第第8 8章章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析v房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述v房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法v房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8 81 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 811風(fēng)險(xiǎn)的含義 風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風(fēng)險(xiǎn)是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)活動中包括兩方面的內(nèi)容：其一，遭受經(jīng)濟(jì)損失；其二，實(shí)際所獲得的收益小于預(yù)期收益（希望獲得的收益）之差。8 81 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 8 81 12 2風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的區(qū)別 風(fēng)險(xiǎn)可以事先知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動程度。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。8 81 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 8 81 13 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。8 81 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 8 81 14 4風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào) 投資回報(bào)是指因承擔(dān)某種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資而獲得的收益。承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以獲得回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)之間并不存在某種必然的、固定的關(guān)系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機(jī)性。根據(jù)對風(fēng)險(xiǎn)所采取的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險(xiǎn)型、冒險(xiǎn)型和普通型。8 81 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 大多數(shù)的投資者，即普通型投資者，還是愿意進(jìn)行較為理性的投資，其特點(diǎn)是：1）在確定的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)下，投資者希望得到更高的回報(bào)；2）而在確定的預(yù)期收益下，他們寧愿要更小的風(fēng)險(xiǎn)；3）在預(yù)期收益增長的前提下，他們才愿意承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，三種類型投資主體的“風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)”曲線有圖8-3所示的差異：回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)避險(xiǎn)型普通型冒險(xiǎn)型圖圖8-3 8-3 不同類型投資者的風(fēng)險(xiǎn)曲線不同類型投資者的風(fēng)險(xiǎn)曲線8 81 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述8 81 15 5房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征 1客觀性 2多樣性 3補(bǔ)償性 4可測性8 82 2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法 8 82 21 1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型 1自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成的損失。2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。8 82 2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法 3經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。4市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。8 82 2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法 5政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6社會與政治風(fēng)險(xiǎn) 社會風(fēng)險(xiǎn)與政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政治、經(jīng)濟(jì)因素變動，社會習(xí)俗、社會經(jīng)濟(jì)承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面原因造成的投資風(fēng)險(xiǎn)。8 82 2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法8 82 22 2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制的主要方法有：1風(fēng)險(xiǎn)回避 本方法的要點(diǎn)是：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)項(xiàng)目。2風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。8 82 2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與控制方法 3風(fēng)險(xiǎn)組合 風(fēng)險(xiǎn)組合意味著通過多項(xiàng)目投資來分散風(fēng)險(xiǎn)。4風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 8 83 31 1風(fēng)險(xiǎn)分析的含義與作用風(fēng)險(xiǎn)分析的含義與作用 風(fēng)險(xiǎn)分析是根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析有時(shí)也被稱為概率分析。8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8 83 32 2風(fēng)險(xiǎn)分析要解決的問題風(fēng)險(xiǎn)分析要解決的問題 1預(yù)期的收益率是多少？出現(xiàn)的可能性有多大？2相對于目標(biāo)收益可融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能有多大？3相對于預(yù)期收益來說，收益的變動性和離散性如何？8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8 83 33 3風(fēng)險(xiǎn)分析的步驟風(fēng)險(xiǎn)分析的步驟 1選擇風(fēng)險(xiǎn)分析使用的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。2列出需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的不確定性因素，此因素應(yīng)是所有因素中最為不確定的，同時(shí)將其余因素假設(shè)為是確定因素。3分析確定這個(gè)不確定性因素的變化范圍，并將該不確定性因素的變化范圍縮小為幾個(gè)值，且對每一個(gè)值確定其概率，列出概率分布表。4根據(jù)概率分布，計(jì)算上述條件下該經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的期望值、標(biāo)準(zhǔn)方差、置信區(qū)間和置信概率等，由此來分析某一投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小和盈利的把握程度。8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析8 83 34 4風(fēng)險(xiǎn)的測量與分析風(fēng)險(xiǎn)的測量與分析 1概率論基本知識回顧 1）概率 概率就是用來表示隨機(jī)事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值。概率分為主觀概率和客觀概率。2）概率分布 由各個(gè)隨機(jī)變量與其相應(yīng)的概率組成的數(shù)列稱為概率分布。8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 3）離散型分布和連續(xù)型分布 如果隨機(jī)變量（例如投資收益率）只取有限個(gè)值，并且對應(yīng)于這些值有確定的概率，則稱隨機(jī)變量是離散型分布，如果對每一種情況都賦予一個(gè)概率，并分別測定其收益率，則成為連續(xù)型分布。8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4）期望值 隨機(jī)變量的各個(gè)取值，以相應(yīng)的概率為權(quán)數(shù)的加權(quán)平均數(shù)，叫隨機(jī)變量的預(yù)期值，也稱數(shù)學(xué)期望或均值。5）離散度測定（1）方差8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析（2）標(biāo)準(zhǔn)偏差 標(biāo)準(zhǔn)差越小，說明隨機(jī)變量取值偏離其期望值的離散程度越小，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就越小，反之則相反。8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 6）變異系數(shù) 變異系數(shù)越大，表示風(fēng)險(xiǎn)程度越大。8 83 3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 7）置信區(qū)間與置信概率 “預(yù)期值Z個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差”稱為置信區(qū)間，相應(yīng)的概率稱為置信概率。置信概率實(shí)際上是正態(tài)分布曲線與置信區(qū)間所組成的面積。式中：xi：對稱分布曲線對應(yīng)的（常稱作標(biāo)準(zhǔn)曲線）某一具體的值；：分布中點(diǎn)值（期望值）；：標(biāo)準(zhǔn)偏差值。