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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,第六章,房地產(chǎn)項目管理,2006年春季,房地產(chǎn),本章內(nèi)容,1,本章主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理、進度管理、成本管理、合同管理的有關(guān)內(nèi)容2,論述開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理、資料管理、現(xiàn)場管理以及信息管理等內(nèi)容。,項目的含義以及特征,含義：指那些作為管理對象，按限定時間、成本

2、和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。,項目的主要特征有：,(1)項目的一次性；,(2)項目有明確的目標(biāo)；,(3)項目作為管理對象的整體性。,其中一次性是項目的最主要特征。,房地產(chǎn)開發(fā)項目的含義,含義：就是指已經(jīng)確定投資，按照規(guī)劃設(shè)計條件進行施工，并實行統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的具體房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程。,房地產(chǎn)開發(fā)項目又可以稱之為建設(shè)工程項目，具體是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。,房地產(chǎn)開發(fā)項目有大有小，其劃分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以具體建設(shè)單位(房地產(chǎn)開發(fā)商)為依據(jù)。,房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征,一是知識的密集性,二是

3、組織的層次性,三是系統(tǒng)性,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理,概念：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進行的全面管理,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要是在項目施工建設(shè)過程中對各項具體的工程所進行的計劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及在工程建設(shè)過程中與社會各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等工作。,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要包括：,項目的投資管理,工程管理,質(zhì)量管理,合同管理,工程技術(shù)資料管理,施工安全管理,市政配套協(xié)調(diào)管理,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務(wù),包含了對已發(fā)包建設(shè)工程整個施工過程的管理,包括：,對工程質(zhì)量、工程進度的控制管理，,工程施工隊伍的組織管理，,對施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等,目的是確保工程項目按合同計劃完成，

4、保證項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。,質(zhì)量與質(zhì)量管理,質(zhì)量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。,工程項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求。,質(zhì)量管理,確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé),在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進使其實施的全部管理職能的所有活動。,工程項目質(zhì)量管理的特點,工程項目質(zhì)量的特點是由房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點所決定的。,工程項目的特點:,具有單項性、一次性、壽命的長期性、生產(chǎn)管理方式的特殊性、項目高投入性和風(fēng)險性,還具有工程質(zhì)量本身的特點，如影響因素多、質(zhì)量波動大、質(zhì)量變異大、質(zhì)量隱蔽性、終檢局限大等。,

5、質(zhì)量管理的主要內(nèi)容(2-1),施工前的準(zhǔn)備階段 1對施工隊伍及人員質(zhì)量的控制。2對工程所需原材料、半成品、構(gòu)配件和永久性設(shè)備、器材等的質(zhì)量控制。3對施工方案、方法和工藝的控制。4對施工用機械、設(shè)備的質(zhì)量控制。5對施工環(huán)境與條件方面的質(zhì)量控制。6，對測量基準(zhǔn)點和參考標(biāo)高的確認及工程測量放線的質(zhì)量控制。,質(zhì)量管理的主要內(nèi)容(2-2),施工過程中的質(zhì)量管理 1對施工承包單位的質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)進行監(jiān)督 2在施工過程中進行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控 3會同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計方或承包方提出的工程變更或圖紙修改 4辦理隱蔽工程驗收手續(xù) 5參加給排水、電氣安裝的試通水、試運轉(zhuǎn)等工作 6參加工程質(zhì)量的評定和竣工驗收工作，做

6、好施工資料收集整理工作 7認真做好施工日記 8對沉降有觀測要求的建筑物、構(gòu)筑物，在施工過程中督促施工企業(yè)進行定期觀察，并做好相應(yīng)記錄。9監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工、安全施工。,項目工程質(zhì)量管理的主要途徑和方法,主要途徑：,工程建設(shè)對象的施工生產(chǎn)進行全過程、全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制,包括：,事前的各項施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制，,施工過程中的控制，,各單項工程及整個工程項目完成后，對建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制,施工階段進行質(zhì)量監(jiān)控的主要方法：,審核有關(guān)文件、報表，,現(xiàn)場檢查及試驗,施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段,旁站監(jiān)督,測量,試驗,指令文件,規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序,利用支付控制手段,房地產(chǎn)開發(fā)項

