1 湖南心星國際商務中心 發(fā)展定位細化既產(chǎn)品設計方案 謹呈：湖南中順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 星心國際發(fā)展定位細化方案 、公寓、商業(yè)的市場發(fā)展定位、產(chǎn)品設計、銷售計劃、成本測算；酒店非重點；不需要涉及具體營銷操作；開發(fā)商要求快速回籠資金。 各物業(yè)市場 發(fā)展定位建議 各物業(yè)產(chǎn)品 設計建議 銷售計劃制定 在既定的規(guī)劃下，從市場需求角度出發(fā)，結合開發(fā)商營銷目標，對寫字樓、公寓、商業(yè)提出市場發(fā)展定位；酒店已定位為產(chǎn)權式酒店，不再做市場發(fā)展定位的論述。 根據(jù)各類物業(yè)的市場發(fā)展定位，提出可行的產(chǎn)品設計建議 根據(jù)產(chǎn)品設計，從現(xiàn)階段市場態(tài)勢出發(fā)，制定各物業(yè)的銷售價格、銷售計劃，測算收益 星心國際發(fā)展定位細化方案 項目既定規(guī)劃理解與分析 二 項目營銷核心問題提出 星心國際發(fā)展定位細化方案 ： 芙蓉南路與電力路交匯處，天心區(qū)區(qū)治大院西北角 居住用地 商業(yè)用地 政府用地 休閑旅游 市政配套 省政府東大門 湖 南 省 政 府 本案 長 沙 天 心 區(qū) 政 府 天心區(qū) 法院 80畝 湖泊 莊園 天心文化公園 芙 蓉 南 路 電力路 湘府路 居住用地 一 、 項目既定規(guī)劃理解與分析 項目地塊與物業(yè)發(fā)展條件 位處省府板塊核心地段，交通發(fā)達，區(qū)域未來發(fā)展十分看好； 地塊方正平整， 昭示性強， 生態(tài)資源突出，具備打造中高甚至高端項目的條件； 位處行政中心，兩大政府之間，區(qū)域內(nèi)有一定量的辦公單位，具備發(fā)展商務區(qū)的基礎條件； 目前本區(qū)域入住率低，人氣不旺，生活配套缺額，商務氛圍十分欠缺。 小結： 地塊具備良好的生態(tài)資源、交通通達性以及 區(qū)域發(fā)展前景，但目前無論生活、商務氛圍 都十分欠缺。地塊具備發(fā)展中高、高端綜合 體項目的條件，但機會與風險并存。 星心國際發(fā)展定位細化方案 ，初規(guī)已進窗，規(guī)劃方面基本不能做大的調整； 項目現(xiàn)定位為集酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)為一體的城市綜合體； 其中酒店已確定為五星級產(chǎn)權酒店，由國內(nèi)排名前三的品牌進行經(jīng)營管理 項目既定規(guī)劃理解 一 、 項目既定規(guī)劃理解與分析 星心國際發(fā)展定位細化方案 “ 有機系統(tǒng)理念 ” 指導下開發(fā)的高價值的建筑綜合體 通過一組建筑將城市活動中 多種不同功能空間 進行 有機組合 ，并與城市的交通協(xié)調。同時，在不同功能之間建立一種 空間依存、價值互補 的能動關系，從而形成一個 功能復合的、高效率的、復雜而統(tǒng)一 的綜合體 辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會議寫字樓酒店公寓高檔住宅會展中心商業(yè)體都市綜合體辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會議寫字樓酒店公寓高檔住宅會展中心商業(yè)體都市綜合體功能物業(yè)類型圖 例功能物業(yè)類型 功能物業(yè)類型圖 例城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能 城市綜合體基礎解讀 星心國際發(fā)展定位細化方案 巨大的社會效應 城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設規(guī)模， 且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為 一個城市的 “ 名片 ” ，產(chǎn)生巨大的社會影響 作為 “ 城市名片 ” 的城市綜合體產(chǎn)生的社會效應 對推動 企業(yè)品牌價值 的進一步提升有重要的作用 巨大的增值潛力 各種功能的相互依存、相互補充能完善綜合體的整體 功能價值，通過成功的商業(yè)經(jīng)營，帶動 物業(yè)自身的及 周邊區(qū)域土地的升值 城市綜合體項目能夠產(chǎn)生巨大社會和經(jīng)濟效益 城市綜合體基礎解讀 星心國際發(fā)展定位細化方案 ： 城市綜合體具備的四種基本功能使其成為一個“微型的城市” 功能復合空間： 物業(yè)類型豐富，以酒店、辦公、公寓 和 商業(yè) 為基本功能，自身可以實現(xiàn)完整的工作和生活配套運營體系 空間依存、價值互補： 各功能之間形成 價值鏈 ，各物業(yè)空間之間通過規(guī)劃形成緊密聯(lián)系 辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會展中心提升商務配套檔次商務人流補充酒店功能經(jīng)營管理平臺商務展覽需求提升商務配套檔次商務人流提升商務配套檔次提升生活配套檔次高消費力的人流高端住房需求高品質的商業(yè)配套高消費力的人流高品質的商業(yè)配套高消費力的人流高消費力的人流商務人流提升商務配套檔次辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會展中心提升商務配套檔次商務人流補充酒店功能經(jīng)營管理平臺商務展覽需求提升商務配套檔次商務人流提升商務配套檔次提升生活配套檔次高消費力的人流高端住房需求高品質的商業(yè)配套高消費力的人流高品質的商業(yè)配套高消費力的人流高消費力的人流商務人流提升商務配套檔次城市綜合體各種功能之間的價值關系 城市綜合體的特征和價值 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：物業(yè)功能的有機整合打造出高端的商務環(huán)境 購物商場 公寓 公寓 寫字樓 廣州中信廣場占地約 筑面積約 29萬 是廣州最頂級的超高層寫字樓，包括寫字樓、公寓和商業(yè)物業(yè) 三種物業(yè)檔次高，各功能之間相互依存并形成價值鏈，營造出高價值的辦公環(huán)境 中信商業(yè)大廈 甲級智慧型商廈， 是廣州的頂級寫字樓 中信公寓 高檔服務式公寓，保 安嚴密、配套完善 中天購物廣場 經(jīng)營國際品牌精品， 設置高端生活配套 寫字樓的 高端配套 大量高端 商務人士 寫字樓的 高端配套 高端消費 人群 高端消費 人群 完善的生活 配套設施 中信廣場三種物業(yè)功能之間的價值聯(lián)系 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：城市綜合體開發(fā)需要對土地進行高強度、高效率的利用 高密度、集約性： 開發(fā)強度大，容積率多在 10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商務人流密集，夜晚及周末居住、消費人流集中，各種人流形成互補 土地使用的均衡性： 不同類型、價值的土地分布不同功能的建筑；在不同時段都有兩種以上的功能在運作 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24辦公商業(yè)酒店公寓小時 辦公 商業(yè) 酒店 酒店 公寓 公寓 各種物業(yè)在一天 24時內(nèi)的主要使用時段分布 城市綜合體的特征和價值 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：居住和酒店功能的補充提升項目的整體價值 洛克菲勒中心占地 建筑面積約 67萬平方米，屬高強度的綜合開發(fā)項目 最初包括辦公大樓、購物商場、圖書館等功能物業(yè)，但由于缺乏居住功能的物業(yè)使該項目在夜晚的使用效率不高 后來建設了希爾頓酒店和高檔公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和輻射范圍也不斷增大，使該項目的整體價值得到提升 下沉式廣場 辦公大樓 希爾頓酒店 高檔公寓 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：城市綜合體需要打造內(nèi)部和外部交通組織的完整性 與城市交通緊密銜接：內(nèi)部交通與外部交通需要實現(xiàn)無縫銜接，使城市人流方便地進出 內(nèi)部交通組織：完善的立體及平面交通體系使不同功能的建筑有機結合，良好的人流動線設計提升物業(yè)的整體價值 北京銀泰中心區(qū)位圖 香港太古廣場區(qū)位圖 “ 通道樹型”（ 系 城市綜合體的特征和價值 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：擁有完善的內(nèi)部交通組織及與外部交通的良好銜接 裙樓 4樓 寫字樓 購物中心 412樓 中庭 購物中心的通天走廊 街面 朗豪坊裙樓 4樓平面圖 朗豪坊剖面圖 內(nèi)部交通 組織平臺 購物中心 412樓 寫字樓 街面 酒店 地處旺角商業(yè)區(qū)，位于地鐵站出口及城市南北向主干道彌敦道東側，公共交通發(fā)達 內(nèi)部空間的連接點與外部環(huán)境分隔，有利于減少外部交通對綜合體內(nèi)部空間活動的干擾 亞皆老街缽蘭街上海街朗豪酒店朗豪辦公大樓朗豪購物中心彌敦道旺角商住街區(qū)旺角老居住街區(qū)人流人流人流人流：城市綜合體的建筑空間應該具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標志性 整體統(tǒng)一性： 城市綜合體各單體建筑風格的統(tǒng)一；綜合體與周邊城市環(huán)境與肌理的和諧 空間連續(xù)性： 城市綜合體的有機整體性決定其在建筑空間上具備連續(xù)性，各 建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補的、流動的、連續(xù)的空間體系 標志性和可識別性： 出色的建筑及空間設計，使綜合體成為區(qū)域的視覺焦點 新加坡新達城獨特的屋頂設計 柏林索尼中心的鳥瞰圖 柏林索尼中心的巨型天幕 城市綜合體的特征和價值 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：連續(xù)的空間體系是有機功能體發(fā)揮作用的重要承載 六本木中心占地 11萬 集辦公大樓、酒店、零售商業(yè)、文化設施、娛樂場所于一身的大型綜合體 豐富的空間類型、多層次的空間聯(lián)系、流暢的空間過渡，使整個綜合體形成一個的連續(xù)的空間體系 