北京聯(lián)合致遠(yuǎn) 山 東 菏 澤 萬(wàn) 家 新 城 走 向 未 來 ， 更 決 定 未 來 走 向 ！ 城 市 解 讀 。 菏 澤 概 況商 業(yè) 現(xiàn) 狀 菏澤概況魅力菏澤 菏澤古稱曹州，以水名稱縣，始于1735年（清雍正十三年），曹州升州為府，設(shè)附郭縣，賜名“菏澤”。有“花鄉(xiāng)水邑”之美稱。菏澤歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。是我國(guó)著名的牡丹之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、民間藝術(shù)之鄉(xiāng)。 菏澤市地處山東省西南部，與蘇、豫、皖三省接壤。南北長(zhǎng)157公里，東西寬140公里，總面積12238.62平方公里。 菏澤概況區(qū)劃人口 菏澤市轄牡丹區(qū)和曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明1區(qū)8縣及1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，168個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處（鄉(xiāng)26個(gè)、鎮(zhèn)113個(gè)，城區(qū)辦事處29個(gè)），292個(gè)城市社區(qū)居委會(huì)，5755個(gè)村委會(huì)，14017個(gè)自然村。2010年末，全市常住人口828.78萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口311.70萬(wàn)人，市區(qū)常住人口144.5萬(wàn)人。2013年，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2052億元，同比增長(zhǎng)12%；完成公共財(cái)政預(yù)算收入159.3億元，按可比口徑增長(zhǎng)6.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21150元、農(nóng)民人均純收入9130元，分別增長(zhǎng)10.5%、11.5% 菏澤概況城市規(guī)劃城市布局： 按照組團(tuán)結(jié)構(gòu)形態(tài)，通過水系、鐵路的分隔，形成“一核、兩軸、四組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)。一核：城市核心區(qū)；兩軸：城市兩條發(fā)展軸線，即丹陽(yáng)路和人民路；四組團(tuán)：城市的四個(gè) 功能組團(tuán)，即城東組團(tuán)、城南組團(tuán)、城西組團(tuán)和城北組團(tuán)。 城北組團(tuán) 城南組團(tuán)城西組團(tuán) 城市核心區(qū) 菏澤概況城市規(guī)劃市域交通體系:1.半小時(shí)交通圈： 中心城市菏澤市區(qū)至各個(gè)縣城的交通時(shí)距，經(jīng)高速公路建設(shè)后，為半小時(shí)交通圈。各個(gè)縣城至各自所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通時(shí)距，經(jīng)縣道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路新建與改造后，為半小時(shí)交通圈。2.一小時(shí)交通圈： 中心城市菏澤市區(qū)至各城鎮(zhèn)及一級(jí)中心村的交通時(shí)距， 經(jīng)市網(wǎng)公路的拓寬、改造、優(yōu)化后，為一小時(shí)交通圈。 菏澤概況城市規(guī)劃 控制區(qū) 主要發(fā)展完善區(qū)輔助發(fā)展城市發(fā)展方向：以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部 菏澤概況宏觀經(jīng)濟(jì) 山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市。菏澤歷史悠久，文化燦爛，交通便利，曾是中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心。 菏澤是全國(guó)重要的鐵路交通樞紐之一，京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯。菏澤公路四通八達(dá)， 全市通車?yán)锍?500公里。市區(qū)距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)220公里，距鄭州機(jī)場(chǎng)230公里，距嘉祥機(jī)場(chǎng)僅75公里。