7、目的竣工驗收,竣工驗收的目的：,是全面檢驗工程建設(shè)是否符合設(shè)計要求和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),檢查承包合同的執(zhí)行情況,竣工驗收的范圍及依據(jù),驗收范圍,設(shè)計文件和合同規(guī)定的內(nèi)容,土地使用情況,單項工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施項目等。,驗收依據(jù),批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說明書、有關(guān)開發(fā)建設(shè)的文件，以及現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范、施工承包合同等。,竣工驗收的要求,基本要求,項目已按設(shè)計內(nèi)容建設(shè)完成,工程質(zhì)量和使用功能符合規(guī)范規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求,按合同規(guī)定完成了協(xié)議內(nèi)容,遺留問題處理,一些零星項目不能按時完成，開發(fā)商與建筑承包商應(yīng)進行協(xié)商并妥善處理。,竣工騶收程序及內(nèi)容,驗收

8、程序分為：,初步驗收,正式驗收,規(guī)模大和較復(fù)雜的項目應(yīng)先進行初驗，然后進行全部項目的竣工驗收。,規(guī)模較小、較簡單的項目可一次進行全部開發(fā)項目的竣工驗收。,竣工驗收的組織,房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由地市級主管部門工程質(zhì)量監(jiān)督站組織驗收。,驗收委員會或驗收小組組成:,開發(fā)商、施工單位、設(shè)計單位、物業(yè)管理公司及購房客戶參加，還有計劃、建設(shè)、銀行、環(huán)保、消防等有關(guān)部門人員,驗收委員會的主要工作:,負責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)驗收工作,審查竣工驗收報告書,對建筑安裝工程進行現(xiàn)場檢查,對設(shè)計，施工、設(shè)備質(zhì)量等作出全面評價,最后簽署竣工驗收鑒定書。,項目進度管理的概念,房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度管理是指對開發(fā)項目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、

9、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃,并將該計劃付諸實施，,在實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工、交付使用。,項目進度管理的最終目的與內(nèi)容,項目進度管理的最終目的是確保項目進度目標(biāo)的實現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理的主要內(nèi)容是建設(shè)工期。,影響項目進度的因素分析,人的因素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)配件因素,施工機械設(shè)備因素,資金因素,水文、地質(zhì)與氣象因素等自然因素,政治、經(jīng)濟、環(huán)境等社會因素,其他不確定因素,項目進度管理的主要任務(wù),設(shè)計前的準(zhǔn)備階段進度管理的任務(wù)。,包括：(1)確定工期總目標(biāo)；(2)編制項目總進度計劃；(3)

10、編制準(zhǔn)備階段詳細工作計劃，并控制該計劃的執(zhí)行；(4)施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析等。,設(shè)計階段進度管理的任務(wù)。,包括：(1)編制設(shè)汁階段工作進度計劃，并控制其執(zhí)行；(2)編制詳細的出圖計劃，并控制其執(zhí)行。,施工階段進度管理的任務(wù)。,包括：(1)編制施工總進度計劃，并控制其執(zhí)行；(2)編制施工年、季、月實施計劃，并控制其執(zhí)行。,項目進度管理措施,項目進度管理的主要方法是；,籌劃、控制和協(xié)調(diào),管理措施主要包括:,組織措施,技術(shù)措施,合同措施,經(jīng)濟措施,信息管理措施,進度計劃表示方法,房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理一般采用實際進度與計劃進度圖形比較法,項目進度計劃表示：,橫道圖,網(wǎng)絡(luò)圖,橫道圖的特點,橫道圖具有形

