總則 一、為維護合同雙方的合法利益，規(guī)范物業(yè)管理的行為，達到業(yè)主的滿意和要求，制定本合同。 二、本合同共分為：總則、物業(yè)管理委托合同書、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、資金結(jié)算、監(jiān)督管理與檢查考核和附則七個組件，均為本合同的有效組成部分，具有同等的法律效力。三、本合同未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。物業(yè)管理委托合同書 甲方：遼寧電力第四工程公司 乙方：遼陽四興物業(yè)管理有限公司 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將遼寧電力第四工程公司辦公大樓（電力大廈）及其附屬和共用設(shè)施全權(quán)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。 一、委托管理的范圍及事項 （一）、管理范圍： 甲方將位于文圣區(qū)青年大街九十九號及其區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)。 物業(yè)類型：寫字樓 建筑占地：17666.49 平方米建筑面積：13556 平方米 （二）、管理事項： 1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護。包括：屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結(jié)構(gòu)，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。2、區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、養(yǎng)護、運行和管理。包括：供水、供暖、供電、照明、消防及其他設(shè)備設(shè)施。 3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護、管理。包括：道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場等。 4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護、管理。 5、公共衛(wèi)生的清潔、垃圾收集、清運。 6、交通與車輛停放秩序的管理。 7、安全巡視、門崗值勤、安全監(jiān)控、人員登記。 8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收資料。 二、委托管理期限：一年。即 2001 年 3 月 10 日始至 2002 年 3 月 9 日止。 三、雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) （一）、甲方： 1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。 2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人遵守公約。 3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、年度計劃、財政預(yù)決算。 4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度執(zhí)行情況。 5、向乙方提供商業(yè)用房和管理用房。 6、向乙方提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料。 7、負責(zé)保證按規(guī)定、按時交納物業(yè)管理費。 8、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。 9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。 10、不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定的內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動。 11、參與確定管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)。 12、對違反合同規(guī)定的乙方和乙方人員，有權(quán)終止或要求調(diào)換人員。 13、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 （二）、乙方 1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度，自主開展各項管理經(jīng)營活動。 2、遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)對物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)各項管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府部門和甲方檢查監(jiān)督。 3、根據(jù)需要制定維修方案，報甲方審議通過后組織實施。 4、向業(yè)主和物業(yè)使用權(quán)人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，并負責(zé)監(jiān)督。 5、接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督，并定期報告工作。 6、對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備不得擅自占用和改變使用功能，如需在物業(yè)內(nèi)改擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施。 7、建立物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。 