標志性建筑形成強制性的視覺沖擊，增強綜合體的可識別性 豐富的空間類型 多層次的空間聯(lián)系和流暢的空間過渡 星心國際發(fā)展定位細化方案 “有機功能體”，其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個方面： 物業(yè)功能組合： 物業(yè)功能經(jīng)過選擇與優(yōu)化組合 土地利用方式： 對土地進行高強度、高效率的利用 內(nèi)外部交通組織： 打造內(nèi)部和外部交通聯(lián)系的完整性 建筑與空間設計： 建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標志性 有機整體的價值 > 個體價值 1個體價值 2 個體價值 3 星心國際發(fā)展定位細化方案 、 項目既定情況理解與分析 項目規(guī)劃理解小結 綜上所述： 本項目定位為城市綜合體 ，是對本地塊地段優(yōu)勢、升值潛力、生態(tài)資源的充分利用， 是對地塊價值較好的一種利用手段，物業(yè)發(fā)展定位是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價值與形象，給開發(fā)商帶來較大的經(jīng)濟與社會效應 。 在后續(xù)建筑細化設計中，需 充分考慮項目內(nèi)、外部交通組織的完整性，建筑空間的整體性與標志性。 星心國際發(fā)展定位細化方案 項目既定規(guī)劃理解與分析 二 項目營銷核心問題提出 星心國際發(fā)展定位細化方案 、 項目營銷核心問題提出 酒 店： 24540平米 公 寓： 25282平米 寫 字 樓： 22042平米 商 業(yè)： 18887平米 總建面： 114367平米 從項目各物業(yè)的體量來看，項目屬均衡發(fā)展型城市綜合體，且裙樓連在一起，但是否意味著就要整體開發(fā)？還是分批開發(fā)？ 考慮到項目物業(yè)均為投資型物業(yè)，且從開工時間推算下半年才能面市銷售，較難在年底銷售完畢，可考慮分批開發(fā)，一定程度緩解資金壓力； 酒店可提升公寓、寫字樓價值，可首先開發(fā)，即依次開發(fā)酒店、公寓、寫字樓 （酒店、公寓間隔時間不要超過 2個月，或同時開發(fā)；寫字樓可在下半年開工）； 若貴司不考慮資金壓力，也可同時開發(fā)，以實景促進寫字樓銷售。 星心國際發(fā)展定位細化方案 、 高價格與快銷售的矛盾 二 、 項目營銷核心問題提出 政府對項目形象高要求 貴司要求實現(xiàn)較高的價格，并實現(xiàn)快速銷售 雖然項目地塊有很大的升值潛力，但 區(qū)域目前成熟度不夠，高價格與快速銷售的矛盾是客觀存在的， 如何化解這一難題，是貴我雙方需要面對的核心問題 產(chǎn)品力就是競爭力 產(chǎn)品設計的優(yōu)劣，是決定一個項目成功的關鍵，我司將在本方案中提出切實可行的產(chǎn)品設計建議，為項目成功打下堅實基礎；如何解決高價格與快銷售難題的問題，涉及到具體營銷操作，我司后續(xù)另行 提交專案。 星心國際發(fā)展定位細化方案 寫字樓發(fā)展定位 二 公寓發(fā)展定位 三 商業(yè)發(fā)展定位 星心國際發(fā)展定位細化方案 寫字樓基礎市場研究 二 項目寫字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 ，長沙已進入專業(yè)寫字樓階段 2004年 至今 中國入世成功，大量國內(nèi)外企業(yè)進駐長沙； 高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向； 硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“ 5A”智能化出現(xiàn) 順天國際財富中心 運達國際廣場 中天廣場 20012003年 網(wǎng)絡的普及使得居家辦公概念得及推行； “ 宜商宜住 ” 滿足了消費者對產(chǎn)品的需求 商住結合，功能綜合；面積較小，總價低，投資性強； 順天城 和府酒店公寓 19982000年 企業(yè)數(shù)量快速增長，高新技術業(yè)大力發(fā)展，對寫字樓的需求量增加； 硬件設施及服務得以較好體現(xiàn) 銀華大廈 平和堂商務大廈 19931997年 市場初啟動； 97年受宏觀經(jīng)濟影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過程 配置較低； 商務形象不突出； 距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離 華僑大廈 華聯(lián)大廈 時 間 階段特征 產(chǎn)品特征 代表性寫字樓 初級階段 發(fā)展階段 商住階段 專業(yè)寫字樓階段 1、長沙寫字樓發(fā)展歷史 星心國際發(fā)展定位細化方案 ： 五一廣場商務區(qū) 芙蓉中路商務區(qū) 韶山北路商務區(qū) 五一廣場是長沙的傳統(tǒng)中心，兩條城市主干道在五一廣場交會，眾多金融機構在此建造總部樓宇，逐漸形成了長沙的金融中心；由五一廣場向外輻射，在主要交通干線沿線逐漸形成了兩個城市商務聚集區(qū)，即芙蓉中路與韶山北路商務區(qū)。 2、長沙寫字樓傳統(tǒng)分布格局 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：上表為優(yōu)質寫字樓供應量，不包括商住樓及企業(yè)自建 長沙寫字樓市場步入市場化進程始于 90年代中后期。