睢 寧 地 杰 旭 日 東 升 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告Suining the rising sun marketing planning project report 集 韻 房 產(chǎn) 營(yíng) 銷 機(jī) 構(gòu) 我 們 有 一 個(gè) 目 標(biāo)寫(xiě) 在 前 面 超 越 周 邊 ， 實(shí) 現(xiàn) 項(xiàng) 目 價(jià) 值 最 大 化 民意價(jià)值在售價(jià)值拔高價(jià)值？最大價(jià)值 我 們 對(duì) 地 塊 周 邊 的 印 象如 何 實(shí) 現(xiàn) ？我 們 需 要 從 地 塊 實(shí) 際 情 況 開(kāi) 始 有一點(diǎn)城市的感覺(jué)不過(guò)都很平凡有一點(diǎn)現(xiàn)代的感覺(jué) 突 破 的 方 向城 市 感 給 予 了 價(jià) 值 認(rèn) 可 的 可 能 性現(xiàn) 代 感 給 予 了 建 筑 風(fēng) 格 更 大 的 接 受 能 力平 凡 感 給 予 了 突 破 的 空 間 城 市 感 現(xiàn) 代 感突破平凡差 異 化 戰(zhàn) 略 明 晰 三 點(diǎn)1. 目 標(biāo) 在 高 處 ， 我 們 需 要 有 明 確 的 路 線 走 向 ， 而 不 是 空 喊 口 號(hào)2. 差 異 化 策 略 必 然 導(dǎo) 致 不 同 的 開(kāi) 發(fā) 思 路 ， 對(duì) 開(kāi) 發(fā) 成 本 控 制 會(huì) 有 一些 變 化 ， 但 可 以 參 考 原 開(kāi) 發(fā) 成 本 測(cè) 算 而 相 應(yīng) 調(diào) 整3. 營(yíng) 銷 策 略 必 須 是 切 實(shí) 可 行 而 且 符 合 實(shí) 際 市 場(chǎng) 情 況 的 如 何 利 用 差 異 化 戰(zhàn) 略 去 實(shí) 現(xiàn) 我 們 期 望 的 目 標(biāo) ？ 差 異 化 策 略 達(dá) 成 目 標(biāo)策 略 化 的 一 場(chǎng) 商 業(yè) 競(jìng) 爭(zhēng)知 己 知 彼 ， 整 合 資 源 知 彼知 己營(yíng) 銷 思 路方案導(dǎo)航 睢 寧 宏 觀市 場(chǎng) 情 況地 塊 情 況項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析消 費(fèi) 群 定 位可 能 性 分 析產(chǎn) 品 建 議項(xiàng) 目 定 位 睢 寧 宏 觀睢 寧 縣 宿 遷 市徐 州 市宿 州 市徐 州 觀 音 機(jī) 場(chǎng) 45KM35KM92KM 30KM 睢 寧 全 縣 總 面 積 1773平 方 公 里 ， 轄 16個(gè) 鎮(zhèn) ， 1個(gè) 省 級(jí) 經(jīng) 濟(jì) 開(kāi) 發(fā) 區(qū) ， 人 口 132萬(wàn) ，縣 城 人 口 近 20萬(wàn) 。 睢 寧 縣 地 處 于 宿 遷 東 側(cè) ， 距 離 宿 遷 市 約 30公 里 ， 離 徐 州 約 80公 里 ， 徐 州 是 全國(guó) 鐵 路 交 通 樞 紐 ， 而 睢 寧 就 處 在 這 個(gè) 交 通 優(yōu) 勢(shì) 圈 內(nèi) ， 在 航 空 、 高 速 和 鐵 路 交通 上 都 有 一 定 的 優(yōu) 勢(shì) 睢 寧 的 經(jīng) 濟(jì) 以 輕 工 業(yè) 為 主 ， 特 別 是 以 紡 織 、 板 材 加 工 、 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 加 工 、 輕 化工 和 機(jī) 械 制 造 這 幾 大 項(xiàng) 為 主 ， 小 型 民 營(yíng) 體 和 個(gè) 體 戶 較 多 ， 整 體 上 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 力 還比 較 落 后 。 