第五章 土地價格評估 主講人：王占岐 教授 一、地價的概念、經(jīng)濟意義和作用 概念：地價一般理解為土地價格。所謂土地價格，可 解釋為 購買土地所有權(quán) 的價格。它指的是出讓土地所 有權(quán)所應(yīng)取得的補償，或取得土地所有權(quán)所應(yīng)支付的 代價 .廣義的地價還包涵了使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等 等。 第一節(jié) 土地價格理論 3、地價經(jīng)濟意義和作用 1）土地價格作為資本化的地租，為土地所有權(quán)在經(jīng)濟 上的實現(xiàn)提供了理論依據(jù)和計量依據(jù)，作為兩重涵義和 性質(zhì)的土地價格，不僅有土地所有權(quán)經(jīng)濟上實現(xiàn)的意義 和作用，并為土地使用權(quán)的 有償轉(zhuǎn)讓與使用 提供了有償 付費的理論和計量依據(jù)。 2）土地價格對不同農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式下 土地生產(chǎn)及經(jīng)營者 的利益 具有一定的經(jīng)濟意義和作用。 3）土地價格的高低，對 土地市場及土地供求關(guān)系 具有 調(diào)節(jié)作用。 4）土地價格是土地 利用 的導(dǎo)向。 5）土地價格另一普遍的經(jīng)濟意義和作用，在于任何社 會形態(tài)下的國家政府必向土地所有者征稅，而 土地稅 率的決定 又常以土地價格的高低為依據(jù) ,土地稅應(yīng)以地 價為基礎(chǔ)，二者都是重要的經(jīng)濟范疇。 （一）土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但有使 用價值，并存在價格； （二）已利用的土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成； （三）土地價格是地租的資本化。 二、馬克思主義土地價格理論 三、現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)的土地價格理論 （ 一 ） 西方資產(chǎn)階級經(jīng)濟學(xué)家的價值論和對土地價值的基本觀點 1.從威廉 配第至亞當 斯密到大衛(wèi) 李嘉圖 ， 一般都以 勞動價值 論 為其學(xué)說的基礎(chǔ) ， 認為商品價值是由生產(chǎn)商品中所耗費的勞 動量決定的 ， 這種勞動價值論為后來馬克思主義科學(xué)勞動價值 學(xué)說奠定了基礎(chǔ) 。 2.18世紀末至 20世紀初庸俗經(jīng)濟學(xué)取代古典經(jīng)濟學(xué)在西方經(jīng)濟 學(xué)的主導(dǎo)地位后，其早期代表人物 法國讓 巴薩 伊（ J. B. Say， 1767 1832年）和英國的托 羅 馬爾薩斯等則對古典 經(jīng)濟學(xué)派的勞動價值論的科學(xué)成分加以否定和歪曲，認為商品 的價值是由勞動、資本、土地三個生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)創(chuàng)造的，這就 是薩伊提出的 “ 生產(chǎn)三要素 ” 價值論 。 3.奧地利逢歐根 龐巴維克（ E.V. Bohn. Bawerk， 1851 1914年）的 “ 邊際效用 ” 價值論 ，認為土地是可以無限使 用的耐用品，土地的純收入是地租，當年利用的土地產(chǎn)生 全部純收入，依次類推，愈遠期的土地的地租愈低甚至為 零。 4.英國阿 馬歇爾，他融前人的研究為一體，建立了以 “ 均 衡價值（格）論 ” 為核心的理論體系，認為土地是大自然 贈予人類的自然物質(zhì)和力量。土地的 “ 原始價值 ” 是真正 的地租，是大自然賦予的收益。他認為土地的稀有性會帶 來地租，但又從邊際報酬出發(fā)確認邊際土地沒有地租 。 土地收益理論認為，土地價格是土地收益即地 租的資本化。用公式表示為： a V= r 式中 ： V 土地價格 ； a 土地純收益 ； r 資本還原利率 ； （二）土地收益理論 這種理論認為：土地價格是由土地的供給和需求 決定的。具體分析如圖 5-1和圖 5-2。 （三）土地供求理論 圖 5-1競爭狀態(tài)下的地價決定 圖 5-2 微觀企業(yè)的土地供給 第二節(jié) 土地價格的內(nèi)涵、影響因素及變動規(guī)律 一、土地價格的內(nèi)涵 土地價格本質(zhì)內(nèi)涵是若干年的土地純收益即地租 貼現(xiàn)值的總和。它具體包括由土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生 的絕對地租以及由土地的生產(chǎn)條件好壞而產(chǎn)生的級差 地租。 土地價格的內(nèi)涵包含三個部分：第一，真正的地 租，即絕對地租和級差地租；第二，土地投資折舊； 第三，土地投資利息。 1土地價格是土地的 權(quán)益 價格。 2土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)， 不依生產(chǎn)成 本定價 。 3土地價格主要由 土地需求 決定。 4土地價格成 上升趨勢 。 5土地價格大多是隨個別交易而形成，一般 沒有統(tǒng) 一的市場價格 。 二、土地價格的特點 1、土地自身的因素 （一）位臵 （二）地力 （三）面積和形狀 （四）地勢 2、社會經(jīng)濟因素 （一）人口狀況 （二）城市公共設(shè)施建設(shè) （三）經(jīng)濟增長速度 （四）稅收負擔 3、行政因素 （一）國家發(fā)展政策 （二）土地利用計劃與規(guī)劃 （三）租金價格政策 4、其他因素 三、影響土地價格的因素 四、地價變動的規(guī)律性 （一）土地價格呈總體上升趨勢 在市場經(jīng)濟條件下，土地價格呈總體上升的趨勢，是 土地價格變動的一個基本規(guī)律，這是因為： 1.利息率受利潤率下降規(guī)律的驅(qū)動呈現(xiàn)下滑趨勢。 2.