Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,第三章 房地產(chǎn)投資的可行性研究,可行性研究概述,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容,房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析,第一節(jié) 可行性研究概述,一、可行性研究的概念與作用,1.可行性研究的概念 2.可行性研究的作用 ：投資決策的依據(jù)、編制設(shè)計文件的依據(jù)、籌集資金的依據(jù)、簽定協(xié)議合同的依據(jù)、開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的依據(jù)和項(xiàng)目后評價的依據(jù)。3.可研的要求：堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，確?？裳械目陀^性、準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性和公正性。,二、可行性研究的階段劃分,階段,研究重點(diǎn),投資估算方法,投資機(jī)會研究,投資環(huán)境分析,參照類似項(xiàng)目套算,初步可行性研究,市場需求分析、項(xiàng)目宏觀必要性、主要建設(shè)條件,指標(biāo)估算,可行性研究,全面深入研究,逐項(xiàng)估算,項(xiàng)目評估和決策,可行性研究的真實(shí)可靠程度,逐項(xiàng)估算,三、可行性研究的步驟,1.簽定合同與籌劃準(zhǔn)備。,2.調(diào)查研究與收集信息,（需求、價格承受能力、市場供給、資源調(diào)查、選址、金融和資金來源）,。,3.方案設(shè)計（投資方案）。,4.評價與詳細(xì)研究。,5.方案優(yōu)化與選擇。,6.編寫可研報告書。,7.可研報告的評估和審批。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研內(nèi)容,一、可研的主要內(nèi)容,1.進(jìn)行市場研究：主要對市場的需求進(jìn)行分析，以解決項(xiàng)目建設(shè)的 “必要性和可行性,”,問題；,2.進(jìn)行工藝技術(shù)方案的研究，以解決項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)“先進(jìn)性和適用性”問題；,3.進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)和經(jīng)濟(jì)分析，以解決項(xiàng)目建設(shè)的“合理性和有效性”問題。,二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研報告的編寫內(nèi)容,1.總論（項(xiàng)目的背景與概括）,2.開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置,3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定,4.規(guī)劃設(shè)計方案選擇,5.資源供給（資金、材料、施工力量、水電供應(yīng)等）,6.環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù),7.項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究,8.開發(fā)建設(shè)計劃,9.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析（投資估算、資金籌措、成本估算、收入估算、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價、風(fēng)險分析）,10.結(jié)論與建議,第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析,確定性分析法 1.財務(wù)評價 2.國民經(jīng)濟(jì)評價,非確定性分析法 1.盈虧平衡分析法 2.敏感性分析法 3.風(fēng)險概率分析法,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)評價,現(xiàn)金流量分析法：凈現(xiàn)金流量、累計凈現(xiàn)金流量等。,靜態(tài)分析法：投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、投資回收期、貸款償還期。,動態(tài)分析法：凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期。,（一）財務(wù)評價的含義,概念：從開發(fā)企業(yè)角度分析和測算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，計算項(xiàng)目在財務(wù)上的獲利能力，以判斷項(xiàng)目財務(wù)上的可行性。是可研的核心內(nèi)容，是決定項(xiàng)目命運(yùn)的重要決策依據(jù)。,其主要內(nèi)容：1.盈利能力（項(xiàng)目建成后、整個壽命期內(nèi)）2.清償能力（財務(wù)、債務(wù)）3.財務(wù)外匯效果 4.風(fēng)險分析,（二）開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價的程序,1.分析和估算開發(fā)項(xiàng)目的財務(wù)數(shù)據(jù)；,2.編制財務(wù)基本報表（預(yù)計現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計收益表、借款還本付息表、財務(wù)外匯流量表）；,3.計算并評價財務(wù)效益指標(biāo)；,4.進(jìn)行不確定性分析；,5.風(fēng)險分析；,6.得出評價結(jié)論。,（三）財務(wù)評價的基本方法,1.