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1、保利物業(yè)保利物業(yè)保利物業(yè)保利物業(yè)春天大道工程春天大道工程春天大道工程春天大道工程別墅區(qū)物業(yè)效勞方案別墅區(qū)物業(yè)效勞方案保利保利春天大道位于貴陽市烏當(dāng)區(qū)南部梅蘭生態(tài)林區(qū)一帶，春天大道位于貴陽市烏當(dāng)區(qū)南部梅蘭生態(tài)林區(qū)一帶，緊臨水東路，南抵水口寺，北接?xùn)|山，為控規(guī)二類居住用地，緊臨水東路，南抵水口寺，北接?xùn)|山，為控規(guī)二類居住用地，距烏當(dāng)區(qū)中心僅一公里多路程，距市心大十字僅有距烏當(dāng)區(qū)中心僅一公里多路程，距市心大十字僅有5.5公里，公里，約約12分鐘的車程，規(guī)劃市政道路春天大道東西貫穿其中，分鐘的車程，規(guī)劃市政道路春天大道東西貫穿其中，在東側(cè)與水東路相接。工程與國家在東側(cè)與水東路相接。工程與國家4A級風(fēng)景

2、區(qū)級風(fēng)景區(qū):保利國際溫保利國際溫泉及烏當(dāng)區(qū)唯一的五星級酒店泉及烏當(dāng)區(qū)唯一的五星級酒店:保利富豪酒店為鄰，山、水、保利富豪酒店為鄰，山、水、林、泉自然天成。工程被生態(tài)保護林區(qū)緊密包圍，工程內(nèi)地林、泉自然天成。工程被生態(tài)保護林區(qū)緊密包圍，工程內(nèi)地勢為谷地，坡度較緩，南明河自工程東部蜿蜒而過，同時工勢為谷地，坡度較緩，南明河自工程東部蜿蜒而過，同時工程內(nèi)還擁有珍貴的綠化林帶。與規(guī)劃為生態(tài)旅游用地的車家程內(nèi)還擁有珍貴的綠化林帶。與規(guī)劃為生態(tài)旅游用地的車家寨地塊隔河相望，優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣寨地塊隔河相望，優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居

3、的超然質(zhì)，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。突出表現(xiàn)在以產(chǎn)品規(guī)劃及環(huán)境方面均表達一種現(xiàn)代的、人生。突出表現(xiàn)在以產(chǎn)品規(guī)劃及環(huán)境方面均表達一種現(xiàn)代的、人文的內(nèi)涵，充分展現(xiàn)現(xiàn)代城市規(guī)劃理念。產(chǎn)品個性鮮明、人文的內(nèi)涵，充分展現(xiàn)現(xiàn)代城市規(guī)劃理念。產(chǎn)品個性鮮明、結(jié)構(gòu)豐富，不僅設(shè)計有創(chuàng)新，更表達了開發(fā)商以人為本的精結(jié)構(gòu)豐富，不僅設(shè)計有創(chuàng)新，更表達了開發(fā)商以人為本的精神；配套完善，滿足了業(yè)主的需求。神；配套完善，滿足了業(yè)主的需求。保利保利春天大道別墅區(qū)位于工程核心位置，是春天大道別墅區(qū)位于工程核心位置，是以尊重自然、再造自然、融入城市空間環(huán)境這以尊重自然、再造自然、融入城市空間環(huán)境這一觀念

4、為核心，總體布局以人為本，通過一系一觀念為核心，總體布局以人為本，通過一系列與環(huán)境相融的人性化設(shè)計，創(chuàng)造出尊貴、自列與環(huán)境相融的人性化設(shè)計，創(chuàng)造出尊貴、自然、優(yōu)雅的人居社區(qū)，使別墅居民真正感受到然、優(yōu)雅的人居社區(qū)，使別墅居民真正感受到親和、隨意、自由的生活方式，讓建筑融入環(huán)親和、隨意、自由的生活方式，讓建筑融入環(huán)境，以顯山露水作為環(huán)境和景觀設(shè)計的理念，境，以顯山露水作為環(huán)境和景觀設(shè)計的理念，更能顯示建筑與環(huán)境共生，人與自然和諧共存更能顯示建筑與環(huán)境共生，人與自然和諧共存的意境。在大庭院中構(gòu)筑的別墅，既保證小區(qū)的意境。在大庭院中構(gòu)筑的別墅，既保證小區(qū)整體空間與環(huán)境的協(xié)調(diào)，又關(guān)注人的主觀感受整體空

5、間與環(huán)境的協(xié)調(diào)，又關(guān)注人的主觀感受對精神需求。對精神需求。保利保利春天大道別墅為聯(lián)排別墅，尺度小巧，形體豐春天大道別墅為聯(lián)排別墅，尺度小巧，形體豐富，成為環(huán)境有機的一份子，為小區(qū)最高端物業(yè)。設(shè)富，成為環(huán)境有機的一份子，為小區(qū)最高端物業(yè)。設(shè)計從提高環(huán)境質(zhì)量入手，兼顧氣候、日照、防災(zāi)、防計從提高環(huán)境質(zhì)量入手，兼顧氣候、日照、防災(zāi)、防盜的功能，強調(diào)別墅的居住性、平安性、舒適性、標盜的功能，強調(diào)別墅的居住性、平安性、舒適性、標準性、多樣性和智能化需求。明廳、明廚、明衛(wèi)、明準性、多樣性和智能化需求。明廳、明廚、明衛(wèi)、明梯、明廁，使別墅視野良好，通風(fēng)順暢，散熱迅速。梯、明廁，使別墅視野良好，通風(fēng)順暢，散熱