地租量不斷遞增 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和進步，地 租量呈不斷上漲的趨勢。地租量的增加表現(xiàn)為全面性的增 加，包括級差地租量、絕對地租量和壟斷地租量的增加。 四、地價變動的規(guī)律性 （二）土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征 就總體來講，土地價格呈不斷上升趨勢。但具體 分析，它并不是直線上升，而是在一定時期內(nèi)上下波 動，呈現(xiàn)周期性變動特征。 1.土地價格的周期性發(fā)展是其主要特征。 2.土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響。 （三）土地價格變動具有明顯的地區(qū)差異性 四、地價變動的規(guī)律性 由于土地位臵的固定性，使土地市場具有區(qū)域性 特征。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟條件不同，經(jīng) 濟發(fā)展水平也不相同，因此土地價格變動具有地區(qū)差 異性。即使在同一地區(qū)，由于不同產(chǎn)業(yè)對土地又有不 同的要求，在不同位臵上的地價也呈現(xiàn)明顯的差異。 第三節(jié) 土地價格評估 一、宗地估價程序 1、 宗地估價的技術(shù)路線 接受估價委托； 明確估價基本事項； 擬訂估價作業(yè)計劃； 搜集估價所需資料； 實地踏勘待估宗地； 相關(guān)資料分析整理； 選定估價方法，試算宗地價格； 分析調(diào)整試算宗地價格，確定估價結(jié)果； 撰寫估價報告書； 估價資料和估價報告書分類歸檔。 估價程序為： 一、宗地估價程序 2. 明確估價基本事項主要包括下列項目： 明確估價 對象 :包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗 地條件等。 明確估價 目的 ：估價由委托方提出。 明確估價 期日 ：估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示， 精確到日。 明確 價格類型 ：根據(jù)估價目的和委托方的要求確定。 明確估價 作業(yè)日期 ：根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。 一、宗地估價程序 5.估價人員應(yīng)對所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進行分析 整理： 6. 估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用宗地估價基本方法。 7.確定估價結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法： 簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法； 中位數(shù)法；眾數(shù)法； 綜合分析法。 8.宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù) 報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。 9.估價機構(gòu)和估價人員完成宗地估價報告書后， 應(yīng)對所用估價資料和宗地估價報告書進行分 類整理和歸檔保管，以備查用。 一、宗地估價程序 二、幾種主要的估價方法 （一）收益還原法 1 收益還原法的基本原理 收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益（地租）， 以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加，以此估 算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其 基本原理。收益還原法的基本公式如下： P=a/r1-1/(1+r)m 式中： P 有限年期土地收益價格； a 年土地純收益； r 土地還原利率； m 土地使用年期。 1)搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料； 2)估算年總收益； 3)估算年總費用； 4)計算年純收益； 5)確定還原利率； 6)選用適當?shù)挠嬎愎角蟮迷囁闶找鎯r格； 7)確定待估宗地地價。 （一）收益還原法 2 運用收益還原法評估宗地價格的程序 2.1總收益 指客觀總收益，即合理使用不動產(chǎn)過程中 持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、 保證金和押金的利息收入等。 2.2總費用 1.土地租賃中的總 費用主要包括： 1)土地使用稅； 2)土地管理費； 3)土地維護費； 4)其他費用。 2.房地出租中的總費用 主要包括： 1)經(jīng)營維修費； 2)經(jīng)營管理費； 3)房屋年保險費； 4)房屋出租年應(yīng)交稅金； 5)房屋年折舊費； 6)建房資本的利息 7)其他費用。 3.經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn) 中的總費用主要包括： 1)銷售成本； 2)銷售費用； 3)經(jīng)營管理費； 4)銷售稅金； 5)財務(wù)費用； 6)經(jīng)營利潤。 4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn) 中的總費用主要包括： 1）生產(chǎn)成本，包括原材料 費、人工費、運輸費等； 2）產(chǎn)品銷售費； 3）產(chǎn)品銷售稅金及附加； 4）財務(wù)費用； 5）管理費用； 6）企業(yè)利潤。 2.3求取年純收益 1. 土地租賃中的土地年純收益求?。?土地年純收益 =年租金收入 年總費用 2. 房地出租中的土地年純收益求?。?