**物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理類 一.人員素質(zhì) 1.1 身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。 1.2 上班時(shí)間內(nèi)，必須按要求穿著工作服，配帶工牌。 1.3 具備必要的專業(yè)知識(shí)且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國(guó)家的有關(guān)規(guī)程，并 經(jīng)當(dāng)?shù)乜荚嚭细?，取得相?yīng)工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。 二.設(shè)備房管理 2.1 基本要求 2.1.1 設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)。 2.1.2 設(shè)備房?jī)?nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物； 2.1.3 備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。 2.1.4 配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。 2.1.5 設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要 有流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。 2.1.6 設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)部位 要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。 2.1.7 設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無“跑、 冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。 2.1.8 所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。 2.1 . 9供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動(dòng)標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一掛 放點(diǎn)。 2.2 房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及及管理無關(guān)的物品，按標(biāo)準(zhǔn)選 擇適當(dāng)?shù)臏缁鹌?，并配置相?yīng)的數(shù)量。 2.3 設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識(shí)。 2.4 設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇 叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。 2.5 重要設(shè)備房?jī)?nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控 制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、 濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng) 保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求）。 2.6 參觀來訪人員進(jìn)設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進(jìn)入。 2.7 無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。 2.8 設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小 時(shí)。 2.9 設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。 2. 10專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。 2.11應(yīng)制訂維修工具的管理維護(hù)辦法，并確實(shí)落實(shí)，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢 修。 2. 12對(duì)維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。 三.資料管理 3. 1新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料。 產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料； 技術(shù)資料： （1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等 設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； （2）地質(zhì)勘察報(bào)告； （3）工程合同及開、竣工報(bào)告； （4）工程預(yù)決算； （5）圖紙會(huì)審記錄； （6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）; （7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證； （8）沉降觀測(cè)記錄； （9）竣工驗(yàn)收證明書； （10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； （11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； （12）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； （13）砂漿、混凝土試壓報(bào)告； （14）供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告； 1 .2原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料。 產(chǎn)權(quán)資料： （1）房屋所有權(quán)證； 2 2） 土地使用權(quán)證； （3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； （4）房屋分戶使用清冊(cè)： （5）房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。 技術(shù)資料: (1)房地產(chǎn)平面圖； (2)房屋分間平面圖； (3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 四.供配電系統(tǒng) 4.1 屬于三級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并 記錄。屬于二級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配 電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備 每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄。 4.2 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。 4.3 動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配 電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。 4.4 變壓潛出口線電壓：3 8 0 V± 5 %范圍內(nèi)。原則上以進(jìn)戶電壓220V ±5%范圍作為標(biāo)準(zhǔn)。 干式變壓器溫度：110度繼電保護(hù)報(bào)警；155度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；70度 變壓落H動(dòng)吹風(fēng)散熱裝置動(dòng)作。 油浸式變壓器溫度：105度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；9 0度繼電保護(hù)報(bào)警。 以上報(bào)警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動(dòng)作，設(shè)備 規(guī)格無明確要求的應(yīng)按照上述要求動(dòng)作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其 他有效防護(hù)措施。 4.5 電容補(bǔ)償柜管理 (1)功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸港動(dòng)作靈敏、放電 電阻、熔斷器可靠無損壞。 （2）補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。 （3）補(bǔ)償電容殼體無膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。 （4）功率因數(shù)：不小于0 . 9 4.6 高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng)；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、 電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺 項(xiàng)；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確。 4.7 高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào) 性質(zhì)。 4.8 操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池 的充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般 為：235V—255V。 4.9 蓄電池： 4. 9.1銀中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，及時(shí)補(bǔ)充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā) 生如下現(xiàn)象： a）電解液過少，露出部分極板。 b）蓄電池外部短路。 c）電池電壓不正常。 d）電極板膨脹，氣塞孔堵塞。 e）電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。 f）爬堿嚴(yán)重。 4.9.2酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣 良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。 4. 10發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘（特殊困難不超過15分鐘）, 發(fā)電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)。 5. 11發(fā)電機(jī)設(shè)備： （1）內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭 閥門無泄漏。 （2）發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無異常聲音、異常震 動(dòng)。柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。 （3）備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機(jī)連續(xù)工作24小 時(shí)的儲(chǔ)備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系文件要 求及時(shí)更換。 （4）必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個(gè)月輪流切換使用。備 有符合要求的切換開關(guān)裝置。 （5）蓄電池組電壓保持在24V左右。 （6）柴油儲(chǔ)備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。 （7）正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。按體系文件要求每 周啟動(dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為20分鐘。 （8）發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降 噪音措施。 五.給排水設(shè)備設(shè)施 5.1 水泵運(yùn)行無異響，無異常震動(dòng)。水泵軸無泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng) 小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水 分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。 5.2 設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。 5.3 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具 有有效預(yù)案。 5.4 高層變頻供水電氣系統(tǒng) 變頻潛、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊 固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0. 03范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年 定期進(jìn)行校驗(yàn)。 6. 5排水設(shè)施 污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。 污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)?？?制箱開關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。 6.1 下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完 好，安裝牢固，無晃動(dòng)。 6.2 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。 六.消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng) 6.1 消防控制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。消防專用工具配備齊 全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。 6.2 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。 止回閥動(dòng)作靈敏可靠。反向不泄漏。 消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。 消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每?jī)蓚€(gè)月試運(yùn)行一次。 消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗(yàn)一次、并做記錄（或按消防要求執(zhí)行）o 6.3 噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感潛，定期檢驗(yàn)并記 錄。 6.4 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良 好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。 6.5 卷簾門電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門動(dòng)作程序正確。 6.6 消防監(jiān)控中心： （1）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專人負(fù)責(zé)保 管。 （2）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)清楚。 （3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。 （4）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺 損。 6.7 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。 七.電梯系統(tǒng) 7.1 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得 擅自進(jìn)行維修作業(yè)。 7.2 電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明 良好。 7.3 電梯舒適性：進(jìn)行試運(yùn)行，用身體感覺確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無異常震 動(dòng)、沖擊以及異常聲響。 7.4 平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7以內(nèi)。 