睢 寧 周 邊 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 比 較 富 裕 的 有 最 近 的 梁 集 鎮(zhèn) ， 稍 遠(yuǎn) 些 的 沙 集 鎮(zhèn) 和 李 集 鎮(zhèn) 等 知 彼知 己營(yíng) 銷 思 路方案導(dǎo)航 睢 寧 宏 觀市 場(chǎng) 情 況地 塊 情 況項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析消 費(fèi) 群 定 位可 能 性 分 析產(chǎn) 品 建 議項(xiàng) 目 定 位 睢 寧 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 現(xiàn) 狀在 走 訪 的 過(guò) 程 中 ， 我 們 對(duì) 睢 寧 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 有 了 一 個(gè) 大 致 的 了 解 ：1. 睢 寧 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 量 在 縣 級(jí) 的 城 市 中 ， 開(kāi) 發(fā) 量 屬 于 較 大 的 類 型2. 睢 寧 商 品 房 的 價(jià) 格 水 平 在 北 方 縣 級(jí) 城 市 中 算 好 的 ， 從 1800到 3000之 間 不 等3. 睢 寧 商 品 房 開(kāi) 發(fā) 品 質(zhì) 上 和 類 型 上 都 處 于 起 步 階 段4. 從 汽 車 站 到 城 區(qū) 的 一 段 路 途 中 ， 商 品 房 價(jià) 格 逐 步 提 升 ， 目 前 在 售 樓 盤(pán) 所 剩 房 源 不多 ， 多 數(shù) 為 6層 房 源5. 地 塊 位 置 目 前 只 有 牡 丹 園 在 開(kāi) 發(fā) 中 ， 預(yù) 計(jì) 12月 中 旬 開(kāi) 盤(pán) ， 當(dāng) 地 人 對(duì) 地 塊 位 置 的 心 理 價(jià) 位 在 2200元 每 平 米 左 右6. 城 區(qū) 最 貴 的 區(qū) 域 在 城 東 北 片 區(qū) ， 代 表 樓 盤(pán) 為 天 和 御 景 ， 均 價(jià) 接 近 3000， 其 他 區(qū) 域均 價(jià) 在 2600左 右 接 下 來(lái)我 們 需 要 了 解 一 下 其 他 項(xiàng) 目 的 情 況 地 塊 位 置 及 周 邊 情 況 圖 其 他 項(xiàng) 目 一 覽 表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑形態(tài)價(jià)格備注上海花苑東環(huán)島西南側(cè)（東升街與櫻花路交匯處）多層2000小區(qū)檔次為中低檔小區(qū)，現(xiàn)在可售房源較少，主要是6層，不加閣樓1850元，成熟生活小區(qū)環(huán)島陽(yáng)光花園東環(huán)島西北側(cè)多層1900檔次較低，基本無(wú)可售房源，成熟生活小區(qū)。天華小區(qū)東升街北側(cè)（勞動(dòng)人才市場(chǎng)附近）多層1900 金頂世貿(mào)城(牡丹園)東升街與沿河南路交匯處東南側(cè)多層待定2009年12月中旬開(kāi)盤(pán)弘基上城天虹大道與建設(shè)東路交匯處東南側(cè)多層、小高層2550未開(kāi)盤(pán)，靠近睢中附中華寧小區(qū)天虹大道與建設(shè)東路交匯處東南側(cè)多層、小高層2550未開(kāi)盤(pán)，靠近睢中附中九洲花園天虹大道與建設(shè)東路交匯處東南側(cè)多層、2600純花園廣場(chǎng)景觀紫金花城天虹大道與人民路交匯東南側(cè)多層、小高層多層（售完）2650小高層2700靠近實(shí)驗(yàn)小學(xué)天和御景徐寧路與文學(xué)北路交匯處東南側(cè)多層、小高層多層（售完）2700 小高層3100緊靠實(shí)驗(yàn)小學(xué)，小區(qū)檔次較高，堪稱睢寧最高檔小區(qū) 細(xì) 看 樓 盤(pán) 上 海 花 園 東城河 地塊 汽 車 站上 海 花 園東 升 路元 府 中 路天虹大道 位 置 ： 位 于 地 塊 東 側(cè) 約 1公 里 左 右價(jià) 格 ： 均 價(jià) 接 近 2000元建 筑 類 型 ： 多 層建 筑 風(fēng) 格 ： 現(xiàn) 代 型銷 售 情 況 ： 現(xiàn) 在 可 售 房 源 較 少 ， 主要 是 6層 ， 不 加 閣 樓 1850元 ， 成熟 生 活 小 區(qū)整 體 點(diǎn) 評(píng) ： 