6、迅速。每棟別墅均有兩個或兩個以上朝向，視野開闊，較好每棟別墅均有兩個或兩個以上朝向，視野開闊，較好的解決了采光通風(fēng)和日照要求。別墅平面設(shè)計中突出的解決了采光通風(fēng)和日照要求。別墅平面設(shè)計中突出了多元性、合理性，明確功能和面積分配，動靜分區(qū)、了多元性、合理性，明確功能和面積分配，動靜分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分區(qū)。房間比例尺度宜人，并強調(diào)了主次分區(qū)、潔污分區(qū)。房間比例尺度宜人，并強調(diào)了私密性。廚衛(wèi)集中布局，有利于管道的隱藏敷設(shè)和廚私密性。廚衛(wèi)集中布局，有利于管道的隱藏敷設(shè)和廚衛(wèi)產(chǎn)品的整體化。衛(wèi)產(chǎn)品的整體化。第一局部：優(yōu)秀的國內(nèi)物業(yè)管理公司效勞事項及管理方法第一局部：優(yōu)秀的國內(nèi)物業(yè)管理公司效勞事項及管理方

7、法第一局部：優(yōu)秀的國內(nèi)物業(yè)管理公司效勞事項及管理方法第一局部：優(yōu)秀的國內(nèi)物業(yè)管理公司效勞事項及管理方法 PART 1 PART 1：管理原那：管理原那么么 PART 2 PART 2：管理方法：管理方法 PART 3 PART 3：管理目標：管理目標 PART 4 PART 4：效勞事項：效勞事項 PART 5 PART 5：具體方案：具體方案第二局部：龍湖物業(yè)效勞體系參考概要第二局部：龍湖物業(yè)效勞體系參考概要第二局部：龍湖物業(yè)效勞體系參考概要第二局部：龍湖物業(yè)效勞體系參考概要 PART 1 PART 1：龍湖效勞體系緣起：龍湖效勞體系緣起 PART 2 PART 2：龍湖物業(yè)的企業(yè)精神及企業(yè)

8、目標：龍湖物業(yè)的企業(yè)精神及企業(yè)目標 PART 3 PART 3：龍湖物業(yè)企業(yè)文化框架：龍湖物業(yè)企業(yè)文化框架第三局部：保利春天大道別墅區(qū)物業(yè)效勞設(shè)想及籌劃第三局部：保利春天大道別墅區(qū)物業(yè)效勞設(shè)想及籌劃第三局部：保利春天大道別墅區(qū)物業(yè)效勞設(shè)想及籌劃第三局部：保利春天大道別墅區(qū)物業(yè)效勞設(shè)想及籌劃 PART 1 PART 1：保利春天大道別墅區(qū)物業(yè)效勞理念的設(shè)想：保利春天大道別墅區(qū)物業(yè)效勞理念的設(shè)想 PART 2 PART 2：物業(yè)效勞體系的籌劃：物業(yè)效勞體系的籌劃 PART 3 PART 3：前期銷售階段效勞細化建議：前期銷售階段效勞細化建議第一局部第一局部 國內(nèi)物業(yè)管理公司效勞事項及管理方法國內(nèi)物

9、業(yè)管理公司效勞事項及管理方法 管理原那么管理原那么 管理方法管理方法 管理管理目標目標 效勞事項效勞事項 具體方案具體方案 為實現(xiàn)即定管理目標，追求最正確的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，小區(qū)物為實現(xiàn)即定管理目標，追求最正確的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，小區(qū)物業(yè)管理將始終把握以下原那么：業(yè)管理將始終把握以下原那么：一、管理原那么一、管理原那么一、管理原那么一、管理原那么一效勞第一，管理從嚴的原那么一效勞第一，管理從嚴的原那么 “效勞第一是小區(qū)物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要秉承效勞第一是小區(qū)物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要秉承“以人為本的管理理念，從業(yè)以人為本的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化效勞機能

10、，豐富效勞內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的效勞。主的需求出發(fā)，強化效勞機能，豐富效勞內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的效勞?！肮芾韽膰拦芾韽膰朗切诘谋Ｕ虾透?，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸是效勞的保障和根底，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理，以確保物業(yè)管理效勞阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理，以確保物業(yè)管理效勞收到應(yīng)有的成效。收到應(yīng)有的成效。在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主業(yè)主委員會的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按

11、照廣闊業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主業(yè)主委員會的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立文明社區(qū)。二專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原那么二專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原那么 在搞好日常管理和常規(guī)效勞的同時，從小區(qū)的實際出發(fā)，開展一系列效勞性的多種經(jīng)營，在搞好日常管理和常規(guī)效勞的同時，從小區(qū)的實際出發(fā)，開展一系列效勞性的多種經(jīng)營，既滿足廣闊住戶的不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為住既滿足廣闊住戶的不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為住戶效勞。戶效勞。三物管為主、多種經(jīng)營的原那么三物

12、管為主、多種經(jīng)營的原那么一實施全程物業(yè)管理，在開發(fā)建設(shè)期從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提一實施全程物業(yè)管理，在開發(fā)建設(shè)期從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提 出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。二成立工程物業(yè)管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。二成立工程物業(yè)管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。三在物業(yè)公司現(xiàn)有資源的根底上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人三在物業(yè)公司現(xiàn)有資源的根底上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人 才，為效勞工程組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。才，為效勞工

13、程組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。四導(dǎo)入四導(dǎo)入ISO9000ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合小區(qū)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合小區(qū)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為標準，以制度促管理，寓管理于效勞，建立富確定一系列高標準的物業(yè)管理行為標準，以制度促管理，寓管理于效勞，建立富有親和有親和 力的管理和效勞模式。力的管理和效勞模式。二、管理方法二、管理方法二、管理方法二、管理方法五運用五運用CSCS系統(tǒng)顧客滿意戰(zhàn)略一切從業(yè)主的利益出發(fā)，全心全意為業(yè)主效勞，因地制系統(tǒng)顧客滿意戰(zhàn)略一切從業(yè)主的利益出發(fā)，全心全意為業(yè)主效勞，因地制 宜地開展

