2 0 1 9 石 家 莊 房 地 產 市 場 數 據 01 土地分析 項目隸屬橋西區(qū)，傳統(tǒng)老城區(qū)，屬于土地供應量小，市場需求強烈區(qū)域。土 地 行 情 概 況 正定縣國家歷史文化名城，全國文明縣城，旅游資源豐富；與新區(qū)相比不為城市發(fā)展方向，在售項目少，存量小，配套完善，但區(qū)域去化能力較弱。正定新區(qū)石家莊的市級行政、文化中心和現代服務業(yè)基地，位于城市發(fā)展方向；存量大，去化周期長，配套目前不完善。新華區(qū)老城成熟配套，城中村改造項目后期供應量大，現有供應逐漸向二環(huán)外發(fā)展；配套充足，認知度高，需求強烈，但供地極少。橋西區(qū)傳統(tǒng)老城區(qū)，城市配套齊全，在售樓盤較少，需求強烈，但土地儲備極少，后續(xù)供應少；長安區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，市場認知度低，但在城市北拓的發(fā)展軸上，工業(yè)遷移，知名開發(fā)商進入新興居住區(qū)；裕華區(qū)二環(huán)內城市意象強，配套完善，城市高端住宅聚集區(qū)，城市高端客戶的主要流向，后續(xù)大量供應主要集中在二環(huán)外；剛改外溢首選，需求強烈，處于城市發(fā)展方向。藁城區(qū)為石家莊新四區(qū)中財政收入最高區(qū)域，收入水平高，但距離市區(qū)空白帶較長；有高鐵，但空白帶長。區(qū)域吸附能力差，三環(huán)邊目前云集較多品牌開發(fā)商。欒城區(qū)欒城區(qū)雖離主城區(qū)距離較遠，但區(qū)域內配套設施齊全，加上有輕軌助力，適合剛需購房者選擇。但抗風險能力弱。鹿泉區(qū)城市生態(tài)居住發(fā)展，新興成立城區(qū)，認知度強，價格較低，庫存多。新四區(qū)： 中心四區(qū)： 2 0 1 9 年 石 家 莊 市 房 地 產 開 發(fā) 用 地 累 計 供 應 6 8 2 萬 方 ， 較 2 0 1 8 年 下 降 9 %； 成 交5 3 5 萬 方 ， 較 2 0 1 8 年 下 降 1 2 %； 成 交 金 額 5 2 6 億 元 ， 較 2 0 1 8 年 上 漲 8 %。土 地 供 應 情 況2 0 1 5 -2 0 1 9 年 石 家 莊 土 地 供 應 與 成 交情 況 綜 上 ， 石 家 莊 橋 西 區(qū) 土 地 熱 度 最 低 ， 歸 結 于 橋 西 區(qū) 土 地 稀 缺 ， 可 開 發(fā) 土 地 少 ， 未 來 商品 供 貨 稀 缺 。 石 家 莊 土 地 分 析 總 體 來 看 ， 補 證 項 目 占 比 越 來 越 低 ， 土 地 市 場 逐 步 走 向 正 軌 ， 不 過 成 交 土 地 以 前 期 勾地 為 主 ， 凈 地 均 引 發(fā) 房 企 競 拍 ， 存 在 較 高 溢 價 率 。 2 0 1 9 年 石 家 莊 土 地 凈 地 成 交 情 況 1 9 年 土 地 市 場 情 況 2 0 1 9 年 ， 旭 輝 以3 5 .0 1 億 元 競 得 南石 家 莊 地 塊 ， 成為 2 0 1 9 年 總 價 地王 ； 中 海 以1 0 5 1 8 元 /平 方 競得 棉 五 廠 區(qū) 地 塊 ，成 為 2 0 1 9 年 樓 面價 地 王 ； 潤 江 地產 在 5 月 以 1 4 .5 5 億 元 競 得 建 材 廠地 塊 ， 溢 價 率8 3 %， 是 2 0 1 9 年溢 價 率 最 高 的 地塊 。 2 0 1 9 年 石 家 莊 品 牌 房 企 累 積 競 得 4 0 宗 土 地 ， 面 積 2 2 1 .7 9 萬 方 ， 占 全 部 成 交 土 地5 4 %， 較 1 8 年 上 漲 1 8 %， 其 中 奧 園 、 中 海 、 雅 居 樂 、 中 鐵 建 、 當 代 置 業(yè) 等 均 通過 招 拍 掛 落 地 。石 家 莊 房 企 布 局 品 牌 房 企 在 石 家 莊拿 地 占 比 增 高 ， 而 本 地房 企 降 低 ， 本 地 房 企 的發(fā) 展 空 間 進 一 步 被 壓 縮 。 02 近 五 年 商 品 房 市 場 2 0 1 6 年 供 求 規(guī) 模 達 到 峰 值 ， 之 后 回 落 ，2 0 1 9 年 規(guī) 模 稍 有 回 升 ； 成 交 價 格 來 看 ，目 前 價 格 比 較 穩(wěn) 定 ， 稍 有 回 落 。 1 9 年 商 品 房 市 場 數 據 取 自 易 居 河 北 研 究 院平 均 去 化 周 期 6 個 月2 0 1 9 年 石 家 莊 可 預售 庫 存 面 積 約 為2 1 4 萬 方 ， 平 均 去化 周 期 6 個 月 。 庫 存主 要 集 中 于 鹿 泉 區(qū) 、長 安 區(qū) 、 高 新 區(qū) ，占 全 市 庫 存 總 量 的4 6 %。 鹿 泉 區(qū) 去 化最 慢 ， 約 為 1 0 個 月 。 1 9 年 商 品 房 各 區(qū) 情 況 石 家 莊 橋 西 區(qū) 商 品 房 供 應 與 成 交 面 積 1 9 年 較 1 8 年 均 顯 著 上 升 ， 有 改 變 該 區(qū) 域 土 地 供 應 緊 缺 的 態(tài)勢 ； 價 格 方 面 橋 西 區(qū) 屬 于 降 幅 較 快 區(qū) 域 ， 建 議 后 期 考 慮 項 目 銷 售 產 值 應 予 保 守 估 計 。