這 個(gè) 靠 近 汽 車 站 的 小 區(qū) ，品 質(zhì) 一 般 ， 外 立 面 和 建 筑 風(fēng) 格 都 采 取 了 睢 寧 主 流 風(fēng) 格 ， 沒(méi) 有 特 色 細(xì) 看 樓 盤(pán) 環(huán) 島 陽(yáng) 光 花 園 東城河 地塊 汽 車 站環(huán) 島 陽(yáng) 光 花 園東 升 路元 府 中 路天虹大道 位 置 ： 位 于 地 塊 東 側(cè) 約 1公 里 左 右價(jià) 格 ： 均 價(jià) 1900元 左 右建 筑 類 型 ： 多 層建 筑 風(fēng) 格 ： 現(xiàn) 代 型銷 售 情 況 ： 基 本 無(wú) 房 源 可 售整 體 點(diǎn) 評(píng) ： 一 個(gè) 普 通 的 低 檔 小 區(qū) ，外 立 面 和 里 面 涂 料 看 上 去 都 很 一 般 細(xì) 看 樓 盤(pán) 天 華 小 區(qū)位 置 ： 位 于 地 塊 東 側(cè) 800米 左 右價(jià) 格 ： 均 價(jià) 1900元 左 右建 筑 類 型 ： 多 層建 筑 風(fēng) 格 ： 現(xiàn) 代 型銷 售 情 況 ： 只 剩 余 少 量 6層 房 源整 體 點(diǎn) 評(píng) ： 較 低 檔 次 的 小 樓 盤(pán) ，外 形 有 點(diǎn) 類 似 上 海 花 園 東城河 地塊 汽 車 站天 華 小 區(qū)東 升 路元 府 中 路天虹大道 細(xì) 看 樓 盤(pán) 牡 丹 園位 置 ： 位 于 地 塊 西 側(cè)價(jià) 格 ： 12月 中 旬 開(kāi) 盤(pán) ， 價(jià) 格 預(yù)計(jì) 在 2500元 左 右建 筑 類 型 ： 多 層建 筑 風(fēng) 格 ： 現(xiàn) 代 型銷 售 情 況 ： 未 開(kāi) 盤(pán) 整 體 點(diǎn) 評(píng) ： 地 塊 周 邊 最 近 的 樓 盤(pán) ，這 家 開(kāi) 發(fā) 商 在 地 塊 周 邊 已 經(jīng) 開(kāi) 發(fā)了 一 些 項(xiàng) 目 ， 如 地 塊 對(duì) 面 的 海 棠園 ， 開(kāi) 發(fā) 路 線 看 上 去 依 舊 保 持 普通 住 宅 開(kāi) 發(fā) 原 則 ， 項(xiàng) 目 雖 然 大 一些 ， 但 沒(méi) 有 特 色 東城河 地塊 汽 車 站牡丹園 東 升 路元 府 中 路天虹大道 細(xì) 看 樓 盤(pán) 華 寧 、 弘 基位 置 ： 這 兩 個(gè) 小 區(qū) 已 經(jīng) 處 于 城 區(qū) ，位 于 城 東 南 片 區(qū)價(jià) 格 ： 未 開(kāi) 盤(pán) ， 估 計(jì) 開(kāi) 盤(pán) 均 價(jià) 在 2500左 右建 筑 類 型 ： 多 層 、 小 高 層建 筑 風(fēng) 格 ： 現(xiàn) 代 型銷 售 情 況 ： 未 開(kāi) 盤(pán)整 體 點(diǎn) 評(píng) ： 普 通 住 宅 小 區(qū) 開(kāi) 發(fā) ，沒(méi) 有 特 色 東城河 地塊 汽 車 站華 寧 小 區(qū) 東 升 路元 府 中 路天虹大道 弘 基 上 城 細(xì) 看 樓 盤(pán) 九 洲 花 園位 置 ： 處 于 城 區(qū) 東 南 片 區(qū)價(jià) 格 ： 均 價(jià) 2600元 左 右建 筑 類 型 ： 多 層 、 小 高 層建 筑 風(fēng) 格 ： 現(xiàn) 代 型整 體 點(diǎn) 評(píng) ： 九 州 花 園 這 個(gè) 小 區(qū) 的宣 傳 廣 告 讓 我 們 有 眼 前 一 亮 的 感覺(jué) ， 它 采 取 純 花 園 廣 場(chǎng) 式 景 觀 的 園 藝 推 廣 ， 加 上 可 圈 可 點(diǎn) 的 外 立面 設(shè) 計(jì) ， 應(yīng) 該 說(shuō) 這 個(gè) 樓 盤(pán) 在 設(shè) 計(jì)和 品 位 上 比 其 他 樓 盤(pán) 都 有 一 定 的提 升 。 