14、社區(qū)文化活動，促進小區(qū)精神文明建設(shè)，改善住戶的生活質(zhì)量。宜地開展社區(qū)文化活動，促進小區(qū)精神文明建設(shè)，改善住戶的生活質(zhì)量。六嚴格遵守當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)物業(yè)管理法規(guī)、制度，制定切實可行的管理方案，與業(yè)主簽訂各六嚴格遵守當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)物業(yè)管理法規(guī)、制度，制定切實可行的管理方案，與業(yè)主簽訂各 項協(xié)議，依法約束雙方行為。項協(xié)議，依法約束雙方行為。七根據(jù)小區(qū)特點，優(yōu)化管理手段，提高管理水平和管理效率。七根據(jù)小區(qū)特點，優(yōu)化管理手段，提高管理水平和管理效率。八依照市場化、企業(yè)化的運作方式，開展多元化經(jīng)營，提供全方位效勞。八依照市場化、企業(yè)化的運作方式，開展多元化經(jīng)營，提供全方位效勞。小區(qū)管理工作應(yīng)參照地方和全國物業(yè)管

15、理優(yōu)秀小區(qū)評定標準，確保業(yè)主滿意小區(qū)管理工作應(yīng)參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評定標準，確保業(yè)主滿意率到達率到達90%90%以上，做到道路環(huán)境整潔優(yōu)美，治安狀況井然有序，同時搞好社區(qū)效勞和以上，做到道路環(huán)境整潔優(yōu)美，治安狀況井然有序，同時搞好社區(qū)效勞和文化建設(shè)。文化建設(shè)。三、管理目標三、管理目標三、管理目標三、管理目標1 12424小時保安值班、巡邏、消防和車輛管理；小時保安值班、巡邏、消防和車輛管理；2 2公共場所保潔；公共場所保潔；3 3公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；4 4住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；5 5公共設(shè)施設(shè)備的維護和保養(yǎng)。公共設(shè)施設(shè)備的維護

16、和保養(yǎng)。四、效勞事項四、效勞事項四、效勞事項四、效勞事項一公共效勞工程費用含入物業(yè)管理費一公共效勞工程費用含入物業(yè)管理費 1 1代收代繳水電費；代收代繳水電費；2 2代收代繳有線電視；代收代繳有線電視；3 3代辦報刊訂閱；代辦報刊訂閱；4 4代叫出租車；代叫出租車；5 5代請保姆；代請保姆；6 6代辦代辦 開戶；開戶；7 7代訂酒店客房；代訂酒店客房；二免費代辦效勞二免費代辦效勞8 8代訂生日蛋糕、花籃；代訂生日蛋糕、花籃；9 9代聘裝潢設(shè)計、施工單位；代聘裝潢設(shè)計、施工單位；1010代訂飛機、輪船、汽車、火車票；代訂飛機、輪船、汽車、火車票；1111代為搬運單件貨物；代為搬運單件貨物；121

17、2組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動；組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動；1313 及訪客留言轉(zhuǎn)告；及訪客留言轉(zhuǎn)告；1414組織各種展銷活動；組織各種展銷活動；1 1寒假、暑假學(xué)生活動；寒假、暑假學(xué)生活動；2 2臨時照看孩童；臨時照看孩童；3 3鐘點家政效勞；鐘點家政效勞；4 4老人、病人護理；老人、病人護理；5 5寵物托管；寵物托管；6 6禮儀效勞；禮儀效勞；7 7代為舉辦小型家庭宴會；代為舉辦小型家庭宴會；8 8代管房屋；代管房屋；三特約效勞工程三特約效勞工程9 9代理房屋租賃、轉(zhuǎn)售；代理房屋租賃、轉(zhuǎn)售；1010 、復(fù)印、打字、文件翻譯；、復(fù)印、打字、文件翻譯；1111住宅水電設(shè)施維修；住宅水

18、電設(shè)施維修；1212四季花卉、盆景供給及代為養(yǎng)護；四季花卉、盆景供給及代為養(yǎng)護；1313服裝洗燙；服裝洗燙；1414提供泊車位。提供泊車位。1515私家花園草坪修整；私家花園草坪修整；1616機動車輛清洗；機動車輛清洗；小區(qū)的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段物業(yè)預(yù)售至交付前三個月與前期小區(qū)的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段物業(yè)預(yù)售至交付前三個月與前期物業(yè)管理實施階段物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立組成。在實際操作中，物業(yè)管理實施階段物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立組成。在實際操作中，應(yīng)分階段落實相應(yīng)工作。應(yīng)分階段落實相應(yīng)工作。五、具體方案五、具體方案五、具體方案五、具體方案 從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管

19、理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣闊業(yè)主的需求，盡可型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣闊業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，防止遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約本錢。能地減少疏漏，防止遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約本錢。一第一階段一第一階段/早期物業(yè)管理介入階段早期物業(yè)管理介入階段1 1從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)。從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)。2 2參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)

20、改善及改進的建議。參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改進的建議。3 3從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力。從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力。4 4提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改進意見。提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改進意見。5 5提供小區(qū)環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見。提供小區(qū)環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見。6 6提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見。提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見。7 7提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見。提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見。8 8提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷。提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管

21、理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷。9 9提供標識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見。提供標識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見。1010參與甲方市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通。參與甲方市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通。1111參與甲方物業(yè)單體竣工驗收和綜合驗收。參與甲方物業(yè)單體竣工驗收和綜合驗收。管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循。熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循。2 2學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量。學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量。3 3制定早期介入方案，積極穩(wěn)妥地開展工作。制定

22、早期介入方案，積極穩(wěn)妥地開展工作。4 4參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系。參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系。管理措施管理措施 前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、水系管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、水系管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理、社區(qū)文化建設(shè)等方面。資料管理、人力資源管理、社區(qū)文化建設(shè)等方面。二第二階段二第二階段/前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段 為確保小區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合

23、有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的為確保小區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定根底，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定根底，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。接管驗收管理方案接管驗收管理方案 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1了解物業(yè)建設(shè)的根本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；了解物業(yè)建設(shè)的根本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；2 2編制編制?物業(yè)接管驗收方案物業(yè)接管驗收方案?，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；3 3與開發(fā)、設(shè)計、施

24、工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收 結(jié)果記錄在結(jié)果記錄在?物業(yè)交接驗收表物業(yè)交接驗收表?上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；4 4與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；5 5與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：1 1核對、接收各類房屋和鑰匙；核對、接收各類房屋和鑰匙；2 2核對、接收各類圖紙資料，并加以

