2009年12月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 2009年12月重慶房地產(chǎn)市場研究報告 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 上海易居房地產(chǎn)研究院重慶房地產(chǎn)研究所 2009年12月 本月導讀： 5 易居視點： 7 數(shù)字樓市： 8 關(guān)注樓盤： 8 第一篇 市場背景篇 10 第一章、政策資訊 10 一、政策法規(guī) 10 二、市政動態(tài) 12 三、市場資訊 14 第二章、經(jīng)濟環(huán)境 16 一、GDP增速 16 二、工業(yè)經(jīng)濟 17 三、出口 18 四、投資 19 五、消費 20 第三章、房地產(chǎn)投資 21 一、開發(fā)投資額 21 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標 22 第二篇 市場分析篇 24 第四章、商品房市場 24 一、市場綜述 24 二、供求關(guān)系分析 25 三、供應量分析 26 四、成交量分析 26 五、成交均價分析 27 六、市場特征 28 第五章、土地市場 29 一、土地資訊 29 二、本月公告土地分析 30 三、本月成交地塊分析 31 四、重點地塊 35 第六章、商品住宅市場 42 一、供應量 42 二、新推量分析 42 三、熱點板塊 44 第七章、辦公市場 50 一、市場綜述 50 二、市場供應量分析 50 第八章、商業(yè)市場 52 一、市場綜述 52 二、市場供應量分析 52 第九章、產(chǎn)品分析 54 一、產(chǎn)品綜述 54 二、案例分析 62 第十章、營銷媒體 68 一、營銷透析 68 二、媒體分析 71 三、典型項目 73 第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 77 一、渝北區(qū) 77 二、南岸區(qū) 77 三、九龍坡區(qū) 78 四、江北區(qū) 78 五、沙坪壩區(qū) 72 六、渝中區(qū) 79 七、巴南區(qū) 80 八、大渡口區(qū) 80 84 ©2009克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司-重慶機構(gòu) 渝中區(qū)鄒容路131號世界貿(mào)易中心大廈33-3號 郵編：400010 電話：63318611 報告說明 由于重慶政府未公布商品住宅、商業(yè)以及辦公成交數(shù)據(jù)，因此報告僅提供商品房成交數(shù)據(jù)。 數(shù)據(jù)說明 存量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房可銷售總量。（時間：09年12月31日） 供應量：本月辦理預售許可建筑面積總量。 成交量：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建筑面積。 供求比：供應量/成交量。 成交均價：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布商品房成交建面均價。 新推量：本月重慶市場進行開盤或加推的項目推出套內(nèi)面積總量。 銷售價格：指樓盤銷售套內(nèi)價格。 監(jiān)測區(qū)域 重慶市場：指重慶行政劃分主城區(qū)八區(qū)（除北碚區(qū)），其中渝北區(qū)包含行政劃分渝北區(qū)與北部高新區(qū)、北部經(jīng)開區(qū)；南岸區(qū)包含行政劃分南岸區(qū)與經(jīng)開區(qū)；九龍坡區(qū)包含行政劃分九龍坡區(qū)與高新區(qū)。 監(jiān)測時間跨度 如無特殊標明，監(jiān)測時間為2008年12月-2009年12月。 數(shù)據(jù)來源 本報告數(shù)據(jù)主要引用重慶市國土局、統(tǒng)計局、重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)等權(quán)威機構(gòu)的公示信息，競爭個盤資料主要來源于克而瑞信息技術(shù)有限公司·重慶機構(gòu)CRIC數(shù)據(jù)庫。廣告信息主要來源于重慶六大主流報紙《重慶晨報》、《重慶商報》、《重慶晚報》、《重慶時報》、《新女報》、《渝報》。 本月導讀： 《房地產(chǎn)新政策增加炒房成本抑制投機》 12月9日舉行的國務院常務會議提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。這意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投機性購房。 詳情請見P11 《首套房利率7折不變 二套房政策嚴格執(zhí)行》 15日召開的國務院常務會議要求，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，同時要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。對此，記者采訪了市內(nèi)多家銀行了解到，目前各家銀行在首套房政策上依然執(zhí)行7折優(yōu)惠政策，但二套房放貸收緊，嚴格執(zhí)行首付4成，利率上浮的政策。 詳情請見P11 《“五個重慶”已投入2000億元》 “五個重慶”建設(shè)實施一年多以來，市里已投入2000億元資金，全部用于舊城改造、交通建設(shè)、環(huán)境綠化、衛(wèi)生健康和治安信息化建設(shè)方面。