東城河 地塊 汽 車 站九洲花園 東 升 路元 府 中 路天虹大道 細(xì) 看 樓 盤(pán) 紫 金 花 城位 置 ： 處 于 城 區(qū) 東 北 片 區(qū) ， 屬 于高 價(jià) 區(qū)價(jià) 格 ： 均 價(jià) 2700元 左 右建 筑 類 型 ： 多 層 、 小 高 層建 筑 風(fēng) 格 ： 現(xiàn) 代 型整 體 點(diǎn) 評(píng) ： 紫 金 花 城 的 售 樓 部 已經(jīng) 有 一 些 上 檔 次 的 感 覺(jué) ， 他 們 的 銷 售 控 制 也 相 當(dāng) 的 謹(jǐn) 慎 ， 一 次 推出 的 房 源 一 般 都 只 有 一 棟 到 兩 棟左 右 ， 銷 售 情 況 良 好 。 東城河 地塊 汽 車 站紫 金 花 城 東 升 路元 府 中 路天虹大道 細(xì) 看 樓 盤(pán) 天 和 御 景位 置 ： 處 于 城 區(qū) 東 北 片 區(qū) ， 屬 于高 價(jià) 區(qū)價(jià) 格 ： 均 價(jià) 3000元 左 右建 筑 類 型 ： 多 層 、 小 高 層建 筑 風(fēng) 格 ： 現(xiàn) 代 型整 體 點(diǎn) 評(píng) ： 天 和 御 景 目 前 是 睢 寧最 高 價(jià) 的 樓 盤(pán) ， 這 個(gè) 樓 盤(pán) 不 管 從 售 樓 處 還 是 起 圍 墻 廣 告 來(lái) 看 ， 都具 有 著 濃 重 的 營(yíng) 銷 藝 術(shù) 手 段 在 里面 ， 銷 售 接 待 水 平 也 比 專 業(yè) 。 東城河 地塊 汽 車 站天 和 御 景 東 升 路元 府 中 路天虹大道 小 結(jié)通 過(guò) 對(duì) 地 塊周 邊 一 些 項(xiàng)目 的 了 解 ，我 們 可 以 總結(jié) 出 這 些 項(xiàng)目 的 一 些 特 點(diǎn) 基 本 上 所 有 小 區(qū) 都 采 用 了 現(xiàn) 代 型 的 建 筑 風(fēng) 格地 塊 以 東 的 樓 盤(pán) 目 前 開(kāi) 發(fā) 的 都 是 多 層 樓 盤(pán) ， 城 區(qū) 的 項(xiàng) 目 基 本 上 都 有 小 高 層的 開(kāi) 發(fā)地 塊 周 邊 的 樓 盤(pán) 不 管 從 開(kāi) 發(fā) 的 品 質(zhì) 來(lái) 看 還 是 園 藝 設(shè) 計(jì) 來(lái) 看 ， 都 沒(méi) 有 特 別 可以 吸 引 的 人 地 方 ， 也 就 是 都 比 較 普 通 ， 城 區(qū) 的 樓 盤(pán) 已 經(jīng) 開(kāi) 始 向 品 質(zhì) 化 了 園藝 化 發(fā) 展 了地 塊 周 邊 以 及 東 側(cè) 的 一 些 樓 盤(pán) ， 目 前 大 都 沒(méi) 有 什 么 房 源 可 售 ， 而 剩 余 可 售的 房 源 多 數(shù) 是 6層 的 房 源 ， 這 說(shuō) 明 地 塊 周 邊 區(qū) 域 對(duì) 6層 房 源 接 受 度 較 低 ， 6層的 價(jià) 格 也 是 最 低 的地 塊 位 置 雖 然 處 于 城 東 ， 但 是 相 對(duì) 城 區(qū) 還 是 較 遠(yuǎn) ， 有 點(diǎn) 類 似 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 的感 覺(jué) ， 這 樣 的 位 置 將 難 以 吸 引 城 區(qū) 的 消 費(fèi) 群 ， 不 過(guò) 對(duì) 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 的 消 費(fèi) 群 具 有 一定 的 吸 引 作 用 通 過(guò) 以 上 分 析 ， 我 們 對(duì) 地 塊 周 邊 的 一 些 情 況 已 經(jīng) 了 解 ， 接 下 來(lái) ，我 們 就 需 要 對(duì) 地 塊 自 身 的 一 些 情 況 也 做 一 定 的 了 解 和 分 析 知 彼知 己營(yíng) 銷 思 路方案導(dǎo)航 睢 寧 宏 觀市 場(chǎng) 情 況地 塊 情 況項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析消 費(fèi) 群 定 位可 能 性 分 析產(chǎn) 品 建 議項(xiàng) 目 定 位 地 塊 情 況一 、 地 塊 位 置我 們 地 塊 位 處 于 睢 寧 東 側(cè) ， 離 睢 寧 縣 城 約 有 2公 里 路 程二 、 地 塊 四 至地 塊 北 臨 東 升 路 ， 南 面 為 民 宅 ， 西 面 緊 靠 正 在 開(kāi) 發(fā) 