山 東 師 范 大 學 三 主 要 技 術(shù) 說 明 表 2-1 濟 南 市 城 區(qū) 國 有 土 地 級 別 基 準 地 價 表 元 /平 方 米土 地 級 別 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10商 業(yè) 用 地 3815 2750 1926 1613 1400 1150 900 805 700 610住 宅 用 地 2810 1880 1350 1020 820 735 660 605工 業(yè) 用 地 2055 1480 1056 725 594 409 338 （ 二 ） 及 時 制 定 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 基 準 地 價 標 準 2005年 4月 至 12月 采 用 規(guī) 劃 定 級 方 法 對 城 鄉(xiāng) 接 合部 （ 東 區(qū) 、 西 區(qū) ） 基 準 地 價 進 行 了 評 估 ， 作 為 過渡 期 控 制 性 地 價 標 準 。 二 、 地 價 動 態(tài) 監(jiān) 測 情 況（ 一 ） 更 新 地 價 區(qū) 段表 2-2 濟 南 市 城 區(qū) 各 類 用 地 不 同 級 別 地 價 區(qū) 段 劃 分 表 合 計商 業(yè) 用 地 原 始 區(qū) 段 2 6 3 3 3 2 2 2 2 2 24商 業(yè) 用 地 更 新 區(qū) 段 4 6 5 5 5 5 4 6 6 1 47住 宅 用 地 原 始 區(qū) 段 2 2 3 3 2 3 2 2 19 住 宅 用 地 更 新 區(qū) 段 2 4 5 3 2 3 2 2 23工 業(yè) 用 地 原 始 區(qū) 段 0 2 2 2 2 2 2 12工 業(yè) 用 地 更 新 區(qū) 段 1 2 3 4 4 3 4 21 濟 南 市 2003年 城 區(qū) 新 級 別 地 價 監(jiān) 測 點 分 布 圖 0 5 10 15 20 25 30 土 地 級 別 監(jiān) 測 點 個 數(shù) 商 業(yè) 用 地 住 宅 用 地 工 業(yè) 用 地 1、 部 門 數(shù) 據(jù) （ 國 土 、 房 管 、 統(tǒng) 計 、 城 建 、 物 價 ） 土 地 市 場 交 易 數(shù) 據(jù) （ 出 讓 、 轉(zhuǎn) 讓 、 收 購 、 征 地 拆 遷 ) 房 地 產(chǎn) 交 易 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) （ 商 品 房 、 二 手 房 ） 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 計 算 參 數(shù) 依 據(jù) 2、 強 調(diào) 數(shù) 據(jù) 的 口 徑 與 內(nèi) 涵 ） 網(wǎng) 站 數(shù) 據(jù) 房 屋 中 介 機 構(gòu) 數(shù) 據(jù) 報 刊 數(shù) 據(jù) 房 展 會 數(shù) 據(jù) 實 地 訪 談 數(shù) 據(jù) 第 三 部 分 主 要 技 術(shù) 說 明 （ 二 ） 市 區(qū) 土 地 市 場 分 析 土 地 供 應(yīng) 總 量 分 析 土 地 供 應(yīng) 方 式 分 析 土 地 供 應(yīng) 用 途 結(jié) 構(gòu) 分 析 土 地 供 應(yīng) 區(qū) 域 分 析 土 地 供 求 關(guān) 系 分 析 土 地 資 產(chǎn) 收 益 狀 況 分 析 土 地 交 易 價 格 分 析 土 地 供 應(yīng) 對 房 地 產(chǎn) 價 格 的 影 響 作 用 分 析. 土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 6基 準 地 價（ 2003.1.1） 3815 2750 1926 1613 1400 1150交 易 地 價 標 準 化 均 值（ 2005.12.31） 4231 2732 1990 1979 1600 135705交 易 標 準 價 與 2003年基 準 地 價 比 % 111 99 103 123 114 118將 交 易 價 格 按 基 準 地 價 內(nèi) 涵 進 行 標 準 化 ， 得 到 交 易 標 準 化 價 格 。 