2012.02.17 本提案需要解決的3個核心問題定位如何喊出新興國際商貿(mào)物流中心的核心價值？銷售如何在城市非中心區(qū)域順利銷售寫字樓、住宅及商業(yè)部分？模式如何實(shí)現(xiàn)新興鑄管打造的商貿(mào)物流中心的全國性復(fù)制？ 本提案需要重點(diǎn)解讀的 4 個關(guān)鍵詞商貿(mào)物流 邯鄲 新興國際商貿(mào)物流 售品-寫字樓、住宅 一、解讀商貿(mào)物流【商貿(mào)物流】 商貿(mào)物流：商品運(yùn)輸、商品倉儲、簡單商品加工、商品展示以及商品買賣。 商貿(mào)物流園：以交通樞紐位置為選址條件，服務(wù)于商貿(mào)型企業(yè) 為企業(yè)提供產(chǎn)品加工、展示、辦公、銷售等一體化的空間平臺 提供電子信息化采購平臺、小額金融融資平臺、物流貨運(yùn)平臺 【現(xiàn)代商貿(mào)物流五大方向】 現(xiàn)代商貿(mào)物流做大商 做強(qiáng)商 做優(yōu)商做活商 做全商 A、做大商：提升優(yōu)勢和檔次，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集約、集群發(fā)展，形成規(guī)模效應(yīng)。培育龍頭企業(yè)，形成“企業(yè)+市場+產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展模式引進(jìn)戰(zhàn)略投資，培育現(xiàn)代物流企業(yè)集團(tuán)發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)，吸引物流企業(yè)與商貿(mào)經(jīng)營者入住B 、做強(qiáng)商：依托區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，專業(yè)市場細(xì)分，充分調(diào)動戰(zhàn)略投資者的信心與行動 推進(jìn)商貿(mào)物流一體化，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、交易、倉儲、配送一體化搭建電子商務(wù)與電子貿(mào)易平臺，研究自主交易與綜合服務(wù)相結(jié)合 C 、做優(yōu)商：規(guī)劃先行，引領(lǐng)商貿(mào)物流企業(yè)對號入座發(fā)展第三方物流企業(yè)，促進(jìn)現(xiàn)有運(yùn)輸、倉儲、外貿(mào)、郵政、批發(fā)企業(yè)的服務(wù)延伸和功能整合運(yùn)用現(xiàn)代科技提升商貿(mào)物流，完善物流信息系統(tǒng)、網(wǎng)上商店，打造現(xiàn)代化、多功能的服務(wù)業(yè)中心D 、做全商：加大在政策、資金、環(huán)境、服務(wù)等方面的支持力度，培育起點(diǎn)高、規(guī)模大、專業(yè)化程度強(qiáng)、輻射面廣的市場品牌外延延伸，引導(dǎo)商貿(mào)物流企業(yè)向電信、旅游、租賃等多種行業(yè)拓展，引導(dǎo)由商品消費(fèi)向商品服務(wù)轉(zhuǎn)移 完善產(chǎn)業(yè)配套，積極發(fā)展金融、保險(xiǎn)、電子、商務(wù)、中介、廣告等現(xiàn)代服務(wù)業(yè) E 、做活商：制定有助于發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，在財(cái)政、工商登記、稅收征管等方面給予政策傾斜。積極融入周邊經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，引進(jìn)市場潛力大、科技含量高、投資效益好、帶動能力強(qiáng)的商貿(mào)流通業(yè)項(xiàng)目。創(chuàng)新管理，建立內(nèi)部企業(yè)行業(yè)協(xié)會，開展信息交流，實(shí)現(xiàn)平臺共贏。 