2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 1 第3章 物業(yè)管理企業(yè)n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 概 述n 物 業(yè) 管 理 公 司 的 設(shè) 立n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 等 級(jí) 管 理n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 組 織 形 式n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 主 要 機(jī) 構(gòu) 及 職 能n 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 外 部 聯(lián) 系 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 2 第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述n 一 、 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 概 念n 1、 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 指 具 有 法 人 資 格 ， 根 據(jù) 合 同 接 受業(yè) 主 或 業(yè) 主 管 理 委 員 會(huì) 的 委 托 ， 依 照 有 關(guān) 法 律 、 法 規(guī)的 規(guī) 定 ， 對(duì) 物 業(yè) 實(shí) 行 專(zhuān) 業(yè) 化 管 理 ， 并 收 取 相 應(yīng) 報(bào) 酬 的經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 體 。n 2、 要 點(diǎn) ： n 按 合 法 程 序 成 立n 具 有 行 業(yè) 資 質(zhì)n 具 有 法 人 地 位 的 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 體 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 3 第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述n 二 、 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 特 征n 服 務(wù) 性n 經(jīng) 營(yíng) 性n 專(zhuān) 業(yè) 性n 平 等 性 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 4 第1節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)概述n 三 、 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 分 類(lèi)n 1、 按 服 務(wù) 范 圍 劃 分n 綜 合 性 物 業(yè) 管 理 企 業(yè)n 專(zhuān) 業(yè) 性 物 業(yè) 管 理 企 業(yè)n 2、 按 投 資 組 合 方 式 及 出 資 人 承 擔(dān)的 責(zé) 任 分 類(lèi) n 物 業(yè) 管 理 有 限 責(zé) 任 公 司n 物 業(yè) 管 理 股 份 有 限 公 司 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 5 第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立n 一 、 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 設(shè) 立 的 條 件n 1、 有 限 責(zé) 任 公 司 設(shè) 立 的 條 件n 股 東 符 合 法 定 人 數(shù) （ 一 般 在 2人 以 上 ， 50人 以 下 ）n 股 東 出 資 達(dá) 到 法 定 資 本 最 低 限 額 （ 服 務(wù) 性 公 司 為 10萬(wàn)元 人 民 幣 ）n 股 東 共 同 制 定 公 司 章 程 n 有 公 司 名 稱 ， 建 立 符 合 有 限 責(zé) 任 公 司 要 求 的 組 織 機(jī) 構(gòu)n 固 定 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 場(chǎng) 所 和 必 要 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 條 件 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 6 第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立n 一 、 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 設(shè) 立 的 條 件n 2、 股 份 有 限 公 司 設(shè) 立 的 條 件n 發(fā) 起 人 符 合 法 定 人 數(shù) （ 不 可 少 于 5人 ）n 發(fā) 起 人 認(rèn) 購(gòu) 和 社 會(huì) 公 