7.5 曳引機(jī)制動(dòng)器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶及制動(dòng)輪之間是否 有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦及 制動(dòng)輪間隙0.7毫米。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。 7.6曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于8 0度。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊 固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤(rùn)滑脂。 7.7曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能。油面高 度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)及箱體連 接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的 潤(rùn)滑性滲油（每滴/3—5分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75 度。油溫不高于85度。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。 緊固螺栓無松動(dòng)，無銹蝕。 7.8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩及槽底的間隙大于lo 7.9限速潛：限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正 常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。 7. 10安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停 止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200-300牛頓范圍內(nèi)。 7.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對(duì)廳門 地砍間隙為5-8毫米。轎箱地砍對(duì)門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖 嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鍍開。門扇下端距地 砍應(yīng)為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。 7. 12門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好。無 銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。 7.13轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備 無灰塵。 7. 14轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。 （1）導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。 （2）檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間 隙應(yīng)均勻。 （3）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固, 無松動(dòng)，無銹蝕。 8. 15緩沖器 （1）油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低 油位以上。 （2）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。 （3）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于 90秒。 9. 16安全鉗 （1）傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基 潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。 （2）安全鉗楔塊及導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。 10. 17鋼絲繩 （1）轎箱和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。 （2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不 允許超過32根。 （3）斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超 10 / 20 過16根。 （4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小 于原直徑90% o 7. 18補(bǔ)償裝置 補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。 7. 19電梯電氣部分： （1）繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、 按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠, 接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無誤。 （2）接地電阻小于4歐。動(dòng)力線絕緣電阻大于0.5兆歐?？刂凭€絕緣 電阻大于0.25兆歐。 7. 20盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。 7.21 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。 7.22 如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的 資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包 方維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。 7. 23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標(biāo)識(shí)齊 全。運(yùn)行無異常聲響。 7. 24電梯機(jī)房：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清 晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無油污、無灰塵。 7. 25管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。 八.采暖及空調(diào)系統(tǒng) 7.1 采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度 在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無 泄漏保溫層完好。冬季供暖室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。 7.2 燃油鍋爐要求： 7.2.1 鍋爐的進(jìn)水必須經(jīng)過水處理，并對(duì)進(jìn)水質(zhì)量定期進(jìn)行檢測(cè)。 7.2.2 流量開關(guān)（或其他流量傳感潛）動(dòng)作要靈敏可靠，動(dòng)作選擇性要符 合鍋爐安全流量要求。（安全保護(hù)功能） 8. 2.3鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0—20毫米水柱 微負(fù)壓狀態(tài)。 8. 2.4正常狀態(tài)下燃燒器自動(dòng)一次啟動(dòng)成功率95%—98機(jī) 第一次自動(dòng)點(diǎn) 火不成功要查明原因，第二次自動(dòng)點(diǎn)火需有3分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)。 9. 2.5火焰?zhèn)鞲衅鲗?duì)明火有信號(hào)輸出、高壓點(diǎn)火變壓器電壓5000 — 10000V,點(diǎn)火電極絕緣不漏電。間距3-5。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值10 —30 巴（）。 8 . 2.6鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹 蝕，螺栓緊固。 9 .2.7溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流及燃燒器電 氣安全聯(lián)鎖動(dòng)作可靠。 8.3 熱力換熱站供暖： 1. 3.1對(duì)市網(wǎng)供熱：熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量?jī)x器。精度 高于0.5級(jí)。