【商貿(mào)物流一體化的意義】 優(yōu)化供應(yīng)鏈降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)商流與物流的相互促進(jìn) 物流可以為商貿(mào)業(yè)務(wù)順利實(shí)現(xiàn)提供保障服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的物流服務(wù)又會提高客戶的滿意度；流通企業(yè)穩(wěn)定的商貿(mào)業(yè)務(wù)又會帶來穩(wěn)定的物流服務(wù)需求，促進(jìn)物流業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。1. 有效協(xié)調(diào)商流、物流、資金流、信息流之間的互通連接2. 專業(yè)化的物流配送中心確保商流順暢，同時節(jié)約物流人本3. 信息平臺的搭建保證商流與物流之間的信息暢通4. 充足的資金流為商流、物流提供可持續(xù)擴(kuò)張的動力商流物流一體化可以有效規(guī)避商品流通過程中的拖賬欠款行為（供貨商發(fā)貨后收貨人不及時支付貨款等情況），分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 二、解讀邯鄲 發(fā)展商貿(mào)物流的4大支撐因素區(qū)位 交通 產(chǎn)業(yè) 政策【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢】 1. 晉冀魯豫四省交界區(qū)唯一的特大城市，距離石家莊、太原、濟(jì)南、鄭州四大省會城市均在200公里左右；（交界區(qū)13個城市中，唯有邯鄲處在這些城市的中心位置）2. 中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的發(fā)起者，協(xié)作區(qū)市長聯(lián)席會議辦公室所在地3. 周邊與三大經(jīng)濟(jì)圈環(huán)繞，東進(jìn)與長三角經(jīng)濟(jì)圈相接，南下可與珠三角經(jīng)濟(jì)圈聯(lián)系，北拓與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈近鄰?！竞惏l(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢】 【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢交通優(yōu)勢】全國179個重要的公路交通樞紐城市之一/四省交界區(qū)域唯一具有鐵路交叉、公路交會、機(jī)場通航條件的綜合交通樞紐公路高速公路：京珠高速（G107）、京深高速（G4）、青蘭高速（G22）、大廣高速、邯大高速、邢鋒高速、邯鄲繞城高速公路。 主要公路：309國道、邯武公路、邯臨公路、106國道、107國道、邯大公路、邯峰快速路、邯峰公路、魏峰公路、邢都公路。鐵路京漢高鐵、邯黃鐵路（邯鄲至黃驊港）、邯濟(jì)鐵路、邯長鐵路，遠(yuǎn)期規(guī)劃邯-峰鐵路，開通區(qū)內(nèi)軌道交通線路航空“十二五”期邯鄲機(jī)場規(guī)劃升級至4D級國際機(jī)場，打造中原地區(qū)支線航空樞紐 輻射中原、東出西聯(lián)、通南達(dá)北 【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢】1. 現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)將成為未來十五年邯鄲重點(diǎn)培育的三大新興產(chǎn)業(yè)之一2. “333”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)倍增計(jì)劃中，除了鞏固提升煤炭、電力、煤化工等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)外，還有新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張、產(chǎn)值倍增帶動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，重點(diǎn)發(fā)展精品鋼材、裝備制造、現(xiàn)代物流三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；積極培育高新技術(shù)、紡織服裝、文化旅游三大后備產(chǎn)業(yè)等3. 