建設(shè)“五個重慶”的投入，在國內(nèi)創(chuàng)造出以內(nèi)需為龍頭的經(jīng)濟發(fā)展“重慶模式”，對沖了金融危機的不利影響，使得全市經(jīng)濟非但沒有停滯，反而一路小跑，發(fā)展速度在全國居于前列。最終，我市GDP增速有望與去年持平。 詳情請見P12 《12.15億！金科拿大學城4塊地》 繼1個月時間內(nèi)斥資39億在無錫、成都連續(xù)拿地后，金科集團又出大手筆。昨日，在重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心舉行的拍賣會上，金科集團斥資12.15億，在大學城連拿4塊地，總面積1023畝。 詳情請見P15 12月供需兩旺，量價齊升，后市競爭激烈 12月樓市從購房者結(jié)構(gòu)來看，本地剛性需求的客戶再次出現(xiàn)集中釋放了購房意愿，成為購房的主力軍。因為接近年底，外地打工者開始回渝，回鄉(xiāng)購房的案例開始出現(xiàn)；另外，受轉(zhuǎn)讓年限政策的心理影響，外來購房者的比例略有下滑，但區(qū)縣客戶的比例未受影響。這部分客戶對中高端、有發(fā)展前景區(qū)域的大品牌項目情有獨鐘。與剛性需求客戶不同，這些消費群體對價格的敏感性相對較低，所以也是推高近期房價的助力之一。 詳情請見P24 2009年12月，告投放量繼續(xù)上漲 12月廣告投放量繼續(xù)上漲，雖本月并無如房交會之類的大的營銷節(jié)點，但報媒投放量依然猛增，主要是由于12月政策調(diào)控風起：國務院會議要求遏止房價過快上漲；個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征由兩年恢復到五年；開發(fā)商拿地首付至少五成；國土部公布部分囤地企業(yè)……一系列的政策，使得購房者提前釋放購房需求，開發(fā)商也擔心政策利空影響，加緊出貨，造成市場上供需兩旺，報媒作為受眾最廣的營銷渠道，必然會成為各大開發(fā)商的首選，并且都會加大力度，以便快速蓄積客戶，達到走量的目的。 詳情請見P68 易居視點： 供需基本平衡，量價齊升，成交均價再創(chuàng)新高 2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場新增供應量約為223.14萬平方米，成交量為218.24萬平方米，市場供需兩旺且基本平衡，供略大于求。成交均價持續(xù)攀高，達到歷史新高的5214元/平方米。 供需基本平衡 12月市場新增供應量為223.14萬平方米，環(huán)比增加21.71%，供應量繼11月呈現(xiàn)小高潮之后，12月再次得到較大補充，從全年來看，這是今年供應量第二高的月份。 09年12月，仍然高位運行 2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場成交體量為218.24萬平方米，與上月成交量相比大幅上漲，漲幅達到19.19%。同比來看，08年12月商品房成交量僅為123.51萬平方米，同比增長76.7%。 09年12月，成交價繼續(xù)高歌猛進 2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場成交均價為5214元/平方米，環(huán)比增長11.58％，同比增長37.72％。12月成交均價再創(chuàng)重慶市房地產(chǎn)市場單月成交均價的歷史新高。 12月供需兩旺，量價齊升，后市競爭激烈 2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場新增供應量約為223.14萬平方米，成交量為218.24萬平方米，市場供需基本平衡，成交均價再度攀升，達到歷史新高的5214元/平方米。時至09歲末，受全年銷售普遍較好，政策出臺可能導致明年市場競爭加劇等因素的影響，各大開發(fā)商繼續(xù)加速推出房源：一方面避免調(diào)控政策在2010年可能帶來的不利影響；第二方面搶在市場變化之前，盡量消化房源，回收資金，準備迎接新的市場環(huán)境。 由于近期市場已經(jīng)出現(xiàn)銀行房貸不及時，政府導向尚未完全明確等利空因素影響，2010年1月供應量繼續(xù)高位的可能性不大；同時，市場將進入春節(jié)前傳統(tǒng)淡季，預計，成交量將有所下滑。 數(shù)字樓市： 2009年12月重慶商品房市場 12月 存量 （萬㎡） 供應量 （萬㎡） 成交量 （萬㎡） 供求比 成交套數(shù)（套） 成交金額（億元） 成交均價 （元/㎡） 商品房 1002.67 223.14 218.24 1.07 23313 113.78 5214 12月重慶單盤銷售排行榜： 12月銷售金額排行榜 12月銷售面積排行榜 項目名稱 金額（萬元） 項目名稱 面積（萬㎡） 同景國際城 22387.15 學苑虎溪校區(qū)教職工住宅區(qū)工程 6.90 富力城 19148.99 同景國際城 4.55 恒大城 18872.19 金科西城大院 3.51 和泓南山道 18004.76 重慶曼哈頓城 3.45 金科西城大院 17020.67 恒大城 3.33 協(xié)信天驕城 17020.62 和泓南山道 3.33 偉岸一品城 16528.28 奧園康城 3.07 奧園康城 16241.28 偉岸一品城 2.93 協(xié)信彩云湖 15375.68 富力城 2.82 恒大名都 15271.84 嘉康花園 2.78 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)官方公布數(shù)據(jù) 關(guān)注樓盤： 協(xié)信天驕城 關(guān)注點：大社區(qū)項目樓盤 12月，協(xié)信天驕城以17020.62萬元的成交金額位于12月銷售金額排行榜第六位。 