土地年純收益 =房地產(chǎn)年純收益 房屋年純收益 房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)出租年總收入房地產(chǎn)出租年總費用 房屋年純收益房屋現(xiàn)值 建筑物還原利率 3. 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?房地產(chǎn)年純收益 =經(jīng)營總收入 經(jīng)營總費用 土地年純收益 =房地產(chǎn)年純收益 -房屋年純收益 4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?土地年純收益 =生產(chǎn)總收入 生產(chǎn)總成本 5. 自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。?自用土地或待開發(fā)土地的年純收益 可采用比較法求取 ，即比 照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域 因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。 2.4還原利率的確定 還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利 率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定： r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中： r 綜合還原利率； r1 土地還原利率； r2 建筑物還原利率； L 土地價格； B 建筑物價格。 2.4.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原 利率的關(guān)系。 2.4.2還原利率的確定方法 1. 不動產(chǎn)純收益與價格比率法： 應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交 易的，且在交易類型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實例，以交易實 例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。 2. 安全利率加風險調(diào)整值法： 即：還原利率 =安全利率 +風險 調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一 年期定期存款年利率；風險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社 會經(jīng)濟發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而確定。 3. 投資風險與投資收益率綜合排序插入法： 將社會上各種相 關(guān)類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估 價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。 二、幾種主要的估價方法 （二） 市場比較法 1 .市場比較法的基本原理 市場比較法是根據(jù)市場中的 替代原理 ，將待估土 地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的 類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當 修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同 一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因 競爭而趨于一致 。 2 . 市場比較法的基本公式如下： PD PB A B D E 式中： PD 待估宗地價格 PB 比較案例價格 A 待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù) 正常情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù) B 待估宗地估價期日地價指數(shù)比較案例宗地交易 日期指數(shù) D 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域 因素條件指數(shù) E 待估宗地個別因素條件指數(shù)比較案例宗地個別 因素條件指數(shù) （二） 市場比較法 1) 廣泛搜集宗地交易實例； 2)選取比較實例； 3)建立價格可比基礎(chǔ)； 4)進行交易情況修正； 5)進行交易日期修正； 6)進行區(qū)域因素修正； 7)進行個別因素修正； 8) 求出比準價格。 （二） 市場比較法 3. 運用市場比較法進行宗地估價應(yīng)按下列步驟操作 (1) 與估價對象地塊的用途應(yīng)相同； (2) 與估價對象地塊所處地段應(yīng)相同； (3) 與估價地塊的價格類型應(yīng)相同； (4) 成交日期應(yīng)與估價對象地塊的估價時點相近 , 最長時效不宜超過 2年； (5) 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 （二） 市場比較法 4.所選取的比較實例的要求 二、幾種主要的估價方法 （三）成本逼近法 1. 成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依 據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收 益來確定土地價格的方法。成本逼近法的一般地價公式如下： (1)新開發(fā)土地 地價 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +利息 +利潤 +土地所有權(quán)收益 成本價格土地所有權(quán)收益 (2)已開發(fā)土地 地價 =土地重新開發(fā)成本（開發(fā)原價） - 減價修正。 （三）成本逼近法 2.