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標(biāo) 識(shí)。儀表應(yīng)至少應(yīng)每?jī)赡甓ㄆ谡?qǐng)技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可（特殊情況應(yīng)制定 要求定期到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可）。 8. 3. 2.換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè) 備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際情況，定期的檢查 和清洗。（1-3年）設(shè)備若長(zhǎng)期不使用時(shí)應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中 規(guī)定的尺寸。使用時(shí)在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時(shí)應(yīng)換熱器兩 側(cè)同時(shí)逐漸增加壓力。 9. 3. 3熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長(zhǎng)期運(yùn)行， 以免損壞泵的密封裝置。泵電機(jī)避免超過額定電流運(yùn)行。軸封泄漏應(yīng)小于 3滴/分。管道泵每次大修期間進(jìn)行潤(rùn)滑脂潤(rùn)滑保養(yǎng)。 10. 3.4分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%, 排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識(shí)清楚，無泄漏無修蝕。 11. .5對(duì)鍋爐供暖時(shí)，膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對(duì)市網(wǎng) 供熱時(shí)，為防止水擊，開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟 蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止。 8.4 空調(diào)補(bǔ)水裝置： 8. 4.1高位水箱補(bǔ)水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵 塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。采用閉式定壓補(bǔ)水，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求每?jī)尚?時(shí)查一下電接點(diǎn)壓力表壓力指針應(yīng)在區(qū)間范圍。補(bǔ)水箱有一定水位，補(bǔ)水 泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。 8. 4.2變頻補(bǔ)水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定 準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)港工作穩(wěn)定可 靠。補(bǔ)水壓力控制準(zhǔn)確穩(wěn)定。波動(dòng)壓力小于0. 05兆帕。 8. 5循環(huán)水系統(tǒng): 8. 5.1采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備 要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹 蝕、無泄漏、開關(guān)靈活工 8. 5.2風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)控制靈敏可 靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無噪聲，電機(jī)運(yùn)行電流小于電機(jī)額定電 流。設(shè)備無漏水。保溫良好。風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)過濾網(wǎng)每半年清洗一次。 8.6電加熱采暖： 8. 6.1電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐。 8.6.2電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。 8. 6.3空氣開關(guān)過負(fù)荷保護(hù)、短路保護(hù)靈敏可靠。 8.7 冷空調(diào)系統(tǒng)： 冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn) 動(dòng)部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測(cè)報(bào)告齊全。 8.8 冷卻塔設(shè)備： 8. 8.1電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求。 8.8.2減速器潤(rùn)滑油位在油標(biāo)或油尺上下限范圍內(nèi)。潤(rùn)滑油應(yīng)不含渣、不 變色、粘度良好。 8. 8,3風(fēng)機(jī)扇葉安裝牢固、不變形，運(yùn)行無震動(dòng)。布水器出水角度一致， 水量均勻，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。 8. 8.4濾料應(yīng)整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應(yīng)如下雨。接水盤中臼 動(dòng)補(bǔ)水閥應(yīng)動(dòng)作可靠，盤中水位在水塔運(yùn)行時(shí)不缺水。停塔后盤中水不溢 流。運(yùn)行時(shí)塔外允許有少量漂水。 8.9冷卻水、冷水系統(tǒng)： 8 . 9.1冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可 靠。其輸出參數(shù)應(yīng)及冷水機(jī)組要求相匹配。 9 .9.2水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機(jī)組供冷水流量要求。并且在電氣?？?制方面水流量及冷水機(jī)組電氣控制聯(lián)鎖。補(bǔ)水箱內(nèi)應(yīng)作到不缺水、不溢流。 自動(dòng)補(bǔ)水閥安全可靠。 8. 10冷水機(jī)組設(shè)備： 8. 10. 1離心式冷水機(jī)組（制冷劑：R22）潤(rùn)滑油位應(yīng)保持在油標(biāo)上下限中 間，平時(shí)保持60度溫度。壓縮機(jī)運(yùn)行時(shí)油溫高于43度。設(shè)備運(yùn)行時(shí)潤(rùn) 滑油應(yīng)有103—207壓力。 8. 10. 2冷凝器壓力范圍：690—1450相應(yīng)溫度范圍：15度一41度。 8. 10. 3蒸發(fā)器壓力范圍：410—550,相應(yīng)制冷劑溫度范圍：1度一8度。 8. 10. 4螺桿式冷水機(jī)組（制冷劑：134A）開機(jī)前冷凝器進(jìn)水溫度不得低 于15度，運(yùn)行時(shí)冷卻水進(jìn)水溫度范圍20度一42度。出水溫度范圍25 度一45度。 8. 10. 5電氣部分應(yīng)保持干噪防止電路板等設(shè)備絕緣損壞。機(jī)組應(yīng)保持清 潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。 8. 11電機(jī)： 8.1.1 水泵電機(jī)繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度―50 度。電機(jī)軸承溫度小于80度。 8.1.2 電機(jī)運(yùn)行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。 8.1.3 電機(jī)風(fēng)扇冷卻效果明顯。 8.1.4 電機(jī)運(yùn)行時(shí)不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。 8.1.5 電機(jī)三相運(yùn)行相電流和為零（允許不超過額定電流的5%）o運(yùn)行 電流不超過額定電流的110樂 對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。 8. 12水泵 潤(rùn)滑油位在油標(biāo)內(nèi)。軸承潤(rùn)滑良好，泵軸承運(yùn)行無噪音、無震動(dòng)。泵密封 良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)輕快無刮碰。 8.13管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。 九.