靜態(tài)分析法,（1）投資利潤率,：用來描述房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，是年利潤總額與項(xiàng)目總投資之比。反映項(xiàng)目單位投資的盈利能力。,年利潤總額,=,年產(chǎn)品銷售收入,-,年產(chǎn)品銷售稅金,-,年總成本費(fèi)用,（2）投資利稅率,用來描述房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的盈利能力，是每年的利稅總額與項(xiàng)目總投資之比。反映單位投資對國家和社會的貢獻(xiàn)水平。,年利稅總額,=,年銷售收入,-,年總成本費(fèi)用,（,3,）資本金利潤率,用來描述房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金的盈利能力，是每年的平均利潤總額與資本金之比。反映項(xiàng)目的資本金的盈利能力。,（,4,）投資回收期,：以項(xiàng)目的年租金純收入來抵償全部投資所需的時間，反映項(xiàng)目的財務(wù)投資回收能力或財務(wù)清償能力的一個重要評價指標(biāo)。,（4）借款償還期,R,p,-,第,t,年可用于還款的利潤,D,-,第,t,年可用于還款的折舊,R,0,-,第,t,年可用于還款的其他收益,R,r,-,第,t,年企業(yè)留利,2.動態(tài)分析法,（1）凈現(xiàn)值法,n:,項(xiàng)目的計算期,i,c,:,基準(zhǔn)收益率,NPV,0,時，項(xiàng)目可行 .,NPV0,時，項(xiàng)目不可行。,（2）內(nèi)部收益率法（,IRR,）,：,指項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營期限內(nèi)凈現(xiàn)值等于零時的貼現(xiàn)率。反映項(xiàng)目的盈利能力。,IRR,時，項(xiàng)目可行。,IRR,時，項(xiàng)目不可行。,用試算法求,IRR,：,（3）投資回收期法,：,用全部投資現(xiàn)金流量表累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值求得。,項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）,二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價,（一）概念：考慮資源合理配置，從國民經(jīng)濟(jì)和全社會角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)分析。,（二）國民經(jīng)濟(jì)評價與財務(wù)評價的區(qū)別：1.評價的角度和目標(biāo)不同 2.效益和費(fèi)用的含義與劃分不同 3.效益和費(fèi)用的 計算價格不同 4.使用的貼現(xiàn)率和評價的判據(jù)不同,（三）國民經(jīng)濟(jì)評價主要指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（,ENPV,）、,經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（,EIRR,）、,經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率（,ENPVR）、,投資凈效益率（,NBR）,（四）國民經(jīng)濟(jì)評價的步驟：,1.確定項(xiàng)目各種合理的經(jīng)濟(jì)價格，如影子價格等。,2.按影子價格調(diào)整項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出，重新計算項(xiàng)目的支出和收入。,3.從整個國民經(jīng)濟(jì)的角度來劃分和考察項(xiàng)目的效益與費(fèi)用。,4.按國家統(tǒng)一規(guī)定的社會折現(xiàn)率對項(xiàng)目的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，計算國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。,5.從整個社會的角度來考察、研究和預(yù)測項(xiàng)目對社會目標(biāo)所作的貢獻(xiàn)大小。,6.進(jìn)行綜合分析。,三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定分析,敏感性分析,盈虧平衡分析,風(fēng)險概率分析,第三章 作業(yè)題：,1.簡述可行性研究的工作程序。,2.財務(wù)評價指標(biāo)體系中有哪些指標(biāo)？,IRR,如何計算分析？,3.某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表所示。如果當(dāng)前房地產(chǎn)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為18%，試計算該投資項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。,單位：人民幣萬元,演講完畢，謝謝觀看！,內(nèi)容總結(jié),第三章 房地產(chǎn)投資的可行性研究。2.進(jìn)行工藝技術(shù)方案的研究，以解決項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)“先進(jìn)性和適用性”問題?，F(xiàn)金流量分析法：凈現(xiàn)金流量、累計凈現(xiàn)金流量等。1.確定項(xiàng)目各種合理的經(jīng)濟(jì)價格，如影子價格等。4.按國家統(tǒng)一規(guī)定的社會折現(xiàn)率對項(xiàng)目的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，計算國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。演講完畢，謝謝觀看,