開(kāi) 募 集 的 股 本 達(dá) 到 法 定 最 低 資 本限 額 （ 1000萬(wàn) 元 ）n 股 份 發(fā) 行 、 籌 辦 事 項(xiàng) 符 合 法 律 規(guī) 定 n 發(fā) 起 人 制 定 公 司 章 程 ， 采 用 募 集 方 式 設(shè) 立 的 經(jīng) 創(chuàng) 立 大會(huì) 通 過(guò)n 有 公 司 名 稱 ， 建 立 符 合 股 份 有 限 公 司 要 求 的 組 織 機(jī) 構(gòu)n 固 定 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 場(chǎng) 所 和 必 要 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 條 件 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 7 第2節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立n 二 、 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 設(shè) 立 程 序n 1、 可 行 性 研 究n 市 場(chǎng) 調(diào) 查n 綜 合 分 析n 報(bào) 告 撰 寫(xiě)n 2、 公 司 章 程 等 文 件 準(zhǔn) 備 n 3、 人 才 儲(chǔ) 備n 4、 繳 納 出 資n 5、 注 冊(cè) 登 記n 6、 資 質(zhì) 審 查 ： 營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照 和 臨 時(shí) 資 質(zhì) 證 書(shū) 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 8 第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n 一 、 資 質(zhì) 等 級(jí) 的 劃 分n 1、 一 級(jí) 資 質(zhì)n 注 冊(cè) 資 本 人 民 幣 500萬(wàn) 元 以 上 ；n 物 業(yè) 管 理 專(zhuān) 業(yè) 人 員 以 及 工 程 、 管 理 、 經(jīng) 濟(jì) 等 相 關(guān) 專(zhuān) 業(yè) 類(lèi) 的 專(zhuān) 職 管 理和 技 術(shù) 人 員 不 少 于 30人 。 其 中 ， 具 有 中 級(jí) 以 上 職 稱 的 人 員 不 少 于 20人 ，工 程 、 財(cái) 務(wù) 等 業(yè) 務(wù) 負(fù) 責(zé) 人 具 有 相 應(yīng) 專(zhuān) 業(yè) 中 級(jí) 以 上 職 稱 ； n 物 業(yè) 管 理 專(zhuān) 業(yè) 人 員 按 照 國(guó) 家 有 關(guān) 規(guī) 定 取 得 職 業(yè) 資 格 證 書(shū) ；n 管 理 兩 種 類(lèi) 型 以 上 物 業(yè) ， 并 且 管 理 各 類(lèi) 物 業(yè) 的 房 屋 建 筑 面 積 分 別 占下 列 相 應(yīng) 計(jì) 算 基 數(shù) 的 百 分 比 之 和 不 低 于 100 ：n 多 層 住 宅 200萬(wàn) 平 方 米 ；n 高 層 住 宅 100萬(wàn) 平 方 米 ；n 獨(dú) 立 式 住 宅 （ 別 墅 ） 15萬(wàn) 平 方 米 ；n 辦 公 樓 、 工 業(yè) 廠 房 及 其 它 物 業(yè) 50萬(wàn) 平 方 米 。n 建 立 并 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 服 務(wù) 質(zhì) 量 、 服 務(wù) 收 費(fèi) 等 企 業(yè) 管 理 制 度 和 標(biāo) 準(zhǔn) ， 建 立企 業(yè) 信 用 檔 案 系 統(tǒng) ， 有 優(yōu) 良 的 經(jīng) 營(yíng) 管 理 業(yè) 績(jī) 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 9 第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n 一 、 資 質(zhì) 等 級(jí) 的 分 類(lèi)n 2、 二 級(jí) 資 質(zhì)n 注 冊(cè) 資 本 人 民 幣 300萬(wàn) 元 以 上 ；n 物 業(yè) 管 理 專(zhuān) 業(yè) 人 員 以 及 工 程 、 管 理 、 經(jīng) 濟(jì) 等 相 關(guān) 專(zhuān) 業(yè) 類(lèi) 的 專(zhuān) 職 管 理和 技 術(shù) 人 員 不 少 于 20人 。 其 中 ， 具 有 中 級(jí) 以 上 職 稱 的 人 員 不 少 于 10人 ，工 程 、 財(cái) 務(wù) 等 業(yè) 務(wù) 負(fù) 責(zé) 人 具 有 相 應(yīng) 專(zhuān) 業(yè) 中 級(jí) 以 上 職 稱 ； n 物 業(yè) 管 理 專(zhuān) 業(yè) 人 員 按 照 國(guó) 家 有 關(guān) 規(guī) 定 取 得 職 業(yè) 資 格 證 書(shū) ；n 管 理 兩 種 類(lèi) 型 以 上 物 業(yè) ， 并 且 管 理 各 類(lèi) 物 業(yè) 的 房 屋 建 筑 面 積 分 別 占下 列 相 應(yīng) 計(jì) 算 基 數(shù) 的 百 分 比 之 和 不 低 于 100 ：n 多 層 住 宅 100萬(wàn) 平 方 米 ；n 高 層 住 宅 50萬(wàn) 平 方 米 ；n 獨(dú) 立 式 住 宅 （ 別 墅 ） 8萬(wàn) 平 方 米 ；n 辦 公 樓 、 工 業(yè) 廠 房 及 其 它 物 業(yè) 20萬(wàn) 平 方 米 。