表 3-1 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 商 業(yè) 用 地 交 易 地 價 分 析 表 表 3-2 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 住 宅 用 地 交 易 地 價 分 析 表土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 基 準 地 價（ 2003.1.1） 2810 1880 1350 1020 820交 易 地 價 標 準 化 均 值（ 2005.12.31） 2791 1895 1247 1096 70805交 易 價 與 2003年基 準 地 價 比 % 99 101 92 107 86 表 3-3 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 工 業(yè) 用 地 級 別 地 價 分 析 表土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 6 7基 準 地 價（ 2003.1.1） 2055 1480 1056 725 594 409 338交 易 地 價 標 準 化 值（ 2005.12.31） 2005 1309 1014 759 606 407 36605交 易 價 與 2003年基 準 地 價 比 % 98 88 96 105 102 100 108 土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 6監(jiān) 測 地 價 值（ 2005.12.31） 4197 3025 2215 1807 1540 1265地 價 增 長 率 %（ 2005/2004） 3.0 2.5 3.8 3.0 3.0 2.5地 價 監(jiān) 測 點 評 估表 3-4 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 商 業(yè) 用 地 監(jiān) 測 地 價 分 析 表 圖 3-1 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 商 業(yè) 用 地 級 別 地 價 增 長 率 空 間 分 布 3D圖 2004-2005年 濟 南 市 城 區(qū) 住 宅 用 地 區(qū) 段 房 價 增 長 率 空 間 分 布 3D圖 （ 多 層 ） 2004-2005年 濟 南 市 城 區(qū) 住 宅 用 地 區(qū) 段 房 價 增 長 率 空 間 分 布 3D圖 （ 小 高 層 ） 表 3-5 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 住 宅 用 地 監(jiān) 測 地 價 分 析 表土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 6監(jiān) 測 地 價 值（ 2005.12.31） 2725 2003 1537 1258 954 834地 價 增 長 率 %（ 2005/2004） 0.2 1.3 3.2 4.3 2.9 2.3 圖 3-2 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 住 宅 用 地 級 別 地 價 增 長 率 空 間 分 布 3D圖 表 3-6 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 工 業(yè) 用 地 監(jiān) 測 地 價 分 析 表土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 6 7監(jiān) 測 地 價 值（ 2005.12.31） 2005 1450 1056 740 600 409 345地 價 增 長 率 %（ 2005/2004） -1.5 -1.5 -0.6 0.6 0.8 1.0 1.2 表 3-7 2005年 濟 南 城 區(qū) 地 價 監(jiān) 測 指 標 測 算 結(jié) 果 表用 地 類 別 綜 合 商 業(yè) 用 途 居 住 用 途 工 業(yè) 用 途平 均 地 價 （ 元 平 方 米 ） 1364 1814 1450 827地 價 變 化 率 （ ） 1.7 2.9 2.6 -0.3 表 5-1 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 商 業(yè) 用 地 地 價 監(jiān) 測 結(jié) 果 應(yīng) 用 分 析 表土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 6基 準 地 價（ 2003.1.1） 3815 2750 1926 1613 1400 1150監(jiān) 測 地 價 值（ 2005.12.31） 4197 3025 2215 1807 1540 126505監(jiān) 測 價 與 2003年 基 準地 價 比 %（ 不 含 東 西 區(qū) ） 110 110 115 112(115) 110(120) 110(115)注 ： 括 號 數(shù) 據(jù) 為 沿 街 延 伸 級 別 值 表 5-2 