小 區(qū) 牡 丹 園 ， 東 側(cè) 為 其他 住 宅 地 塊東 升 街 民 宅 區(qū) 域 其 他 住 宅牡 丹 園開(kāi) 發(fā) 地 塊 周 邊 照 片 及 說(shuō) 明 地 塊 位 置 上 還 沒(méi) 拆 遷 的 建 筑 地 塊 西 側(cè) 的 牡 丹 園 圍 墻 廣 告 地 塊 大 門(mén) 出 口 的 東 升 街 ， 整 體 上商 業(yè) 氛 圍 還 可 以地 塊 北 側(cè) 的 成 熟 社 區(qū) 海 棠 園 從 以 上 的 一 些 情 況 中 ， 我 們 地 塊 到 底 有 著 一些 怎 樣 的 優(yōu) 劣 勢(shì) 呢 ？ 知 彼知 己營(yíng) 銷 思 路方案導(dǎo)航 睢 寧 宏 觀市 場(chǎng) 情 況地 塊 情 況項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析消 費(fèi) 群 定 位可 能 性 分 析產(chǎn) 品 建 議項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì)威 脅機(jī) 會(huì)SWOT1. 地 塊 形 狀 較 好2. 開(kāi) 發(fā) 面 積 適 中 1. 睢 寧 的 發(fā) 展2. 針 對(duì) 性 全 新 規(guī) 劃3. 營(yíng) 銷 力 量 的 提 升 1. 競(jìng) 爭(zhēng) 威 脅2. 定 價(jià) 的 風(fēng) 險(xiǎn) 1. 地 塊 離 城 區(qū) 較 遠(yuǎn)2. 地 塊 部 分 有 商 業(yè)價(jià) 值 面 積 被 占 去 在 利 用 差 異 化 策 略 來(lái) 得 出 營(yíng) 銷 思 路 之 前 ， 我們 還 需 要 了 解 作 為 我 們 地 塊 的 本 身 條 件 ， 可能 吸 引 到 的 消 費(fèi) 群 體 是 哪 些 ？ 知 彼知 己營(yíng) 銷 思 路方案導(dǎo)航 睢 寧 宏 觀市 場(chǎng) 情 況地 塊 情 況項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析消 費(fèi) 群 定 位可 能 性 分 析項(xiàng) 目 定 位產(chǎn) 品 建 議 消 費(fèi) 群 定 位 通 過(guò) 周 邊 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 分 析 和 地 塊 SWOT分 析 ， 我 們 初 步 可 以 得 出 我 們 地 塊 開(kāi) 發(fā)出 來(lái) 可 能 存 在 的 消 費(fèi) 群 體 是1. 地 塊 周 邊 需 要 改 善 生 活 條 件 的 消 費(fèi) 群2. 地 塊 周 邊 較 為 富 裕 的 人 群3. 附 近 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 需 要 進(jìn) 城 購(gòu) 房 的 人 群4. 一 些 剛 性 購(gòu) 房 人 群 ， 如 結(jié) 婚 用 房 等 在 此 之 前 ， 我 們 已 經(jīng) 了 解 過(guò) 的 內(nèi) 容 有 ：1. 睢 寧 概 況2. 睢 寧 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 情 況3. 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 情 況4. 地 塊 本 身 情 況 及 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析5. 地 塊 開(kāi) 發(fā) 后 可 能 的 消 費(fèi) 群 是 誰(shuí)接 下 來(lái) ， 就 可 以 利 用 以 上 資 源 來(lái) 探 討 我 們 的 營(yíng) 銷 思 路 了 知 彼知 己營(yíng) 銷 思 路方案導(dǎo)航 睢 寧 宏 觀市 場(chǎng) 情 況地 塊 情 況項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析消 費(fèi) 群 定 位可 能 性 分 析產(chǎn) 品 建 議項(xiàng) 目 定 位 我 們 需 要 什 么 可 能從 一 開(kāi) 始 ， 我 們 就 把 目 標(biāo) 定 在 促 