n 建 立 并 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 服 務(wù) 質(zhì) 量 、 服 務(wù) 收 費(fèi) 等 企 業(yè) 管 理 制 度 和 標(biāo) 準(zhǔn) ， 建 立企 業(yè) 信 用 檔 案 系 統(tǒng) ， 有 良 好 的 經(jīng) 營(yíng) 管 理 業(yè) 績(jī) 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 10 第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n 一 、 資 質(zhì) 等 級(jí) 的 分 類(lèi)n 3、 三 級(jí) 資 質(zhì)n 注 冊(cè) 資 本 人 民 幣 50萬(wàn) 元 以 上 ；n 物 業(yè) 管 理 專(zhuān) 業(yè) 人 員 以 及 工 程 、 管 理 、 經(jīng) 濟(jì) 等 相 關(guān) 專(zhuān) 業(yè) 類(lèi) 的 專(zhuān)職 管 理 和 技 術(shù) 人 員 不 少 于 10人 。 其 中 ， 具 有 中 級(jí) 以 上 職 稱 的 人員 不 少 于 5人 ， 工 程 、 財(cái) 務(wù) 等 業(yè) 務(wù) 負(fù) 責(zé) 人 具 有 相 應(yīng) 專(zhuān) 業(yè) 中 級(jí) 以上 職 稱 ； n 物 業(yè) 管 理 專(zhuān) 業(yè) 人 員 按 照 國(guó) 家 有 關(guān) 規(guī) 定 取 得 職 業(yè) 資 格 證 書(shū)n 有 委 托 的 物 業(yè) 管 理 項(xiàng) 目 ；n 建 立 并 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 服 務(wù) 質(zhì) 量 、 服 務(wù) 收 費(fèi) 等 企 業(yè) 管 理 制 度 和 標(biāo) 準(zhǔn) ，建 立 企 業(yè) 信 用 檔 案 系 統(tǒng) 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 11 第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n 二 、 資 質(zhì) 的 申 報(bào) 和 審 批n 1、 資 質(zhì) 的 申 報(bào) 應(yīng) 當(dāng) 提 交 下 列 材 料 ：n 企 業(yè) 資 質(zhì) 等 級(jí) 申 報(bào) 表 ；n 營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照 ；n 企 業(yè) 資 質(zhì) 證 書(shū) 正 、 副 本 ；n 物 業(yè) 管 理 專(zhuān) 業(yè) 人 員 的 職 業(yè) 資 格 證 書(shū) 和 勞 動(dòng) 合 同 ， 管 理和 技 術(shù) 人 員 的 職 稱 證 書(shū) 和 勞 動(dòng) 合 同 ， 工 程 、 財(cái) 務(wù) 負(fù) 責(zé)人 的 職 稱 證 書(shū) 和 勞 動(dòng) 合 同 ； n 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 復(fù) 印 件 ；n 物 業(yè) 管 理 業(yè) 績(jī) 材 料 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 12 第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n 二 、 資 質(zhì) 的 申 報(bào) 和 審 批n 2、 資 質(zhì) 的 審 批申 請(qǐng) 企 業(yè) 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門(mén)工 商 行 政 管 理 部 門(mén) 30日 內(nèi) 申 辦 資 質(zhì)備 案 和 資 質(zhì) 等 級(jí) 證 書(shū) 20個(gè) 工 作 日內(nèi) 核 發(fā) 批 準(zhǔn) 文件 審 批核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)登記 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 13 第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n 三 、 資 質(zhì) 等 級(jí) 的 行 政 管 理n 1、 資 質(zhì) 評(píng) 審n 一 級(jí) 由 省 、 自 治 區(qū) 建 委 、 直 轄 市 房 地 局 初 審 ，初 審 合 格 后 報(bào) 建 設(shè) 部 審 批 ；n 二 級(jí) 由 省 、 自 治 區(qū) 人 民 政 府 建 設(shè) 主 管 部 