菏澤是全國(guó)著名的優(yōu)質(zhì)糧棉林畜生產(chǎn)基地；巨野、曹縣煤田是華 東最大最好的煤田。是山東省確定為重點(diǎn)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、能源化工基地和商貿(mào)物流基地。 城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動(dòng)等）盤活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財(cái)富的流動(dòng)。 菏澤概況GDP與人均GDP 2007年到2010年，菏澤市GDP增長(zhǎng)率在14%以上，2010年突破1151.28億，平均增長(zhǎng)率為15%，人均GDP增長(zhǎng)率在22%左右，保持保持較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2010年達(dá)到13894.9元，按當(dāng)時(shí)匯率折算為2000美元，尚處于房地產(chǎn)發(fā)展的起 步階段。 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)總量逐漸擴(kuò)大，穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的大環(huán)境。 菏澤概況人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展 根據(jù)國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人均GDP達(dá)到4000美元是房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。而2010菏澤市的人均GDP為約2000美元。 參照此一經(jīng)驗(yàn)可見，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)階段，隨著經(jīng)濟(jì)總量和人均收入的提高，以后的數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)的供給與需求量都會(huì)有較大幅度上升。 1、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 菏澤市第三產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，三產(chǎn)比例逐年優(yōu)化，到2010年第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)達(dá)到29.2%，但是第三產(chǎn)業(yè)仍需大力發(fā)展。 2、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化，2007年到2010年，菏澤市第三產(chǎn)業(yè)所占比例在24%到29.2%之間，2007年到2010年年均增長(zhǎng)率為18.3%，第三 產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。 菏澤概況三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 菏澤概況固定資產(chǎn)投資 2010年菏澤市固定資產(chǎn)投資已達(dá)582.86億元，同比其他地市還有較大差距，2007年-2010年固定資產(chǎn)投資平均年增長(zhǎng)率均為25.2%， 2009年年增長(zhǎng)率達(dá)25%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)十分迅速。 固定資產(chǎn)增長(zhǎng)較為明顯，市政、道路等不斷完善，城市骨架被不斷拉大，城市形象得以提升。城市環(huán)境的改善大大提升了周邊土地價(jià)值，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。 