8、負責(zé)測算管理區(qū)域服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴格按標(biāo)準(zhǔn)收取費用。 9、依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定，有權(quán)對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為進行處理。根據(jù)實際情況采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)部門處理等措施。 10、管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料。 11、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。 12、負責(zé)編制物業(yè)年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。 四、物業(yè)管理服務(wù)費 根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定收取保潔費、保安費、綠化費、管理費、保養(yǎng)費及特約服務(wù)費等。 總計：428626.83 元。物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定并參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定本合同物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)。 一、 清潔衛(wèi)生費及綠化管理費 1、 保潔費： 0.35x12x13556=56935.20 元/年 2、綠化費： 0.55x13556=7455.80 元/年 3、化糞池清理費： 0.30x13556=4066.80 元/年 二、保安費： 0.35x12x13556=56935.20 元/年 三、小修費： 每年 40，000 元 四、電梯、高壓水泵運行保養(yǎng)費： 0.45x12x13556=73202.40 元/年 五、供電、供水、供暖運行費： 8x800x12=76800.00 元/年 六、收發(fā)： 3x800x12=28800.00 元/年 七、特約服務(wù)費： 2x800x12=19200.00 元/年 八、管理費及其他： 1、管理費： 3.5x13556=47466.00 元/年 2、 辦公費： 0.35x13556=4744.60 元/年 3、 其他應(yīng)急費： 每年 5，000 元 4、 法定稅費： 420606.00 x5.5%=23133.33 元/年 九、中修以上和設(shè)備、設(shè)施更新費用，由物業(yè)公司提出項目并套用相關(guān)定額，履行各種手續(xù)并由業(yè)主審核批準(zhǔn)后施行。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 一、保潔： 內(nèi)容： 區(qū)域內(nèi)公用部分的日常清潔，設(shè)立專職衛(wèi)生人員以確保為業(yè)主提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境。 標(biāo)準(zhǔn)： 1、庭院、門廳、走廊 每天利用業(yè)主休息時間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次，垃圾及時清運。業(yè)主辦公時間設(shè)置專職衛(wèi)生員對區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進行保潔維護。保持區(qū)域內(nèi)停車暢道路、綠地?zé)o廢棄物，使區(qū)域內(nèi)地面無雜物、污漬。對燈具、開關(guān)、把手、樓梯扶手及時擦拭。走廊放置的痰桶及時清理，門廳附近的玻璃幕墻每周擦洗一次。 2、電梯 每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻面。每晚徹底清理地面一次。由衛(wèi)生維護人員隨時清理電梯間，每天負責(zé)更換地毯，以保持電梯清潔無雜物、污漬。 3、衛(wèi)生間 每晚對衛(wèi)生間進行徹底清潔。包括：垃圾和方便飯盒及時清走，墻面便器具、潔具、墻瓷磚、地磚的洗刷，拖布和日用品要擺放整齊，每周對衛(wèi)生間徹底沖刷一次，開水器每周放水、除垢一次，定時噴灑空氣清新劑，保證無異味。 4、綠化 及時對樓內(nèi)外綠化植物進行澆水、施肥、修剪，及時清除里面的雜草，每天清除花卉、葉莖的塵土，保持盆內(nèi)、草坪內(nèi)無雜物，定期噴灑藥劑，使花木無明顯枯萎及病蟲害現(xiàn)象。 5、地下停車場每周徹底清掃一次，及時清理污水、污物，保持四壁無灰塵。 6、化糞池 定時清理、保證正常使用。 二、保安 內(nèi)容： 設(shè)立專業(yè)保安人員以保證業(yè)主的人身、財產(chǎn)、消防等方面的安全。 標(biāo)準(zhǔn)： 1、值勤 保安人員按照職責(zé)堅持門崗值勤，交接班要準(zhǔn)時并做好交接班記錄，加強日常巡視和監(jiān)控，積極與公安部門配合，保證物業(yè)安全。 2、來訪登記 對外來辦事人員要進行人員登記、記錄和引導(dǎo)，懂得禮儀知識，講究文明禮貌。對內(nèi)工作人員要檢查、督促持證進入辦公樓。 3、監(jiān)控室 監(jiān)控室要實行 24 小時監(jiān)控值班，做好值班記錄，杜絕非工作人員進入，保證儀器和設(shè)備的安全，隨時提供監(jiān)控資料。 4、消防設(shè)備 定期進行消防設(shè)備的檢查和保養(yǎng)，保證消防設(shè)備始終處于良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)事故或隱患，及時處理并上報有關(guān)部門。 5、停車場 停車場的車輛要排列整齊，隨時指導(dǎo)車輛停放位置，督促車輛鎖閉情況，檢查車庫的安全性，嚴防偷盜和交通事故的發(fā)生。 6、其它突發(fā)事件 嚴防刑事案件和治安事件的發(fā)生，隨時處理緊急情況和制止突發(fā)事件，維護工作秩序，確保正常辦公。 