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1、土 地 法 學(xué) 法 學(xué) 院 教 學(xué) 課 程 第 七 章 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓第 一 節(jié) 國 有 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 概 述第 二 節(jié) 國 有 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 方 式 本 章 主 要 內(nèi) 容 ：【 教 學(xué) 目 的 和 要 求 】 學(xué) 習(xí) 我 國 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 法 律 制 度 ， 掌 握 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 內(nèi) 涵 與 特 征 、 條 件 ， 了 解 轉(zhuǎn) 讓 的 幾 種 方 式 。【 教 學(xué) 重 點 及 難 點 】 出 讓 與 轉(zhuǎn) 讓 的 區(qū) 別 ， 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件 。【 教 學(xué) 方 法 】 以 課 堂 講 授 為 主 ， 輔 之 以 適 量

2、 討 論 和 課 后 閱 讀 第 一 節(jié) 國 有 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 概 述本 節(jié) 主 要 內(nèi) 容 一 、 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 內(nèi) 涵三 、 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 原 則二 、 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 與 轉(zhuǎn) 讓 的 區(qū) 別四 、 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 條 件一 、 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 內(nèi) 涵 土 地 使 用 權(quán) 人 在 其 權(quán) 利 年 限 有 效 范 圍 內(nèi) ， 將 其 受 讓 的 土 地使 用 權(quán) 依 法 轉(zhuǎn) 移 給 他 人 的 民 事 法 律 行 為 。 （ 一 ） 法 律 規(guī) 定 出 讓 和 轉(zhuǎn) 讓 暫 行 條 例 第 19條 ：

3、 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 是 指 土 地 使 用 者 將 土 地 使 用 權(quán) 再 轉(zhuǎn) 移 的 行 為 。 （ 二 ） 理 解 國 有 土 地 使 用 權(quán) 人 作 為 民 事 主 體 的 一 方 ， 將 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 移 給 新 的 土 地 使 用 權(quán)受 讓 人 ， 這 表 明 轉(zhuǎn) 移 了 的 資 源 在 它 們 新 的 使 用 者 手 中 將 具 有 更 大 的 價 值 。二 、 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 與 轉(zhuǎn) 讓 的 區(qū) 別1.法 律 行 為 不 同 創(chuàng) 設(shè) 財 產(chǎn) 權(quán) 與 轉(zhuǎn) 移 財 產(chǎn) 權(quán)2.法 律 關(guān) 系 主 體 不 同 所 有 者 只 在 出 讓 中 體 現(xiàn) 3.出

4、 讓 金 與 轉(zhuǎn) 讓 費 的 性 質(zhì) 不 同 三 、 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 原 則（ 一 ） 權(quán) 利 義 務(wù) 同 時 移 轉(zhuǎn) “ 認(rèn) 地 不 認(rèn) 人 ” 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 時 ， 轉(zhuǎn) 讓 人 與 原 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 人 所 簽 訂 的 出 讓 合 同以 及 登 記 文 件 中 所 載 明 的 權(quán) 利 、 義 務(wù) 隨 之 移 轉(zhuǎn) 給 受 轉(zhuǎn) 讓 人 ， 發(fā) 生 多 次 移 轉(zhuǎn)亦 是 如 此 。（ 二 ） 產(chǎn) 權(quán) 一 致 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 第 31條 規(guī) 定 ： “ 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 、 抵 押 時 ， 房 屋 所 有 權(quán)和 該 房 屋 占 用 范

5、圍 內(nèi) 的 土 地 使 用 權(quán) 同 時 轉(zhuǎn) 讓 、 抵 押 。 ” 出 讓 和 轉(zhuǎn) 讓 暫 行 條 例 第 23條 規(guī) 定 ： “ 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 時 ， 其 地 上 建 筑 物 、 其他 附 著 物 所 有 權(quán) 隨 之 轉(zhuǎn) 讓 。 ” （ 三 ） 效 益 不 可 損 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 價 格 明 顯 低 于 市 場 價 格 時 ， 市 、 縣 人 民 政 府 有 優(yōu) 先 購買 權(quán) ； 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 價 格 不 合 理 上 漲 時 ， 市 、 縣 人 民 政 府 可 以 采 取 必 要的 措 施 給 予 調(diào) 節(jié) 。四 、 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 條