菏澤概況宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) 菏澤市在山東省經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，發(fā)展相對(duì)緩慢，但所轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)落后城市面貌不佳，市區(qū)對(duì)其他區(qū)縣的吸附力較強(qiáng)； 菏澤市近幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)也在逐年優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 菏澤經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定的發(fā)展為菏澤的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 商業(yè)現(xiàn)狀商圈劃定 根據(jù)菏澤市城市總體規(guī)劃（20032020年）：“市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心位于趙王河以東、火車站以西的中心城區(qū)；整合原有解放大街、東方紅大街商業(yè)布局，形成菏澤老城區(qū)商業(yè)副中心；在廣州路以西、 洙水河兩側(cè)形成東部新城商業(yè)副中心；在各個(gè)城市組團(tuán)內(nèi)新建組團(tuán)級(jí)商業(yè)中心?！?。 康 莊商 圈 中 華 路 商 圈東 方 紅 商 圈本 案菏澤市目前已經(jīng)形成的具有一定規(guī)模的主要有三個(gè)消費(fèi)商圈：中華路商圈和東方紅商圈、康莊商圈，前者為核心，后兩者為老城區(qū)商圈。 東 方 紅 商 圈 ， 西 起 西 安路 ， 東 至 牡 丹 路 ， 東 方紅 大 街 、 丹 陽(yáng) 路 、 雙 河路 兩 側(cè) ； 康 莊 商 圈 ， 南 至 勝 利路 ， 北 至 康 莊 路 ， 牡丹 路 兩 側(cè) 。中 華 路 商 圈 ， 趙 王河 以 東 ， 火 車 站 以西 ， 中 華 路 兩 側(cè) ； 商業(yè)現(xiàn)狀中華路商圈 中華路商圈是目前菏澤最商業(yè)形象的核心商業(yè)區(qū)，這與菏澤市城市總體規(guī)劃中打造的中華路“核心市級(jí)商業(yè)金融服務(wù)中心”有著密切的聯(lián)系，加上目前政府機(jī)關(guān)大多也聚集于此街上，因此它的消費(fèi)客層定位于中高收入人群，品牌性及商業(yè)企業(yè)規(guī)模和形象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東方紅商圈。加上這幾年周邊為重點(diǎn)開發(fā)的新居民商品房小區(qū)，有購(gòu)買力的周邊居民環(huán)繞，其實(shí)已經(jīng)形成城市品質(zhì)購(gòu)物街區(qū)，擁有固定的目標(biāo)消費(fèi)人群。中華路商圈是由銀座商城、茂業(yè)百貨、新蘇天美、蘇寧電器等組成的集中商業(yè)圈。該商圈是以主力百貨、星級(jí)賓館為核心構(gòu)成的中高檔商圈。 商業(yè)現(xiàn)狀中華路商圈 商業(yè)現(xiàn)狀中華路商圈 商業(yè)現(xiàn)狀東方紅商圈 由東方紅大街、步行街、雙河路、丹陽(yáng)路、香格里拉國(guó)際廣場(chǎng)等道路沿街商鋪及周邊街區(qū)商業(yè)共同形成東方紅大街商圈，該商圈的形成比較早，是菏澤市的老城區(qū)的商業(yè)中心，也是目前菏澤商業(yè)最繁榮的地方。該商圈客流量日約10萬(wàn)人次左右，節(jié)假日客流量可達(dá)20萬(wàn)人次。整個(gè)商圈從服裝百貨到餐飲娛樂到家具建材等等業(yè)態(tài)齊全，以中低檔定位為主，目標(biāo)消費(fèi)客層以青年、周邊居民及近縣遠(yuǎn)郊消費(fèi)群體為主。 商業(yè)現(xiàn)狀東方紅商圈 商業(yè)現(xiàn)狀東方紅商圈 項(xiàng)目概況區(qū)位地塊萬(wàn)家新城位于菏澤市老城區(qū)中心，北鄰環(huán)城公園、迎賓路，南臨中華路、東臨青年路、西臨雙井街。中華路作為菏澤第一大道，菏澤市委、市政府等眾多黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位均在中華路上，中華路猶如北 京的“長(zhǎng)安街”，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心。 項(xiàng)目東臨的青年路，是連接?xùn)|方紅商圈和中華路商圈的交通樞紐，也是貫穿菏澤南北的主干道,由此可見項(xiàng)目所處地理位置的優(yōu)越性。按照菏澤市2003-2020年城市總體規(guī)劃，萬(wàn)家新城所在區(qū)域?qū)⒊蔀楣懦秋L(fēng)貌保護(hù)區(qū)和市級(jí)商業(yè)金融服務(wù)中心區(qū)。 