25、整理歸檔；核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；3 3核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；4 4核對、接收各類標識。核對、接收各類標識。1 1組建接管驗收小組，負責(zé)接管驗收工作；組建接管驗收小組，負責(zé)接管驗收工作；2 2開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認識；開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認識；3 3掌握物業(yè)驗收的標準和程序；掌握物業(yè)驗收的標準和程序；4 4制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。管理措施管理措施 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的效勞，對于塑造管理處的在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提

26、供方便、快捷、及時、周到的效勞，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。形象，給業(yè)主留下良好的第一印象具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。業(yè)主入伙管理方案業(yè)主入伙管理方案 1 1準備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；準備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；2 2布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍效勞；布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍效勞；3 3按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：1 1憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；2 2收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)

27、主應(yīng)繳納的費用；收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用；3 3陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；4 4對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫?業(yè)主驗收交接表業(yè)主驗收交接表?，并與，并與業(yè)業(yè) 主約定時間，及時解決。主約定時間，及時解決。管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1制定制定?業(yè)主領(lǐng)房程序業(yè)主領(lǐng)房程序?，準備所需資料；，準備所需資料；2 2按照業(yè)主領(lǐng)房程序，確定工作流程；按照業(yè)主領(lǐng)房程序，確定工作流程；3 3籌劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；籌劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；4 4熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；熱情接

28、待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；5 5按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。管理措施管理措施 在小區(qū)管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具在小區(qū)管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的平安，是物業(yè)管理工作的重中之重，最為廣闊住戶和人的主觀能動性，維護小區(qū)物業(yè)和業(yè)主的平安，是物業(yè)管理工作的重中之重，最為廣闊住戶所關(guān)注，因此需在小區(qū)中切實施行常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的所關(guān)注，因此需在小區(qū)中切實施行常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的2424小時全天候保安管理。小時全天候保安管理。安保管理方案安保管理方案

29、 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1常規(guī)防范常規(guī)防范 采取定崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)公共秩序，防止采取定崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主物業(yè)使用人平安的行為。和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主物業(yè)使用人平安的行為。1 1門崗的任務(wù)門崗的任務(wù) 禮儀效勞向業(yè)主行舉手禮或注目禮；禮儀效勞向業(yè)主行舉手禮或注目禮；維護出入口的交通秩序；維護出入口的交通秩序；對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入小區(qū)；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入小區(qū)；嚴禁

30、攜帶危險物品進入小區(qū)；嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū)；遇到外來人員將大件物品帶出小區(qū)，即與物主核實，并作登記；遇到外來人員將大件物品帶出小區(qū)，即與物主核實，并作登記；為業(yè)主提供便利性效勞。為業(yè)主提供便利性效勞。2 2巡邏崗的任務(wù)巡邏崗的任務(wù) 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車輛停放情況，保持道路暢通，做好平安防范工作；巡查車輛停放情況，保持道路暢通，做好平安防范工作；對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進行問詢防范；對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進行問詢防范；小區(qū)及樓宇平安、防火檢查；小區(qū)及樓宇平安、防火檢查；裝修戶的平安檢查；裝修戶的平安檢查；防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；防范和協(xié)助公安部

31、門處理各類治安案件；防范和制止各類違反小區(qū)管理制度的行為。防范和制止各類違反小區(qū)管理制度的行為。2 2 技術(shù)防范技術(shù)防范 應(yīng)用平安報警監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的安保情況實施應(yīng)用平安報警監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的安保情況實施2424小時監(jiān)控，確保小區(qū)平安。小時監(jiān)控，確保小區(qū)平安。1 1對可疑或不平安跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班安保，進行現(xiàn)對可疑或不平安跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班安保，進行現(xiàn)場處場處 理。理。2 2值班安保接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反響到監(jiān)控中心，監(jiān)控值班安保接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反響到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對員對 報警處

32、理情況作詳細記錄，留檔備查。報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。1 1實行半軍事化管理，制定安保管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強安保人員實行半軍事化管理，制定安保管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強安保人員 的工作責(zé)任心；的工作責(zé)任心；2 2強化安保人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高安保人員的思想素質(zhì)強化安保人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高安保人員的思想素質(zhì) 和業(yè)務(wù)技能；制定和業(yè)務(wù)技能；制定?緊急事故處理方法緊急事故處理方法?，定期組織演習(xí)；，定期組織演習(xí)；3 3加強安保人員的行為標準教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；加強安保人員的行為標準教育，服裝統(tǒng)一，佩

33、證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；4 4嚴格執(zhí)行安保巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；嚴格執(zhí)行安保巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；5 5監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6 6保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立平安管理檔案。保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立平安管理檔案。管理措施管理措施接到報警接到報警通知保安員趕到現(xiàn)場通知保安員趕到現(xiàn)場蹲點監(jiān)視跟蹤，并通知隊友協(xié)調(diào)撥打120擒獲作案人巡邏保安員發(fā)現(xiàn)巡邏保安員發(fā)現(xiàn)物業(yè)部經(jīng)理報告隊長報告物業(yè)部經(jīng)理報告各級領(lǐng)導(dǎo)報告派出所協(xié)助派出所工作做好記錄將作案人送至派出所作案人在墻外發(fā)現(xiàn)作案人未發(fā)現(xiàn)作案人有傷者報告隊長報告各級領(lǐng)導(dǎo)

34、保護現(xiàn)場，查看周圍情況治治治治安安安安情情情情況況況況處處處處理理理理流流流流程程程程圖圖圖圖有傷者 消防管理是物業(yè)平安管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地消防管理是物業(yè)平安管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防平安工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)平安。做好消防平安工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)平安。消防管理方案消防管理方案 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1做好消防設(shè)施、器材的管理；做好消防設(shè)施、器材的管理；2 2 保持消防通道的暢通；保持消防通道的暢通；3 3 加強小區(qū)裝修期間的消防平安管理；加強小區(qū)裝修期間的消防平安管理；4 4 嚴禁違章燃放煙花爆竹；嚴禁違章燃