發(fā)展初期主要以商住樓形式居多，物業(yè)品質普遍較低； 從 98年到 2009年市場上 共有可甄別約 80萬寫字樓供應 ；其中長沙 優(yōu)質寫字樓的市場總體供應約為 55萬 ，年均供應量為 7萬 ，供應相對充裕。 3、長沙寫字樓供求概述 供應量 2010年前，年均供應量約為 9萬平米 /年 星心國際發(fā)展定位細化方案 租賃， 空置率保持在 15%間，均正常水平 長沙優(yōu)質寫字樓歷年空置率保持在 15%間，與其他二線城市情況基本相似； 長沙優(yōu)質寫字樓市場以銷售為主，寫字樓的入住率受銷售率的影響較大； 2007年寫字樓銷售市場活躍，其入住率也接近市場較低水平，約 17%； 受到金融危機影響，銷售市場的全面走低， 2008年整體市場空置率大幅上升到 尤其是中天廣場采取整層銷售的策略，寫字樓銷售速度較慢，空置率保持較高水平； 2009年，成熟優(yōu)質寫字樓樓宇和產(chǎn)權統(tǒng)一物業(yè)入住率穩(wěn)定，保持在 90%左右入住率；而新入市項目入住率也有所提高，市場表現(xiàn)回升。 3、長沙寫字樓供求概述 需求量 長沙市優(yōu)質寫字樓歷年去化量與空置率 (2001星心國際發(fā)展定位細化方案 華美歐國際，體量在 57,302平方米， 07年 9月至 09年 5月期間，銷售周期 20個月，銷售率達90%；共有 236套寫字樓可供出售，月均銷售 9套， 09年 12月，已基本售罄； 目前在售的中天廣場于 2008年 5月開盤，至今 09年 5月前半年銷售不足 30%， 09年后半年銷售形勢較好，截止 09年 12月份，已經(jīng)銷售近 70%； 同樣位于五一廣場區(qū)域的華美歐國際，湖南文化廣場對外銷售約 1,000平方米（其中， 950平方米為物業(yè)公司會議室，另有 2套 30平方米小戶型；而順天國際財富中心采取帶租約銷售方式，待售戶型面積在 200 3、長沙寫字樓供求概述 需求量 市場需求分析 主力銷售周期一般在 10項目名稱 開盤時間 售完時間 主要銷售周期 09年銷售價格 華美歐國際 2007年 9月 09年 12月 15個月 8000 中天廣場 08年 5月開盤 目前銷售 70% 已銷售 19個月 12000 標志商務中心 2008年 12月 2009年 10月 10個月 7000 未央大邦（商住） 08年 9月 09年 12月 15個月 6000 標志麓谷坐標 2007年 9月 18日 09年 10月份 25個月 5000 星心國際發(fā)展定位細化方案 “形成專業(yè)寫字樓、高星級酒店及商住公寓共存的辦公格局 通程酒店 金源酒店 華天酒店 4、長沙寫字樓市場分區(qū)供應概述 10%11%4%75%開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 芙蓉區(qū)天心區(qū)隨區(qū)府及省府南遷，供應量總體趨勢增加，目前占市場供應總量的 11% 星心國際發(fā)展定位細化方案 、長沙各類寫字樓發(fā)展狀況分析 專業(yè)寫字樓 高星級酒店 商住樓 群雄逐鹿 誰主沉浮 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：單體規(guī)模在 3 5萬之間，規(guī)模適中 檔次：多為中檔、中高檔 項目名稱 寫字樓總建 （萬 樓層 層高（ m） 檔次 平和堂商貿(mào)大廈 6 3 中高 湖南文化大廈 7 高 聯(lián)合商廈 0 3 中高 順天國際財富中心 5 29 高 第一大道 0 高 亞大時代 1 3 中高 中隆國際大廈 3 28 高 運達國際廣場 3 28 定王大廈 3 30 高 中天廣場 7 運達廣場 定王大廈 長沙專業(yè)寫字樓規(guī)模及檔次 5業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：外立面現(xiàn)代感強，但內(nèi)部品質仍有待提升，產(chǎn)品設計有一定亮點 外立面時代感強、昭示性好，商務形象突出； 內(nèi)部裝修一般，走廊較窄，多為 體品質感仍有待提高； 大堂面積多為 400，普遍偏小，難以彰顯中高檔形象； 標準層面積約為 12002000 ，單間面積在80600 之間，其中主力面積為 150250 ； 部分寫字樓設有空中花園，打出“生態(tài)辦公”概念；外立面開始采用中空 降噪保溫隔熱。 亞大時代外立面 第一大道大堂 亞大時代空中花園 定王大廈內(nèi)裝修 運達廣場走廊 5業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：房地產(chǎn)、 融等企業(yè)成為主要客戶來源，地域來源上仍以省內(nèi)為主。 省外客戶22%省內(nèi)客戶72%國際企業(yè)6% 入駐中高檔寫字樓的企業(yè)以房地產(chǎn)行業(yè)居多，占到 其次為 比 此外，金融、貿(mào)易、建筑業(yè)等企業(yè)也成為專業(yè)寫字樓的主要客戶； 以省內(nèi)企業(yè)為主，占到總比例的 72%；同時，也有部分國際企業(yè)已進駐長沙。由于對區(qū)位的要求較高，因此多集中分布在 一大道及芙蓉路區(qū)域）的中天廣場、亞大時代等高檔寫字樓中。 