推薦理由：1、開發(fā)商品牌知名度較高；2、大社區(qū)項目，共享彩云湖生態(tài)公園；3、位處同天依云郡、協(xié)信彩云湖1號洋房、別墅區(qū)。 協(xié)信天驕城是重慶協(xié)信集團2007年開發(fā)的低密度高層豪宅，項目位于重慶高新區(qū)二郎科技新城核心地帶，西靠創(chuàng)新大道，與同天綠岸一路之隔；北臨科城路；東與“協(xié)信·彩云湖一號”焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，南臨體育休閑公園，三面環(huán)1400畝彩云湖生態(tài)公園。 恒大名都 關(guān)注點：品牌與品質(zhì)的結(jié)合 12月，恒大名都以15271.84萬元的成交金額位于12月銷售金額排行榜第十位。 恒大地產(chǎn)集團是中國具領(lǐng)導地位的大型住宅物業(yè)開發(fā)商，連續(xù)四年榮登中國房地產(chǎn)企業(yè)10強。擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計規(guī)劃研究院、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)已發(fā)展為中國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 此次恒大集團在城市中心打造精裝豪宅，100000㎡歐式皇家園林，6000㎡三大主題湖景公園，并利用草坪、灌木、喬木、鮮花、石雕、噴泉、跌水、溪流等元素，營造出一種錯落有致、多層次的流動風景，演繹出華美的坡地景觀盛宴，形成高貴、大氣、豪華的皇家湖景園林。恒大名都以五星級配套、歐洲皇家禮遇為定位，打造了集商務中心、室內(nèi)游泳池、桑拿中心、西餐廳等多功能配置齊全的5200㎡皇室養(yǎng)生會所。 第一篇 市場背景篇 第一章、政策資訊 一、政策法規(guī) 表1- 1-1：2009年12月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 12月1日 東方早報 《國土部三道通知催地方自查閑置土地》 繼下半年連發(fā)兩道通知催促之后，國土資源部高層再度要求地方政府，應對“批而未用”土地提出具體的處理意見。　 國土部部長徐紹史昨日在一次電視電話會議上透露，全國土地二調(diào)中發(fā)現(xiàn)一些地方批而未用的土地“量比較大”，相關(guān)省份需要自身核查落實，“不管是真是假，都要提供詳細的資料和依據(jù)，要提出具體處理的意見?！? 12月1日 全視界-今安家 《土地制度逼近重大變革臨界點》 在國土資源部否認部分媒體曝出的國土部“醞釀新版土地調(diào)控”、“推‘農(nóng)地入市’調(diào)控房價”后不到一周，《人民日報》刊發(fā)了國土部部長徐紹史近日在中央黨校推進土地管理制度改革省部級研討班上的講話。徐紹史在講話中坦言，在推進十七屆三中全會《關(guān)于改革農(nóng)村土地管理制度的決定》過程中，遇到許多現(xiàn)實問題，處理難度很大，現(xiàn)行土地管理制度已逼近重大變革臨界點。 12月2日 全視界-今安家 《城建配套費上調(diào)，重慶房價還要漲》 日前，市政府第55次常務會審議通過《關(guān)于調(diào)整城市建設(shè)配套費征收標準的方案》，明確主城區(qū)Ⅰ檔范圍內(nèi)配套費標準，從11月24日起由建面每平方米190元調(diào)整為290元計征。 12月2日 重慶時報 《國土部醞釀開征增值地價 遏制開發(fā)商囤地愿望》 國土部正在醞釀啟動“增值地價政策”。閑置用地的認定可能以出讓合同或建設(shè)用地批準文件上寫明的開工為準，超出竣工時間一定期限即為閑置用地，就要征收增值地價。專家認為，增值地價應在土地增值稅基礎(chǔ)上再征收，這會極大減少囤地利益，以遏制開發(fā)商的囤地愿望。 12月3日 每日經(jīng)濟新聞 《地下建筑征稅對房市無根本影響物業(yè)稅征收難》 國家稅務總局昨日發(fā)文對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題進行了明確，其中規(guī)定，對地下建筑用地按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。業(yè)內(nèi)分析人士表示，此舉或為未來開征物業(yè)稅做準備。在中央經(jīng)濟工作會議召開前夕，高層頻頻談及房地產(chǎn)市場，有分析人士認為這是在為明年樓市政策調(diào)整“放風”。 12月7日 中國證券報 《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不得用于商品房開發(fā)》 國土資源部副部長王世元在中國土地學會2009年學術(shù)年會上表示,農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度改革創(chuàng)新,是土地管理制度改革的重要內(nèi)容,要嚴格實施土地用途管制,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不得用于商品房開發(fā)。 12月8日 信息時報 《中央經(jīng)濟工作會議帶來利好 樓市三五年內(nèi)難下調(diào)》 中央經(jīng)濟工作會議于昨日正式閉幕。