門(mén) 負(fù)責(zé) ；n 三 級(jí) 物 業(yè) 管 理 資 質(zhì) 證 書(shū) 的 頒 發(fā) 和 管 理 由 設(shè) 區(qū)的 市 的 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門(mén) 負(fù) 責(zé) ， 并 接受 省 、 自 治 區(qū) 人 民 政 府 建 設(shè) 主 管 部 門(mén) 的 指 導(dǎo)和 監(jiān) 督 ； 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 14 第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n 三 、 資 質(zhì) 等 級(jí) 的 行 政 管 理n 2、 資 質(zhì) 管 理n （ 1） 資 質(zhì) 的 動(dòng) 態(tài) 管 理n （ 2） 對(duì) 招 投 標(biāo) 活 動(dòng) 的 監(jiān) 督 管 理n 一 級(jí) 資 質(zhì) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 可 以 承 接 各 種 物 業(yè) 管 理 項(xiàng) 目n 二 級(jí) 資 質(zhì) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 可 以 承 接 30萬(wàn) 平 方 米 以 下 的住 宅 項(xiàng) 目 和 8萬(wàn) 平 方 米 以 下 的 非 住 宅 項(xiàng) 目 的 物 業(yè) 管 理業(yè) 務(wù) n 三 級(jí) 資 質(zhì) 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 可 以 承 接 20萬(wàn) 平 方 米 以 下 住宅 項(xiàng) 目 和 5萬(wàn) 平 方 米 以 下 的 非 住 宅 項(xiàng) 目 的 物 業(yè) 管 理 業(yè)務(wù) 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 15 第3節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理n 三 、 資 質(zhì) 等 級(jí) 的 行 政 管 理n 聘 用 未 取 得 物 業(yè) 管 理 職 業(yè) 資 格 證 書(shū) 的 人 員 從 事 物 業(yè) 管 理 活 動(dòng) 的 。n 將 一 個(gè) 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 的 全 部 物 業(yè) 管 理 業(yè) 務(wù) 一 并 委 托 給 他 人 的 。n 挪 用 專(zhuān) 項(xiàng) 維 修 資 金 的 。 n 擅 自 改 變 物 業(yè) 管 理 用 房 用 途 的 。n 擅 自 改 變 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 按 照 規(guī) 劃 建 設(shè) 的 公 共 建 筑 和 共 用 設(shè) 施 用 途 的 。n 擅 自 占 用 、 挖 掘 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 道 路 、 場(chǎng) 地 ， 損 害 業(yè) 主 共 同 利 益 的 。n 擅 自 利 用 物 業(yè) 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 進(jìn) 行 經(jīng) 營(yíng) 的 。n 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 終 止 時(shí) ， 不 按 規(guī) 定 移 交 物 業(yè) 管 理 用 房 和 有 關(guān) 資 料 的 。n 與 物 業(yè) 管 理 招 標(biāo) 人 或 其 他 物 業(yè) 管 理 投 標(biāo) 人 相 互 串 通 ， 以 不 正 當(dāng) 手 段 謀 取 中 標(biāo) 的 。n 履 行 物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 ， 業(yè) 主 投 訴 較 多 ， 經(jīng) 查 證 屬 實(shí) 的 。n 越 資 質(zhì) 等 級(jí) 承 接 物 業(yè) 管 理 業(yè) 務(wù) 的 。 n 租 、 出 借 、 轉(zhuǎn) 讓 資 質(zhì) 證 書(shū) 的 。n 發(fā) 生 重 大 責(zé) 任 事 故 的 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 16 第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n 一 、 組 織 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置 的 原 則n 目 標(biāo) 原 則n （ 1） 信 譽(yù) 目 標(biāo) ； （ 2） 盈 利 目 標(biāo)n （ 3） 發(fā) 展 目 標(biāo) ； （ 4） 服 務(wù) 目 標(biāo)n 統(tǒng) 一 領(lǐng) 導(dǎo) 與 層 次 管 理 原 則 n 有 效 管 理 幅 度 原 則 n 分 工 