邯鄲市將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，2020年計(jì)劃三產(chǎn)的GDP比例將為8：48：44 3. 邯鄲輕紡、建材、陶瓷等輕工業(yè)門類齊備，為發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)打下了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢政策優(yōu)勢】在邯鄲城市總體規(guī)劃中提出，全市將形成兩個商業(yè)商貿(mào)中心。1. 以人民路-中華大街為基礎(chǔ)的舊區(qū)市中心，以商業(yè)金融功能為主，主要服務(wù)于中心城區(qū)；2. 以人民路延長段為基礎(chǔ)的東部新區(qū)中心，以商貿(mào)、商務(wù)、批發(fā)服務(wù)和休閑娛樂服務(wù)功能為主，主要服務(wù)于新的邯鄲中心 城區(qū)，并輻射到整個市域。 舊區(qū)市中心 東部新區(qū)中心 三、解讀新興國際商貿(mào)物流中心1. 物業(yè)位置：地處邯鄲東部新區(qū)的邯鄲縣，邯鄲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東部2. 物業(yè)規(guī)模：占地1500畝，總建筑面積150萬平米3. 物業(yè)性質(zhì)：商貿(mào)物流+商務(wù)平臺+住宅 4. 物業(yè)功能：商貿(mào)批發(fā)、物流倉儲、商務(wù)辦公、酒店服務(wù)、休閑娛樂、生活居住5. 物業(yè)形態(tài)：倉儲貨房、批發(fā)基地、商業(yè)配套、寫字樓、酒店、住宅 交通優(yōu)勢緊鄰309國道、緊鄰京珠高速、京漢高鐵邯鄲站與新汽車東站政策優(yōu)勢河北省政府428戰(zhàn)略合作協(xié)議中兩園一中心的重大投資項(xiàng)目之一 河北省戰(zhàn)略支撐項(xiàng)目 河北省首批省級物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一/邯鄲唯一的省級物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 省、市、縣三級政府大力扶持品牌優(yōu)勢中國新興際華集團(tuán)：央企、國企于一身：國務(wù)院國資委直接監(jiān)管的中央企業(yè)/集合資產(chǎn)管理、資本運(yùn)營和生產(chǎn)經(jīng)營于一體的大型國有獨(dú)資企業(yè) 新興鑄管股份有限公司：上市公司/邯鄲市內(nèi)兩大鋼鐵企業(yè)之一 1. 促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展2. 升級城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增加最具區(qū)域經(jīng)濟(jì)力的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值降低企業(yè)的經(jīng)營成本及流通費(fèi)用 1. 增加區(qū)域聚合力商貿(mào)物流與商務(wù)生活平臺的合力產(chǎn)出2. 拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、帶動稅收與就業(yè)3. 變非中心區(qū)為經(jīng)濟(jì)中心區(qū)對企業(yè) 對城市 對區(qū)域【新興國際商貿(mào)物流中心的綜合意義】 【新興國際商貿(mào)物流中心的產(chǎn)品定位】由第三代商貿(mào)服務(wù)園區(qū)向第四代城市型綜合服務(wù)園區(qū)過渡 4 代物流園區(qū)的發(fā)展貨運(yùn)服務(wù)型單純的運(yùn)輸中轉(zhuǎn)站 生產(chǎn)服務(wù)型生產(chǎn)、銷售、運(yùn)輸一體化 商貿(mào)服務(wù)型商業(yè)貿(mào)易與物流并舉 綜合服務(wù)型多元服務(wù)平臺的嫁接 第一代：貨運(yùn)服務(wù)型單純的運(yùn)輸中轉(zhuǎn)站1. 依托空運(yùn)或海運(yùn)或陸運(yùn)樞紐而規(guī)劃，至少有兩種不同的運(yùn)輸形式銜接； 2. 提供大批量貨物轉(zhuǎn)換的配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)不同運(yùn)輸形式的有效銜接；3. 主要服務(wù)于國際性或區(qū)域性物流運(yùn)輸及轉(zhuǎn)換。 第二代：生產(chǎn)服務(wù)型生產(chǎn)、銷售、運(yùn)輸一體化1. 依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)而規(guī)劃；2. 提供制造型企業(yè)一體化物流服務(wù)； 3. 主要服務(wù)于生產(chǎn)制造業(yè)物料供應(yīng)與產(chǎn)品銷售。 第三代：商貿(mào)服務(wù)型 商業(yè)貿(mào)易與物流并舉1. 依托各類大型商品貿(mào)易現(xiàn)貨市場、專業(yè)市場而規(guī)劃，為商貿(mào)市場服務(wù)； 2. 提供商品的集散、運(yùn)輸、配送、倉儲、信息處理、流通加工等物流服務(wù)； 3. 主要服務(wù)于商貿(mào)流通業(yè)商品集散。 第四代：綜合服務(wù)型多元服務(wù)平臺的嫁接1. 更多城市功能平臺的搭建寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅等2. 更多服務(wù)功能平臺的搭建電子商務(wù)、金融信貸、呼叫中心等 3. 更多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的功能擴(kuò)展高端商務(wù)平臺、企業(yè)展示中心、企業(yè)辦公總部等4. 更多生態(tài)宜居功能的考慮綠化、水系、公園等的納入，一改物流園區(qū)的冰冷形象 新興國際商貿(mào)物流中心第四代商貿(mào)物流城市綜合體商貿(mào)功能 物流功能 城市商務(wù)功能 生態(tài)宜居功能 【新興國際商貿(mào)物流中心營銷六大定位】 新興國際商貿(mào)物流中心商貿(mào)港物流港 信息港 商務(wù)港生活港生態(tài)港傳統(tǒng)商貿(mào)物流園 創(chuàng)新商貿(mào)物流園 商貿(mào)港商貿(mào)型企業(yè)一站式發(fā)展門戶商品業(yè)態(tài)明確化，有助于招商階段企業(yè)的對號入座 輕紡館紡織原料、面料、家紡、皮革制品、床上用品、紡織工藝品等 家居館家居建材、家居陶瓷、家具、電器等 陶瓷館工業(yè)用瓷、裝修類用瓷、陶瓷藝術(shù)等 小商品館小商品類、戶外野營用品等 副食館食品批發(fā)、油鹽醬醋、茶葉批發(fā)等 軍需特供館軍需轉(zhuǎn)民用（服裝、鞋類、棉被等） 緊鄰309國道，近鄰京珠高速與京漢高鐵邯鄲站，通達(dá)晉冀魯豫四省 暢達(dá)邯鄲城市外環(huán)路，無縫對接環(huán)內(nèi)各個網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn) 大型倉儲物流中心及寫字樓平臺的搭建，既滿足商貿(mào)港中商家進(jìn)行商 品庫存之需，同時又適宜將第三方物流公司的辦公總部與倉儲中心 共同納入，方便所有商家的貨物運(yùn)輸物流港商貿(mào)與物流相結(jié)合，降低商貿(mào)企業(yè)運(yùn)營成本，減少資金拖欠，提高運(yùn)營效率 自設(shè)網(wǎng)絡(luò)平臺，與眾商戶聯(lián)動，及時發(fā)布市場內(nèi)產(chǎn)品品類、信息、庫存信息，幫助商戶打開區(qū)域外市場 建立物流公司車輛集中調(diào)配平臺，節(jié)省時間成本，效率加速提升 建立園區(qū)內(nèi)一站式管理代辦服務(wù)平臺，幫助入住企業(yè)代辦工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、融資擔(dān)保等業(yè)務(wù)，更加省時省力省心信息港發(fā)揮網(wǎng)路平臺優(yōu)勢，整合資源，助力企業(yè)身在邯鄲，商業(yè)版圖觸及全國根據(jù)相關(guān)研究表明，運(yùn)用信息技術(shù)加強(qiáng)對整個供應(yīng)鏈的管理，可以大大降低企業(yè)的庫存和運(yùn)輸成本，提高企業(yè)的長期競爭力。 