會議在定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)明年發(fā)展的提法中，依然鼓勵自住需求。原以為因過熱而將被打壓的房地產(chǎn)業(yè)歡呼雀躍。市場人士認為，“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”的新鮮提法是對房地產(chǎn)業(yè)的變相鼓勵，將會加大城市住房剛性需求。股票市場中此前表現(xiàn)萎靡的地產(chǎn)板塊受此刺激昨日尾盤強勢拉升，全天上漲2.21％。 12月9日 上海證券報 《拆遷釀社會矛盾國家將改拆遷條例》 7日,北大法學院教授沈巋聯(lián)合北大四位教授,以公民名義致信全國人大常委會,建議廢止或修改《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)相關(guān)條款。當天,全國人大常委會法工委法規(guī)備案審查室官員在接受記者采訪時透露,國務院正在準備修改《拆遷條例》,目前已經(jīng)組織了國務院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局等相關(guān)部委局,再次進行前期的立法調(diào)研工作。 12月9日 中廣網(wǎng) 《房地產(chǎn)新政策增加炒房成本抑制投機》 12月9日舉行的國務院常務會議提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。這意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投機性購房。 12月14日 全視界-今安家 《大部分銀行暗中叫停首套房利率7折優(yōu)惠》 繼銀行提高首套房7折利率優(yōu)惠的門檻后，進而又對首套房貸7折優(yōu)惠暗中叫停。昨日記者從市內(nèi)銀行業(yè)獲悉，我市已有多家大型銀行和股份制商業(yè)銀行暗中停止了首套房貸7折利率優(yōu)惠，現(xiàn)在的利率優(yōu)惠最多只能打8折，但存量房貸客戶沒有影響。目前僅有個別先期取得明年信貸額度的股份制銀行可以打到7折。業(yè)內(nèi)人士分析認為，銀行暗中叫停房貸7折利率優(yōu)惠主要是受明年信貸總量收縮所致。 12月16日 東方早報 《首套房利率7折不變 二套房政策嚴格執(zhí)行》 15日召開的國務院常務會議要求，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，同時要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。對此，記者采訪了市內(nèi)多家銀行了解到，目前各家銀行在首套房政策上依然執(zhí)行7折優(yōu)惠政策，但二套房放貸收緊，嚴格執(zhí)行首付4成，利率上浮的政策。 12月16日 每日經(jīng)濟新聞 《相關(guān)部委落實細則或年內(nèi)出臺 穩(wěn)定房價控制銀行風險》 信貸風險已和房價捆綁在了一起，明年銀行風險防控形勢或許得看房價走勢。 12月14日召開的國務院常務會議要求，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，其中金融成為重要的抓手。 12月17日 全視界-今安家 《國務院法制辦:現(xiàn)行拆遷條例將廢除》 16日上午，國務院法制辦在北京金臺飯店召開備受關(guān)注的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》草案（以下簡稱《征收與拆遷補償條例》）專家研討座談會。應邀參加研討會的北大公眾參與研究與支持中心主任、北大憲法行政法研究中心副主任王錫鋅昨接受本報記者采訪時透露，目前修改方案已形成草案初稿，整個拆遷的思路將發(fā)生“根本性變化”。 12月18日 證券日報 《房市調(diào)控打出第一拳 拿地首付不低于50%》 12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易。 12月18日 全視界-今安家 《五部委嚴控土地出讓金管理 實行“收支兩條線”》 財政部、國土資源部等五個部委日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫,支出則通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排,實行徹底的“收支兩條線”管理。 專家認為,在今年土地出讓金大增的情況下,五部委出臺這一文件,主要意圖是加強土地出讓收支管理。 12月21日 全視界-今安家 《政府打壓樓市序幕拉開 近期或有一系列措施出臺》 針對一線城市的高房價問題，中央政府的措辭已經(jīng)從“抑制”轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸糁啤薄Ｘ斦?、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計署日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（以下稱《通知》），將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理?！