三、小修 內(nèi)容： 設(shè)備、設(shè)施小損、小壞的維修，保持房屋原來完好等級為目的的日常養(yǎng)護工程。標(biāo)準(zhǔn)： 1、電氣 隨時更換和修復(fù)損壞的燈泡、燈具、開關(guān)等電器設(shè)備，保證各種電氣設(shè)施和元件的完好。 2、水暖 上下水和暖氣的保養(yǎng)，水暖設(shè)施跑、漏水的止水和修補，水閥、便器具、管道的檢修和更換等。 3、土建 房屋的主體結(jié)構(gòu)，各種墻、梁、板柱和門窗洞口的修復(fù)。 4、設(shè)備 各種機械設(shè)備和電器設(shè)備的簡單修復(fù)。如：開水器、熱水器、空調(diào)器、供電開關(guān)、盤柜、窗簾等。 5、其他維修項目 業(yè)主要求其他需要維修的項目。如：外點運抵的設(shè)備、室內(nèi)要求裝其他設(shè)施等。 6、維修率 維修及時率達到 100%，人員 10 分鐘到位。電氣、水暖維修不超過 24 小時，土建維修不超過 3 天。 四、電梯及高壓水泵 內(nèi)容： 對電梯、高壓水泵進行日常維護，保養(yǎng)、檢修、處理隨機問題。 標(biāo)準(zhǔn)： 1、維護 按有關(guān)規(guī)定及時維護，處理隨時發(fā)生的問題，使機械始終處于最佳運行狀態(tài)。保證設(shè)備運行率達 98%以上。 2、保養(yǎng) 乙方應(yīng)定期對電梯和高壓水泵進行保養(yǎng)。如：管道刷防腐漆、電梯抹潤滑油等。3、檢修 按照設(shè)備說明書規(guī)定時間和操作規(guī)程進行檢修， 消除各類事故隱患。 4、應(yīng)急情況處理 設(shè)備因停電、機械故障或其它原因造成停運、損壞時的人員反應(yīng)，事故原因的查明，事故處理的結(jié)果和當(dāng)事人受處罰及收教育情況。 5、各項記錄 值班的人員安排及時間，安全責(zé)任及規(guī)章制度，運行記錄，檢修記錄，保養(yǎng)記錄等。 6、費用統(tǒng)計 設(shè)備每次維護、正常運行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項費用統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 五、供電、供水、供暖 內(nèi)容： 設(shè)立專業(yè)人員對供電、供水、供暖設(shè)備進行日常維護、保養(yǎng)，按時對各種設(shè)備進行檢查、保證設(shè)備的正常運行，并做到“業(yè)主叫，人員到”，及時為業(yè)主服好務(wù)。 標(biāo)準(zhǔn)： 1、運行記錄 做好人員安排、工作職責(zé)和交接班記錄，設(shè)備正常運行的各項數(shù)據(jù)，計劃停電、停水、停氣應(yīng)提前 12 小時通知業(yè)主并做好解釋工作，確保設(shè)備正常運行。 2、檢修記錄 依據(jù)設(shè)備規(guī)定要求及操作規(guī)程按時檢修并做好記錄工作，定期派專業(yè)人員對系統(tǒng)進行測試、檢查，消除事故隱患，確保系統(tǒng)安全、可靠。 3、日常保養(yǎng) 定期對破損和老化設(shè)施進行更換和修補，定期擦拭灰塵、污漬和刷防腐漆等。 4、事故處理 發(fā)生設(shè)備事故造成停電、停水、停氣的，要提交事故報告，向業(yè)主說明事故原因、事故處理意見、當(dāng)時人的責(zé)任及受教育情況。 5、應(yīng)急情況處理 接到用戶報告緊急情況時，維修人員應(yīng) 10 分鐘內(nèi)到位并立即修復(fù)，在最短時間內(nèi)處理突發(fā)性影響并向業(yè)主詳細解釋清楚，做到小修 12 小時內(nèi)完畢，大修要連續(xù)修復(fù)并安排工程人員 24 小時值班，對在時限內(nèi)不能完成的，要向業(yè)主說明原因。 6、費用統(tǒng)計 設(shè)備每次維護、正常運行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項費用統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 六、收發(fā) 內(nèi)容： 負責(zé)公司內(nèi)部的信函、報刊、文件的郵寄與分發(fā)。對職工個人的報刊、信件、包裹等及時通知領(lǐng)醛 標(biāo)準(zhǔn)： 1、登記 對郵寄和收取的報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等及時登記，保管好收據(jù)以便查詢。 2、投遞 對要發(fā)出的辦公信函、公司各種文件、通知、報表、包裹、匯款等要及時投遞，不得延誤。因投遞原因而發(fā)生的不良后果，要追究責(zé)任。 3、收取 對從郵局或郵遞員中領(lǐng)取的物品、報刊、信函和各種單據(jù)要逐一登記，不得冒領(lǐng)或錯領(lǐng)，對有問題的，要提出疑議。 4、分發(fā) 分發(fā)報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等要做到準(zhǔn)確無差錯。同時制止內(nèi)部的冒領(lǐng)或錯領(lǐng)行為。如有錯誤，要追究當(dāng)班人的責(zé)任。 5、服務(wù) 及時通知收件人領(lǐng)取郵件，做到準(zhǔn)確無誤，文明禮貌，熱情周到，達到業(yè)主滿意。 6、保密 對公司的機密、重要文件、信函負有保密責(zé)任 七、特約服務(wù) 內(nèi)容： 為領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室提供清掃、保潔服務(wù)。確保領(lǐng)導(dǎo)在清新、優(yōu)雅的環(huán)境中舒心、愉快地工作。 標(biāo)準(zhǔn)： 1、清掃 每天清掃一次，定期進行徹底保潔。 2、擦洗 隨時擦拭桌椅、各種會議牌、裝飾物、花卉等，要求無灰塵、無污漬，椅罩、沙發(fā)罩、布窗簾等要定期洗滌、更換。會前、會后要及時傾到垃圾、礦泉水瓶等。 3、門窗 門窗和玻璃要隨時擦拭，會前要打開門，會后要關(guān)閉好門窗，百葉簾要完好無灰塵，做到窗明幾凈。 4、物品擺放 室內(nèi)物品要擺放整齊。 