項(xiàng)目概況消費(fèi)支撐消費(fèi)圈：本項(xiàng)目周邊兩公里范圍將成為核心消費(fèi)圈，五公里范圍將成為項(xiàng)目的主要消費(fèi)圈，而以本項(xiàng)目為中心的五公里范圍即包含整個(gè)菏澤城區(qū)，菏澤城區(qū)人口2010年為50萬(wàn)人， 到2020年菏澤城區(qū)將達(dá)68萬(wàn)人，這60多萬(wàn)人口將為商業(yè)運(yùn)作提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。 2公 里 5公 里 老居民小區(qū)密集，新住宅小區(qū)遍布，該區(qū)域菏澤居住密度最高，人氣最旺！ 項(xiàng)目概況建筑指標(biāo) 萬(wàn)家新城地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積 190891.00 總建筑面積 719563.98其中 地上建筑面積 572672.98其中 住宅建筑面積 375386.04商業(yè)建筑面積 197286.94配套服務(wù)設(shè)施建筑面積 68609.72地下建筑面積 146890.6 其中 地下汽車庫(kù)建筑面積 89343.19地下自行車庫(kù)建筑面積 54547.57地下配套設(shè)施面積 2999.84容積率 3.0建筑密度 33.1 %綠地率 30.1 %總居住戶數(shù) 3237戶 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)集合35棟瞰景高層、10棟城市中心聯(lián)排別墅、2棟高端寫字樓、1棟商務(wù)公寓，以及大型商業(yè)步行街“萬(wàn)秀街”，兼具大型購(gòu)物商場(chǎng)、高端會(huì)所、幼兒園、電影院等完善綜合服務(wù) 配套的71萬(wàn)人居綜合體。 產(chǎn)品規(guī)劃風(fēng)格設(shè)計(jì) 浙江大學(xué)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院的刁立坤先生以經(jīng)濟(jì)適用為前提，秉承“綠色、科技、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的理念，精心設(shè)計(jì)了獨(dú)享歐式風(fēng)格的萬(wàn)家新城。市花“牡丹”的設(shè)計(jì)理念，“梅蘭竹菊”式的庭院格局。 產(chǎn)品規(guī)劃動(dòng)線規(guī)劃各商業(yè)部分面積統(tǒng)計(jì)：主力大賣場(chǎng)：約2.2萬(wàn)平米鴻祥家具城：約1.7萬(wàn)平米中心風(fēng)情商業(yè)步行街：2.3萬(wàn)；沿街商鋪：約7萬(wàn)平米 前瞻思考新商圈崛起 花都綠地牡丹體育廣場(chǎng) 本案億聯(lián)購(gòu) 物中心 前瞻思考新商圈崛起 重建后的體育廣場(chǎng)將成為菏澤最大的一站式休閑廣場(chǎng)，音樂噴泉、綠地草坪、步行休閑街、燈光健身場(chǎng)、體育場(chǎng)、游覽區(qū)等一系列的時(shí)尚新元素傾注其中，重點(diǎn)打造 菏澤“城市主客廳”新形象。 本地商業(yè)走勢(shì)菏 澤 市 區(qū) 商 業(yè) 面 貌 比 較 陳 舊 ， 仍 以 街 區(qū) 底 商 為 主 。市 區(qū) 內(nèi) 的 日 用 品 超 市 、 便 利 店 大 量 、 零 散 地 分 布 在 各 街 道 上 ， 規(guī) 模 不 大 只 滿 足 附近 居 民 的 生 活 便 利 需 求 。 較 具 規(guī) 模 的 只 有 三 信 超 市 、 銀 座 超 市 及 茂 業(yè) 百 貨 內(nèi) 的 超市 ， 反 映 當(dāng) 地 零 售 業(yè) 起 步 較 晚 ， 超 市 行 業(yè) 仍 是 “ 本 地 化 ” 。城 區(qū) 內(nèi) 餐 飲 比 較 分 散 。 每 條 街 上 都 有 小 型 或 大 型 的 餐 飲 業(yè) 。 老 城 區(qū) 內(nèi) 的 小 吃 店 滿街 都 是 ， 小 吃 類 攤 位 衛(wèi) 生 條 件 非 常 差 。 據(jù) 實(shí) 地 了 解 ， 街 邊 小 吃 店 和 小 酒 家 生 意 火旺 ， 屬 當(dāng) 地 居 民 平 常 消 費(fèi) ； 酒 店 里 的 餐 飲 和 一 些 大 型 的 餐 飲 也 很 火 爆 ， 大 部 分 是當(dāng) 地 中 高 層 消 費(fèi) 和 外 來 消 費(fèi) 。 餐 飲 業(yè) 在 菏 澤 可 算 比 較 看 好 的 一 個(gè) 行 業(yè) ， 據(jù) 稱 收 入的 一 半 均 消 費(fèi) 在 餐 飲 類 別 上 ， 但 中 低 檔 消 費(fèi) 的 占 大 多 數(shù) 。 