SOHO中國“土地拼圖” 借勢中國房地產(chǎn)新一輪上升狂潮，從2002年起就謀求海外上市的SOHO中國卷土重來 91SOHO中國“土地拼圖”_ 從現(xiàn)在起直到國慶長假，潘石屹、張欣夫婦都將奔波于從香港、紐約到中東的不同都會(huì)。不過這次的旅行不是度假，而是為了SOHO中國進(jìn)行上市前的路演。 為了這次上市，潘張夫婦至少已等待了五年。2002年以來，SOHO中國曾幾度傳出上市消息，卻因種種原因一再延期。其中主因，一是SOHO中國缺乏充分的土地儲(chǔ)備，難以在香港市場贏得投資者矚目；其次，則因牽涉小股東的股權(quán)糾紛而不得不放緩上市步伐。 在此期間，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)爆發(fā)之勢，不僅規(guī)模以幾何倍數(shù)擴(kuò)大，房價(jià)更是大幅上漲，自2006年下半年以來又進(jìn)入一個(gè)新的高潮。在新一輪的中國樓市狂潮中，SOHO中國再度啟動(dòng)香港上市之旅。 財(cái)經(jīng)記者獲悉，9月6日，SOHO中國通過了香港聯(lián)合交易所上市聆訊。此次SOHO中國計(jì)劃發(fā)售25%股份，預(yù)計(jì)籌資約10億美元。消息人士透露，九龍倉集團(tuán)主席吳光正、嘉里集團(tuán)主席郭鶴年均已承諾，屆時(shí)將會(huì)各認(rèn)購1億美元股份。 中金、高盛和瑞銀聯(lián)合擔(dān)任了SOHO中國此次H股發(fā)行的主承銷商。 9月6日至8日，SOHO中國董事長潘石屹和夫人張欣（SOHO中國總裁）出席在大連舉行的首屆新領(lǐng)軍者年會(huì)。由于處于上市緘默期，潘石屹和張欣均拒絕對(duì)上市詢問作出回應(yīng)。不過，上市顯然已在沖刺之中潘石屹在會(huì)議間隙仍抓緊時(shí)間簽署由手下人員坐飛機(jī)趕送來的文件。 在與財(cái)經(jīng)記者交談時(shí)，潘石屹對(duì)未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展充滿信心。他表示，盡管各界對(duì)中國樓市存在泡沫的擔(dān)心與日俱增，但由于城市化進(jìn)程所帶來的巨大住房需求，中國住房價(jià)格還將繼續(xù)上漲。 潘石屹坦承，公司的策略一是搶占好的地段，二是提供高質(zhì)量的產(chǎn)品，最后就是資本運(yùn)作國際化。 有備而來的“小潘”，這次是否已在上市前補(bǔ)齊了SOHO中國最短的一塊板土地？海外上市一波三折 SOHO中國有限公司前身為北京紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，由潘石屹、張欣夫婦于1995年聯(lián)手創(chuàng)建。在該公司網(wǎng)站上，SOHO中國自稱為“一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時(shí)尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司”。 與很多房地產(chǎn)開發(fā)公司走全國擴(kuò)張路線不同，SOHO中國的絕大部分地產(chǎn)項(xiàng)目都集中于北京CBD核心區(qū)域，至今累計(jì)開發(fā)面積已超過155萬平方米。其代表項(xiàng)目包括建外SOHO、光華路SOHO、朝陽門SOHO、SOHO尚都等寫字樓和商鋪，SOHO現(xiàn)代城等高級(jí)公寓項(xiàng)目。此外，SOHO中國還開發(fā)了博鰲凱賓斯基酒店（原博螯藍(lán)色海岸）、長城腳下的公社等度假項(xiàng)目。 其實(shí)，自上世紀(jì)90年代末開始，由潘石屹實(shí)際控制的紅石實(shí)業(yè)、北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司和北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)在北京和海南開發(fā)了多個(gè)知名地產(chǎn)項(xiàng)目，為潘石屹掘下第一桶金。 潘石屹與張欣很早就開始謀劃將公司在海外上市。2002年初，潘石屹張欣夫婦在英屬開曼群島注冊(cè)成立了SOHO中國，將SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍(lán)色海岸、長城腳下的公社和建外SOHO四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目一起打包放入了SOHO中國，潘親任董事長，張欣出任總裁，為海外紅籌上市做準(zhǔn)備。 當(dāng)年10月12日，在為長城腳下的公社舉辦的開業(yè)典禮上，潘石屹首次向媒體披露，SOHO中國已順利通過香港聯(lián)合交易所和紐約證券交易所的上市聆訊，上市在即。 然而，不久即傳出SOHO中國被迫無限期推遲上市進(jìn)程的消息，原因是中國內(nèi)地和香港、美國的財(cái)務(wù)制度差異，使得SOHO中國當(dāng)年盈利較預(yù)期出現(xiàn)巨大落差，承銷商無法成功說服基金經(jīng)理和其他機(jī)構(gòu)投資者。 2004年6月，SOHO中國上市再度遭遇挫折。紅石實(shí)業(yè)的三位小股東汪鋼、謝光學(xué)、姚軍以潘石屹侵害公司財(cái)產(chǎn)為由，將潘告上法庭，索賠1.05億元。