債 能 力 還 是 長 期償 債 能 力 來 看 ,都 是 在 不 斷 減 弱 ,但 是 還 遠 不 至于 喪 失 償 債 能 力 .再 加 上 良 好 的 信 用 和 聲 譽 ,萬科 目 前 還 有 較 強 的 償 債 能 力 ；v作 為 資 金 密 集 型 企 業(yè) ， 在 償 債 能 力 減 弱 的 同 時 ，萬 科 的 發(fā) 展 后 勁 在 增 強 ， 尤 其 在 國 家 宏 觀 調(diào) 控逐 步 深 入 之 后 ， 市 場 面 臨 很 多 機 會 ， 其 籌 措 的大 量 資 金 為 其 提 供 了 發(fā) 展 動 力 ， 為 其 抓 住 加 快發(fā) 展 的 機 遇 提 供 了 可 靠 的 保 障 。 因 此 ， 其 略 高于 行 業(yè) 評 均 水 平 的 負 債 率 還 是 比 較 合 理 的 ， 但以 后 還 是 要 注 意 適 當(dāng) 地 控 制 。 L o g o營 運 能 力 分 析 2004 2005 2006 06年 行業(yè) 平 均總 資 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn)率 0.59 0.56 0.51 0.31流 動 資 產(chǎn) 周轉(zhuǎn) 率 0.6 0.6 0.55 /應(yīng) 收 帳 款 周轉(zhuǎn) 率 23.79 28.07 48.11 8.54 存 貨 周 轉(zhuǎn) 率 0.55 0.54 0.49 0.47 L o g o營 運 能 力 分 析 總 資 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 率 分 析 從 04至 06年 ， 正 是 萬 科 公 司 銷 售 猛 增 的 時 段 ，萬 科 2004年 銷 售 收 入 只 是 91.6億 元 ， 到 了 2006年 則 達 212.2億 元 ， 在 此 情 況 下 ， 總 資 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn)率 卻 下 降 ， 這 意 味 著 萬 科 的 資 產(chǎn) 沉 淀 越 來 越 多 ，銷 售 回 籠 的 速 度 也 在 放 緩 。 從 整 個 房 產(chǎn) 行 業(yè) 看 ， 總 資 金 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 率 還 是 比 同行 業(yè) 平 均 水 平 要 高 的 多 ， 說 明 總 資 產(chǎn) 使 用 效 率較 高 ， 企 業(yè) 的 營 運 能 力 較 強 。 整 體 來 看 ， 萬 科相 對 于 同 行 業(yè) 其 他 企 業(yè) 還 是 占 相 當(dāng) 優(yōu) 勢 的 。 L o g o營 運 能 力 分 析應(yīng) 收 帳 款 周 轉(zhuǎn) 率 分 析 整 體 來 看 ， 萬 科 的 應(yīng) 收 賬 款 管 理 工 作 做 的 很好 ， 一 方 面 是 對 賒 銷 條 件 或 付 款 期 控 制 較 緊 ， 銷售 政 策 嚴(yán) ， 另 一 方 面 預(yù) 收 賬 款 猛 增 又 體 現(xiàn) 出 萬 科有 著 很 好 的 聲 譽 ， 尚 未 竣 工 的 樓 盤 較 受 購 買 者 歡迎 。 與 同 行 業(yè) 相 比 ， 應(yīng) 收 帳 款 周 轉(zhuǎn) 率 遙 遙 領(lǐng) 先 。因 此 萬 科 可 以 適 當(dāng) 放 寬 條 件 ， 增 加 銷 售 機 會 ， 更有 利 于 企 業(yè) 長 遠 發(fā) 展 。 L o g o營 運 能 力 分 析存 貨 的 組 成 結(jié) 構(gòu)v萬 科 的 存 貨 中 主 要 以 ” 在 建 開 發(fā) 產(chǎn) 品 ” 、 “ 擬開 發(fā) 產(chǎn) 品 ” 為 主 ， 其 中 “ 擬 開 發(fā) 產(chǎn) 品 ” 占 存 貨47.08%,在 建 開 發(fā) 產(chǎn) 品 占 存 貨 的 43.39%；v存 貨 大 幅 增 長 的 原 因 主 要 在 于 “ 在 建 開 發(fā) 品 ” 、“ 擬 開 發(fā) 產(chǎn) 品 ” 的 大 幅 增 長 。 2006年 末 公 司“ 擬 開 發(fā) 產(chǎn) 品 ” 較 2005年 末 增 長 了 107.50%，主 要 緣 于 2006年 公 司 獲 取 了 47個 新 項 目 。 