6、件（ 一 ） 以 出 讓 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) 的1. 按 照 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 約 定 已 經(jīng) 支 付 全 部 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 ， 并 取 得 土 地 使 用 權(quán) 證 書 ； 2. 按 照 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 約 定 進(jìn) 行 投 資 開 發(fā) ， 屬 于 房 屋 建 設(shè) 工 程 的 ，完 成 開 發(fā) 投 資 總 額 的 25 以 上 ， 屬 于 成 片 開 發(fā) 土 地 的 ， 形 成 工 業(yè) 用 地 或 其 他 建 設(shè) 用 地 條 件 ；3. 轉(zhuǎn) 讓 土 地 使 用 權(quán) 時 房 屋 已 建 成 的 ， 還 應(yīng) 當(dāng) 持 有 房

7、屋 所 有 權(quán) 證 。（ 二 ） 以 劃 撥 方 式 取 得 的 土 地 使 用 權(quán) 的 轉(zhuǎn) 讓 條 件 有 批 準(zhǔn) 權(quán) 的 人 民 政 府 準(zhǔn) 予 轉(zhuǎn) 讓 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 由 轉(zhuǎn) 讓 方 辦 理 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 手續(xù) ， 并 依 照 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 繳 納 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 。 第 二 節(jié) 國 有 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 方 式 出 讓 和 轉(zhuǎn) 讓 暫 行 條 例 第 19條 規(guī) 定 ： 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 包 括 包 括 出 售 、 交 換 和 贈 與 。 此 外 ， 雖 然 繼 承 并 沒 有 在 法 律 法 規(guī) 上 得 到 體 現(xiàn) ， 但

8、他 已 經(jīng)成 為 現(xiàn) 實 中 的 一 種 方 式 （ 企 業(yè) 作 價 出 資 ） 。一 、 出 售 本 質(zhì) 是 土 地 使 用 權(quán) 的 買 賣 。 轉(zhuǎn) 讓 人 以 獲 取 價 金 為 目 的 將 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 給 受 轉(zhuǎn) 讓 人 ， 受 轉(zhuǎn) 讓 人 支付 價 金 并 獲 取 土 地 使 用 權(quán) 的 民 事 法 律 行 為 。 二 、 交 換 兩 個 土 地 使 用 權(quán) 人 之 間 就 土 地 使 用 權(quán) 進(jìn) 行 互 易 的 行 為 ， 本 質(zhì) 上 是一 種 權(quán) 利 互 易 。 土 地 使 用 權(quán) 交 換 ， 雙 方 當(dāng) 事 人 互 負(fù) 對 等 義 務(wù) ， 都 負(fù) 有 向 對 方

9、當(dāng) 事人 移 轉(zhuǎn) 土 地 使 用 權(quán) 的 義 務(wù) ， 并 都 負(fù) 有 權(quán) 利 瑕 疵 擔(dān) 保 義 務(wù) 。三 、 贈 與 土 地 使 用 權(quán) 人 將 其 權(quán) 利 無 償 地 移 轉(zhuǎn) 給 他 人 的 行 為 。 贈 與 行 為 是 一 種 無 償 行 為 ， 出 贈 人 負(fù) 有 移 轉(zhuǎn) 土 地 使 用 權(quán) 的 義 務(wù) 而 受 贈 人無 支 付 對 價 的 義 務(wù) ； 贈 與 行 為 是 一 種 要 式 行 為 ， 須 待 土 地 使 用 權(quán) 權(quán) 屬 變 更 登記 完 成 始 生 法 律 效 力 。 四 、 繼 承 土 地 使 用 權(quán) 人 死 亡 后 ， 依 法 符 合 繼 承 條 件 的 人 ，

10、繼 承 權(quán) 利 人 土 地 使 用 權(quán)的 行 為 。 繼 承 人 繼 承 土 地 使 用 權(quán) ， 同 時 也 要 承 擔(dān) 附 隨 權(quán) 利 的 義 務(wù) 。 廣 義 的 繼 承 還 包 括 企 業(yè) 合 并 分 立 的 情 況 ，企 業(yè) 合 并 分 立 亦 發(fā) 生 土 地 使 用 權(quán) 的 移 轉(zhuǎn) 。五 、 入 股 公 司 法 規(guī) 定 股 東 可 以 以 土 地 使 用 權(quán) 作 價 出 資 ， 并 應(yīng) 當(dāng) 依 法 辦 理土 地 使 用 權(quán) 的 移 轉(zhuǎn) 手 續(xù) 。 所 以 ， 入 股 也 可 以 成 為 是 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 讓 的 方 式 之 一 ， 土 地 使 用 權(quán) 從股 東 手 中 轉(zhuǎn) 移 至 公 司 手 中 ， 土 地 使 用 權(quán) 入 股 后 ， 股 東 取 得 股 權(quán) ， 公 司 則 取得 土 地 使 用 權(quán) 。