協(xié) 作 原 則n 權(quán) 責(zé) 對(duì) 等 原 則 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 17 第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n 典 型 的 組 織 形 式直 線 制 組 織 結(jié) 構(gòu) 職 能 制 組 織 結(jié) 構(gòu) 直 線 職 能 制 組 織 結(jié) 構(gòu) 事 業(yè) 部 制 組 織 結(jié) 構(gòu) 矩 陣 制 組 織 結(jié) 構(gòu) 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 18 第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n 二 、 直 線 制 組 織 結(jié) 構(gòu)n 1、 特 點(diǎn) ：n 企 業(yè) 的 各 級(jí) 組 織 機(jī) 構(gòu) 從 上 到 下 實(shí) 行 垂 直 領(lǐng) 導(dǎo) ， 各 級(jí) 主 管 人 員對(duì) 所 屬 單 位 的 一 切 問(wèn) 題 負(fù) 責(zé) ， 不 設(shè) 專(zhuān) 門(mén) 職 能 結(jié) 構(gòu) 。n 2、 優(yōu) 點(diǎn) ： n 機(jī) 構(gòu) 精 簡(jiǎn) 、 指 揮 統(tǒng) 一 、 決 策 迅 速 、 易 于 管 理n 3、 缺 點(diǎn) ：n 主 管 人 員 難 于 應(yīng) 付 復(fù) 雜 的 管 理 ， 主 管 人 員 容 易 獨(dú) 斷 專(zhuān) 行 、 造成 指 揮 失 誤 。n 4、 適 用 范 圍 ：n 管 理 種 類(lèi) 少 、 范 圍 小 、 業(yè) 務(wù) 較 為 簡(jiǎn) 單 的 小 型 物 業(yè) 管 理 公 司 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 19 直線制組織結(jié)構(gòu)圖(line organizational structure)經(jīng) 理管 理 處 主 任 管 理 處 主 任保 潔 組保 安 組 保 安 組 保 潔 組 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 20 第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n 三 、 職 能 制 組 織 結(jié) 構(gòu)n 1、 特 點(diǎn) ：n 各 級(jí) 主 管 人 員 直 接 指 揮 ， 職 能 機(jī) 構(gòu) 是 直 線 行 政 主 管 的 參 謀 。職 能 機(jī) 構(gòu) 對(duì) 下 面 直 線 部 門(mén) 一 般 不 能 下 達(dá) 命 令 和 工 作 指 示 ， 只起 業(yè) 務(wù) 指 導(dǎo) 和 監(jiān) 督 作 用 。n 2、 優(yōu) 點(diǎn) ： n 加 強(qiáng) 了 專(zhuān) 業(yè) 管 理 的 職 能n 3、 缺 點(diǎn) ：n 機(jī) 構(gòu) 人 員 過(guò) 多 ， 成 本 較 高 ； 橫 向 協(xié) 調(diào) 困 難 ， 易 造 成 工 作 效 率降 低 。n 4、 適 用 范 圍 ：n 涉 及 面 廣 、 技 術(shù) 復(fù) 雜 、 服 務(wù) 多 樣 化 、 管 理 綜 合 性 強(qiáng) 的 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 21 職能制組織結(jié)構(gòu)（ staff organizational structure)總 經(jīng) 理行 政 部 財(cái) 務(wù) 部 開(kāi) 發(fā) 部 人 力 資 源 部管 理 處 C管 理 處 B管 理 處 A 財(cái) 務(wù) 組管 理 組 維 修 組保 潔 組保 安 組 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 22 第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n 三 、 事 業(yè) 部 制 組 織 結(jié) 構(gòu)n 1、 特 點(diǎn) ：n 實(shí) 行 分 權(quán) 管 理 ， 將 政 策 制 定 和 行 政 管 理 分 開(kāi) ； 每 個(gè) 事 業(yè) 部 都是 一 個(gè) 利 潤(rùn) 中 心 ， 實(shí) 行 獨(dú) 立 核 算 和 自 負(fù) 盈 虧 。n 2、 優(yōu) 點(diǎn) ：n 強(qiáng) 化 了 決 策 機(jī) 制 ； 能 調(diào) 動(dòng) 各 事 業(yè) 部 門(mén) 的 積 極 性 、 責(zé) 任 性 和 主動(dòng) 性 ； 促 進(jìn) 了 內(nèi) 部 的 競(jìng) 爭(zhēng) ， 提 高 了 公 司 的 效 率 和 效 益 ； 有 利于 復(fù) 合 型 人 才 的 培 養(yǎng) ， 便 于 優(yōu) 秀 人 才 脫 穎 而 出 。 n 3、 缺 點(diǎn) ：n 事 業(yè) 部 之 間 的 協(xié) 調(diào) 困 難 ， 機(jī) 構(gòu) 重 疊 ， 人 員 過(guò) 多 。