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房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念

上傳人:仙*** 文檔編號(hào):253405226 上傳時(shí)間:2024-12-14 格式:PPTX 頁(yè)數(shù):39 大小:1.87MB
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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,2006,年中國(guó)(深圳)房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理研討會(huì),工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí),工程清單招標(biāo)管理,工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立,

2、2006,年,02,月,26,日 杭州,成本,管理理念,內(nèi)容要點(diǎn):,5,WIH,1,成本管理的目的,(,WHY),提,升價(jià)值,2,房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成,(,WHAT),全成本,,空,間與時(shí)間分布,3,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn),(,WHERE),確,定與控制,4,成本管理的階段,(,WHEN),全,過(guò)程,5,成本管理的責(zé)任人,(,WHO),全,員,6,成本管理的方法,(,HOW),目,標(biāo)管理,成本管理的目的(,WHY),1,,,房地產(chǎn)公司是企業(yè),,利潤(rùn),是企業(yè)用永恒目標(biāo),2,,利潤(rùn)與成本的關(guān)系,收入一定的情況下,成本越低,利潤(rùn)越大,3,,成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo),4,

3、成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益-,提升價(jià)值,成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi),花得少也會(huì)有浪費(fèi),花多花少不是重點(diǎn),花的有效才是關(guān)鍵,提升價(jià)值的五種途徑,價(jià)值工程的基本公式:,V=F/C,V-value,性價(jià)比,F-function,產(chǎn)品、功能/性能,、,服務(wù)、收益,C-cost,費(fèi)用/成本,C,下降,,F,上升,C,不變,,F,上升,C,下降,,F,不變,C,小幅上升,,F,大幅上升,C,大幅下降,,F,小幅下降,-具體選擇哪種途徑,與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān),-價(jià)值的評(píng)估:有顯性的,有隱性的,有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的,需要綜合平衡與決策,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成,(,WHAT

4、),全成本的概念,1,成本構(gòu)成,建造成本,=前期+建安+室外及配套,開(kāi)發(fā)成本,=土地+,建造,+開(kāi)發(fā)間接,全成本(即項(xiàng)目發(fā)展成本)=,開(kāi)發(fā)成本,+期間費(fèi)(營(yíng)銷和管理),2,時(shí)間與空間上的分布,時(shí)間:建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生,空間:公司+現(xiàn)場(chǎng);實(shí)體+費(fèi)用,成本管理的出發(fā)點(diǎn)(,WHERE),兩大基本內(nèi)容-,合理確定,和,有效控制,1,合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ),,市,場(chǎng)定價(jià)原則,沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理;,成本的決定因素:,外部-市場(chǎng);內(nèi)部-產(chǎn)品策劃與定位;,成本的影響因素:,諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面,;,成本確定的方法:,決不是靠定額算出來(lái)的;靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握,市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng),成本確定的

5、過(guò)程,:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn):?jiǎn)渭浴?fù)雜性、多次性;從虛到實(shí);,成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié),:招標(biāo)(發(fā)包),使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合,-招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng);競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段,-定標(biāo)的原則:合理低價(jià);合理的概念:能做出符合要求產(chǎn)品,成本管理的出發(fā)點(diǎn)(,WHERE),兩大基本內(nèi)容-,合理確定,和,有效控制,2,有效控制,動(dòng),態(tài)監(jiān)控,做到隨時(shí)心中有數(shù),-控制是解決問(wèn)題的手段之一,目的為達(dá)到某些既定目標(biāo);因此,控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能;此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。,-控制的要素:目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正,-有效控制的前提:目標(biāo)要合理實(shí)在;實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋,-,控制不等

6、于限制:心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中,時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差,的原因、幅度、造成后果,,進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案,3,技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則不論是確定還是控制,成本管理的階段,(,WHEN),全過(guò)程,1,,階段,立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì),發(fā)包施工竣工維護(hù),2,,對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程-由虛到實(shí),虛擬:估、概、預(yù)算,現(xiàn)實(shí):合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià),-從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包,各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容,立項(xiàng)階段,成本,測(cè)算,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià),策劃階段,選,擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品,制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃,設(shè)計(jì)階段(賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么),方案:最經(jīng)濟(jì)合理方案,符合項(xiàng)目定位,-初步:材料設(shè)備的合理選型,-施工圖:限額設(shè)計(jì),圖紙的質(zhì)