寫字樓：與邯鄲新行政中心共同建設(shè)的新一代寫字樓示范標(biāo)桿 為入住商貿(mào)港與物流港中的企業(yè)提供行政辦公總部（結(jié)算中心） 星級酒店：引入知名品牌酒店，完善商務(wù)接待功能，同時承辦外部會務(wù)展出功能 餐飲休閑廣場：STREET MALL開放式商業(yè)街與中央水景公園共同打造體驗(yàn)式購物新場所商務(wù)港增加企業(yè)辦公、形象展示、客戶接待等，拓展商貿(mào)物流園的城市功能 生活港加入居住功能，變8小時商貿(mào)物流園區(qū)為真正的24小時商貿(mào)物流綜合體 生態(tài)港中央水景公園，提升整個商貿(mào)物流園的生態(tài)宜居性 傳統(tǒng)的商貿(mào)物流園中并沒有綠化方面的考慮，僅僅作為生產(chǎn)或者銷售的基地 本案方案中規(guī)劃有中央水景公園，將大大提升商務(wù)辦公及商業(yè)消費(fèi)人員的人本宜居性 同時作為現(xiàn)代商貿(mào)物流園的升級之作，中央水景將成為本案的重要賣點(diǎn)之一 【新興國際商貿(mào)物流中心營銷定位總結(jié)】一園六港，華北新核！戰(zhàn)略定位中原經(jīng)濟(jì)區(qū)首席商貿(mào)物流城市綜合體屬性定位商貿(mào)立城 物流通城 辦公富城 居住品城 商業(yè)旺城業(yè)態(tài)定位 【新興國際商貿(mào)物流中心客戶定位】去哪里找商戶？以陶瓷、建材為主導(dǎo)的工業(yè)城區(qū)峰峰以能源、輕紡工業(yè)為主的工業(yè)城區(qū)馬頭以食品、服裝和特色農(nóng)產(chǎn)品加工為主的衛(wèi)星城臨漳 以裝備制造、紡織工業(yè)為主的衛(wèi)星城成安以農(nóng)副和輕工產(chǎn)品加工、商貿(mào)流通為主導(dǎo)的縣域中心城市館陶以機(jī)械、服裝為主的縣域中心城市廣平以機(jī)械、化工、食品為主的縣域中心城市魏縣以紡織、食品為主的縣域中心城市邱縣以食品、機(jī)械為主的縣域中心城市雞澤主打“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)商貿(mào)總部”吸引邯鄲周邊9大衛(wèi)星城中產(chǎn)業(yè)契合度高的區(qū)域 四、解讀售品寫字樓部分站在最終用戶-企業(yè)的角度，營銷邯鄲國際物流中心寫字樓 借環(huán)境之勢 亮品牌之劍 抓大客戶營銷樹招商先行，銷售跟進(jìn)節(jié)奏重營銷節(jié)點(diǎn) 寫字樓營銷立足企業(yè)需求的寫字樓營銷5大關(guān)鍵要素 第一要素：借環(huán)境之勢1 企業(yè)選擇寫字樓，首先是大環(huán)境的選擇，其次是小環(huán)境的甄別。大環(huán)境 小環(huán)境1. 大環(huán)境是個綜合系統(tǒng)，包括宏觀政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商務(wù)環(huán)境、交通環(huán)境、企業(yè)生態(tài)鏈環(huán)境等。2. 企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展角度關(guān)注大環(huán)境，衡量該環(huán)境是否可以助力企業(yè)未來的 發(fā)展藍(lán)圖。 1. 小環(huán)境是個細(xì)節(jié)工程，包括交通路網(wǎng)、社區(qū)配套、生態(tài)配合等。2. 企業(yè)出于員工關(guān)懷角度關(guān)注小環(huán)境，衡量該環(huán)境是否可以幫助企業(yè)留住人才。 1. 邯鄲市地處晉冀魯豫四省中心區(qū)域，輻射中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)周邊縣市2. 邯鄲市將在未來三年規(guī)劃中，撤銷邯鄲縣，成立滏東區(qū)，邯鄲市將由原來的叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)和峰峰礦區(qū)4個市轄區(qū)變成5個行政利好3. 邯鄲市行政中心將東移至京珠高速以東，以期驅(qū)動?xùn)|部新城的開發(fā)與建設(shè)區(qū)域利好4. 