單擊此處編輯母版標題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,本報告是嚴格保密的。,單擊此處編輯母版標題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,本報告是嚴格保密的。,如何進行房地產(chǎn)市場分析,手機靜音或關機,;,不能交頭接耳,;,不能遲到,;,未經(jīng)許可不能接電話,;,未經(jīng)許可不能中途離場,;,以上每項違反個人,10,個俯臥撐，女士,10,個起立下蹲！,會場紀律,2,分享2分鐘思考,我們?yōu)槭裁匆M行房地產(chǎn)市場分析？具體起到哪些作用呢？,3,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,1、評估項目所處的,市場環(huán)境；,2、尋找項目潛在的市場機會，,挖掘需求,尚未被滿足的市場；,3、,規(guī)避市場風險,；,4、,制定項目的發(fā)展方向,和市場定位；,5、推薦最具競爭力的,產(chǎn)品建議,；,6、,評估,開發(fā)商目標,實現(xiàn)的可能性,市場分析是對市場調研搜集到的信息進行,整合與提煉,的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。,具體起到哪些作用呢？,4,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：,針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。,供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者,5,三大核心問題,市場分析的落腳點必須回答的三個核心問題,目標市場的競爭機會點在哪里？整體戰(zhàn)略是什么？跟隨、超越、還是差異化競爭？,項目的客戶、形象、產(chǎn)品如何定位理論支撐？,項目必須要解決核心問題？,6,新景祥針對住宅項目前期定位及物業(yè)發(fā)展建議階段分析框架,第一部分,本體條件及目標梳理,第二部分,尋找細分市場,第三部分,項目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位,第四部分,產(chǎn)品功能定位,分析過程,定位,過程,7,通過分析項目現(xiàn)狀以及客戶目標之間的差距，尋找由現(xiàn)狀向目標轉化的方法，即項目的核心問題,模塊一,本體條件及目標梳理,R2,我們想要什么？,（針對目標的規(guī)范分析）,戰(zhàn)略目標,：,成熟項目的復制等,經(jīng)濟目標,：,利潤最大化等,風險目標,：,風險控制等,S,我們有什么？,（針對現(xiàn)狀的實證分析）,經(jīng)驗：,開發(fā)商操盤經(jīng)驗,區(qū)域,：,定位、人口、交通,項目,：地塊,四至、內(nèi)部、規(guī)劃指標,核心問題是什么？,項目需要解決的問題的提出,8,本項目,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XXXXXXXX,XX,項目周邊環(huán)境：,XX,注：本圖僅為示意之用,9,XX,注釋,XX,注釋：,XX,注釋,XX,項目交通,10,項目四至,XX,XX,小 路,XX,XX,XX,XX,XX,本項目,北,11,通過分析項目所在城市的經(jīng)濟背景、房地產(chǎn)市場情況，并結合開發(fā)企業(yè)對項目的目標訴求，初步判斷項目未來將處于何種細分市場中,模塊二,尋找細分市場,城市經(jīng)濟背景分析,房地產(chǎn)市場分析,分析內(nèi)容,分析工具和視角,解決問題,城市地位分析,人口結構分析,產(chǎn)業(yè)結構分析,經(jīng)濟水平分析,總體房地產(chǎn)市場分析,各住宅板塊市場分析,項目所在的住宅板塊市場分析,通過以上內(nèi)容的分析并結合企業(yè)對項目的目標訴求，得出未來項目可能的發(fā)展方向,12,各項指標有什么意義？與項目有何聯(lián)系？,是否所有的項目都需要做城市評價?,應該分析哪些指標？指標越全越好嗎？,角度？深入度？,區(qū)域經(jīng)濟評價指標庫,整體市場分析的主要重要指標,13,城市概況闡明城市的現(xiàn)狀及地位,城市概況,城市交通,區(qū)位優(yōu)勢分析（經(jīng)濟發(fā)展角度）,大交通與其他區(qū)域的互動交通,小交通（重點城市）本市的交通狀況,人文歷史,自然地理,通過交通與其他重點城市形成點狀互動,在其背景區(qū)域的角色和定位,行政區(qū)域劃分,14,宏觀經(jīng)濟分析（對房地產(chǎn)市場的影響）預測經(jīng)濟發(fā)展趨勢及對房地產(chǎn)行業(yè)的影響,投資潛力指標,1、經(jīng)濟發(fā)展情況（GDP、人均GDP、GDP增長率）,2、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模（房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資）,3、人口規(guī)模（常住人口、市區(qū)人口）,4、人均使用面積規(guī)模（如果小，說明有大的發(fā)展?jié)摿Γ?5、供給規(guī)模（施工面積、竣工面積）,6、需求規(guī)模（銷售面積）,7、購買力水平（人均儲蓄余額、人均可支配收入）,8、城市化率（納瑟姆曲線）（,城市化率,=城市人口/戶籍人口）,投資風險指標,1、房地產(chǎn)投資風險：房地產(chǎn)投資/GDP、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率,2、購買力風險：房價/,人均可支配收入,、房價增長率/,收入,增長率,3、供求風險：施工/銷售、竣工/銷售,宏觀指標對城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的SWOT分析,宏觀指標對,城市房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展優(yōu)劣勢分析,15,一、GDP發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關系,GDP國內(nèi)生產(chǎn)總值,（港臺地區(qū)有翻譯為國內(nèi)生產(chǎn)毛額、本地生產(chǎn)總值）。通常對GDP的定義為：一定時期內(nèi)（一個季度或一年），一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和提供勞務的市場價值的總值。,經(jīng)濟發(fā)展是潛在需求變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎恿?是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎。,美國經(jīng)濟學家?guī)炱澞慕o經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的關聯(lián)做了如右的界定:,房地產(chǎn)的發(fā)展要與國民經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調，房地產(chǎn)發(fā)展落后于經(jīng)濟的發(fā)展，說明房地產(chǎn)的發(fā)展還有很大的發(fā)展空間，反之，如果房地產(chǎn)的發(fā)展超過經(jīng)濟的發(fā)展，說明有過熱的現(xiàn)象。,當GDP的增長速度,8%,房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮,房地產(chǎn)將出現(xiàn)停歇,處于穩(wěn)定發(fā)展階段,將高速發(fā)展,投資潛力分析,16,二、人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關聯(lián),國際大量的數(shù)據(jù)表明人均GDP達到,3000,美圓和人均住宅面積到,3035,平方米之前，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持快速發(fā)展。,投資潛力分析,17,三、城市化率與房地產(chǎn)發(fā)展的關系,世界城市化發(fā)展有一個共同規(guī)律-這就是著名的“納瑟姆曲線”，納瑟姆曲線顯示當城市化率超過30%，城市化水平將加速，將存在巨大的潛在需求，中國目前的城市化率在37%-40%多左右，平均每年增速在1.5%左右，城市化的快速發(fā)展有兩個拐點30%和70%。,美國的經(jīng)濟學家斯蒂格利茨曾說過，“作為世界最大的發(fā)展中國家，中國的城市化與美國的高科技發(fā)展將是深刻影響21世紀人類發(fā)展的兩大課題”,可見中國的城市化率我們應該重點的關注，因為它將帶來巨大的潛在需求，將加快中國的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。,納瑟姆曲線的兩個拐點,70%,30%,投資潛力分析,18,四、購買力水平的分析,大量數(shù)據(jù)表明人均可支配收入增長9.3%，每年就有10%的城鎮(zhèn)居民進入中等收入家庭行列。,人均可儲蓄余額的快速增長預示未來兩、三年將是房地產(chǎn)快速增長的階段。,人均可支配收入,增長9.3%,每年就有10%的城鎮(zhèn)居民,進入中等收入家庭行列,購買力增長,人均儲蓄余額增長曲線,房價增長曲線,時間軸,投資潛力分析,19,恩格爾系數(shù)是指食品支出總額占家庭或個人消費支出總額的百分比例。1857年，世界著名的德國統(tǒng)計學家恩格爾闡明了一個定律：隨著家庭和個人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)，此系數(shù)越低，說明人們的生活質量就越高，購買水平就越強。,恩格爾系數(shù)（%）,食品支出,總支出,50-55%,55-59%,40-45%,40%以下,45-50%,溫飽型,小康型,富裕型,恩格爾系數(shù)與生活質量關系,恩格爾系數(shù)購買力水平的分析,投資潛力分析,20,五、房地產(chǎn)投資與GDP的關系,15%,10-15%,10%,房地產(chǎn)投資/GDP,房地產(chǎn)泡沫問題將出現(xiàn),需警惕,較為合理,投資風險分析,21,六、房價收入比,房價收入比是衡量一個城市和區(qū)域房價是否過高的一個重要指標,在一個理性的市場里房價與居民的可支配收入有一個合理的范圍。