文 化 、 娛 樂 業(yè) 設(shè) 施 規(guī) 模 小 ， 場(chǎng) 地 設(shè) 施 陳 舊 。 隨 著 人 們 物 質(zhì) 、 文 化 生 活 水 平 的 提 高 ，對(duì) 文 化 娛 樂 設(shè) 施 的 需 求 矛 盾 將 會(huì) 越 來 越 突 出 。 本地商業(yè)走勢(shì)優(yōu) 雅 舒 適 的 一 站 式 消 費(fèi) 空 間伴 隨 居 民 城 鎮(zhèn) 化 與 城 市 都 市 化 的 品 牌 消 費(fèi) 意 識(shí)時(shí) 尚 大 氣 的 餐 飲 娛 樂 消 費(fèi) 場(chǎng) 所 功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃主力商業(yè)一 二 層 ： 綜 合 超 市樂 天 瑪 特 、 樂 購(gòu) 、永 輝 、 卜 蜂 蓮 花 等三 四 層 ： 數(shù) 碼 廣 場(chǎng)華 強(qiáng) 數(shù) 碼 城 、 賽 博數(shù) 碼 廣 場(chǎng) 、 頤 高 數(shù) 碼 廣 場(chǎng) 等 功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃主力商業(yè)西 南 角 ： 家 具 城東 北 角 ： 影 院大 地 、 保 利 、 中影 星 美 、 橫 店 影城 、 上 海 聯(lián) 合 等 ， 建 議 引 進(jìn) IMAX或中 國(guó) 巨 幕 。 功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃主力商業(yè)十 字 步 行 街 ： 品 牌餐 飲 、 連 鎖 餐 飲 、中 餐 酒 樓 、 西 餐 咖啡 、 料 理 烤 肉 、 快餐 軟 飲 、 特 色 商 品 、茶 樓 會(huì) 所 、 生 活 配套 如 ： 便 利 店 、 銀行 、 藥 店 、 鮮 花 店 、 水 果 店 、 洗 衣 店 、移 動(dòng) 、 聯(lián) 通 、 兒 童教 育 等 等 。 功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃主力商業(yè) 十 字 街 意 向 品 牌大 型 酒 店 、 酒 樓 、 養(yǎng) 生 會(huì) 所 和 時(shí) 尚 餐 飲 等u 主 力 餐 飲 ： 海 底 撈 、 外 婆 家 、 譚 魚 頭 、 德 莊 火 鍋 、 一 茶 一 坐 、 一 麻 一辣 、 拿 渡 麻 辣 香 鍋 、 麻 辣 誘 惑 、 渝 鄉(xiāng) 辣 婆 婆 、 川 人 府 、 阿 一 鮑 魚 、 鼎泰 豐 、 權(quán) 金 城 、 外 婆 家 、 小 南 國(guó) 、 峨 眉 小 鎮(zhèn) 、 三 湘 人 家 、 毛 家 飯 店 、魚 酷 烤 魚 、 小 肥 羊 、 辛 香 匯 、 唐 宮 、 陶 然 居 、 頂 酷 、 湘 君 府 、 雞 公 煲、 阿 里 郎 燒 烤 、 熊 記 川 味 、 金 百 濟(jì) 、 金 錢 豹 、 九 月 天 、 仙 蹤 林 、 u 國(guó) 際 餐 飲 ： 韓 國(guó) 漢 拿 山 、 土 大 力 、 泰 國(guó) 蕉 葉 、 一 茶 一 坐 、 旋 轉(zhuǎn) 壽 司u 時(shí) 尚 快 餐 ： 肯 德 基 、 麥 當(dāng) 勞 、 必 勝 客 、 呷 哺 呷 哺 、 吉 野 家 、 味 千 拉 面、 真 功 夫 、 李 先 生 加 州 牛 肉 面 、 漢 堡 王 、 德 克 士 、 好 倫 哥 、 棒 約 翰 、u 咖 啡 西 餐 ： 星 巴 克 、 上 島 咖 啡 、 老 樹 咖 啡 、 真 鍋 咖 啡 、 兩 岸 咖 啡 、 迪歐 咖 啡 、 麥 田 咖 啡 、 西 提 島 咖 啡 、 米 蘿 咖 啡u 各 種 養(yǎng) 生 會(huì) 所 、 美 容 會(huì) 所 、 SPA、 足 療 、 洗 浴 等 功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃主力商業(yè)東 北 沿 街 ： 情 景 酒店 、 大 型 洗 浴 、 足療 、 KTV、 婚 宴 名店 、 健 身 俱 樂 部 、酒 吧 、 夜 總 會(huì) 等 。 體 驗(yàn) 式 消 費(fèi) 定 位 是 未 來 商 業(yè) 發(fā) 展 方 向 以 購(gòu) 物 、 餐 飲 、 休 閑 為 主 ， 是 吃喝 玩 樂 一 站 式 新 體 驗(yàn) 將 改 變 菏 澤 人 民 的 生 活 方 式 北京聯(lián)合致遠(yuǎn) 2014.03招 商 聯(lián) 系 人 ： 郝 先 生聯(lián) 系 電 話 ： 18901194901郵 箱 ：