東部新城總規(guī)劃范圍29平方公里，西起站前路、東至經(jīng)三路、北起高開區(qū)、南至30 9國道，定位為行政中心、商務(wù)中心、金融中心與城市公共服務(wù)中心，打造門戶新區(qū)規(guī)劃利好【本案寫字樓的4個“大環(huán)境”關(guān)鍵點(diǎn)】 【本案大環(huán)境造勢為先】首推“邯鄲中央政務(wù)區(qū)”，為項(xiàng)目入市先行造勢1. 對一個非城市中心區(qū)的寫字樓而言，區(qū)域營銷先行有助于聯(lián)合外部權(quán)威資源（政府、媒體），共同打造區(qū)域價值鏈條，作為對整體商務(wù)環(huán)境依賴度最高的寫字樓個案將受益于整體大勢發(fā)展；2. 雖然本案并不真正地處新行政中心的核心位置，但于地產(chǎn)營銷層面而言，誰第一個喊出聲音，誰將作為始發(fā)者而被市場記?。?3. “中央政務(wù)區(qū)”的推出，對于邯鄲市周邊郊縣以及四省交界處的縣市具有相當(dāng)?shù)奈Γ@些未來都將成為本案的潛在客戶群體。 【本案寫字樓的3大“小環(huán)境”關(guān)鍵點(diǎn)】作為該區(qū)域中唯一的一個規(guī)模上百萬的商貿(mào)物流建筑綜合體中的寫字樓項(xiàng)目，本案的倉儲、酒店、商業(yè)等設(shè)施將為入住企業(yè)提供一個集中所有商務(wù)活動的綜合商務(wù)平臺 ，而不僅限于是一個單純的辦公場所，與其他單一寫字樓產(chǎn)品形成差異化價值點(diǎn)。1. 倉儲物流為商貿(mào)型企業(yè)提供辦公+倉儲+展示的一站式商務(wù)中心（寫字樓將為其打造行政辦公總部，倉儲+總部的構(gòu)架將突出企業(yè)的實(shí)力）2. 酒店為寫字樓企業(yè)提供高效便捷商務(wù)洽談平臺，利用酒店品牌容易形成區(qū)域商務(wù)中心 3. 商業(yè)方便企業(yè)員工日常及商務(wù)宴請需求，實(shí)現(xiàn)建筑綜合體的內(nèi)生循環(huán)價值 【本案小環(huán)境造勢為續(xù)】再推“中原首席商貿(mào)物流綜合體”，強(qiáng)化多元價值體系第四代城市型綜合服務(wù)園區(qū)，創(chuàng)領(lǐng)企業(yè)財(cái)富未來一園六港，企業(yè)一站式綜合商務(wù)平臺 第二要素：亮品牌之劍2 寫字樓開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，涉及面廣，開發(fā)商不僅需要具備資金實(shí)力，同時需要在當(dāng)?shù)鼐哂衅放朴绊懥εc號召力，既能夠與當(dāng)?shù)卣Y(jié)成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，又能利用自身的品牌號召吸收市場上及自有體系中的上下游企業(yè)。l 寫字樓的社會意義政府的創(chuàng)收平臺企業(yè)通過寫字樓創(chuàng)造區(qū)域稅收，增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入政府的引商平臺優(yōu)質(zhì)寫字樓可以幫助政府引進(jìn)潛力股企業(yè)，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域的合作平臺優(yōu)質(zhì)寫字樓可以帶動一個區(qū)域商務(wù)氛圍的形成，吸引周邊低一級別（縣級企業(yè)）的進(jìn)駐需求企業(yè)選擇寫字樓開發(fā)商，最重要的因素是看品牌實(shí)力。 1. 利用中國新興際華集團(tuán)的央企、國企于一身的身份，增加本案在當(dāng)?shù)氐纳鐣绊懥εc公信度；2. 利用本案是河北省戰(zhàn)略支持項(xiàng)目的地位，與政府招商部門形成良性互動，在東遷的行政中心尚未成形之前搶占市場先機(jī)，優(yōu)先使得本市大企業(yè)獲知本案相關(guān)信息，成為辦公備選對象；3. 利用新興鑄管股份有限公司在邯鄲市鋼鐵企業(yè)中的強(qiáng)勢排名，吸引鋼鐵行業(yè)上下游企業(yè)的關(guān)注與認(rèn)知，尤其是針對與新興鑄管有長期合作關(guān)系的戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)營銷，是本案寫字樓營銷的重要一環(huán)；4. 