同 時隨 著 項 目 的 開 發(fā) ， 本 年 部 分 擬 開 發(fā) 項 目 轉(zhuǎn) 入 了在 建 項 目 ， 因 此 “ 在 建 開 發(fā) 產(chǎn) 品 ” 較 去 年 同 期增 長 145.79% 存 貨 L o g o營 運 能 力 分 析存 貨 周 轉(zhuǎn) 率 分 析 與 2004年 相 比 ， 2006年 末 萬 科 的 存 貨 增 長 了192.11%， 高 于 營 業(yè) 成 本 111.46%的 增 幅 ， 存 貨 周轉(zhuǎn) 率 略 有 下 降 。 由 于 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 收 入 確 認 需 要 滿足 “ 銷 售 ” 與 “ 竣 工 ” 兩 條 件 ， 致 使 萬 科 在 建 開發(fā) 產(chǎn) 品 龐 大 ， 部 分 銷 售 良 好 、 產(chǎn) 生 了 大 量 預(yù) 收 賬款 的 樓 盤 未 能 按 原 計 劃 竣 工 。 如 果 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企業(yè) 已 經(jīng) 銷 售 出 去 的 樓 盤 能 夠 很 快 竣 工 并 結(jié) 算 ， 或者 竣 工 的 樓 盤 能 夠 很 快 銷 售 出 去 并 結(jié) 算 ， 那 么 企業(yè) 的 現(xiàn) 金 就 能 夠 很 快 回 籠 ， 能 夠 很 快 確 認 收 入 也意 味 著 資 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 率 的 加 快 。 L o g o財 務(wù) 狀 況 綜 述v萬 科 的 財 務(wù) 報 表 充 滿 了 攻 擊 性 ， 成 長 性 隱 藏 在大 量 舉 債 購 置 土 地 、 使 用 經(jīng) 營 中 的 現(xiàn) 金 不 斷 補充 進 項 目 中 ， 企 業(yè) 未 來 的 經(jīng) 營 增 長 潛 力 看 好 。v負 債 微 微 偏 高 ， 過 于 使 用 銀 行 負 債 ， 但 是 公 司仍 在 一 個 較 為 安 全 的 邊 際 內(nèi) ， 考 慮 公 司 的 未 來高 速 成 長 ， 高 負 債 也 在 情 理 之 中 。 L o g o三 、 存 在 主 要 問 題1負 債 率 持 續(xù)上 升 ， 流 動負 債 比 重 大 2融 資 渠 道 單一 ， 過 度 依賴 銀 行 信 貸 3信 用 政 策 過緊 。 L o g o改 進 建 議1.擴 展 融 資 渠 道 ，增 加 信 托 發(fā) 行 (債券 和 認 股 權(quán) 證 )2.籌 集 境 外 資 金 . 3.增 加 主 要 地 區(qū) 空股 子 公 司 的 資 本 金 ，建 立 融 資 平 臺 適 度 放 寬 信 用 政 策適 當(dāng) 控 制 負 債 比 率 ， 增 加 長 期 負債 比 率 ， 加 強 抵 御 風(fēng) 險 能 力 L o g o四 、 未 來 展 望 06年 到 08年 是 公 司 大 力 發(fā) 展 的 時 期 需 要 大 量投 入 資 金 。 為 了 滿 足 未 來 的 資 金 需 求 ， 公 司 將 繼續(xù) 加 快 銷 售 ， 增 加 經(jīng) 營 活 動 現(xiàn) 金 流 入 ， 充 分 運 用財 務(wù) 杠 桿 空 間 ， 積 極 尋 找 戰(zhàn) 略 合 作 機 會 ， 并 進 一步 開 拓 融 資 渠 道 ， 加 大 與 境 內(nèi) 外 資 本 合 作 力 度 ，推 進 房 地 產(chǎn) 基 金 項 目 合 作 的 實 踐 ,探 索 房 地 產(chǎn) 金 融市 場 的 創(chuàng) 新 模 式 。 L o g o未 來 展 望 在 世 界 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 中 ,占 領(lǐng)屬 于 中 國 的 一 席 之 地第 一 步 第 二 步 第 三 步 最 高 綱 領(lǐng)大 量 囤 積 有 價 值 的 土 地 ,不 僅 限 于 中 國 大 陸 ,要 勇于 走 出 國 門 始 終 堅 持 ”品 質(zhì) 至 上 ” ,開 發(fā)滿 足 不 同 階 層 的 商 品擴 大 融 資 渠 道 ,最 好 讓 世 界資 本 市 場 成 為 其 資 金 來 源 L o g o C l i c k t o e d i t c o m p a n y s l o g a n .