5、室內(nèi)環(huán)境 定期噴灑空氣清新劑，保持室內(nèi)環(huán)境整潔、空氣清晰。 6、服務(wù) 會前要擺放好各種會議用品，會間要隨時更換需要的用品，同時講究文明禮貌，熱情周到，會后要及時清理會暢達到隨時具備使用條件。 八、管理 內(nèi)容： 對乙方的人員、制度、工程、財務(wù)、資金等方面的綜合考察，宏觀控制。 標(biāo)準(zhǔn)： 1、管理人員的素質(zhì) 管理人員要有過硬的思想素質(zhì)，熟悉分管的業(yè)務(wù)范圍，對業(yè)主交代的任務(wù)要清楚、明晰，能夠統(tǒng)領(lǐng)一方面工作。 2、制度健全情況 各項規(guī)章制度應(yīng)完整、配套、齊全，具有約束力。 3、人員分管情況 人員安排應(yīng)合理，具體工作時間及分工明確無誤。具有獎罰措施。 4、工程施工情況 施工前有報告與立項，履行各種相關(guān)審批手續(xù)，施工中保證安全和質(zhì)量，竣工后要驗收，合格率在 95%以上，并提交驗收報告。 5、資金使用情況 甲方繳交的物業(yè)管理費要專項利用，不得擠占，保證物業(yè)的維修標(biāo)準(zhǔn)。 6、雙方結(jié)算情況 乙方按規(guī)定時間向甲方提交財務(wù)決算和財務(wù)預(yù)算報告，按規(guī)定時間結(jié)算物業(yè)管理費和工程量，由乙方代收的物業(yè)管理費和水電費按時、足額上交甲方，不得截留。 未列標(biāo)準(zhǔn)參照國家及有關(guān)省市標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 資金結(jié)算 一、乙方應(yīng)于每年初向甲方提交上一年度財務(wù)決算報告及下一年度財務(wù)預(yù)算報告。 二、甲方有權(quán)審計和清查乙方帳目及資金使用情況。 三、甲乙雙方每季度結(jié)算一次物業(yè)管理費。 四、乙方負責(zé)收繳外租單位的物業(yè)管理費每季度與甲方結(jié)算一次。 五、乙方負責(zé)收繳外租單位的電、水費每月與甲方結(jié)算一次。 六、除小修以外的其他維修工程量每季度與甲方結(jié)算一次。 監(jiān)督管理與檢查考核 為使物業(yè)管理達到合同規(guī)定的要求，給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)雅、舒適的學(xué)習(xí)和工作環(huán)境，規(guī)范乙方的物業(yè)管理行為，制定本辦法。一、監(jiān)督管理 1、嚴格執(zhí)行合同中規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。 2、乙方應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定的內(nèi)容及人員分管情況，制定出內(nèi)部相應(yīng)的考核辦法。 3、中修以上和設(shè)備、設(shè)施的更新項目要立項，履行審批手續(xù)，竣工后要提交驗收報告單。 4、經(jīng)行政事務(wù)部考核不合格項并限期下達整改的措施必須按時完成。 5、及時收繳出租單位的水電費及物業(yè)管理費工作。 6、做好各方面的記錄工作。 二、檢查與考核 檢查時間： 每月 15 日、30 日為定期檢查日，遇到節(jié)假日或公休日，檢查時間順延。 考核形式： 1、采取定期檢查并實行打分制； 2、機關(guān)或外租單位問卷形式； 3、主管部門及公司領(lǐng)導(dǎo)綜合評定。 考核標(biāo)準(zhǔn)： 1、以物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)中所列標(biāo)準(zhǔn)項進行考核，并輔以打分形式； 2、按考核標(biāo)準(zhǔn)，70 分應(yīng)為物業(yè)管理達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分； 考核方法： 1、每月 15 日由行政事務(wù)管理部人員負責(zé)檢查并負責(zé)打分，占總積分的30%； 2、每月 30 日由行政事務(wù)管理部檢查和機關(guān)或外租單位雙打分，雙方各占50%，合計占總積分的 40%，； 3、每季度由主管部門及公司領(lǐng)導(dǎo)綜合評定一次，占總積分的 30%。 三、獎懲 1、由于乙方原因影響甲方工作秩序、工作環(huán)境，每發(fā)生一次罰款300500 元。 2、乙方工作質(zhì)量達不到物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定，經(jīng)考核后低于 70 分的，物業(yè)管理費按同比例削減。 3、乙方工作質(zhì)量基本達到物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定，經(jīng)考核后為 70 分的，物業(yè)管理費全額繳交。 4、乙方工作質(zhì)量超過物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定，經(jīng)考核后高于 70 分的，物業(yè)管理費按同比例獎勵。 附則 一、本合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂、更改或補充，以書面合同為準(zhǔn)。二、因合同原因造成乙方執(zhí)行錯誤，可對甲方提出復(fù)議意見，以書面形式為準(zhǔn)，并由甲方負責(zé)解釋及處理。 三、因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并做善后處理產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因。以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。 四、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)調(diào)處理。 五、本合同自簽字之日起生效。 六、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。 甲方（章）：乙方（章）： 代表人：代表人：