使 項(xiàng) 目 價(jià) 值 最 大 化 上找 出 促 使 我 們 項(xiàng) 目 價(jià) 值 最 大 化 的 可 能 性利 用 差 異 化 策 略 需 要 明 確 需 要 明 確產(chǎn) 品 開(kāi) 發(fā)的 可 能 性 營(yíng) 銷 策 略的 可 能 性 產(chǎn) 品 開(kāi) 發(fā) 的 可 能 性開(kāi) 發(fā) 策 略 開(kāi) 發(fā) 方 向 策 略 說(shuō) 明 可 能 性跟 隨 策 略 多 層 普 通 住 宅 這 種 跟 隨 地 塊 周 邊 大 眾 樓 盤(pán) 的 策 略 顯 然 不 能 夠 提升 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 的 價(jià) 值 ， 即 使 營(yíng) 銷 手 段 再 好 ， 也 難 以給 項(xiàng) 目 帶 來(lái) 太 大 收 益 小挑 戰(zhàn) 策 略 以 競(jìng) 爭(zhēng) 樓 盤(pán) 為導(dǎo) 向 開(kāi) 發(fā) 挑 戰(zhàn) 周 邊 最 好 的 樓 盤(pán) ， 開(kāi) 發(fā) 出 與 之 相 類 似 的 樓 盤(pán) ，這 種 挑 戰(zhàn) 性 行 為 到 處 可 見(jiàn) ， 有 機(jī) 會(huì) 成 功 ， 不 過(guò) 風(fēng)險(xiǎn) 相 對(duì) 較 大 ， 而 且 對(duì) 于 實(shí) 現(xiàn) 項(xiàng) 目 價(jià) 值 最 大 化 也 較為 困 難 中 領(lǐng) 導(dǎo) 策 略 超 越 現(xiàn) 有 樓 盤(pán) ，高 檔 樓 盤(pán) 開(kāi) 發(fā) 以 超 越 周 邊 所 有 樓 盤(pán) 的 品 質(zhì) 為 開(kāi) 發(fā) 的 基 礎(chǔ) ， 開(kāi) 發(fā)出 當(dāng) 地 首 屈 一 指 的 高 檔 次 樓 盤(pán) ， 這 種 樓 盤(pán) 一 般 開(kāi)發(fā) 成 本 較 高 ， 而 且 市 場(chǎng) 培 養(yǎng) 費(fèi) 用 也 較 高 ， 然 而 收益 較 慢 ， 對(duì) 開(kāi) 發(fā) 商 資 金 是 一 個(gè) 考 驗(yàn) ， 同 時(shí) 地 塊 所在 的 價(jià) 值 也 難 以 支 撐 高 檔 樓 盤(pán) 的 開(kāi) 發(fā) 中 低補(bǔ) 充 策 略 差 異 化 開(kāi) 發(fā) 做 充 分 的 市 場(chǎng) 調(diào) 研 ， 開(kāi) 發(fā) 出 市 場(chǎng) 上 目 前 比 較 少 見(jiàn)甚 至 還 沒(méi) 有 的 樓 盤(pán) 類 型 ， 以 差 異 化 的 優(yōu) 勢(shì) 出 現(xiàn) ，這 樣 的 開(kāi) 發(fā) 不 一 定 會(huì) 增 加 開(kāi) 發(fā) 成 本 ， 不 過(guò) 對(duì) 項(xiàng) 目的 價(jià) 值 提 升 有 很 大 的 幫 助 高 營(yíng) 銷 策 略 的 可 能 性策 略 思 路 策 略 方 向 策 略 說(shuō) 明 可 能 性快 速 銷 售 以 低 價(jià) 快 速 去化 產(chǎn) 品 這 種 策 略 是 資 金 快 速 回 籠 的 常 見(jiàn) 做 法 ， 一 般 為 一 些小 型 開(kāi) 發(fā) 商 常 用 ， 這 種 策 略 顯 然 不 適 合 我 們 最 求 項(xiàng)目 價(jià) 值 最 大 化 的 要 求 小穩(wěn) 健 策 略 低 開(kāi) 高 走 根 據(jù) 市 場(chǎng) 實(shí) 際 情 況 ， 開(kāi) 出 一 個(gè) 與 市 場(chǎng) 相 符 合 的 價(jià) 格 ，經(jīng) 過(guò) 一 段 時(shí) 間 的 銷 售 后 ， 再 調(diào) 整 價(jià) 格 ， 以 期 做 到 減低 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 風(fēng) 險(xiǎn) 的 效 果 ， 這 種 營(yíng) 銷 策 略 同 樣 難 以 支撐 項(xiàng) 目 價(jià) 值 最 大 化 的 要 求 中 低 高 端 營(yíng) 銷 高 價(jià) 位 銷 售 