锻ㄖ愤€規(guī)定分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、市政動態(tài) 表1--1-2：2009年12月重慶市政動態(tài)相關(guān)列表 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 12月1日 全視界-今安家 《“五個重慶”已投入2000億元》 “五個重慶”建設(shè)實施一年多以來，市里已投入2000億元資金，全部用于舊城改造、交通建設(shè)、環(huán)境綠化、衛(wèi)生健康和治安信息化建設(shè)方面。建設(shè)“五個重慶”的投入，在國內(nèi)創(chuàng)造出以內(nèi)需為龍頭的經(jīng)濟發(fā)展“重慶模式”，對沖了金融危機的不利影響，使得全市經(jīng)濟非但沒有停滯，反而一路小跑，發(fā)展速度在全國居于前列。最終，我市GDP增速有望與去年持平。 未來三年，我市還將投入約1萬億元建設(shè)“五個重慶”。 12月1日 全視界-今安家 《2012年軌道通車里程達140公里》 “暢通重慶”從去年底啟動以來，一系列重大交通工程上馬，讓市民的出行越來越便捷。記者昨日從市暢通辦獲悉，從去年底至今年10月，累計完成投資736.92億元，我市5年對暢通重慶硬件建設(shè)項目總投資，將達到3000億元左右，其中，2012年軌道力爭實現(xiàn)通車運營總里程140公里以上。 12月3日 重慶時報 《渝高速路通車412公里 明年建成"二環(huán)八射"網(wǎng)》 外環(huán)高速全線貫通，內(nèi)環(huán)外移得以順利實施，重慶內(nèi)環(huán)的過境交通壓力將得到有效緩解，成為建設(shè)“暢通重慶”的重大舉措，主城向外環(huán)擴張將進一步提速。江合高速一期通車，則拉開了重慶快速進軍印度洋的序幕。 12月4日 第一財經(jīng)日報 《龍洲灣5年后建成國家森林城市》 龍洲灣現(xiàn)有森林3.9萬余畝，森林覆蓋率已達到了49%，這個數(shù)據(jù)超過了全市2017年的森林覆蓋率目標水平。從龍洲灣管委會獲悉，該區(qū)域的各項園林綠化指標都已達到國家園林城市標準。今后，還將擴容兩大“肺葉”，為主城增氧，并在5年時間內(nèi)，建成國家森林城市，讓市民推窗見綠。 12月4日 第一財經(jīng)日報 《龍湖地產(chǎn)35.7億元連拿四幅地 首次進杭州市場》 12月1日土地出讓，綠城創(chuàng)下田園地塊樓面地價新高，拉開了今年年末土地大戰(zhàn)的序幕。今日，杭城土地市場即將迎來繼10月29日和11月10日之后的第三個下沙專場。出讓的六宗土地中，有三宗位于下沙的金沙湖板塊，另有兩宗宅地和一宗商業(yè)用地位于沿江板塊，出讓總面積達到382畝。 12月7日 全視界-今安家 《北濱路美食街還要延長1.5公里》 位于北濱路的金砂水岸濱江美食街已通過市評審組驗收，我市又添一條市級授牌的美食名街。昨日，記者從江北區(qū)獲悉，根據(jù)規(guī)劃，北濱路美食街還將延長1.5公里，并引入KTV、文體會所等，進一步催旺北濱路沿線餐飲的人氣。 12月8日 重慶時報 《渝北空港桃源公園開工 明年建成免費開放》 渝北桃源公園正式開工了。渝北區(qū)相關(guān)負責人介紹，桃源公園是建生態(tài)渝北、宜居渝北的重點項目，投資近3億、占地470畝，將于明年下半年建成免費開放，成為空港工業(yè)園的“后花園”。 12月9日 全視界-今安家 《全市最大人防工程巴南開建》 從巴南區(qū)獲悉，由香港人和商業(yè)控股有限公司投資7億元，在巴南區(qū)修建全市最大的“平戰(zhàn)結(jié)合”地下人防工程將于10日正式開建，并于明年年底竣工。據(jù)介紹，該工程建成后，在戰(zhàn)時、災時可作為5000市民的避難場所和物資庫；平時則作為購物、休閑場所，可解決5000人就業(yè)，還可作為行人地下過街通道使用。 12月17日 全視界-今安家 《主城核心區(qū)公共建筑執(zhí)行節(jié)能65%標準》 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人員昨日來渝，對我市2009年建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能減排進行專項檢查。記者昨日獲悉，我市被確定為可再生能源建筑應用全國示范城市，將獲得財政補助7000萬元，主要支持“水空調(diào)”項目。 12月21日 全視界-今安家 《內(nèi)環(huán)外移后 五路段可能是堵點》 從高速集團獲悉，我市內(nèi)環(huán)外移的八大收費站建設(shè)已全部進入尾聲，據(jù)行內(nèi)人士分析，由于目前在內(nèi)環(huán)上通行的車輛70%都是私家車，因此，在19個內(nèi)環(huán)收費站撤除后，將大大改善現(xiàn)有的交通。原本需要刷卡通過的“瓶頸”可順暢通過，有效地與城區(qū)道路連接起來，但有五大路段可能是堵點。 12月23日 重慶搜房網(wǎng) 《明年開建五條鐵路 宜萬鐵路率先完工》 從市規(guī)劃局等部門獲悉，我市作為鐵道部審定的全國第五大鐵路樞紐，在2008年“擴內(nèi)需、保增長”中，將原本于2020年完成的鐵路建設(shè)目標，提前到了2015年前。到2014年，將有11條鐵路干線經(jīng)過重慶主城，分別是老成渝線、成渝城際列車線、蘭渝線、襄渝線、渝萬城際列車線、遂渝線、渝懷線、渝利線、渝黔線、渝昆線、渝瀘線。 12月28日 全視界-今安家 《西永成重慶首個綜合保稅區(qū)》 今年7月我市曾就傳出消息，中國嘉陵、建設(shè)摩托、ST輕騎將組建中國摩托車制造產(chǎn)業(yè)最大的集團公司，公司名稱為兵總摩托車集團，公司總部設(shè)于重慶。