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1、 項(xiàng)目策劃案模板 某某項(xiàng)目策劃案 目 錄 前 言 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析 1 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。 一、 地理區(qū)位

2、二、 許昌市房地產(chǎn)業(yè)概況分析 ( 一 ) 房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 ( 二 ) 許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 第二部分 項(xiàng)目定位及建議 一、 目標(biāo)客戶定位 二、 產(chǎn)品形象定位 三、 產(chǎn)品定位 第三部分 企劃部分 一、 案名、 推廣主題及廣告語(yǔ)的確定 二、 項(xiàng)目形象包裝建議 ( 一 ) 售樓部包裝建議 ( 二 ) 樣板房包裝建議 ( 三 ) 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 ( 四 ) 開(kāi)發(fā)商形象包裝 三、 樓盤推廣

3、策略 （一） 總體推廣策略 （二） 本案總體推廣費(fèi)用預(yù)算 2 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。 （三） 階段性推廣策略 第四部分 業(yè)務(wù)部分 一、 銷售部架構(gòu)及職能 二、 銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控 后 序 前 言 代理行作為一個(gè)新興行業(yè) , 一個(gè)高智力的服務(wù)行業(yè) , 興起 于 80 年代中期的臺(tái)灣地區(qū)。當(dāng)時(shí)臺(tái)灣由于早期的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā) 展 , 處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)回調(diào)期 , 大量的樓盤由旺銷轉(zhuǎn)為滯銷

4、, 房地產(chǎn) 面臨極大的困境。同時(shí) , 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)完成了市場(chǎng)細(xì)分化 , 對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)分工愈來(lái)愈清晰 , 而且影響了日本的房地產(chǎn)發(fā) 展格局。在這樣的雙重背景下 , 臺(tái)灣開(kāi)始出現(xiàn)了專業(yè)的地產(chǎn)代 理行 , 她不同于中介公司 , 中介是服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)的 , 也就是在 消費(fèi)者之間進(jìn)行交易 , 而代理行是服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)的 , 也就是 在發(fā)展商與消費(fèi)者之間進(jìn)行交易。同時(shí) , 中介是以單套房子為 交易對(duì)象的 , 代理是以整個(gè)項(xiàng)目為交易對(duì)象的 , 包括了一個(gè)項(xiàng) 目的前期規(guī)劃、 市場(chǎng)定位、 推廣企

5、劃和現(xiàn)場(chǎng)銷售等方面 , 是 一種全程服務(wù)。當(dāng)時(shí)的代表公司是臺(tái)灣新聯(lián)陽(yáng)機(jī)構(gòu)。 代理行發(fā)展到如日中天是從其開(kāi)拓大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始 3 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。 的。 從 1998 年開(kāi)始 , 代理行開(kāi)始全面進(jìn)入內(nèi)地各大城市 , 如武 漢、 成都、 重慶、 南昌、 長(zhǎng)沙、 鄭州、 西安等內(nèi)地省份的 省會(huì)城市。代理公司大舉進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng) , 給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā) 展起到了良好的推動(dòng)作用 , 帶來(lái)了先進(jìn)的操作方式和開(kāi)發(fā)理 念。

6、 代理行發(fā)展到今天 , 離不開(kāi)眾多發(fā)展商的支持和幫助。但 不可否認(rèn) , 為數(shù)不少的發(fā)展商 , 特別是內(nèi)地的一些發(fā)展商對(duì)代 理行還是知之甚少 , 對(duì)代理行在項(xiàng)目運(yùn)作中的作用不甚了解 , 因此抱有一種否定的態(tài)度。甚至認(rèn)為代理行是”空手套白 狼”的”高手” , 不出分文便從發(fā)展商處得到高額的銷售傭 金。其實(shí) , 這種誤解在很早以前的沿海地區(qū)也存在。我們認(rèn)為 , 這種觀點(diǎn)的存在不足為奇。我們希望經(jīng)過(guò)一個(gè)真正的專業(yè)代 理公司對(duì)代理行的自我認(rèn)識(shí) , 多少能使發(fā)展商對(duì)代理行有一點(diǎn) 新的看法。 首先 , 代理行不是萬(wàn)能的 ,