35、放煙花爆竹；5 5 嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；6 6 防止電器短路、管煤泄露等引發(fā)火災(zāi)因素。防止電器短路、管煤泄露等引發(fā)火災(zāi)因素。1 1 制訂并落實消防管理制度和消防平安責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；制訂并落實消防管理制度和消防平安責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；2 2 制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3 3 建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防平安學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防平安學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；4 4 定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；定期進

36、行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；5 5 做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6 6 制止任何違反消防平安的行為；制止任何違反消防平安的行為；7 7 積極開展防火平安宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；積極開展防火平安宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；8 8 發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。管理措施管理措施 報告保安隊長報告保安隊長接到火災(zāi)報警接到火災(zāi)報警巡邏員發(fā)現(xiàn)火情巡邏員發(fā)現(xiàn)火情通知巡邏保安員趕到現(xiàn)場通知巡邏保安員趕到現(xiàn)場確認火情確認火情通知隊員協(xié)助通

37、知隊員協(xié)助通知領(lǐng)導(dǎo)報通知領(lǐng)導(dǎo)報119119通知隊友協(xié)助通知隊友協(xié)助報告保安隊長報告保安隊長物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理疏散人群疏散人群組織隔離帶組織隔離帶關(guān)閉電源開關(guān)關(guān)閉電源開關(guān)和煤氣點閥和煤氣點閥報告各級領(lǐng)導(dǎo)報告各級領(lǐng)導(dǎo)用消防器材控制用消防器材控制火勢火勢協(xié)助消防協(xié)助消防人員滅火人員滅火進行滅火進行滅火做好記錄做好記錄一般情況一般情況特殊情況特殊情況有人被困有人被困組織營救組織營救有有傷傷員員撥撥打打120120消消消消防防防防情情情情況況況況處處處處理理理理流流流流程程程程圖圖圖圖 綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活居住環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標。綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活居

38、住環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標。綠化保潔管理方案綠化保潔管理方案 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1 綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學(xué)化。綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護科學(xué)化。1 1根據(jù)氣候，給花木適量澆水；根據(jù)氣候，給花木適量澆水；2 2根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；3 3及時去除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對損壞花木及時扶正、整修或補苗；及時去除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對損壞花木及時扶正、整修或補苗；4 4制定預(yù)防措施，防治病蟲害；制定預(yù)防措施，防治病蟲害；5 5做好惡劣天氣花草樹木的保護工作；做好惡劣天氣花

39、草樹木的保護工作；6 6定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。2 2 清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。無破損。1 1小區(qū)道路及公共區(qū)域地面每天保潔二次，隨時去除各類污漬、積水，定期清洗外墻面，小區(qū)道路及公共區(qū)域地面每天保潔二次，隨時去除各類污漬、積水，定期清洗外墻面，公共綠化區(qū)域每天保潔二次；公共綠化區(qū)域每天保潔二次；2 2每天每天1010點前收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏；點前收集垃圾一次，確保垃圾袋

40、裝化，并扎緊袋口，以免滲漏；3 3每周對垃圾桶進行清潔、消毒，每月對垃圾房消毒二次；每周對垃圾桶進行清潔、消毒，每月對垃圾房消毒二次；4 4各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔二次；各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔二次；5 5公共過道每天保潔二次，環(huán)衛(wèi)設(shè)備、電表箱蓋、水表箱蓋、大門，扶手、欄桿、臺階公共過道每天保潔二次，環(huán)衛(wèi)設(shè)備、電表箱蓋、水表箱蓋、大門，扶手、欄桿、臺階含踢腳線含踢腳線 每天保潔二次，共用門、窗每天保潔二次，外墻定期清洗；每天保潔二次，共用門、窗每天保潔二次，外墻定期清洗；6 6下水道等排污管道定期清理一次；下水道等排污管道定期清理一次；7 7告示牌、指示牌等每天保潔一次；告

41、示牌、指示牌等每天保潔一次；8 8春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次冬季每月一次；春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次冬季每月一次；9 9電梯轎廂每天保潔二次，每日對電梯廳門及轎廂門滑軌進行一次清潔；電梯轎廂每天保潔二次，每日對電梯廳門及轎廂門滑軌進行一次清潔；10 10對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。1 1建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護方案，按操作規(guī)程標準操作；建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護方案，按操作規(guī)程標準操作；2 2加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護；加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護；3 3落實落實“三查三查

42、綠化或清潔員工自查、管理員巡查、管理處主任抽查，加強日常監(jiān)督檢綠化或清潔員工自查、管理員巡查、管理處主任抽查，加強日常監(jiān)督檢查，查，按月考核，確保綠化效勞滿意率按月考核，確保綠化效勞滿意率95%95%以上、保潔效勞滿意率以上、保潔效勞滿意率95%95%以上；以上；4 4強化行為標準管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。強化行為標準管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。管理措施管理措施 房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、物業(yè)的使用年限及使用房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、物業(yè)的使用年限及使用平安，直接關(guān)系到業(yè)主的生活與居住平安。平安，直接關(guān)系到業(yè)主的

43、生活與居住平安。房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，小區(qū)內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空置房和公共用房。房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，小區(qū)內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空置房和公共用房。1 1業(yè)主已領(lǐng)房業(yè)主已領(lǐng)房 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔主檔 案；案；加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關(guān)行政管理加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關(guān)行政管理部門部門 依法處理；依法處理；加強外立面

44、管理，屋頂不得擅自安裝任何設(shè)施設(shè)備，外墻面不得擅自改變顏色，加強外立面管理，屋頂不得擅自安裝任何設(shè)施設(shè)備，外墻面不得擅自改變顏色，戶外戶外 不得安裝?；\，陽臺無堆放雜物現(xiàn)象；不得安裝?；\，陽臺無堆放雜物現(xiàn)象；做好房屋公共部位的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的平安、美觀；做好房屋公共部位的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的平安、美觀；裝裝 修結(jié)束后，及時進行房屋公共部位的修繕與養(yǎng)護。修結(jié)束后，及時進行房屋公共部位的修繕與養(yǎng)護。2 2空置房含業(yè)主托管房空置房含業(yè)主托管房 管理處應(yīng)每月通風(fēng)清掃一次；管理處應(yīng)每月通風(fēng)清掃一次；對房屋和設(shè)施定期檢查包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表