7、量和,時(shí)間,保證,發(fā)包階段通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到,合,適的價(jià)格和單位,完備的合同(與合作伙伴雙贏的關(guān)系),施工階段,變,更和簽證的管理,付款審核,竣工階段,結(jié),算、索賠辦理,成本管理的責(zé)任主體,(,WHO),全員,1,所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門,都有成本管理的責(zé)任,都要具有成本意識(shí),只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題,就是有成本意識(shí),2,責(zé)任成本管理體系的建立,目的:令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為,要素:(1)責(zé)任范圍;(2)責(zé)任人,(3)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);(4)評(píng)價(jià)人,3,房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé),全面、全過(guò)程成本管理,而非單純編制預(yù)結(jié)算工作,了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng),制定目標(biāo),全程監(jiān)控;,甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其

8、符合我們的產(chǎn)品定位;甲方的工作就是協(xié)調(diào),不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員;專業(yè)人員是專家型的管理者(不是大廚是美食家),成本管理的基本方法,(HOW),目標(biāo)管理,1,,目標(biāo)管理的內(nèi)容-目標(biāo)的確定與控制兩方面,2,,目標(biāo)確定的依據(jù),經(jīng),驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握,3,,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段信息化,4,,目標(biāo)管理的過(guò)程,PDCA,循環(huán),成本管理的認(rèn)識(shí)過(guò)程,三個(gè)階段,造價(jià)計(jì)算(概、預(yù)、結(jié)),-,定額模式下,強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn),追求算得快、算量準(zhǔn),定額熟、套價(jià)正確;,成本控制,強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值,提升價(jià)值,強(qiáng)調(diào)企業(yè),/,團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo):利潤(rùn),講求性價(jià)比,發(fā)掘價(jià)值,創(chuàng)造價(jià)值,-,當(dāng)前指導(dǎo)思想:,結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)

9、,以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ),以目標(biāo)管理為方法,以技術(shù)管理為保障,以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作,房地產(chǎn)公司成本管理總體思路,成本管理的基本內(nèi)容:,-,點(diǎn)、線、面,1,,兩個(gè)重點(diǎn):招標(biāo)及合約、預(yù)結(jié)算,2,,一條主線:項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制,3,,兩個(gè)基本面:信息平臺(tái)(數(shù)據(jù)與工具)、制度建設(shè),成本部門的工作思路:,1,,,三個(gè)層次,:基本的審算工作、控制體系的建立與運(yùn)行、產(chǎn)品與市場(chǎng)研究,2,,,三大主題,:項(xiàng)目建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)、組織建設(shè),3,,,兩條管理原則,:計(jì)劃管理、目標(biāo)管理,4,,,一個(gè)工作準(zhǔn)則,:靠數(shù)據(jù)說(shuō)話,留下作業(yè)痕跡,成本管理工作基本,面,成本目標(biāo)管理辦法,供方管理制度,招標(biāo)管

10、理辦法,合同管理辦法,成本信息化管理辦法,變更及簽證管理辦法,付款及結(jié)算管理辦法,其他:材料采購(gòu)及認(rèn)價(jià)管理;資料管理;預(yù)算編制深度要求,成本目標(biāo)的制定,基本原則,1,,,目標(biāo)的內(nèi)涵,:,不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo),2,,,目標(biāo)的作用:,目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn),目標(biāo)的作用在于心中有數(shù),3,,目標(biāo)的范圍:,成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo),目標(biāo)范圍覆蓋全成本,成本目標(biāo)的制定,主要過(guò)程,1,,制定的時(shí)間,:,目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始,區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù),要求不同,考慮風(fēng)險(xiǎn)因素;,策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算,各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng),比較變化原因,原則上前期目標(biāo)控制后期

11、目標(biāo);,規(guī)劃方案確定后,形成正式目標(biāo)成本,施工圖完成后,可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整(通常是在偏差較大的情況下);,2,,制定的方法,3,,制定的要求,成本目標(biāo)的制定,主要過(guò)程,1,,制定的時(shí)間,:,2,,制定的方法,:,成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的,因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定,在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有:項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn);,前期工作盡可能做細(xì),促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮,不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。,最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn),制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格,各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整,可以節(jié)省時(shí)間,減少

12、誤解;,符合公司利潤(rùn)要求,經(jīng)過(guò)各方的討論和審批(可能集團(tuán)審批),正式發(fā)布,3,,制定的要求,:,成本目標(biāo)的制定,主要過(guò)程,1,,制定的時(shí)間,:,2,,制定的方法,:,3,,制定的要求,:,合理確定的前提條件:了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品,有充分的數(shù)據(jù)支持,通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù);,內(nèi)容要明確具體,比如同樣是高檔,各人心目中可能不同;,盡可能有量化的計(jì)算,量?jī)r(jià)分離,而不是籠統(tǒng)的總數(shù),便于今后的對(duì)比分析;,盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo);所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算,只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控,沒(méi)有用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核,成本目標(biāo)的制定,工作案例,1,,某中學(xué)成本控制綱要,:,注意前期制定的過(guò)程、計(jì)劃和人員,如