n 4、 適 用 范 圍 ：n 規(guī) 模 大 、 物 業(yè) 種 類(lèi) 繁 多 、 經(jīng) 營(yíng) 業(yè) 務(wù) 復(fù) 雜 多 樣 的 大 型 綜 合 性 物業(yè) 管 理 公 司 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 23 事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)（ divisional organizational structure)行 政 部 財(cái) 務(wù) 部 開(kāi) 發(fā) 部 人 力 資 源 部事 業(yè) 部 C事 業(yè) 部 B事 業(yè) 部 A 財(cái) 務(wù) 部管 理 部 管 理 處 C管 理 處 B管 理 處 A 總 經(jīng) 理 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 24 某物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu) 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 25 第4節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式n 四 、 企 業(yè) 組 織 結(jié) 構(gòu) 的 選 擇n 1、 企 業(yè) 的 規(guī) 模 和 經(jīng) 營(yíng) 的 類(lèi) 型n 2、 企 業(yè) 的 經(jīng) 營(yíng) 方 式 和 管 理 業(yè) 務(wù) 的 復(fù)雜 程 度n 3、 企 業(yè) 的 管 理 手 段 的 先 進(jìn) 性 及 管 理人 員 的 素 質(zhì) 和 能 力 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 26 第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能n 一 、 總 經(jīng) 理n 貫 徹 落 實(shí) 董 事 會(huì) 決 議 、 決 定 ， 全 面 負(fù) 責(zé) 企 業(yè) 的 領(lǐng) 導(dǎo) 與 管理 工 作 。n 負(fù) 責(zé) 主 持 總 經(jīng) 理 辦 公 會(huì) 議 職 權(quán) 內(nèi) 的 各 種 工 作 事 務(wù) ， 督 促企 業(yè) 各 方 面 工 作 的 順 利 進(jìn) 行 。n 負(fù) 責(zé) 組 織 、 編 制 企 業(yè) 年 度 、 季 度 財(cái) 務(wù) 預(yù) 算 ， 做 好 財(cái) 務(wù) 審核 監(jiān) 督 。 n 負(fù) 責(zé) 企 業(yè) 重 要 的 公 關(guān) 和 重 點(diǎn) 接 待 工 作 ， 處 理 重 大 事 務(wù) 和活 動(dòng) 安 排 。n 負(fù) 責(zé) 企 業(yè) 下 屬 人 員 的 錄 用 、 任 免 、 晉 升 、 獎(jiǎng) 懲 等 工 作 。n 完 成 董 事 會(huì) 負(fù) 責(zé) 授 權(quán) 交 辦 的 其 他 工 作 ， 并 對(duì) 其 結(jié) 果 負(fù) 責(zé) 。 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 27 n 二 、 辦 公 室n 建 立 健 全 行 政 管 理 運(yùn) 作 制 度 ， 并 監(jiān) 督 企 業(yè) 各 項(xiàng) 規(guī) 章 制度 的 貫 徹 執(zhí) 行n 負(fù) 責(zé) 企 業(yè) 的 日 常 行 政 管 理 、 檔 案 資 料 管 理 。n 組 織 編 制 辦 公 用 品 和 勞 保 用 品 的 計(jì) 劃 。n 協(xié) 調(diào) 企 業(yè) 各 部 門(mén) 之 間 的 工 作 。n 負(fù) 責(zé) 組 織 社 區(qū) 文 化 活 動(dòng) 的 開(kāi) 展 。n 后 勤 管 理 n 接 待 來(lái) 訪n 公 共 關(guān) 系 、 招 集 會(huì) 議 等 。第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 28 n 三 、 開(kāi) 發(fā) 部n 負(fù) 責(zé) 企 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 環(huán) 境 的 分 析 。n 負(fù) 責(zé) 對(duì) 外 聯(lián) 絡(luò) ， 了 解 國(guó) 內(nèi) 外 物 業(yè) 管 理 的 先 進(jìn) 方 法 與 經(jīng)驗(yàn) 、 同 行 其 他 企 業(yè) 的 經(jīng) 營(yíng) 狀 況 。n 選 擇 適 合 企 業(yè) 的 業(yè) 務(wù) 進(jìn) 行 可 行 性 分 析 。n 全 權(quán) 負(fù) 責(zé) 投 標(biāo) 工 作 。n 負(fù) 責(zé) 業(yè) 務(wù) 委 托 管 理 合 同 的 簽 訂 、 落 實(shí) 。第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 29 n 四 、 財(cái) 務(wù) 部n 依 據(jù) 國(guó) 家 的 有 關(guān) 法 規(guī) 、 政 策 、 制 度 、 文 件 ， 建 立 健 全企 業(yè) 會(huì) 計(jì) 核 算 制 度 、 財(cái) 務(wù) 管 理 制 度 。