,國際貨幣基金組織認為房價收入比在3-6，是比較健康的。而考慮到中國處于城市化快速發(fā)展階段和經(jīng)濟的快速發(fā)展，按照7-8來作為衡量的標準。,房價收入比=（90-100）平米的房子總價/家庭年可支配收入,3-6為國際標準,7-8為國內(nèi)標準,房價收入比低于標準為合理水平,投資風險分析,22,房價增長率/GDP增長率可以用來衡量房地產(chǎn)行業(yè)相對國家經(jīng)濟擴張的速度，該比率低于1被認為是合理的，在1-2之間則需高度警惕，如果超過2則說明存在泡沫的問題。,2,1-2,合理水平,需高度警惕,存在泡沫,房價增長率/GDP增長率衡量市場風險,房價增長率/GDP增長率,投資風險分析,23,此指標越小，說明居民的購買力越強。,2005年全國的平均水平為,42%,。,可負擔比率,月還款額,家庭收入,月還款額/家庭收入,投資風險分析,24,租金代表真正的需求，當房價走勢與租金走勢背道而行的時候，說明房價的上升是有泡沫的。,房價走勢,租金走勢,時間軸,合理,不合理,房價與租金走勢對比分析,投資風險分析,25,七、市場供求風險,施工/銷售用于反映未來兩三年的市場；竣工/銷售用于反映市場現(xiàn)狀。,施工/銷售5,竣工/銷售1.1,合理的市場,竣工面積中有10%,是不可售的,投資風險分析,26,城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃城市發(fā)展對房地產(chǎn)市場的供需影響與預警作用,城市發(fā)展現(xiàn)狀,城市發(fā)展規(guī)劃,城市定位與總體規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,控制性詳規(guī),片區(qū)總體規(guī)劃,修建性詳規(guī),專業(yè)規(guī)化,重點工程規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)園區(qū),城市中心及副中心分布,城市支柱產(chǎn)業(yè)概況,1、與國家“十一五”計劃相結合,2、與區(qū)域總體規(guī)劃相結合,3、與相鄰重點城市規(guī)劃相結合,27,城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀了解目前市場格局、未來需求、市場容量和供應情況,一級市場（土地）,二級市場（新房）,三級市場（二手房）,土地供需情況對比分析,各片區(qū)土地成交價格分析,未來土地供應與規(guī)劃,住宅市場,辦公樓市場,商業(yè)市場,在售樓盤及預告盤區(qū)域分布及區(qū)域價格分析,城市所有辦公樓分布、售價和租金分析,商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（在售商業(yè)、已運營商業(yè)）,區(qū)域分布及區(qū)域價格走勢分析,供需對比分析,縱向（時間）對比分析,價格對比分析,橫向（地域）對比分析,28,城市特點為項目定位、物業(yè)發(fā)展建議、營銷策略總綱提供素材依據(jù),城市在歷史、人文、自然、地理等方面所獨有資源。例如：蘇州的園林；杭州的西湖及其傳說；南京的國民政府遺址等等。,29,附件：相關政策對城市（房地產(chǎn)業(yè)）發(fā)展的影響,政策對城市發(fā)展的優(yōu)劣勢分析,政策對城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢分析,國家政策,地方性政策,30,分析整體市場的主要目的,31,案例討論,某開發(fā)商為一家一線城市起家的中型開發(fā)商，具有一定開發(fā)經(jīng)驗，擅做品質項目，項目定位通常為區(qū)域高端。該開發(fā)商現(xiàn)欲進入三、四線城市開發(fā)高端住宅，希望能與咨詢公司做一次溝通。請根據(jù)客戶需求分析市場，給出分析結構圖。,時間20分鐘。,32,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1、大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯,2、過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性,3、過于偏重對“二手資料”的應用,4、以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么,5、別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調整戰(zhàn)略。,33,補充幾點市場分析方法的建議：,1、市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！,2、數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；,3、基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。,4、專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的強項！,34,THE END!,35,