11、象、直觀、易懂、繪制簡便等特點，被廣泛應(yīng)用于工程項目的進度管理工作中。,用橫道圖表示的進度計劃，應(yīng)包括兩個基本部分：,左側(cè)是工作劃分和基本數(shù)據(jù)部分；,右側(cè)是橫道線部分。,網(wǎng)絡(luò)圖,雙代號時間坐標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃(簡稱時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃)表示的進度計劃。,單代號網(wǎng)絡(luò)計劃表示的進度計劃。,開發(fā)項目成本管理的概念,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的重要組成部分,具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計階段、開發(fā)項目發(fā)包階段和建設(shè)實施階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項目投資管理目標(biāo)的實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，獲得

12、良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。,項目成本構(gòu)成,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本是指項目建設(shè)、銷售過程中所花費的全部費用，包括開發(fā)成本和銷售成本。,開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。,銷售成本是指房屋銷售過程中發(fā)生的費用支出。主要包括銷售房屋的廣告、代理等費用支出，一般為總銷售額的24左右。,開發(fā)項目成本管理原則,設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo),設(shè)計階段投資控制是重點,變被動控制為主動控制,經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合是成本管理的手段,開發(fā)項目成本管理的主要內(nèi)容,項目策劃、設(shè)計階段的成本管理,發(fā)包、施工階段的成本管理,開發(fā)項目發(fā)包，包

13、括項目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包,開發(fā)項目發(fā)包階段的成本管理是項目開發(fā)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)。,項目銷售階段的成本管理,房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出，銷售費用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告支出費用。,房地產(chǎn)開發(fā)項目其他管理,開發(fā)項目合同管理,合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中不可缺少的重要內(nèi)容,項目合同管理的對象,工程承包合同,項目合同管理的內(nèi)容,開發(fā)商在工程施工過程中，需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況,督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款,根據(jù)工程實際進度與施工單位商議合同中的某些條款需要更改或取消,項目協(xié)調(diào)管理,主要包括：,(1)做好市政配套的協(xié)調(diào)管理工作,(2)協(xié)調(diào)各承

14、包合同中有關(guān)進度、技術(shù)配合、現(xiàn)場協(xié)作、公共設(shè)施使用等問題，解決它們之間產(chǎn)生的矛盾,(3)定期召開有各承包單位參加的項目經(jīng)理協(xié)調(diào)會議，并檢查會議決定事項的執(zhí)行情況。,(4)參加總包單位或重要分包單位的現(xiàn)場協(xié)調(diào)會、調(diào)度會等。,(5)協(xié)調(diào)各單位之間的矛盾、爭議，正確處理其經(jīng)濟上的紛爭。,項目資料管理,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作中，工程項目技術(shù)檔案資料管理是十分重要的內(nèi)容。,管理對象：,工程項目技術(shù)檔案資料是在項目開發(fā)實施過程中形成的，是真實的工程項目開發(fā)歷史記錄。,管理要求：,這些技術(shù)材料必須按檔案管理制度集中妥善保管，主要包括工程圖紙、圖表、報表、文字材料、計算材料、現(xiàn)場照片、錄像帶等。,開發(fā)項目現(xiàn)場管理,項目建筑施工最大的特點是生產(chǎn)必須在施工現(xiàn)場進行，因此，項目管理十分重視現(xiàn)場管理。,施工項目經(jīng)理，全面負責(zé)組織施工。,項目經(jīng)理的管理內(nèi)容：,明確本項目現(xiàn)場管理的方針；,組織現(xiàn)場項目管理班子；,建立原始記錄與成本表單制度；,建立向總部報告制度。,項目信息管理,現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目必須十分重視信息管理工作。,要點：,在建立分層次管理系統(tǒng)的同時，建立信息收集、傳遞、加工、儲存等系統(tǒng)；,管理工作要規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化；,項目管理要在事前列出各種工作編碼的范圍與規(guī)定，實行代碼制，統(tǒng)一執(zhí)行；,建立電子計算機輔助項目管理系統(tǒng)并組織實施。,