通 過(guò) 對(duì) 項(xiàng) 目 的 包 裝 策 劃 ， 把 項(xiàng) 目 打 造 成 一 個(gè) 高 端 項(xiàng)目 的 形 象 ， 從 而 拔 高 項(xiàng) 目 價(jià) 值 ， 然 而 這 種 做 法 如 果沒(méi) 有 一 定 的 實(shí) 際 高 端 元 素 支 撐 ， 將 很 難 操 作 ， 同 時(shí)提 高 了 項(xiàng) 目 的 風(fēng) 險(xiǎn) 性 中 低營(yíng) 銷 控 制 創(chuàng) 造 價(jià) 值 靈 活 多 變 的 營(yíng) 銷 策 略 ， 通 過(guò) 前 期 對(duì) 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 市 場(chǎng) 炒作 ， 對(duì) 項(xiàng) 目 價(jià) 值 進(jìn) 行 預(yù) 提 升 ， 在 項(xiàng) 目 原 有 的 基 礎(chǔ) 上進(jìn) 行 價(jià) 值 創(chuàng) 造 ， 而 后 根 據(jù) 市 場(chǎng) 實(shí) 際 情 況 ， 做 靈 活 調(diào)整 ， 最 終 走 向 項(xiàng) 目 價(jià) 值 最 大 化 高 可 能 性 的 選 擇通 過(guò) 可 能 性 分 析 ， 我 們 接 下 來(lái) 的 路 線 變 得 比 較 明 確 ，那 就 是通 過(guò) 補(bǔ) 充 策 略 來(lái) 進(jìn) 行 差 異 化 開(kāi) 發(fā)通 過(guò) 營(yíng) 銷 控 制 來(lái) 創(chuàng) 造 價(jià) 值 明 白 了 可 能 性 ， 接 下 來(lái) 就 可 以 對(duì) 我 們 產(chǎn) 品開(kāi) 發(fā) 做 出 一 些 建 議 了 知 彼知 己營(yíng) 銷 思 路方案導(dǎo)航 睢 寧 宏 觀市 場(chǎng) 情 況地 塊 情 況項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析消 費(fèi) 群 定 位可 能 性 分 析產(chǎn) 品 建 議項(xiàng) 目 定 位 產(chǎn) 品 開(kāi) 發(fā) 風(fēng) 格 建 議從 補(bǔ) 充 策 略 的 角 度 去 考 慮 差 異 化 產(chǎn) 品 開(kāi) 發(fā) ， 我 們 首 先可 以 考 慮 的 是 市 場(chǎng) 上 有 什 么 ？而 通 過(guò) 我 們 前 面 對(duì) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 來(lái) 看 ， 發(fā) 現(xiàn) 地 塊 周 邊 一 帶 開(kāi) 發(fā) 的樓 盤(pán) 幾 乎 都 是 現(xiàn) 代 風(fēng) 格 樓 盤(pán) ， 即 便 是 即 將 開(kāi) 發(fā) 的 牡 丹 園 ， 也沒(méi) 有 逃 脫 現(xiàn) 代 風(fēng) 格 建 筑 的 范 疇所 以 ， 我 們 開(kāi) 發(fā) 的 方 向 就 比 較 多 了 ， 比 如 地 中 海 建 筑 風(fēng) 格巴 洛 克 建 筑 風(fēng) 格哥 特 式 建 筑 風(fēng) 格中 國(guó) 古 典 建 筑 風(fēng) 格歐 式 風(fēng) 情 建 筑 風(fēng) 格 建 筑 風(fēng) 格 選 擇我 們 推 薦 選 擇 的 建 筑 風(fēng) 格 是 ： 歐 式 風(fēng) 情 建 筑理 由 ： 歐 式 建 筑 目 前 是 國(guó) 內(nèi) 除 現(xiàn) 代 型 建 筑 風(fēng) 格 之 外 最 為 成 熟的 建 筑 風(fēng) 格 之 一 ， 這 種 建 筑 風(fēng) 格 也 最 容 易 為 消 費(fèi) 者 接 受 元 素 參 考 歐 式 風(fēng) 格 建 筑 不 需 要 花 大 成 本 建 成 完 全 的 歐 式 建 筑 ， 只 要 在外 形 上 稍 微 調(diào) 整 一 下 ， 做 出 一 些 歐 式 的 感 覺(jué) ，比 如 窗 戶 頂 端 的 弧 形 頂 ， 一 些 歐 式 立 柱 的 存 在 ，就 可 以 了 ， 換 句 話 說(shuō) ， 我 們 做 成 簡(jiǎn) 歐 式 風(fēng) 格 小區(qū) 就 行 ， 我 們 要 突 出 的 是 我 們 與 眾 不 同 。 