據(jù)沙坪壩區(qū)區(qū)委書記李劍銘透露，兵總摩托車集團已經(jīng)初步達成入駐意向。據(jù)悉，作為重慶支柱產(chǎn)業(yè)之一的摩托車行業(yè)，將受益于這家整合后的公司，從而展開整個產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為實至名歸的“國內(nèi)最大的摩托車生產(chǎn)基地”。 12月29日 全視界-今安家 《嘉悅大橋今日合龍 解放碑進北碚只需20分鐘》 從重慶地產(chǎn)集團獲悉，連接渝北悅來與北碚蔡家組團的嘉悅大橋今日合龍，計劃春節(jié)前通車。屆時，從北碚至江北國際機場僅需15分鐘。 12月29日 全視界-今安家 《渝中打造中國“華爾街”》 據(jù)了解，四大交易所同時落戶同一個城區(qū)，這在全國尚屬首例。對此，渝中區(qū)區(qū)委書記劉強昨日表示：“渝中將借此東風，加快金融業(yè)發(fā)展，要將解放碑‘十字金街’打造成中國的‘華爾街’?！? 12月31日 每日經(jīng)濟新聞 《重慶繞城高速今日開通 周邊區(qū)縣正式融入主城》 繞城高速公路今天開通，主城區(qū)由此進入“繞城時代”，這也標志著重慶已勾勒出1000平方公里、千萬人口的特大城市框架。江津、渝北、九龍坡等區(qū)在擴城外，緊鄰繞城高速公路的北碚、沙坪壩、璧山、巴南等區(qū)縣也正實施擴城戰(zhàn)略，準備承接主城工業(yè)轉(zhuǎn)移。如今，繞城沿線地價成倍攀升，數(shù)百里新城正如雨后春筍，拔地而起。 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、市場資訊 表1- 1-3：2009年12月重慶市市場資訊相關(guān)列表 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 12月2日 重慶晨報 《兩年內(nèi)六成“地王”遭退 明年或加劇》 國土部2009年國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作報告顯示,今年前10月全國違法用地案件數(shù)量同比大幅下降。國土部相關(guān)負責人表示,為促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化,今后對不符合產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的項目,一律不批準用地。 12月4日 全視界-今安家 《保稅港區(qū)出臺22條優(yōu)惠政策 市民間接享受實惠》 動工半年的保稅港區(qū)有了新消息。昨天上午，市政府在南坪會展中心召開保稅港區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進政策專題新聞發(fā)布會，最新出爐22項優(yōu)惠政策，堪稱全國引資條件最優(yōu)。 12月4日 成都商報 《渝派地產(chǎn)走向全國 協(xié)信12億進軍“長三角”》 協(xié)信集團以12億元在蘇州拿地，標志著協(xié)信由區(qū)域性龍頭房企向全國性一線企業(yè)進軍，迎來“跨越式”發(fā)展，重慶精品地產(chǎn)榜樣——協(xié)信集團全國征途開始揚帆起航。而在重慶大本營，協(xié)信旗下阿卡迪亞、協(xié)信城、協(xié)信公館壹號等10大項目將于2010年集中發(fā)力。 12月4日 第一財經(jīng)日報 《龍湖地產(chǎn)35.7億元連拿四幅地 首次進杭州市場》 12月1日土地出讓，綠城創(chuàng)下田園地塊樓面地價新高，拉開了今年年末土地大戰(zhàn)的序幕。今日，杭城土地市場即將迎來繼10月29日和11月10日之后的第三個下沙專場。出讓的六宗土地中，有三宗位于下沙的金沙湖板塊，另有兩宗宅地和一宗商業(yè)用地位于沿江板塊，出讓總面積達到382畝。 12月8日 重慶搜房網(wǎng) 《重慶成為可再生能源建筑應用全國示范城市》 在市城鄉(xiāng)建委和市財政局的共同努力下，我市被財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定為可再生能源建筑應用全國示范城市，獲得專項財政補助資金7000萬元，其中首批資金4200萬元已撥付我市，將在2011年和2012年兩年內(nèi)建設(shè)300萬平方米以上的可再生能源建筑應用示范工程。 12月14日 全視界-今安家 《巴南要建2555套廉租房 城市低收入者可申請》 重慶江北的金融街·重慶金融中心在不久的未來將會拔地而起，這將記錄一座城市的變遷，一家企業(yè)的成就，也將記錄一家政策性銀行轉(zhuǎn)型為商業(yè)銀行的路徑。 11月5日，金融街控股有限公司有關(guān)人士稱，國家開發(fā)銀行已經(jīng)與該公司達成協(xié)議，將對金融街控股在重慶的商業(yè)地產(chǎn)項目金融街·重慶金融中心項目進行整體授信，總授信規(guī)模達45億元。 12月14日 樓訊網(wǎng) 《重慶房地產(chǎn)年度投資首次突破1000億》 13日，市統(tǒng)計局發(fā)布“11月份房地產(chǎn)運行分析”，1-11月份，全市商品房銷量沿襲暢銷態(tài)勢，11月銷量比10月增加了26.52萬平方米。1-11月，全市商品房銷量同比增長超四成，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1039.06億元，這也是直轄以來年度完成投資額首次突破千億。 