45、，發(fā)現(xiàn)問對房屋和設(shè)施定期檢查包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表，發(fā)現(xiàn)問題或題或 盡快處理，或及時通知業(yè)主。盡快處理，或及時通知業(yè)主。3 3公共用房公共用房 做好公共用房會館、公共設(shè)施用房的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保做好公共用房會館、公共設(shè)施用房的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋房屋 的平安、美觀。的平安、美觀。2 2 設(shè)備設(shè)施維護設(shè)備設(shè)施維護 1 1公共水電設(shè)備設(shè)施定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；公共水電設(shè)備設(shè)施定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；2 2公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；3 3對住戶自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫對住戶自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填

46、寫?有償效勞聯(lián)系單有償效勞聯(lián)系單?，確保維修及時率與合格，確保維修及時率與合格 率。率。1 1加強裝修戶管理，催促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時加強裝修戶管理，催促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時 制止；制止；2 2維修人員持證上崗，操作標準，維修及時；維修人員持證上崗，操作標準，維修及時；3 3強化維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；強化維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4 4建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%98%以上，且設(shè)回訪制度和記錄；以上，且設(shè)回訪制度和記錄；5 5實施分線

47、管理，依靠公司技術(shù)協(xié)作，分項做好日、周、月運行狀況記錄，確保房屋及配套實施分線管理，依靠公司技術(shù)協(xié)作，分項做好日、周、月運行狀況記錄，確保房屋及配套 設(shè)施完好率達設(shè)施完好率達98%98%以上。以上。管理措施管理措施 是是是是是是否否否否按預(yù)定保養(yǎng)方案進行按預(yù)定保養(yǎng)方案進行被保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)過程被保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)過程中是否需退出效勞中是否需退出效勞設(shè)備退出效勞是否影設(shè)備退出效勞是否影響住戶日常生活響住戶日常生活開始工作開始工作清潔外表及機內(nèi)灰塵，清潔外表及機內(nèi)灰塵，潤滑軸承等機件潤滑軸承等機件緊固各接線端子緊固各接線端子檢查是否過熱、有異檢查是否過熱、有異味，是否有警告味，是否有警告工作完成后填寫保養(yǎng)工

48、作完成后填寫保養(yǎng)記錄文員存檔記錄文員存檔是否影響業(yè)主是否影響業(yè)主正常使用正常使用進行保養(yǎng)進行保養(yǎng)檢查原因檢查原因維修維修提前通知物管處，知提前通知物管處，知會受影響的住戶會受影響的住戶按保養(yǎng)程序進行保養(yǎng)按保養(yǎng)程序進行保養(yǎng)否否公公公公共共共共設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)施施施施設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)備備備備保保保保養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng)工工工工作作作作流流流流程程程程圖圖圖圖 通過有序的管理，確保小區(qū)水系運行正常，有效節(jié)省管理本錢。通過有序的管理，確保小區(qū)水系運行正常，有效節(jié)省管理本錢。水系使用管理方案水系使用管理方案 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；2 2定期清潔蓄水池

49、，保持水質(zhì)潔凈；定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3 3專人管理蓄水池，定時開放。專人管理蓄水池，定時開放。管理措施管理措施 1 1測算水系運行本錢，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；測算水系運行本錢，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；2 2建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；3 3按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。財務(wù)管理方案財務(wù)管理方案 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1加強現(xiàn)金收支管理；加強現(xiàn)金收支管理；2 2

50、搞好財務(wù)核算；搞好財務(wù)核算；3 3及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次每年公布一次；及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次每年公布一次；4 4做好年度預(yù)算和決算工作；做好年度預(yù)算和決算工作；5 5認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；6 6及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。管理措施管理措施 1 1根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；2 2財務(wù)人員持證上崗，標準操作；財務(wù)人員持證上崗，標準操作；3 3抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提

51、高業(yè)務(wù)素質(zhì)；抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4 4加強本錢控制；加強本錢控制；5 5加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。導(dǎo)入導(dǎo)入ISO9000ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本的管理理念，以人為本的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、方案與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。有助于實現(xiàn)決策、方案與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。質(zhì)量管理方案質(zhì)量管理方案 1 1參照參照ISO9000ISO9000質(zhì)量體系標準要求，制定小區(qū)質(zhì)量工作方案；質(zhì)量體系標準要求，制定小區(qū)質(zhì)量工作方案；2 2實施所制訂的工作方案和措

52、施；實施所制訂的工作方案和措施；3 3對照方案，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；對照方案，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；4 4根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，穩(wěn)固成績、吸取教訓(xùn)。根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，穩(wěn)固成績、吸取教訓(xùn)。管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；2 2制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；3 3接受公司對小區(qū)管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；接受公司對小區(qū)管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；4 4配合公司開

53、展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。管理措施管理措施 接待投訴接待投訴做投訴記錄做投訴記錄輕微投訴輕微投訴重要投訴重要投訴重大投訴重大投訴作出承諾作出承諾作出承諾作出承諾主管上報總經(jīng)理主管上報總經(jīng)理上報部門領(lǐng)導(dǎo)上報部門領(lǐng)導(dǎo)上報部門領(lǐng)導(dǎo)上報部門領(lǐng)導(dǎo)召開辦公會議召開辦公會議部門領(lǐng)導(dǎo)組織解決部門領(lǐng)導(dǎo)組織解決總經(jīng)辦組織解決總經(jīng)辦組織解決總經(jīng)理組織解決總經(jīng)理組織解決歸檔并進行回訪歸檔并進行回訪業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主主主投投投投訴訴訴訴處處處處理理理理流流流流程程程程圖圖圖圖 加強小區(qū)的檔案資料管理，有助于保存小區(qū)的歷