在新興際華集團(tuán)自身的多元化業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)中進(jìn)行營銷傳播，設(shè)立“新興際華邯鄲總部中心”概念。【本案的品牌營銷關(guān)鍵】 【本案品牌營銷的特殊落地】資料進(jìn)政府 場所營銷考慮在邯鄲市政府、邯鄲各區(qū)級政府及邯鄲縣 政府中設(shè)立項(xiàng)目的沙盤展示區(qū)或資料架，截留去政府辦事的企業(yè)。 賣場進(jìn)企業(yè)考慮在邯鄲新興鑄管股份有限公司中設(shè)立臨時賣場，截留前往進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談的上下游企業(yè)。 第三要素：招商先行，銷售跟進(jìn)3 不可忽視的因素：本案寫字樓的天生弱項(xiàng)1. 非傳統(tǒng)的城市中心區(qū)企業(yè)更愿意選擇城市中心區(qū)的寫字樓2. 周邊商務(wù)氛圍幾乎為零寫字樓與周邊商務(wù)氛圍的成熟度密切相關(guān)3. 東部新區(qū)中心的邊緣地帶雖有區(qū)位利好大勢，但所受輻射有限4. 工程進(jìn)度剛剛啟動企業(yè)一般不會坐等寫字樓入住，更愿意選擇今天買明天用的辦公樓宇5. 構(gòu)成復(fù)雜一期開啟四棟樓宇：純寫字樓與商住兩用公寓，客戶定位需細(xì)分，避免內(nèi)部形成客戶沖突 6. 投資心理幾乎為零投資寫字樓是在目前的地產(chǎn)市場大勢之下較優(yōu)質(zhì)的資金出口之一，但綜合本案的區(qū)域特點(diǎn)，本案可撬動的投資市場微乎其微。 【解決方案：招商先行，銷售跟進(jìn)】招哪些商？招商：以和各種類型服務(wù)商的洽談入伙拉開營銷大幕，以“服務(wù)商”帶“人流”。宏觀地說，就是企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)所有提供服務(wù)的服務(wù)商微觀地說，服務(wù)商包括以下幾類政府職能部門 & 社會服務(wù)機(jī)構(gòu) 1、行政服務(wù)類：工商服務(wù)中心、辦稅大廳、企業(yè)執(zhí)照領(lǐng)取機(jī)構(gòu)等2、金融服務(wù)類：各類銀行、貸款中心、小額融資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等3、其他能夠帶來社會人流的機(jī)構(gòu)：車險(xiǎn)理賠機(jī)構(gòu)等 【為什么要“招商先行”？】1 32完善項(xiàng)目的辦公服務(wù)配套，以服務(wù)先行加大對企業(yè)的吸引力。 如能爭取到某些政府職能部門的遷入，將大大提升項(xiàng)目的知名度與影響力帶來大量企業(yè)及個體人流，增加項(xiàng)目的市場認(rèn)知度 第四要素：抓大客戶營銷4 大客戶需求面積大、租期穩(wěn)定，有助于整體寫字樓內(nèi)主流客戶的基調(diào)把控1 大客戶對于上下游企業(yè)有一定的號召力，品牌力影響中小企業(yè)客戶置業(yè)需求2 大客戶入住提升寫字樓整體品質(zhì)，鞏固投資者的投資信心，確保大廈后期租賃市場3寫字樓營銷，搞定大客戶至關(guān)重要 如何為本案確定大客戶來源1. 政府職能部門團(tuán)購為先2. 新興鑄管旗下合作單位3. 自身入住的有實(shí)力的商貿(mào)物流商戶4. 周邊縣市的相關(guān)行業(yè)（陶瓷、建材、輕紡等）領(lǐng)軍企業(yè)大客戶的銷售策略 1. 整層低折扣2. 一定期間內(nèi)物業(yè)費(fèi)減免3. 