12月16日 全視界-今安家 《九龍坡推2萬畝地建普通住房》 國務常務會議提出4項措施穩(wěn)定房價，其中一項措施就是要增加普通商品房的有效供給。國務院常務會議剛剛落幕，昨日九龍坡區(qū)區(qū)委、區(qū)政府就高調(diào)召開“房地產(chǎn)開發(fā)用地推介會”推出29宗地塊、共計2萬余畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中大部分地塊地理位置優(yōu)越，交通、配套及基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。九龍坡區(qū)區(qū)長丁洪稱，在本次推出的土地中，大多數(shù)都將建設(shè)普通商品住房。 12月23日 全視界-今安家 《九龍坡區(qū)推29塊地 13宗可馬上交付開發(fā)》 12月15日，重慶市九龍坡區(qū)政府在舉辦的“山水相依、宜居九龍”房地產(chǎn)開發(fā)用地推介會上，推出29宗地塊、共計2萬余畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，吸引了60余家品牌開發(fā)商。有關(guān)人士表示，未來四年，九龍坡區(qū)將投資400億元，增加1000萬平方米的商品房供應。 12月23日 全視界-今安家 《富力聯(lián)合體255億造中國王》 12月22日下午，被稱為中國第一拍的廣州亞運城于下午3點正式開拍，最終富力雅居樂碧桂園聯(lián)合體以255億元競得該地塊，創(chuàng)全國地王新紀錄。該地塊總建筑面積438萬平方米。 12月24日 第一財經(jīng)日報 《12.15億！金科拿大學城4塊地》 繼1個月時間內(nèi)斥資39億在無錫、成都連續(xù)拿地后，金科集團又出大手筆。昨日，在重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心舉行的拍賣會上，金科集團斥資12.15億，在大學城連拿4塊地，總面積1023畝。 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 第二章、經(jīng)濟環(huán)境 一、GDP增速09年3季度已步入全面復蘇軌道 隨著美國次貸危機演變?yōu)閲H金融危機的發(fā)展，在黨中央、國務院一系列宏觀經(jīng)濟政策指導下，在國際經(jīng)濟和我國經(jīng)濟出現(xiàn)下行苗頭的關(guān)鍵時刻，提出了一系列應對危機的政策措施，破解經(jīng)濟發(fā)展難題，贏得了縮短國際金融危機沖擊的時間。盡管經(jīng)濟持續(xù)向好的基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，上半年我市多數(shù)行業(yè)已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)，經(jīng)濟總體上出現(xiàn)快速回升勢頭。 直轄十年，在各種政策、西部大開發(fā)等宏觀環(huán)境的推動下，重慶市的經(jīng)濟環(huán)境取得了翻天覆地的變化，經(jīng)濟實力逐步增強。2008年，是重慶發(fā)展進程中經(jīng)受嚴峻考驗并取得顯著成績的一年。 去年以來，國際金融危機影響全球，重慶也不能獨善其身。由于我市認真貫徹落實中央“保增長”宏觀調(diào)控政策，用好用活國務院3號文件賦予重慶的“金帽子”和新政策，再加上市委、市府去年及時出臺了適應性調(diào)控措施，三個方面的共同推動，我市經(jīng)濟目前已步入全面復蘇軌道。 2009年對于重慶市來說是機遇也是挑戰(zhàn)，有世紀金融危機對于經(jīng)濟的不利影響，而相反持續(xù)向好的積極因素卻很多，重慶內(nèi)陸保稅港區(qū)建設(shè)、“一江兩翼三洋”國際貿(mào)易大通道建設(shè)、“兩江新區(qū)”將進一步推動重慶內(nèi)陸開放高地建設(shè)，以“五個重慶”為載體的大量基礎(chǔ)設(shè)施和民生項目將為全市“一圈兩翼”經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長提供強勁需求動力，三峽工程后續(xù)規(guī)劃建設(shè)和“十一五”規(guī)劃最后一年產(chǎn)業(yè)項目的加快落實，也將為重慶經(jīng)濟發(fā)展增添增長引擎。 據(jù)初步測算，2009年3季度，我市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3793.38億元，同比增長13.4%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值400.47億元，同比增長5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1816.33億元，同比增長15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1576.58億元，同比增長12.7%。今年前三季度我市經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)“1月觸底、4月企穩(wěn)、6月加快發(fā)展”的態(tài)勢。 