園 林 開(kāi) 發(fā) 建 議放 一 些 有 文 化 氣 息 的 和 歷 史 底 蘊(yùn)的 歐 洲 雕 像 在 小 區(qū) 里 ， 同 時(shí) 在 雕像 前 放 置 雕 像 說(shuō) 明 牌 ， 用 濃 濃 的 高 端 文 化 氣 息 來(lái) 提 升 小 區(qū) 的 品 位和 檔 次 ， 讓 人 在 進(jìn) 入 小 區(qū) 就 有 高人 一 等 的 感 覺(jué) 。 戶 型 建 議在 戶 型 開(kāi) 發(fā) 的 選 擇 上 ， 有 幾 點(diǎn) 是 我 們 需 要 考 慮 的 ， 第 一 是 通 過(guò) 我 們走 訪 ， 發(fā) 現(xiàn) 100平 米 左 右 的 兩 房 和 三 房 市 場(chǎng) 接 受 度 較 高 ， 第 二 是 當(dāng)?shù)?人 較 為 喜 歡 全 明 通 透 的 規(guī) 則 房 型 ， 考 慮 我 們 期 望 達(dá) 到 價(jià) 值 最 大 化的 目 標(biāo) ， 我 們 建 議 開(kāi) 發(fā) 的 房 型 是 ：1. 80平 米 左 右 的 兩 房 和 100左 右 的 三 房 為 主 （ 壓 縮 總 價(jià) ）2. 臥 室 盡 量 南 向3. 房 型 盡 量 工 整 規(guī) 則 通 過(guò) 以 上 分 析 ， 我 們 可 以 給 項(xiàng) 目 作 出 一 個(gè) 市 場(chǎng) 定 位 知 彼知 己營(yíng) 銷 思 路方案導(dǎo)航 睢 寧 宏 觀市 場(chǎng) 情 況地 塊 情 況項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析消 費(fèi) 群 定 位可 能 性 分 析產(chǎn) 品 建 議項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng) 目 定 位 價(jià) 格 的 定 位 與 支 持2800元 均 價(jià) 牡 丹 園 的 開(kāi) 盤(pán) 價(jià) 是我 們 最 好 的 支 撐 點(diǎn)營(yíng) 銷 控 制 能 創(chuàng) 造 的 價(jià) 值比 周 邊 最 高 高 10%左 右 不 高 于 城 區(qū) 最 高 價(jià)牡 丹 園 12月 開(kāi) 盤(pán) 價(jià) 預(yù) 計(jì)在 2500左 右 城 區(qū) 最 高 均 價(jià) 2980元我 們 有 營(yíng) 銷 控 制 操 作樓 盤(pán) 的 經(jīng) 驗(yàn) 什 么 人 愿 意 拿 出 比 周 邊 要 高 10%的 價(jià) 格 購(gòu) 買(mǎi) 我 們 的 產(chǎn) 品 ？我 們 的 產(chǎn) 品 必 須 賦 予 消 費(fèi) 群 值 得 購(gòu) 買(mǎi) 的 理 由當(dāng) 人 們 走 進(jìn) 我 們 小 區(qū) 的 大 門(mén) 之 時(shí) ， 就 有 高 人 一 等 的 感 覺(jué) 之 時(shí) ，身 份 地 位 得 以 體 現(xiàn)我 們 通 過(guò) 差 異 化 產(chǎn) 品 開(kāi) 發(fā) 和 營(yíng) 銷 控 制 所 需 要 達(dá) 到 的 感 覺(jué)客 戶源 的支 持 我 們 的 開(kāi) 盤(pán) 時(shí) 間 成 功 案 例興 鴻 一 品 了 解 集 韻 來(lái)自上海，立足本地公司化運(yùn)作，快速反應(yīng)機(jī)制 宿遷眾多樓盤(pán)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)了解宿遷市場(chǎng)，了解宿遷客戶，大量的客戶資源 集韻獨(dú)創(chuàng)案場(chǎng)操作預(yù)警機(jī)制時(shí)刻預(yù)警案場(chǎng)操作是否處于良性狀態(tài) 集韻高效培訓(xùn)機(jī)制受眾多開(kāi)發(fā)商好評(píng)的培訓(xùn)機(jī)制，快速培養(yǎng)優(yōu)秀銷售員的最佳課程 謝 謝 觀 看集 韻 房 產(chǎn) 營(yíng) 銷 機(jī) 構(gòu)Tel:86-527-84395502Fax:86-527-84395501Add:發(fā) 展 大 道 70號(hào) 中 山 水 天 大 酒 店 9樓