其它房地產(chǎn)戶分析以亞大、中隆、順天財富、第一大道、平和堂、聯(lián)合商廈、新世紀大廈、文化大廈為調查樣本。 房地產(chǎn) 貿(mào)易 其他 長沙專業(yè)寫字樓客戶構成（行業(yè)） 5業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 民營中小型企業(yè)一般都選擇小面積戶型辦公物業(yè)，以降低經(jīng)營成本；國際企業(yè)雖然實力雄厚，但多數(shù)僅在長沙設立辦事處而非區(qū)域總部，因此對面積需求也不大； 金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)及流通行業(yè)的企業(yè)通常選擇較高品質的專業(yè)寫字樓，戶型面積在 200500平米之間，主力需求為 150 少部分在長沙扎根的實力企業(yè)選擇 500 以上的大面積寫字樓，如湖南文化大廈、中隆大廈等。 外企設長辦事處 金融、地產(chǎn)企業(yè)設長分公司 客戶：企業(yè)規(guī)模中等，對 300平米以下面積需求旺盛，整層甚至數(shù)層租賃的大客戶較少 5業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：物管水平有待提升，硬件及配套設施較為不足 物業(yè)管理 管理費較低，為 2 4元 / /月，提供基本的清潔、安防等服務，整體水平不高； 隨著中天廣場等新一代專業(yè)寫字樓“ 5A” 智能化的實現(xiàn) ， 對物管提出更高的服務要求，以及“綠城”等專業(yè)物管公司的進駐，物業(yè)管理水平有望得到一定提升； 、 配套設施 電梯：大多配置為 4 5臺，單梯服務面積為 ，低于甲級寫字樓的通用標準（ ）；由于樓層不高，因此亦未有分層到達設計； 停車位：建筑面積與停車位的平均配比為 253:1，仍低于 200:1的國際標準； 服務設施：以銀行、餐飲、大堂商務中心為主，會議室 /購物 /展覽等功能相對缺乏。 亞大時代 運達廣場 5業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：整體較為理想，中高檔寫字樓出租率高 樓盤名稱 租金 （元 / /天） 出租率 湖南文化大廈 0% 聯(lián)合商廈 0% 亞大時代 7% 中隆大廈 0% 第一大道 5% 順天國際財富中心 5% 運達國際廣場 0% 中天廣場 租金從 1 /天不等，租金水平由高至低依次為五一路、韶山路、芙蓉北路段及解放西路段，近年來專業(yè)寫字樓租金呈穩(wěn)步上漲趨勢； 市場整體較為理想，出租率基本都保持在70%間，其中高檔專業(yè)寫字樓憑借其高性價比而取得了更高的出租率，如第一大道、中隆大廈等，入駐率均達到 90%以上； 中高檔專業(yè)寫字樓租賃情況 以亞大時代為代表的中高檔寫字樓受到市場歡迎 5業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 ： 良性健康發(fā)展，投資回報率有保障 從市場大勢來看，長沙市寫字樓市場基本保持了供需平衡，持良性健康發(fā)展態(tài)勢。市場未出現(xiàn)辦公物業(yè)的認購熱潮，也沒有出現(xiàn)銷售嚴重受阻樓盤。空置率持續(xù)在正常范圍內(nèi)； 市場對專業(yè)寫字樓的要求呈逐年上升趨勢，回報率在 7%間，遠高于住宅，具有較大投資價值； 購房人群以個體投資為主， 60%以上為本地人購買；也有部分大型企業(yè)開始選擇購買優(yōu)質物業(yè)辦公。 樓盤名稱 售價 （元 / ） 銷售率 租金 （元 / /天） 投資回報率（按出租率 80%算） 湖南文化大廈 5000 40 2 聯(lián)合商廈 4100 100 1 中隆大廈 4500 90% 2 第一大道 4774 95% 順天國際財富中心 4900 95% 運達國際廣場 8000 90% 中天廣場 12000 70% 長沙專業(yè)寫字樓銷售情況及投資回報率 5業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 、專業(yè)寫字樓 政府商務發(fā)展規(guī)劃 專業(yè)寫字樓在傳統(tǒng) 配合省府“南移”、融城的需求，省府板塊也將成為新的熱點，但要與傳統(tǒng) 需時日 星心國際發(fā)展定位細化方案 如通程大酒店、華天貴賓樓、佳程大酒店等，主要分布于長沙酒店與商業(yè)密集的韶山路、袁家?guī)X地段； 租用該類寫字樓的企業(yè)主要是各大 知名企業(yè)駐長機構；如美國約克、美國開利等等世界知名企業(yè)；以及金融、房地產(chǎn)、 企業(yè)入駐原因： 物業(yè)管理水平高：酒店成熟的星級物業(yè)管理； 商務配套齊全：星級酒店配套； 更接近國際化：具備國際接待能力； 更能彰顯企業(yè)實力、符合企業(yè)品牌形象。 