成本逼近法的估價步驟 (1)判斷待估土地是否適用成本逼近法； (2)搜集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及所有權(quán)收益等資 料； (3)通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā) 費及相關(guān)的利息、利潤； (4)確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權(quán)收 益； (5)按地價公式求取待估土地的土地價格； (6)確定已開發(fā)土地的減價修正因素，確定待估土地的最終地價。 （三）成本逼近法 3 確定土地取得費 ( 1)土地取得費是指用地單位為取得土地使用 權(quán)而與土地所有權(quán)人和原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括 有關(guān)稅費在內(nèi)的各項費用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集 體土地而發(fā)生的征地費用，或是為取得城市國有土 地而發(fā)生的拆遷安臵費用。 (2)征地費用是指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組 織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費，以及安 臵補助費等。具體包括如下各項： 1）土地補償費； 2）安臵補助費：按需要安臵的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算； 3）地上附著物和青苗補償費：包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地 上當季農(nóng)作物、遷墳等的補償； 4）農(nóng)村房屋拆遷安臵補償費； 5）占用耕地的耕地占用稅； 6）占用耕地的耕地開墾費； 7）占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金； 8）征地管理費； 9）政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費。 (3)城鎮(zhèn)拆遷安臵費用是指用地單位為取得城鎮(zhèn)國有土地使 用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費在內(nèi)的拆遷補償 的各項費用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費及拆遷安臵 補助費。具體包括如下各項： 1) 被拆除房屋及附屬物補償費； 2) 購建拆遷安臵用房費； 3) 安臵補助費，包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵 費、臨時安臵補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安 臵補助費、一次性異地安臵補助費等； 4) 被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費； 5) 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費； 6) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費。 （三）成本逼近法 4 確定土地開發(fā)費 土地開發(fā)費是為使土地達到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入 的包括有關(guān)稅費在內(nèi)的各項費用。主要包括 宗地內(nèi)外的土 地開發(fā)費用 。宗地紅線外的土地開發(fā)費用主要指基礎(chǔ)設(shè)施 配套費用、公共事業(yè)建設(shè)配套費用和小區(qū)開發(fā)費用；宗地 紅線內(nèi)的土地開發(fā)費用主要指土地平整及宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè) 施配套費用。土地開發(fā)費用計算的關(guān)鍵是如何根據(jù)估價目 的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計入地價。 （三）成本逼近法 5 確定土地開發(fā)利息 利息是對土地投資資金的時間價值考慮。土地的取得費 用和開發(fā)費用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點和所經(jīng)歷的時間計算利 息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來綜合確定。 6 確定土地開發(fā)利潤 利潤是對土地投資的回報，是土地取得費用和開發(fā)費用 在合理的投資回報率（利潤率）下應(yīng)得的經(jīng)濟報酬。利潤率 參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤率來確定。 （三）成本逼近法 7 確定土地所有權(quán)收益 土地所有權(quán)收益也稱為土地增值收益，是指國家作為土 地的所有權(quán)人在出讓土地使用權(quán)時向用地單位收取的經(jīng)濟報 酬，它是絕對地租的資本化。當土地在土地使用者之間轉(zhuǎn)移 時，則稱為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級差地租的資 本化。土地所有權(quán)收益率或增值率取決于市場價格與成本價 格的差異對成本價格的比率。 （三）成本逼近法 8 使用成本逼近法時應(yīng)注意的問題 成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權(quán)價格時，應(yīng) 注意土地的剩余使用年限，并注意進行 年期修正 。 （三）成本逼近法 8 成本逼近法的適用范圍 成本逼近法一般適用于 新開發(fā)土地的價格評估，特別 適用于土地市場狹小，土地成交實例不多，無法利用市場 比較法進行估價時 采用。同時，對于既無收益又很少有交 易情況的學(xué)校、公園等 公共建筑、公益設(shè)施 等具特殊性的 土地估價項目也比較適用。 二、幾種主要的估價方法 （四）剩余法 1.基本原理 剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法 ,是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易 價格的基礎(chǔ)上 ,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、 利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。 基本公式： V A (B C） 式中： V 待估土地的價格 A 總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值 B 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C 開發(fā)商合理利潤 對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其基本公式為： 土地價格房屋的預(yù)期總售價建筑總成本利潤稅收利息 （四）剩余法 2.運用剩余法估價的基本程序： （ 1）調(diào)查待估宗地的基本情況； （ 2）選擇待估宗地的最有效利用方式； （ 3）估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排； （ 4）估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值； （ 5）估算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、 開發(fā)利潤及開發(fā)、銷售的稅費； （ 6）估算待估宗地的土地價格。 （四）剩余法 3.不動產(chǎn)價值計算 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，宜采用市場比較法， 并應(yīng)考慮類似不動產(chǎn)價格的未來變動趨勢。對開發(fā)完成 后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的房地產(chǎn)價值，也可以根 據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價值。 （四）剩余法 4.利息 利息是開發(fā)項目全部預(yù)付資本的融資成本。預(yù)付資 本包括地價款、開發(fā)或建筑費、專業(yè)費、管理費和不可 預(yù)見費等。稅金及銷售費不計利息。利息的計算要充分 考慮資本投入的進度安排。 5.利潤 開發(fā)項目正常利潤一般以不動產(chǎn)總價值或預(yù) 付總資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市 場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。 （四）剩余法 （四）剩余法 6.現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地估價 運用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地價格，其公式如下： 土地價格房地產(chǎn)交易價格房屋現(xiàn)值交易稅費 房地產(chǎn)交易價值可用正常交易成交價格，或采用市場比較法 確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益還原法確定。 房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價時點的同類房屋建筑的建造成本費用，結(jié)合 房屋的物理、經(jīng)濟和功能的退化狀況選用適當方法來確定。其公 式如下： 房屋現(xiàn)值房屋重臵價 房屋成新度 （四）剩余法 7.剩余法的適用范圍 剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估 價。允許運用于以下情形： （ 1）待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn) 的土地估價； （ 2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價； （ 3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。 二、幾種主要的估價方法 （五）基準地價系數(shù)修正法 1 .基準地價系數(shù)修正法的基本原理 基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的 分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修 正，估算宗地客觀價格的方法。其基本公式如下： 土地價格 =基準地價 (1 K) 式中： 基準地價修正系數(shù) 。 2.基準地價系數(shù)修正法估價步驟： （五）基準地價系數(shù)修正法 (1)搜集有關(guān)基準地價資料； (2)確定待估宗地所處地段（區(qū)）的同類用途基準地價； (3)分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素 條件說明表； (4) 依據(jù)基準地價地價影響因素指標說明表和系數(shù)修正表計算 基準地價修正系數(shù)； (5)進行交易日期等其它修正； (6)求出待估宗地地價。 （五）基準地價系數(shù)修正法 3.