大廈冠名權(quán)或大廈外部廣告導(dǎo)示 一期開售的純寫字樓部分以大客戶為主以大面積（半層或整層）銷售為先主訴：形象、品質(zhì)一期開售的商住兩用部分以中小企業(yè)及散戶為主以大面積（半層或整層）銷售為先 主訴：超值性價比、靈活劃分空間 商貿(mào)物流園區(qū)中的企業(yè)的服務(wù)港 第五要素：重營銷節(jié)點(diǎn)5 寫字樓銷售的重要時間節(jié)點(diǎn)寫字樓銷售的重要營銷節(jié)點(diǎn)寫字樓銷售的重要工程節(jié)點(diǎn) 工程封頂、外立面完成、樣板間開放、樓宇交付重要供應(yīng)商簽約（電梯、空調(diào)、物管）、大客戶簽約年底企業(yè)搬遷季、企業(yè)每年的會計(jì)年度更替 寫字樓期房階段：招商先行，奠定入住企業(yè)信心；自用企業(yè)觀望，并入置業(yè)選擇名單營銷手段：全面解析產(chǎn)品優(yōu)勢（地段+產(chǎn)品+配套=升值潛力） 制作寫字樓白皮書、利用行業(yè)協(xié)會資源對各類企業(yè)進(jìn)行直郵、上門演示拜訪 寫字樓準(zhǔn)現(xiàn)房階段：租賃市場啟動，以租代售成為撬動投資客的有利銷售手段 企業(yè)客戶進(jìn)入實(shí)際性談判階段，大企業(yè)客戶浮出水面營銷手段：舉辦大客戶簽約儀式 利用代理公司手中的客戶資源，舉辦代理公司產(chǎn)品推介會 外地市場巡展突破 寫字樓現(xiàn)房階段：針對已簽約的大客戶，尋找上下游企業(yè)的突破口 營銷手段：分行業(yè)舉辦寫字樓專場推介會 五、解讀售品住宅部分撤縣建區(qū) 政府東移 東部新城【住宅的3個市場契機(jī)】 邯鄲 新時代的來臨 東部新城邯鄲城市發(fā)展新平臺、新高度 滏東區(qū)邯鄲縣發(fā)展新紀(jì)元 新興商貿(mào)物流中心順應(yīng)邯鄲縣大力發(fā)展的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，塑造第四代商貿(mào)物流城市綜合體 【住宅部分的營銷定位】開啟邯鄲住宅市場的新時代1. 順應(yīng)城市發(fā)展之大勢：緊鄰東部新城的地理位置，整體入市時間早于新城其他項(xiàng)目，搶占城市發(fā)展之先機(jī)；2. 順應(yīng)新城規(guī)劃之大勢：新城規(guī)劃將以行政、商務(wù)、金融發(fā)展為主導(dǎo)，本案的住宅部分將可以很好地為新城辦公的企事業(yè)單位人員提供配套居住服務(wù)，避免新城的“空城”現(xiàn)象； 3. 順應(yīng)邯鄲縣主流產(chǎn)業(yè)發(fā)展之大勢：本案住宅將依托于新興商貿(mào)物流中心打造的第四代商貿(mào)物流城市綜合體，集合商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、辦公商務(wù)平臺、商業(yè)休閑購物等多元配套，將為住宅提供強(qiáng)大的居住市場、租客市場及未來價值升值空間；4. 順應(yīng)住宅市場發(fā)展之大勢：未來東部新城的的住宅價格勢必會隨著各項(xiàng)硬件配套的完成而水漲船高，本案緊鄰新城的地理位置，先期投放市場的時間契機(jī)，勢必會成為東部新城房價上漲之前的價格洼地，未來價值抬升空間巨大?！咀≌糠值臓I銷定位】開啟邯鄲住宅市場的新時代 【住宅部分的營銷實(shí)施】啟勢 借勢營銷初期的三板斧 造勢 啟勢啟動政府團(tuán)購市場利用本案的央企開發(fā)身份，省級重點(diǎn)打造的彰略工程以及與市、區(qū)、縣三級政府的大力扶持，本案的營銷可以采用非常規(guī)營銷手段，在入市前期啟動。借勢借助寫字樓、商貿(mào)物流園招商利用新興國際商貿(mào)物流中心已經(jīng)啟動的招商市場，捆綁住宅部分的銷售，強(qiáng)化項(xiàng)目作為第四代商貿(mào)物流綜合體的多元功能優(yōu)勢，解決商戶的住、商并重的需求，搶占周邊9個衛(wèi)星城的客戶資源。造勢捆綁政府共同營造中央政務(wù)區(qū)輿論 利用專業(yè)論壇、學(xué)者研討等方式，聯(lián)合政府共同打造中央政務(wù)區(qū)的發(fā)展契機(jī)，從“第四代商貿(mào)物流綜合體”著眼，從區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、社區(qū)價值等角度，奠定本案的市場地位，與其他的住宅產(chǎn)品形成本質(zhì)區(qū)別。 【從可復(fù)制角度思考住宅案名】 新興時代城市發(fā)展新階段 強(qiáng)化集團(tuán)品牌效應(yīng)區(qū)域發(fā)展新高度 居住市場新紀(jì)元 【必不可少的營銷舉措豪華售樓處、精裝樣板區(qū)】 售樓處關(guān)于“新”的最直觀的營銷體驗(yàn)樣板區(qū)內(nèi)外兼顧，外環(huán)境綠化到位，內(nèi)樣板間空間生活情境模擬