5星級酒店寫字樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 （五星級） 租金水平： 租金： /天 物業(yè)管理費： 2元 / /月（不含空調、電費） 企業(yè)進駐情況： 共入駐企業(yè)約 21家，入住率約 90%，其中省內(nèi)企業(yè)占 62%，省外企業(yè)占 38%； 金融、房地產(chǎn)、 樓層 功能分布 43、 45、 46 通程會所 41統(tǒng)套房、復式套房 39政樓層 38 非吸煙層 22房 12字樓 611 文體娛樂、夜總會、健身按摩等 5 大宴會廳、國際會議中心 4 鵬程食府 3 金色家族名品中心、美容美發(fā)中心 2 食街、商務中心、銀行 1 大堂吧、咖啡廳、 金融投資24%機械設備19%I T 通訊19%房地產(chǎn)14%其他24%通程國際酒店樓層分布 通程國際大酒店 通程國際酒店入駐企業(yè)構成 星心國際發(fā)展定位細化方案 （四星級） 租金水平： 租金： /天 企業(yè)進駐情況： 共入駐企業(yè)約 29家，入住率約 85%，其中省內(nèi)企業(yè)占 79%，省外企業(yè)占21%； 金融、房地產(chǎn)類企業(yè)成為主要客戶。 金融投資21%貿(mào)易/ I T / 食品48%房地產(chǎn)31%金源酒店入駐企業(yè)構成 金源大酒店 星心國際發(fā)展定位細化方案 分布：主要位于市區(qū)成熟路段； 入駐企業(yè)：本土創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、小型民營企業(yè)；外省企業(yè)駐長辦事處； 企業(yè)入駐的原因： 租金在 1元 / /天左右，價格相對較低； 地段較好，周邊配套成熟； 宜商宜居； 項目名稱 規(guī)模（ 租金水平 （元 /） 物管費（元 /） 新時空 地 4792 總建 鴻達現(xiàn)代城 占地 4700 總建 1 一星城國際 占地： 2576 總建： 角花園 占地 3169 總建 長沙部分商住樓概況 建鴻達現(xiàn)代城 維一星城國際 5寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 （行業(yè)） 省外客戶19%省內(nèi)客戶81%建鴻達及維一星城企業(yè)構成（地域） 在入駐商住樓辦公的企業(yè)中，前五位分別是科技電子類、房地產(chǎn)類、科教文化類、咨詢顧問類及貿(mào)易類，占據(jù)約 60%的比例，金融類企業(yè)僅占 8%； 以省內(nèi)企業(yè)為主，占到總比例的 81%；省外企業(yè)占 29%，企業(yè)規(guī)模普遍較小，沒有國際企業(yè)進駐。 客戶： 以省內(nèi)中小規(guī)模的科技、房地產(chǎn)、文化傳播類企業(yè)為主 5寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：整體檔次較低，以中小戶型為主，兼顧居住辦公 外立面風格與住宅接近，商務形象不明顯； 內(nèi)部裝修檔次低，電梯間、走廊等公共空間僅做簡單處理，品質感差； 單間面積較小，集中在 30120 之間，以兼?zhèn)渚幼∨c辦公。 簡陋的窗戶護欄 簡單裝修的走廊 與住宅類似的外立面 間隔以中小戶型為主 5寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細化方案 ：專業(yè)寫字樓已成供需主流 公寓式寫字樓 高星級酒店寫字樓 專業(yè)寫字樓 規(guī)模 46萬 12萬 35萬 性質 居住及辦公 酒店及辦公 辦公 經(jīng)營模式 先售后租 只租不售 先售后租、只租不售 外立面 普通，與住宅類似 豪華莊重 現(xiàn)代感強 間隔區(qū)間 30 600部分集中在 30 120 80 600力集中在 150300 ，可靈活組合 整體檔次 較低 高 高 物業(yè)管理 一般，普通的保安保潔服務 共享高星級酒店的物業(yè)服務 專業(yè)物管公司開始進入，樓宇實現(xiàn) 5整體水平仍有待提升 出租情況 租金約 1，物業(yè)管理費 2元/ 租金約 34元 /，物業(yè)管理費 20元 /（含空調費） 租金 3元 /，管理費 ，出租率較高 客戶特征 省內(nèi)中小型民營企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主 國際知名企業(yè)駐長機構；金融、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)、 融等企業(yè)成為主要客戶來源，地域上仍以省內(nèi)為主 銷售情況 價格 4000 6000元 /多在 5000元 /售狀況較好 售價為 4500 12000 元 /售情況良好 買家特征 以本地公司和個人購買自用為主 本地的個體投資者為主，其中做生意的老板占據(jù) 40%比例；部分大企業(yè)也會整層購買，但比例較低 未來的競爭，將集中在優(yōu)質的專業(yè)寫字樓之間 星心國際發(fā)展定位細化方案 、專業(yè)寫字樓未來趨勢 供應逐步增大，競爭激烈 預計 2010字樓新增供應量： 中多為高檔及中高檔寫字樓。 