檢測(cè)儀器儀表及安全設(shè)施 9.1 購(gòu)買儀器儀表時(shí)，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格 證；并按照相應(yīng)儀潛儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進(jìn)行檢驗(yàn)或送專業(yè) 機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，并有效標(biāo)識(shí)。 9.2 檢驗(yàn)項(xiàng)目：配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因數(shù)表、功率表、收費(fèi) 用互感器、電度表、安全操作的高壓驗(yàn)電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測(cè) 試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙烘表、空調(diào)用氟壓力表、防雷設(shè)施、 電梯安全檢驗(yàn)、高壓配電設(shè)備、變壓器、消防設(shè)施等。 十.弱電設(shè)備設(shè)施 10.1 可視對(duì)講系統(tǒng)：室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴 靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。 10.2 門禁安全報(bào)警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器 動(dòng)作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤(rùn)滑傳動(dòng)良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔 完整。 10.3 電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。 布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。 10.4 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。 十一.附屬、配套設(shè)施 11.1 防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下 線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。 11.2 外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻 璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、 亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整 潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 11.3 建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎ā?檐等物業(yè)和高層墻體，應(yīng)建立定期檢查制度，對(duì)空、鼓、裂等腐損處及時(shí) 修繕，嚴(yán)格落實(shí)行業(yè)相關(guān)規(guī)定。 11.4 屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入 冬結(jié)凍前.，均需進(jìn)行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)；每年春季開凍后, 應(yīng)對(duì)屋面進(jìn)行一次清掃。 11.5 無違章亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象。 11.6 無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)棟號(hào)有明顯標(biāo)志，小區(qū)入口處和主要 路口公共地方有引路標(biāo)識(shí)圖。 11.7 健全娛樂設(shè)施安全責(zé)任制度等各項(xiàng)規(guī)章制度，配備相應(yīng)的操作、維 修、管理人員，建立緊急救護(hù)制度。各種娛樂設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活，無異響, 承重部位無變形，各部位無棱角。 11.8 兒童活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂設(shè)施無安全隱患，油漆無脫落，環(huán)境清潔，色 彩活躍，物品整齊。 11.9 操作較復(fù)雜或如操作不當(dāng)會(huì)引起傷害或設(shè)施損壞的娛樂設(shè)施，應(yīng)設(shè) 置使用說明。 11.10 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。 十二.遺留工程 12.1 管理項(xiàng)目有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄。 12.2 入伙半年內(nèi)，對(duì)重大遺留工程有解決的方案。 12.3 入伙一年，已解決問題占總遺留工程的50%o 12.4 入伙二年，己解決問題占總遺留工程的80% o 12.5 入伙三年，無較大遺留工程的存在。 十三.采購(gòu)管理 1.1 1有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評(píng)估手續(xù)完整，每年對(duì)供方進(jìn) 行評(píng)估。 1.2 2物資采購(gòu)具有相關(guān)申請(qǐng)手續(xù)和物品驗(yàn)收手續(xù)。 1.3 3實(shí)行采購(gòu)行為回訪制度，有明確的對(duì)各類物資抽樣回訪方法、頻次 的規(guī)定。 13. 4對(duì)采購(gòu)的不合格物資應(yīng)具有明確的處理方法并得以落實(shí)。 十四.倉(cāng)庫(kù)管理 13.1 倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物資擺放整齊，分類標(biāo)識(shí)，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng) 隔離存放。 13.2 倉(cāng)庫(kù)應(yīng)根據(jù)庫(kù)存物資特性，配備相應(yīng)的溫度計(jì)、濕度計(jì)等監(jiān)測(cè)工具 及設(shè)定上下限值，具有相應(yīng)的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和 安全措施。 13.3 易燃易爆物資應(yīng)隔離存放，存放倉(cāng)庫(kù)應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材 和防爆燈具。 14. 4大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危險(xiǎn)的加工維修設(shè)備的存放地點(diǎn)離住宅窗 戶應(yīng)至少30米，離人群聚集場(chǎng)所至少50米。乙烘瓶和氧氣瓶必須隔離 存放。 14.5 庫(kù)存物資進(jìn)出倉(cāng)、領(lǐng)借用手續(xù)完整。 14.6 所有庫(kù)存物資應(yīng)建立庫(kù)存物資臺(tái)帳，定期盤點(diǎn)，保證帳物相符。 14.7 報(bào)廢物資、待處理物資應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。 十五.資產(chǎn)管理 15.1 建立資產(chǎn)管理臺(tái)帳，定期對(duì)所有資產(chǎn)進(jìn)行全部實(shí)物盤點(diǎn)，保證帳帳 相符和帳物相符。 15.2 固定資產(chǎn)機(jī)身上應(yīng)有唯一的固定資產(chǎn)標(biāo)識(shí)。 15.3 資產(chǎn)的購(gòu)置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢應(yīng)具備相關(guān)手續(xù)。 十六.維修基金管理 16.1 物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定建立共用設(shè)備設(shè)施維修基金專門帳戶，實(shí)行 ?？顚Ｓ?。 16.2 接管項(xiàng)目應(yīng)及委托管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法， 或明確相關(guān)管理責(zé)任。 16.3 由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前;應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。 沒有業(yè)主委員會(huì)或非物業(yè)公司代管的維修基金在支出前:按照相關(guān)規(guī)定， 應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)。 16. 4當(dāng)?shù)卣疅o明確使用要求或未成立業(yè)主委員會(huì)的維修基金使用應(yīng)至 少做到帳目清楚，并向業(yè)主公開。 19 / 20