地價影響因素的修正系數(shù)計算 根據(jù)待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價修正系 數(shù)表中查找各因素修正系數(shù)，并按下式計算宗地因素修正 值： K=K1+K2+K Kn 式中： 宗地地價影響因素修正值， K1 、 K2 Kn 分別為宗地在第 1、 2 n個 因素條件下的修正系數(shù)。 （五）基準地價系數(shù)修正法 4.基準地價的其它修正 基準地價是在特定開發(fā)程度和利用程度下，各類用地在 法定最高出讓年期的某一時點的土地使用權(quán)平均價格。待估 宗地各地價影響因素修正僅對基準地價的區(qū)域平均性作了修 正，因此，還需進行如下修正： 1)期日修正 ：待估宗地的基準日期與基準地價的基準日期 必不相同，因此，需根據(jù)地價的變化程度進行期日修正。 2)容積率修正 ：基準地價一般根據(jù)平均的土地利用程度來確定其 容積率。當待估宗地的容積率水平與基準地價所設(shè)定的不一致時， 就需進行容積率修正。 3)年期修正 ：當待估宗地的土地使用年期與基準地價所設(shè)定法定 最高出讓年期不一致時，就需進行年期修正。 4)土地開發(fā)程度修正 ：基準地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度一般依全 估價區(qū)域的平均開發(fā)程度或各均質(zhì)區(qū)域的平均開發(fā)程度而定。當 待估宗地的土地開發(fā)程度與基準地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一 致時，就需進行土地開發(fā)程度修正。土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù) 各基礎(chǔ)設(shè)施投資對宗地地價的影響程度確定。 二、幾種主要的估價方法 （六）利用路線價評估 利用路線價評估宗地地價，主要是在已知路線價的基礎(chǔ)上， 根據(jù)宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修 正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等 宗地地價計算公式： u dv (d f) i 式中： V 待估宗地地價； u 路線價； dv 深度指數(shù)， f 臨街寬度， d 地塊深度， KI 其它修正系數(shù)。 第三節(jié) 土地價格的管理 一、土地價格體系 中國地價體系主要包括以下幾種價格形式： 基準地價 、 標定地價 、 交易地價及其他價格形式 。 1.城鎮(zhèn)土地基準地價 2.農(nóng)地基準地價 （一）基準地價 1.城鎮(zhèn)土地基準地價 城鎮(zhèn)土地基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條 件下不同級別的土地或土地條件相當?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、 工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權(quán)性 質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。 2.農(nóng)地基準地價 農(nóng)地基準地價是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用 條件下不同級別的土地（主要是指耕地），或者土地條件相當 的地域，按照土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評估確 定的某一時點的平均價格。 （一）基準地價 一、土地價格體系 （二） 標定地價 標定地價是政府根據(jù)管理需要， 評估的具體宗地在公開 市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格 。標 定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估，并被政 府認可，作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地 估價方法相同。標定地價與基準地價一樣，由政府定期公布。 一、土地價格體系 （三） 交易地價 交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土 地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不 同，它是已經(jīng)實現(xiàn)了的土地價格。交易地價的形式很多， 在中國，主要有 國有土地使用權(quán)出讓價格 、 轉(zhuǎn)讓價格 、 租賃價格 、 地役權(quán)價格等 。 一、土地價格體系 （四）其他價格形式 其他價格形式主要有 課稅價格、抵押價格 等形式。 課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的 價格。這種價格可以是交易價格，也可以是評估價格和 申報價格。我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地 價格增值為標的課稅以外，還沒有以評估的地價為標的 的課稅稅種，因此，還沒有專用的課稅價格。 1.建立土地估價制度 2.建立估價機構(gòu)和估價人員的資格認證制度 3.建立基準地價和標定地價定期公布制度 4.建立地價監(jiān)測體系 5.建立土地供應(yīng)計劃制度和土地儲備制度 6.建立土地交易最低限價制度 7.建立土地增值稅制度 第三節(jié) 土地價格的管理 二、土地價格管理制度 1.健全地價管理的制度體系 ， 進一步提高地價管 理的效率 。 2.完善地價的市場形成機制 。 3.加強地價管理中的技術(shù)與政策研究 ， 為地價管 理提供決策依據(jù) 。 4.設(shè)臵和完善地價審計與地價咨詢機構(gòu) 。 第三節(jié) 土地價格的管理 三、地價制度的完善和創(chuàng)新