項目名稱 位 置 占地面積 （） 建筑面積（） 寫字樓面積 （） 推出時 間 級別 備注 長大彩虹都 芙蓉南路與木蓮沖路交匯處的東北角 80000 010 中高檔 1棟 財富岳麓 岳麓區(qū)區(qū)政府東側 2951 20000 2010 中高檔 酒店、商業(yè)、寫 字樓 中信大廈 開福區(qū)黃興北路 10000 40000 2011 友阿大廈 芙蓉中路三段 142號 9612 63458 30000 2010 中高檔 雙塔樓， 1棟寫字樓 立達湘府大廈 長沙市天心區(qū)黑石 村 0000 未知 未知 華晨大廈 萬家麗路以西，景 園路以北 5000 未知 未知 長沙寶力摩爾商業(yè)中心 天心區(qū)南門口東南角 30000 2010 泊富國際 芙蓉北路 564 39000 270000 100000 2011 高檔 超高層 貞泰金融中心 五一大道與芙蓉路 交匯處西南角 40000 360,000 約 120000 2012 高檔 超高層 匯金國際 天心區(qū)黃土嶺正街 1號 45070 237577 約 30000 2010 現(xiàn)代大廈 長沙市五一西路與建湘路交匯處之西南角 11755 83605 40000 未知 中檔 大地商務大廈 開福區(qū)西長街 100000 約 40000 未知 天健 ·芙蓉盛世 開福區(qū)芙蓉中路一 段 88號 560000 未知 約 50000 2011 未動工 星心國際發(fā)展定位細化方案 ： 未來寫字樓供應仍中要集中在城市中心區(qū)域，中心區(qū)域競爭進一步加?。?2010為中檔、中高檔寫字樓，將集中在 2011年大規(guī)模放量， 2010預計新增供應量在 13萬方左右； 國內(nèi)外知名品牌開發(fā)商投資興建的寫字樓物業(yè)增多，且均位于城市中心，這將確保寫字樓物業(yè)的開發(fā)品質 2011年后，寫字樓市場將面臨更大的放量，其中北辰、中信等幾個超級大盤的寫字樓推出將嚴重的沖擊市場； 未來需求： 根據(jù)現(xiàn)有優(yōu)質寫字樓市場表現(xiàn)，考慮到寫字樓市場受經(jīng)濟環(huán)境影響較大， 2010年全年空置率將保持在 15右； 而且 2010年后宏觀經(jīng)濟逐漸恢復，優(yōu)質寫字樓市場整體空置率將會下降； 2012年以后，優(yōu)質寫字樓集中放量，市場空置率水平預計將有所上升，但受之前經(jīng)濟蕭條影響被壓抑的需求也將得以釋放，因此空置率水平還處于合理水平。 2012年后，經(jīng)濟危機后經(jīng)濟恢復期度過，企業(yè)發(fā)展趨緩，新增企業(yè)數(shù)將減少，寫字樓需求量將承下滑趨勢。 2010，放量較 08爭增大，但或形成供銷兩旺的勢頭，機會與風險并存。 6、專業(yè)寫字樓未來趨勢 星心國際發(fā)展定位細化方案 市場：穩(wěn)步發(fā)展，對中高檔及以上的專業(yè)寫字樓需求逐漸增長 專業(yè)寫字樓投資回報率高，投資價值明顯，投資市場良性健康發(fā)展，且中高檔寫字樓投資回報率高于高檔寫字樓； 客戶：金融、房地產(chǎn)、 300平米以下面積為主需求 金融企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、 為長沙高檔、中高檔專業(yè)寫字樓的重要消費群體； 中小規(guī)模的科技電子企業(yè)、咨詢顧問企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)多選擇“宜居宜辦公”的商住樓。隨著企業(yè)形 像宣傳和品牌塑造的需要，將會促使這類客戶群體產(chǎn)生較大的中高檔專業(yè)寫字樓需求； 產(chǎn)品：向高標準配置發(fā)展，但整體品質感不強 硬件設施的配置以及物業(yè)管理水平的不斷提高貫穿長沙專業(yè)寫字樓的發(fā)展過程，但由于企業(yè)規(guī) 模普遍偏小，對寫字樓仍未產(chǎn)生高標準要求，因此無論在內(nèi)部裝修上、相關配套及物業(yè)管理方 面，均有待提高，影響了寫字樓整體品質的增強； 未來： 競爭集中在中心城區(qū)，未來 1爭加劇，或將維持供需兩旺的勢頭。 2012年后，需求量將大幅下降。 星心國際發(fā)展定位細化方案 寫字樓基礎市場研究 二 項目寫字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 湖南 市未來中心位置 立體交通網(wǎng)絡，交通便捷 地塊昭示性強，具備地標特質 花園湖泊資源，生態(tài)環(huán)境突出 優(yōu)勢： 非傳統(tǒng)商務區(qū)，商務價值較難體現(xiàn) 周邊企業(yè)少，商務氛圍淡 目前人氣差，市政及商務服務配套不齊全 劣勢： 未來新城商務代表 景觀資源突出 商務環(huán)境現(xiàn)狀較差，需強化及完善自身配套 星心國際發(fā)展定位細化方案 、生態(tài)的 花園式 中高端 專業(yè)寫字樓 高端形象、中高端產(chǎn)品、中高端價格 字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 、市場角度： 中高檔專業(yè)寫字樓已成市場需求主流，銷售速度、租賃價格、投資回報均 最有保障；而頂級寫字樓因長沙的產(chǎn)業(yè)特征缺乏支撐； 2、項目本身： 項目將成為區(qū)域內(nèi)的標志性地標，商住型寫字樓不適合形象檔次的需要，同時也與項目內(nèi)公寓發(fā)生內(nèi)部競爭，不建議使用； 臨 80畝湖泊莊園是項目最大的優(yōu)勢，項目寫字樓可走“生態(tài)”路線，但市場上打“生態(tài)”牌的太多，不如直接打出“花園式”，直接明了。 