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 住 宅 用 地 監(jiān) 測 地 價 應(yīng) 用 分 析 表土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 6基 準 地 價（ 2003.1.1） 2810 1880 1350 1020 820 735監(jiān) 測 地 價 值（ 2005.12.31） 2725 2003 1537 1258 954 83405監(jiān) 測 價 與 2003年 基 準地 價 比 %（ 含 東 西 區(qū) ） 97 107 114 123 116 11305監(jiān) 測 價 與 03年 基 準 地價 比 %（ 不 含 東 西 區(qū) ） 97 107 114 110 110 103 表 5-3 2005年 濟 南 市 城 區(qū) 工 業(yè) 用 地 監(jiān) 測 地 價 應(yīng) 用 分 析 表土 地 級 別 （ 2003） 1 2 3 4 5 6 7基 準 地 價（ 2003.1.1） 2055 1480 1056 725 594 409 338監(jiān) 測 地 價 值（ 2005.12.31） 2005 1450 1056 740 600 409 34505監(jiān) 測 價 與 2003年 基 準 地 價 比 %（ 含 東 西 區(qū) ） 98 98 100 102 101 100 102 圖 5-1 2003-2006年 1季 度 濟 南 市 區(qū) 住 宅 市 場 交 易 價 格 變 動 圖 濟 南 市 區(qū) 房 地 產(chǎn) 市 場 宏 觀 調(diào) 控 效 果 分 析 一 、 存 在 的 問 題 圖 5-1 濟 南 市 城 區(qū) 地 籍 數(shù) 據(jù) 與 城 區(qū) 基 準 地 價 范 圍 對 照 圖 監(jiān) 測 點 新 編 號 級 別 區(qū) 段 土 地 使 用 者 經(jīng) 度 緯 度 變 更 監(jiān) 測 點 現(xiàn) 狀 結(jié) 論370100A02G003 2 g003 濟 南 服 裝 七 廠 498916.03 4062407.2 路 拓 寬 近 10米 ， 占用 部 分 ， 現(xiàn)為 綠 地 超 市停 車 權(quán) 屬 變 更 用 途改 變 地塊 分 割 擬 刪 除370100A02G005 2 g003 汽 總 橡 膠 密 封 件 廠 498326.91 4060887 中 國 重 汽 集 團 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 權(quán) 屬 變 更 用 途改 變 擬 刪 除370100A04G019 4 g008 山 東 省 濟 南 文 化 用品 總 公 司 495588.6 4060294.9 槐 蔭 區(qū) 房 管 局 文 苑花 園 權(quán) 屬 變 更 用 途改 變 擬 刪 除370100A02G008 2 g003 濟 南 市 汽 車 修 制 造廠 498328.76 4057455.9 六 棟 宿 舍 樓 ， 5棟已 轉(zhuǎn) 讓 維 持 原 狀 用 途改 變 權(quán)屬 變 更 擬 刪 除 370100A04G002 4 g008 濟 南 金 利 得 經(jīng) 貿(mào) 公司 494603.53 4061125.6 已 搬 遷 擬 刪 除370100A04G003 4 g009 濟 南 市 槐 蔭 汽 車 運輸 二 隊 494880.54 4054809.3 濟 南 志 誠 規(guī) 劃 建 設(shè)總 公 司 權(quán) 屬 變 更 用 途改 變 擬 刪 除370100A07G001 7 g020 濟 南 槐 蔭 德 源 實 業(yè)總 公 司 491487.03 4063007.7 變 為 龍 騰 小 區(qū) 權(quán) 屬 變 更 用 途改 變 擬 刪 除370100A06G001 6 g015 濟 南 市 魯 味 齋 美 食有 限 責 任 公司 493926.35 4062921 臨 粟 山 路 1棟 樓 作商 用 維 持 原 狀 用 途變 更 擬 刪 除370100A06G002 6 g017 山 東 省 交 通 廳 物 資工 業(yè) 公 司 502227.66 4065370 變 更 為 小 商 品 批 發(fā)市 場 用 途 改 變 擬 刪 除370100A04G012 4 g008 濟 南 市 天 橋 清 河 煤 氣 站 497659.69 4064308.5 正 在 建 設(shè) 住 宅 樓 用 途 改 變 擬 刪 除370100A03G007 3 g004 山 東 金 牛 集 團 有 限責 任 公 司 497284.3 4062853.2 成 為 商 用 店 面 和 寫字 樓 ： 西 城餃 子 樓 、 陶瓷 制 用 途 改 變 擬 刪 除