n 監(jiān) 督 企 業(yè) 資 金 運(yùn) 行 狀 況 ， 定 期 做 出 財(cái) 務(wù) 分 析 報(bào) 告 ， 為總 經(jīng) 理 決 策 提 供 財(cái) 務(wù) 依 據(jù) 。n 組 織 擬 訂 物 業(yè) 管 理 各 項(xiàng) 費(fèi) 用 標(biāo) 準(zhǔn) 的 預(yù) 算 方 案 。n 審 核 控 制 各 項(xiàng) 費(fèi) 用 的 支 出 ， 杜 絕 浪 費(fèi) 。n 負(fù) 責(zé) 各 類(lèi) 收 費(fèi) 工 作 。 n 負(fù) 責(zé) 與 稅 務(wù) 、 工 商 、 銀 行 等 部 門(mén) 的 溝 通 聯(lián) 絡(luò) 。第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 30 n 五 、 業(yè) 務(wù) 管 理 部n 負(fù) 責(zé) 物 業(yè) 轄 區(qū) 內(nèi) 的 環(huán) 境 衛(wèi) 生 工 作n 負(fù) 責(zé) 物 業(yè) 轄 區(qū) 內(nèi) 的 園 林 綠 化 工 作n 負(fù) 責(zé) 物 業(yè) 轄 區(qū) 內(nèi) 的 治 安 消 防 工 作n 負(fù) 責(zé) 物 業(yè) 轄 區(qū) 內(nèi) 的 車(chē) 輛 交 通 工 作n 負(fù) 責(zé) 業(yè) 主 投 訴 問(wèn) 題 的 解 決 和 回 訪第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 31 n 六 、 工 程 部n 負(fù) 責(zé) 工 程 前 期 介 入n 負(fù) 責(zé) 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 的 房 屋 建 筑 附 屬 設(shè) 施 、 共用 設(shè) 施 和 設(shè) 備 維 修 、 養(yǎng) 護(hù) 、 管 理 工 作n 做 好 建 筑 物 本 身 維 修 養(yǎng) 護(hù) 和 管 理 工 作n 做 好 自 用 設(shè) 施 、 設(shè) 備 的 特 約 有 償 維 修 服 務(wù)n 負(fù) 責(zé) 監(jiān) 督 檢 查 房 屋 裝 飾 、 裝 修 管 理 工 作第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 32 n 七 、 經(jīng) 營(yíng) 服 務(wù) 部n 負(fù) 責(zé) 策 劃 和 從 事 各 種 經(jīng) 營(yíng) 服 務(wù) 項(xiàng) 目n 利 用 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 設(shè) 施 、 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 、 會(huì) 所 等 開(kāi) 展的 便 民 服 務(wù)n 負(fù) 責(zé) 無(wú) 業(yè) 的 租 賃 工 作n 負(fù) 責(zé) 商 業(yè) 信 息 的 整 理 工 作n 負(fù) 責(zé) 市 場(chǎng) 拓 展 工 作第5節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的主要機(jī)構(gòu)及職能 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 33 第6節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的外部聯(lián)系n 物 業(yè) 管 理 公 司 與n 一 、 房 地 產(chǎn) 行 政 主 管 部 門(mén)n 二 、 專(zhuān) 業(yè) 化 服 務(wù) 公 司n 三 、 業(yè) 主 委 員 會(huì)n 四 、 開(kāi) 發(fā) 商n 五 、 街 道 辦 事 處 n 六 、 公 安 、 城 管 、 綜 合 治 理 等 執(zhí) 法 部 門(mén)n 七 、 工 商 、 稅 務(wù) 部 門(mén)n 八 、 市 政 、 綠 化 、 供 水 、 供 電 、 供 氣 、 供 熱 等 部 門(mén) 2021-5-7 大 連 理 工 大 學(xué) 城 市 學(xué) 院 34 作業(yè)要求n 1、 擬 定 一 份 創(chuàng) 建 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 計(jì) 劃 書(shū) 。n 2、 企 業(yè) 創(chuàng) 建 條 件 自 擬 ， 并 在 計(jì) 劃 書(shū) 中 詳 細(xì) 說(shuō)明 。n 3、 計(jì) 劃 書(shū) 的 制 定 參 考 本 章 所 學(xué) 內(nèi) 容 ， 如 企 業(yè)設(shè) 立 條 件 、 企 業(yè) 設(shè) 立 程 序 、 申 請(qǐng) 臨 時(shí) 資 質(zhì) 具 備的 條 件 及 企 業(yè) 的 組 織 機(jī) 構(gòu) 、 企 業(yè) 的 目 標(biāo) 等 ， 盡量 詳 細(xì) 。 n 4、 紙 張 ： A4紙 打 印n 5、 上 交 時(shí) 間 ： 下 周 五 之 前 。