字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 小戶型基礎市場研究 二 項目公寓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 小戶型基礎市場研究 二 項目公寓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 ）按項目類型分：純小戶型項目、中大型項目內(nèi)附帶的小戶型產(chǎn)品 如白沙晶城為純小戶型項目，博林金谷為中型項目內(nèi)附帶的小戶型產(chǎn)品 2）按使用用途分：商務型（酒店 /行政）公寓、生活型小戶型 前者戶型設計為傳統(tǒng)的通間，基本不帶燃氣、陽臺，生活不便，為長沙較長期的產(chǎn)品，越來越不受市場歡迎，如和府、天健芙蓉盛世；后者充分考慮生活的需要，帶燃氣、陽臺，甚至做到明廚明衛(wèi)。如博林金谷。 3）按裝修標準分：毛坯房、精裝公寓 1、長沙小戶型分類 備注：本章內(nèi)“小戶型”，指戶型面積在 90平米以下的產(chǎn)品 星心國際發(fā)展定位細化方案 ： 金色家園 未央大邦 香頌國際 巧克力空間 博林金谷 紅區(qū)抽屜 印象天心 尚城 融圣國際 天心華庭 建鴻達華都 摩天 1號 山水華景 旭日東升 白沙晶城 華府 1航線 附帶小戶項目 純小戶項目 2、長沙典型小戶型項目分布概圖 長城國際 長大彩虹都 星心國際發(fā)展定位細化方案 、芙蓉中路 伍家?guī)X四方坪商圈 越界 車站路、八一路 火車站商圈 羅馬假日 三一大道、芙蓉路 伍家?guī)X四方坪商圈 車站路、三一大道 伍家?guī)X四方坪商圈 摩天 1號 芙蓉中路、勞動路 五一商圈、東塘商圈 鉑宮 中山路、黃興路、蔡鍔路 五一商圈 印象天心 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 天心華庭 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 謀房未央大邦 韶山南路 鐵道等高校商圈 加加大街 韶山南路 鐵道等高校商圈 金色家園 韶山南路 鐵道等高校商圈 云鼎公館 韶山路 雨花亭商圈 鑫遠杰座 芙蓉南路 南城新興區(qū) 謀房博客 望岳路、桐梓坡路 市府商圈 香麓麗舍 榮銀路、銀盆路 市府商圈 未來城科學家園 桐梓坡路、玉蘭路 市府商圈 附帶小戶型樓盤 樓盤名稱 項目依托 是否受 90/70影響 沁園春御院 市府商圈，項目需要 否 永祺西京 市府商圈，項目需要 是 美林銀谷 市府商圈，項目需要 否 金麓國際 市府商圈，項目需要 否 郡原廣場 市府商圈，項目需要 否 盛大澤西城 市府商圈，項目需要 否 華都 勞動路、韶山路 東塘商圈 陽光 100 項目需要 否 天健芙蓉盛世 伍家?guī)X商圈，項目需要 否 才子佳苑 四方坪商圈，項目需要 否 融圣國際 火車站商圈，項目需要 是 博林金谷 南城新興商圈，項目需要 是 長沙商務中心 南城新興商圈，項目需要 否 鳳凰城 項目需要 是 小戶型樓盤以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。 小戶型樓盤集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈和鐵道林科大商圈。 目前純小戶項目主要分布在伍家?guī)X四方坪、芙蓉路沿線、五一商圈以及鐵道學院周邊。 3、長沙小戶型分布特征 星心國際發(fā)展定位細化方案 小戶型產(chǎn)品暢銷面積區(qū)間集中在 35 ，其次為 60 左右產(chǎn)品 在朝向及戶型方面有優(yōu)勢的產(chǎn)品去化速度更快 不能兼?zhèn)渖钚枰漠a(chǎn)品銷售速度很慢，如天健芙蓉盛世 銷售業(yè)績 暢銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品 摩天一號 5月 9日開盤，當天銷售 230余濤 銷售最為理想，去化較大，余貨不多 北向（天璽大酒店）部分及面積較大產(chǎn)品相對滯銷 金色家園 一季度銷售 179套， 08年底開盤至今共銷售 865套 金色家園僅 32 、 45 兩種戶型，銷售情況均較好 45 戶型相對 32 戶型略差 云鼎公館 房交會期間開始銷售，房交會 4天銷售 30余濤，截止5月 13日銷售將近 100套 （ （ 為暢銷，銷售完畢，其余40 左右產(chǎn)品銷售也較好。 35 為市場熱銷產(chǎn)品，其次為 60 左右產(chǎn)品 4、長沙小戶型需求特征 星心國際發(fā)展定位細化方案 建設部制訂的 商品住宅裝修一次到位實施導則 要求精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。 按照這一導則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次 衛(wèi)生間的設置配備標準分為： 1、 普通住宅： 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡 (箱 )、洗衣機位、自然換氣 (風道 )吸風機、電剃須等電器插座 3組，吸頂燈 (防水型 )鏡燈 2、 中高級住宅 ： 浴盆 (淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺、化妝鏡、洗衣機位、座便器 (2個 )、排風扇 (風道吹風機、電剃須等電器插座 4組，電話 (掛墻式分機 )接口 3、 高級住宅： 浴盆 (水按摩 )和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺、化妝鏡、洗衣機位、座便器 (2個 )凈身盆、換氣扇、紅外線燈、吹風機、電剃須等電器插座 5組，電話接口、頂燈、鏡燈 。 精裝修標準 星心國際發(fā)展定位細化方案