13、何調(diào)整,2,,某中學(xué)成本測(cè)算,:,注意全成本的范圍,對(duì)產(chǎn)品的明確,3,,成本調(diào)研報(bào)告格式,:,4,,成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn),成本目標(biāo)的分解,-,分解是為了落實(shí),1,,,要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要:,按分包與甲供材計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上;這樣分解的前提項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程事先有充分的策劃,是計(jì)劃管理到位;如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo),2,,要滿足成本分析的需要:,按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目(公司內(nèi)部的,沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn))分解,一般只在末級(jí)科目上可以增加;,3,,按內(nèi)部職責(zé)劃分:,成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門,列入,KPI,4,,分解到設(shè)計(jì)限額:,也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí),實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額,5,

14、,分?jǐn)倖?wèn)題:,作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn),但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)?,建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上;公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偅?成本目標(biāo)的分解,工作案例,1,,按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解,:,2,,按科目細(xì)分,:,3,,責(zé)任劃分,:,4,,設(shè)計(jì)限額,成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí),使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本;,要有保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法,技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段;重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)和招標(biāo)過(guò)程中,在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖,保護(hù)設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差;,既要有完整的流程,更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通,對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn);這里所謂成本意識(shí)就是要考

15、慮性價(jià)比;,動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)(招標(biāo)、變更、結(jié)算)與手段(軟件與報(bào)表);,調(diào)整也是一種落實(shí),關(guān)鍵是要心中有數(shù),調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等;調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期;,調(diào)整提出原則:誰(shuí)主張,誰(shuí)舉證;,成本目標(biāo)的落實(shí),-,工作案例,1,,月報(bào)表:,2,,每月變更匯總:,3,,調(diào)整所需文件,:,4,,價(jià)值分析報(bào)告,:,5,,后評(píng)估報(bào)告,小結(jié):,1,,成本控制操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié),事前有目標(biāo):項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解,事中有監(jiān)控:月報(bào)表,事后有分析:后評(píng)估報(bào)告,2,,成本控制指導(dǎo)思想,成本控制就是要做到心中有數(shù),而不是簡(jiǎn)單的限制和壓低成本,,成本確定是要找到合理值不是準(zhǔn)確值,不論確定與控

16、制,必須面向市場(chǎng)、面向產(chǎn)品,技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合,工程量清單招標(biāo)管理,為什么要采用清單招標(biāo),與費(fèi)率招標(biāo)相比有多大益處?,充分競(jìng)爭(zhēng)、了解市場(chǎng)、掌握投標(biāo)細(xì)節(jié):在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng),可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本,施工方案,對(duì)項(xiàng)目的了解程度等,分析投標(biāo)報(bào)價(jià)的針對(duì)性,可以知道其重視程度,也可以反映管理水平;,事先定價(jià)、心中有數(shù):競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)最有力的武器,在投標(biāo)階段甲方處于主動(dòng)地位,盡可能確定總價(jià)和單價(jià),進(jìn)場(chǎng)之后會(huì)由主動(dòng)變被動(dòng);,承包范圍和內(nèi)容事先明確,減少索賠:促使招標(biāo)過(guò)程中將圖紙和現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題事先提出和解決,付款、變更、結(jié)算過(guò)程簡(jiǎn)化、清晰:減少了施工過(guò)程中的扯皮;,存在的難度:時(shí)間上的增加、地方上的不適應(yīng);,工程量清單招標(biāo)管理,2,,,清單招標(biāo)的組織及過(guò)程,招標(biāo)范圍:制度化,不招標(biāo)的審批與認(rèn)定,組織者、參與者、決策者,根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同,;,準(zhǔn)備過(guò)程:調(diào)研考察(廣泛性和準(zhǔn)對(duì)性,公司、項(xiàng)目、基地)、標(biāo)前會(huì)議、文件準(zhǔn)備(圖紙、清單、技術(shù)要求、樣板),招標(biāo)過(guò)程:發(fā)標(biāo)、答疑、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、談判、定標(biāo),每個(gè)過(guò)程都要遵循“靠數(shù)據(jù)說(shuō)話、留有作業(yè)痕跡”的原則,善后工作:合同簽訂

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