三位原告在訴狀中稱，大股東潘石屹在他們不知情的情況下，將原紅石實(shí)業(yè)擁有的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO的相關(guān)權(quán)益非法轉(zhuǎn)讓到了潘氏夫婦持有的SOHO中國名下，嚴(yán)重侵害了中小股東們的利益。由于潘石屹的名氣和天價(jià)索賠金額，此案被稱為當(dāng)年的“股東代表訴訟第一案”。 經(jīng)過多輪談判和調(diào)解無效，北京市高級(jí)人民法院于2005年5月26日開庭審理此案。但就在法院開庭前一天，雙方戲劇性地達(dá)成和解。5月25日，潘石屹一次性支付了賠款。6月1日，原告從法院撤訴。除了當(dāng)事人，具體賠償金額至今無人知曉。土地，土地 不過，真正影響SOHO中國上市進(jìn)程的決定因素是土地儲(chǔ)備。長期以來，SOHO中國以單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和營銷引人矚目，并不進(jìn)行大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，這種模式不符合海外投資者的胃口。海外投資者判斷房地產(chǎn)公司投資前景的最重要依據(jù)，是土地儲(chǔ)備或者長期物業(yè)。因此，SOHO中國雖然在中國內(nèi)地名氣很大，卻始終難以吸引海外投資者的重視。 今年6月，SOHO中國在再次傳出通過香港聯(lián)交所上市聆訊的消息后，將上市日期推后。據(jù)說，原因還是由于土地儲(chǔ)備不足，承銷商定價(jià)未達(dá)潘石屹的心理預(yù)期。 從2005年建外SOHO開發(fā)進(jìn)入尾聲起，潘石屹就忙于參加北京的土地“招拍掛”，包括備受矚目的摩根中心、廣渠門地塊等，但都空手而歸。期間，SOHO中國還和陽光100置業(yè)集團(tuán)簽訂了銷售推廣和商業(yè)管理輸出協(xié)議，派出團(tuán)隊(duì)幫助陽光100管理煙臺(tái)、重慶等地的商業(yè)物業(yè)。陽光100的創(chuàng)辦人為易小迪，與潘石屹結(jié)識(shí)于當(dāng)年的海南大開發(fā)時(shí)期。 今年3月，SOHO中國高調(diào)宣布，以土地轉(zhuǎn)讓的方式，從首創(chuàng)置地手中獲得北京鬧市區(qū)三里屯南街的一個(gè)地塊，規(guī)劃建筑面積63萬平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)格35億元。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，SOHO此次斥巨資增加土地儲(chǔ)備，就是為香港上市做準(zhǔn)備。 三里屯南街是北京頗有人氣的酒吧一條街的組成部分，對(duì)面是由香港太古地產(chǎn)投資開發(fā)的新三里屯項(xiàng)目。該地塊最初由北京通盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有，其大股東是首創(chuàng)集團(tuán)旗下的北京首創(chuàng)恒融投資有限公司。首創(chuàng)原計(jì)劃興建一座名為巴黎城的商業(yè)項(xiàng)目，不過由于拆遷難度很大，遲遲未能開發(fā)。 這塊據(jù)稱最初轉(zhuǎn)讓價(jià)格不超過5.78億元的地塊，最終被以差不多翻了五倍的價(jià)格賣給了缺地的潘石屹。前門地塊 從2006上半年開始，有關(guān)SOHO中國即將參與北京前門改造項(xiàng)目的傳聞就在業(yè)界流傳。 7月18日，北京市崇文區(qū)政府在北京正陽門箭樓上舉行新聞發(fā)布會(huì)，宣布啟動(dòng)前門大街招商計(jì)劃，潘石屹以嘉賓身份與會(huì)，并與全面負(fù)責(zé)前門改造建設(shè)項(xiàng)目的北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱天街置業(yè)）董事長田耘并肩而坐。不過，有關(guān)合作細(xì)節(jié)，當(dāng)事各方一直諱莫如深。 天街置業(yè)成立于2004年，隸屬于崇文區(qū)政府。根據(jù)公開資料，該公司擁有前門大街及東片保護(hù)整治項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，東至前門新建東側(cè)路，西至珠寶市街、糧食店街東側(cè)，南至珠市口東大街北側(cè)，北至月亮灣南側(cè)。 根據(jù)財(cái)經(jīng)記者獲得的材料，早在今年3月27日，由潘石屹擔(dān)任法人的北京丹石投資管理有限公司就以1.44億元的代價(jià)入股天街置業(yè)，占股49%，成為第一大股東；原第一大股東北京市崇文區(qū)國資委占股48.5%，退居第二；另一家隸屬于崇文區(qū)國資委的北京崇遠(yuǎn)投資經(jīng)營公司仍然占股2.5%，為第三大股東。新公司已于4月28日完成了工商變更手續(xù)。 丹石投資于今年3月12日剛剛成立，公司注冊(cè)資本2000萬元，法定代表人為潘石屹。顯然是一個(gè)為入股天街置業(yè)而專門設(shè)立的殼公司。 