54、史資料，維護管理的連續(xù)性和標準化，加強小區(qū)的檔案資料管理，有助于保存小區(qū)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和標準化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。檔案資料管理方案檔案資料管理方案 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資 料等；料等；2 2業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同復(fù)印件，業(yè)主根本情況登記表、裝修申請表和住戶業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同復(fù)印件，業(yè)主根本情況登記表、裝修申請

55、表和住戶 健康狀況登記表等；健康狀況登記表等；3 3財務(wù)檔案：逐年形成的小區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；財務(wù)檔案：逐年形成的小區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；4 4文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5 5管理資料：綠化資料、日常巡查清潔、維修、保安記錄、值班記錄，車輛管理記錄、管理資料：綠化資料、日常巡查清潔、維修、保安記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。監(jiān)控記錄、榮譽資料等。1 1制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2 2專人管理由負責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任，專室專柜，編目造冊，存放有序，并且尊

56、重業(yè)主專人管理由負責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任，專室專柜，編目造冊，存放有序，并且尊重業(yè)主 隱私，保守秘密；隱私，保守秘密；3 3科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%100%；4 4逐步實現(xiàn)智能化管理，及時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。逐步實現(xiàn)智能化管理，及時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。管理措施管理措施 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有

57、十分重要的意義。而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。人力資源管理方案人力資源管理方案 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；2 2任人唯賢，量材錄用；任人唯賢，量材錄用；3 3開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4 4進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。1 1制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利清楚；制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利清楚；2 2建立約束與鼓勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)開工作積極性；建立約束與鼓勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)開工作積極性；3 3加強思想作風(fēng)

58、建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主效勞的觀念和企業(yè)的品牌意識；加強思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主效勞的觀念和企業(yè)的品牌意識；4 4崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合；崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進來培訓(xùn)相結(jié)合；5 5全面考核，做到公開、公平、公正。全面考核，做到公開、公平、公正。管理措施管理措施 在小區(qū)倡導(dǎo)做文明業(yè)主，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)氣，積極開展豐富多彩的文化娛在小區(qū)倡導(dǎo)做文明業(yè)主，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)氣，積極開展豐富多彩的文化娛樂體育活動，有助于加強與業(yè)主的聯(lián)系和溝通，有助于實現(xiàn)樂體育活動，有助于加強與業(yè)主的聯(lián)系和溝通，有助于實現(xiàn)“以人為本的管理理

59、念。以人為本的管理理念。社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)文化建設(shè) 管理內(nèi)容管理內(nèi)容 1 1重視社區(qū)文化氣氛的營造；重視社區(qū)文化氣氛的營造；2 2每年組織業(yè)主文化娛樂不少于四次，以豐富業(yè)主生活，加強業(yè)主之間的溝通聯(lián)系；每年組織業(yè)主文化娛樂不少于四次，以豐富業(yè)主生活，加強業(yè)主之間的溝通聯(lián)系；3 3開展經(jīng)常性的健身活動；開展經(jīng)常性的健身活動；4 4組織業(yè)主參加社會公益活動，加強小區(qū)與外界的聯(lián)系。組織業(yè)主參加社會公益活動，加強小區(qū)與外界的聯(lián)系。5 5根據(jù)工程的實際客戶群體，定期舉辦各類主題的沙龍活動。根據(jù)工程的實際客戶群體，定期舉辦各類主題的沙龍活動。1 1擬訂社區(qū)文化建設(shè)方案，主任負責(zé)，專人專項管理，日?；顒优c大型

60、活動相結(jié)合；擬訂社區(qū)文化建設(shè)方案，主任負責(zé)，專人專項管理，日?；顒优c大型活動相結(jié)合；2 2運用運用CISCIS系統(tǒng)企業(yè)形象識別系統(tǒng)，對社區(qū)文化建設(shè)進行整體籌劃；系統(tǒng)企業(yè)形象識別系統(tǒng)，對社區(qū)文化建設(shè)進行整體籌劃；3 3運用多種形式向業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識，使廣闊業(yè)主了解并支持物管工作；運用多種形式向業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識，使廣闊業(yè)主了解并支持物管工作；4 4開展走訪和談心工作，加強與業(yè)主的溝通；開展走訪和談心工作，加強與業(yè)主的溝通；5 5加強聯(lián)絡(luò)，搞好協(xié)作，充分利用小區(qū)的各項健身設(shè)施，積極開展有償專項文娛體育活動，加強聯(lián)絡(luò)，搞好協(xié)作，充分利用小區(qū)的各項健身設(shè)施，積極開展有償專項文娛體育活動，多渠道籌

61、集活動經(jīng)費；多渠道籌集活動經(jīng)費；6 6 創(chuàng)造條件，提供教練指導(dǎo)，使社區(qū)健身活動正規(guī)、健康、內(nèi)容豐富、形式多樣。創(chuàng)造條件，提供教練指導(dǎo)，使社區(qū)健身活動正規(guī)、健康、內(nèi)容豐富、形式多樣。管理措施管理措施 第二局部第二局部 龍湖物業(yè)效勞體系參考概要龍湖物業(yè)效勞體系參考概要 龍湖物業(yè)效勞體系緣起龍湖物業(yè)效勞體系緣起 龍湖物業(yè)的企業(yè)精神及企業(yè)目標龍湖物業(yè)的企業(yè)精神及企業(yè)目標 龍湖物業(yè)企業(yè)文化框架龍湖物業(yè)企業(yè)文化框架 一、龍湖物業(yè)效勞體系的緣起一、龍湖物業(yè)效勞體系的緣起和諧社會，品質(zhì)生活和諧社會，品質(zhì)生活和諧社會，品質(zhì)生活和諧社會，品質(zhì)生活 緣于緣于緣于緣于現(xiàn)代人居需求升現(xiàn)代人居需求升現(xiàn)代人居需求升現(xiàn)代人居