7、 也就是說(shuō)不是所有的項(xiàng)目經(jīng)過(guò) 代理介入就能賣好的。代理行對(duì)樓盤的認(rèn)識(shí)是源于產(chǎn)品本身 , 也就是物業(yè)第一性的原則。我們?cè)u(píng)判一個(gè)項(xiàng)目是否能接是基 于物業(yè)本身的 , 試想 , 如果一個(gè)樓盤在各個(gè)方面都不具備競(jìng)爭(zhēng) 4 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。 優(yōu)勢(shì) , 那代理行介入的可能性是不存在的。代理行認(rèn)為 : 一個(gè) 各方面條件都比較好的樓盤 , 發(fā)展商也能賣好 , 代理介入后起 到的作用是經(jīng)過(guò)專業(yè)銷售模式縮短銷售周期 , 加快資金回籠 , 同時(shí)能把售價(jià)拉抬 ; 一個(gè)條件不太好的樓盤

8、 , 發(fā)展商在銷售上 比較困難 , 業(yè)績(jī)不太理想 , 代理介入后起到的作用是經(jīng)過(guò)專業(yè) 的眼光 , 重新審視、 包裝樓盤 , 發(fā)掘出新的機(jī)會(huì)點(diǎn) , 然后推動(dòng) 銷售業(yè)績(jī)的上升。因此 , 代理行在項(xiàng)當(dāng)前期介入的重要性不言 而喻 , 只有雙方共同對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的每一絲細(xì)節(jié)溝通協(xié)商 , 才會(huì) 有一個(gè)真正在市場(chǎng)上知名度響亮的項(xiàng)目。 其次 , 銷售傭金是代理行從市場(chǎng)中賺取的 , 而不是從發(fā)展 商處賺取的。這一點(diǎn)相信是發(fā)展商最為關(guān)心的。舉例來(lái)說(shuō) , 一 個(gè)樓盤 , 發(fā)展商自售能賣 元 , 如代理行介入后 , 經(jīng)過(guò)完善的市 場(chǎng)體系、

9、企劃體系和銷售體系 , 能夠把價(jià)格拉到 2150 元 , 這 樣發(fā)展商從中獲取了超額利潤(rùn) , 而代理傭金也是從這每平方米 150 元的差價(jià)中支付的。最終還是發(fā)展商的獲利最大 , 代理公 司只是從市場(chǎng)中獲取了應(yīng)得的回報(bào)。 5 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。

10、 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析 本次市調(diào)主要采用踏街記錄、 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查和相關(guān)部門 關(guān)系征詢?nèi)N主要方式 , 對(duì)許昌市房地產(chǎn)狀況進(jìn)行了調(diào)查。根 據(jù)調(diào)查所獲資料 , 我們對(duì)本案開(kāi)發(fā)提出合理化建議。 一、 地理區(qū)位 6 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。 本案位于清虛街東側(cè)、 北大街西側(cè) , 機(jī)坊街南面 , 文化街

11、 北面 , 屬于許昌市老城區(qū)。 1 、 許昌市簡(jiǎn)介 ? ?  地理交通 : 許昌具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì) , 交通便利 , 是河 南省正在構(gòu)筑的”中原建筑群”的南大門 , 北靠河南省 省會(huì)鄭州和國(guó)家級(jí)歷史文化名城開(kāi)封 , 西接煤城平頂山 , 南臨內(nèi)陸特區(qū)漯河市 , 東臨周口市?，F(xiàn)轄禹州市、 許 昌市、 許昌縣、 鄢陵縣、 襄城縣和魏都

12、區(qū)兩市三縣 一區(qū) , 全市總面積 4996 平方公里 , 全市總?cè)丝? 445 萬(wàn) 人 , 其中許昌市區(qū)面積 45.8 平方公里 , 人口約 48 萬(wàn)。 經(jīng)濟(jì)建設(shè) : 改革開(kāi)放以來(lái) , 許昌市始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè) 為中心 , 以加快發(fā)展為主題 , 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng) , 社 會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。 進(jìn)出口總額 3.7 億美元 , 增長(zhǎng) 23.5%, 其中 , 出口總額 3.1 億美元 , 增長(zhǎng) 22.3% 。 , 全年生產(chǎn)總 值達(dá)到 518.1 億元 , 增長(zhǎng) 14.9%, 其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 9%, 第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 17.9%, 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 12.2% 。城市基礎(chǔ) 設(shè)施的建設(shè)和投資環(huán)境的改進(jìn) , 吸引了國(guó)內(nèi)外眾多客商 前 來(lái) 投資 辦廠 , 促進(jìn) 了 許昌經(jīng) 濟(jì) 的快 速發(fā)展 , 禹 州 鈞 瓷 、 鄢陵 花卉 、 襄 城煙 葉、 許昌 金剛石 、 許昌檔 7