2007年4月13日，北京市崇文區(qū)人民政府在其官方網(wǎng)站上發(fā)布消息，稱北京丹石投資管理有限公司已在崇文區(qū)順利完成稅務(wù)登記，該公司主要經(jīng)營前門地區(qū)相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的投資及管理工作，今后將成為崇文區(qū)納稅的“新亮點(diǎn)”。 據(jù)財(cái)經(jīng)記者了解，天街置業(yè)的投資三方對(duì)各自業(yè)務(wù)和收益均進(jìn)行了明確的劃分，并約定在公司內(nèi)進(jìn)行獨(dú)立核算。其中，崇文區(qū)國資委和崇遠(yuǎn)投資負(fù)責(zé)政府劃撥的11塊文化修繕保護(hù)用地的文物保護(hù)及房屋修繕工作、項(xiàng)目內(nèi)的古都風(fēng)貌保護(hù)、市政道路設(shè)施和公共有軌電車的經(jīng)營維護(hù)，丹石投資則以公司名義負(fù)責(zé)完成前門地區(qū)政府劃撥地塊以外地塊的開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)和銷售、租賃、經(jīng)營。 值得注意的是，投資三方在合作談判中確認(rèn)：崇文區(qū)國資委和崇遠(yuǎn)投資不僅對(duì)項(xiàng)目的古都風(fēng)貌保護(hù)、文物保護(hù)有“決定權(quán)”，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)定位也擁有“充分的話語權(quán)”。 不過，除了公司董事長，天街置業(yè)的新一屆董事會(huì)成員全部由SOHO中國委派，分別是潘石屹、張欣和SOHO中國執(zhí)行總裁閻巖、常務(wù)副總裁蘇鑫，曾負(fù)責(zé)海南博螯藍(lán)色海岸項(xiàng)目的李虹則擔(dān)任總經(jīng)理。這意味著SOHO中國基本接管了天街置業(yè)的公司決策和日常管理事宜。 根據(jù)北京市國土資源局網(wǎng)站最新的資料顯示，天街置業(yè)目前共取得了前門改造項(xiàng)目中26個(gè)地塊的開發(fā)權(quán)，合計(jì)面積49910.96平方米，土地成交價(jià)3.93億元，規(guī)劃用途全部為商業(yè)。 前門改造是北京市規(guī)模最大的舊城改造項(xiàng)目，主體工程包括前門大街及東側(cè)路以西地區(qū)，規(guī)劃占地面積22.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積40.2萬平方米，預(yù)計(jì)將于2008年奧運(yùn)會(huì)前完工。趁熱打鐵 分析人士指出，SOHO此次選擇的上市時(shí)機(jī)十分理想。中國房地產(chǎn)行業(yè)自2006年下半年以來，正經(jīng)歷新一輪的上漲狂潮。8月新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市的房價(jià)比去年同期上漲了6.3%，今年1月至7月，北京市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.4，其中7月漲幅達(dá)10.4。 盡管美國次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)于投資者信心的影響以及由此帶來的市場不確定性還未消除，但摩根大通中國地產(chǎn)分析師雷蒙德恩蓋（Raymond Ngai）認(rèn)為，目前香港股市中中國房地產(chǎn)板塊總體表現(xiàn)很好，房地產(chǎn)板塊從今年3月以來一直走高，多家公司股價(jià)都達(dá)到了歷史高位，顯示出市場情緒依然是正面。 國內(nèi)地產(chǎn)類上市公司近期也借股市與房市雙飆時(shí)機(jī)，紛紛增發(fā)新股，跑馬圈地。金地集團(tuán)繼今年6月成功定向增發(fā)融資45億元后，8月22日再次發(fā)布公告，將增發(fā)不超過3.6億股的A股，募集資金180億元。9月5日，萬科增發(fā)A股股票上市，募集資金近100億元。除此之外，保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、招商地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展等也都實(shí)施或者發(fā)布了自己的新一輪增發(fā)計(jì)劃，融資規(guī)模在23億-36億元不等。 今年春季廣東房地產(chǎn)商碧桂園赴港上市，融資148.49億港元，一舉改寫了中國房地產(chǎn)公司海外IPO融資的記錄。摩根大通中國地產(chǎn)分析師雷蒙德指出，今年下半年到明年間，還將有多家房地產(chǎn)公司來港上市。 隨著前門改造項(xiàng)目建設(shè)步伐的加快和擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的需要，SOHO中國對(duì)資金的需求也越來越迫切。由于未來將實(shí)行只租不售的方式，初步估計(jì)，僅在前門改造項(xiàng)目中，SOHO中國就需要投入資金100億元以上。無疑，上市將解SOHO的燃眉之急。 9月12日，一位接近交易的人士向財(cái)經(jīng)記者透露，承銷商已經(jīng)開始準(zhǔn)備預(yù)路演，“這個(gè)國慶是不能休息了?！?