62、需求升級級級級 人的需求在開展人的需求在開展 美國著名社會心理學(xué)家亞伯拉罕美國著名社會心理學(xué)家亞伯拉罕 馬斯洛在剖析人的社會需求時，將馬斯洛在剖析人的社會需求時，將其分為生理需要、平安需要、感情需要、尊重需要以及自我實現(xiàn)需要五種不同層次需求，同時其分為生理需要、平安需要、感情需要、尊重需要以及自我實現(xiàn)需要五種不同層次需求，同時認為人在不同時期表現(xiàn)出來的各種需要的迫切程度是不同的。在低層次的需要根本得到滿足以認為人在不同時期表現(xiàn)出來的各種需要的迫切程度是不同的。在低層次的需要根本得到滿足以后，高層次的需要會取代它成為推動行為的主要原因。后，高層次的需要會取代它成為推動行為的主要原因。中國現(xiàn)代人居

63、需求在升級中國現(xiàn)代人居需求在升級在經(jīng)歷改革開放二十年的經(jīng)濟快速開展后，在當(dāng)前和諧社會在經(jīng)歷改革開放二十年的經(jīng)濟快速開展后，在當(dāng)前和諧社會主題下，我國城市居民對于品質(zhì)生活有了更深的理解，尤其對于與其生活品質(zhì)具有重要關(guān)系的主題下，我國城市居民對于品質(zhì)生活有了更深的理解，尤其對于與其生活品質(zhì)具有重要關(guān)系的生活小區(qū)及其背后的營造者、效勞者，提出了更高層次的要求。生活小區(qū)及其背后的營造者、效勞者，提出了更高層次的要求。行業(yè)劃分界定房地產(chǎn)業(yè)為效勞性行業(yè)，充分反映出房地產(chǎn)行業(yè)效勞的重要性。中國房行業(yè)劃分界定房地產(chǎn)業(yè)為效勞性行業(yè)，充分反映出房地產(chǎn)行業(yè)效勞的重要性。中國房地產(chǎn)行業(yè)的開展歷程，一面是行業(yè)建設(shè)開展歷

64、程，而另一面是行業(yè)效勞開展歷程。地產(chǎn)行業(yè)的開展歷程，一面是行業(yè)建設(shè)開展歷程，而另一面是行業(yè)效勞開展歷程。從早期根本無社區(qū)效勞到從早期根本無社區(qū)效勞到19811981年中國大陸第一家物業(yè)管理，開始提供專業(yè)物業(yè)管理，年中國大陸第一家物業(yè)管理，開始提供專業(yè)物業(yè)管理，從普通常規(guī)小區(qū)物業(yè)管理到目前全方位社區(qū)、小區(qū)效勞體系嘗試與探索。面對不斷提高的客戶從普通常規(guī)小區(qū)物業(yè)管理到目前全方位社區(qū)、小區(qū)效勞體系嘗試與探索。面對不斷提高的客戶需求，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷開展，效勞在不斷升級。需求，房地產(chǎn)行業(yè)在不斷開展，效勞在不斷升級。房產(chǎn)提供給人的各種需求保證如生理需求包括運動、保健需求、平安需求、文化需房產(chǎn)提供給人的各

65、種需求保證如生理需求包括運動、保健需求、平安需求、文化需求到心理需求、交往需求、休閑需求，促使房產(chǎn)品升級換代。求到心理需求、交往需求、休閑需求，促使房產(chǎn)品升級換代。行業(yè)開展，效勞升級行業(yè)開展，效勞升級行業(yè)開展，效勞升級行業(yè)開展，效勞升級 緣于中國房地產(chǎn)業(yè)效勞開展歷程緣于中國房地產(chǎn)業(yè)效勞開展歷程緣于中國房地產(chǎn)業(yè)效勞開展歷程緣于中國房地產(chǎn)業(yè)效勞開展歷程1 1房地產(chǎn)行業(yè)快速開展，競爭逐步加劇，已經(jīng)開始逐步從產(chǎn)品競爭階段向效勞競爭階段過房地產(chǎn)行業(yè)快速開展，競爭逐步加劇，已經(jīng)開始逐步從產(chǎn)品競爭階段向效勞競爭階段過 渡；渡；2 2綜合的社區(qū)、生活小區(qū)效勞體系是社區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要組成局部而非附帶品；綜合的社

66、區(qū)、生活小區(qū)效勞體系是社區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要組成局部而非附帶品；3 3社區(qū)、生活小區(qū)效勞已經(jīng)從初級開展階段物業(yè)管理、物業(yè)效勞階段，突出對于社區(qū)、生活小區(qū)效勞已經(jīng)從初級開展階段物業(yè)管理、物業(yè)效勞階段，突出對于“物的物的 管理逐步向全面效勞過渡，突出對于管理逐步向全面效勞過渡，突出對于“入住者人的生理、心理需求滿足的效勞；入住者人的生理、心理需求滿足的效勞；4 4社區(qū)社區(qū)/生活小區(qū)效勞是關(guān)心人、關(guān)心人、善待人生的出發(fā)點與歸宿點；生活小區(qū)效勞是關(guān)心人、關(guān)心人、善待人生的出發(fā)點與歸宿點；5 5全面、良好的社區(qū)全面、良好的社區(qū)/生活小區(qū)效勞在滿足客戶身心愉悅需求的同時，真正實現(xiàn)行業(yè)價值、房生活小區(qū)效勞在滿足客戶身心愉悅需求的同時，真正實現(xiàn)行業(yè)價值、房 產(chǎn)價值以及企業(yè)的社會責(zé)任。產(chǎn)價值以及企業(yè)的社會責(zé)任。整合龍湖集團各方面專業(yè)資源，與國際、國內(nèi)專業(yè)公司全面合作，以龍湖工程為載體，整合龍湖集團各方面專業(yè)資源，與國際、國內(nèi)專業(yè)公司全面合作，以龍湖工程為載體，龍湖生活小區(qū)效勞體系全面推出！龍湖生活小區(qū)效勞體系全面推出！善待你的一生善待你的一生善待你的一生善待你的一生 緣于龍湖對于社區(qū)或生活小區(qū)的效勞理解緣于