圖1- 2-1 ：重慶市GDP2007年3季度至2009年3季度增長速度走勢圖 資料來源：國家統(tǒng)計局 二、工業(yè)生產(chǎn)逐步加快，新產(chǎn)品產(chǎn)值快速增長 工業(yè)經(jīng)濟表現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，特別是新產(chǎn)品產(chǎn)值的增長，表明我市工業(yè)在技術(shù)進步的帶動下呈現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的良好局面。 1-11月，全市工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)5991.50億元，增長13.6%。其中大中型企業(yè)增長14.3%，國有控股增長8.1%。支柱產(chǎn)業(yè)中汽車摩托車增長20.0%，裝備制造業(yè)增長17.3%；材料工業(yè)下降7.9%，表明市場需求仍顯不足。 分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長10.6%，重工業(yè)增長15.0%；分經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟增長11.8%，集體經(jīng)濟增長33.9%，股份合作制經(jīng)濟增長19.3%，股份制經(jīng)濟增長13.1%；分產(chǎn)品看，規(guī)模以上工業(yè)主要產(chǎn)品中，原煤、水泥和鋼材分別增長18.6%、12.9%和5.0%；汽車增長55.0%，其中轎車增長37.7%，摩托車下降0.1%。 工業(yè)企業(yè)利潤止跌反彈。1–11月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤230.35億元，增長2.0%。 新產(chǎn)品產(chǎn)值快速增長。1-11月，新產(chǎn)品產(chǎn)值達到1944.10億元，增長31.5%。1-11月，產(chǎn)品銷售率提高了0.7個百分點，比1-10月同比提高了0.4個百分點。 圖1-2-2 ：2008年1-12月至2009年1-11月重慶市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值累計增幅走勢圖 資料來源：國家統(tǒng)計局 三、出口形勢嚴峻，外引內(nèi)聯(lián)加快 1–11月進出口總值實現(xiàn)68.07億美元，下降23.3%，出口實現(xiàn)37.66億美元，下降30.0%。 1-11月實際利用外資26.09億美元，增長1.7%，其中外商直接投資25.84億美元，增長0.9%，實際利用內(nèi)資1083.79億元，增長46.7%。 圖1- 2-3：2008年12月至2009年11月重慶市對外貿(mào)易累計同比增長情況走勢圖 資料來源：國家統(tǒng)計局 四、固定資產(chǎn)投資保持快速增長，房地產(chǎn)投資增速加快 1–11月，我市累計完成固定資產(chǎn)投資總額4471.79億元，增長34.6%，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資1281.75億元，增長31.0%。 分隸屬關(guān)系看，中央投資360.76億元，增長42.4%，地方投資4111.03億元，增長34.0%。 分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資4163.04億元，增長33.5%；農(nóng)村投資308.75億元，增長51.5%。 分構(gòu)成看，建筑安裝工程投資3000.19億元，增長33.7%，設(shè)備工器具購置投資513.29億元，增長16.9%。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資154.83億元，增長1.43倍；第二產(chǎn)業(yè)投資1582.61億元，增長32.4%；工業(yè)投資1497.31億元，增長30.2%，其中外資81.76億元，下降9.0%，內(nèi)資1409.89億元，增長33.9%；第三產(chǎn)業(yè)投資2734.36億元，增長32.6%；房地產(chǎn)業(yè)投資1039.06億元，增長25.9%，其中外資150.67億元，增長15.7%，內(nèi)資888.40億元，增長27.8%。外資主要投資于房地產(chǎn)業(yè)，占64.8%，投資于工業(yè)等實體經(jīng)濟的較少，占35.2%。 圖1- 2-4：2008年12月至2009年11月重慶市固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（未公布09.1月數(shù)據(jù)） 五、消費市場持續(xù)旺盛，增長速度繼續(xù)加快 1–11月，全市完成社會消費品零售總額2213.70億元，增長18.5%，比1-10月加快了0.1個百分點，剔除價格因素，實際增長21.9%。 分銷售單位所在地看，1–11月，城鎮(zhèn)消費1649.34億元，增長18.5%，農(nóng)村消費564.36億元，增長18.2%。 分行業(yè)看，1–11月，批發(fā)和零售業(yè)消費1844.96億元，增長18.1%，住宿和餐飲業(yè)消費324.78億元，增長21.8%。 圖1- 2-5：2008年10月至2009年11月重慶市社會消費品零售總額累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（未公布09.1、2月數(shù)據(jù)） 第三章、房地產(chǎn)投資 一、開發(fā)投資額 近年來，重慶已經(jīng)成為房地產(chǎn)相對比較活躍的城市，開發(fā)投資金額也在逐年攀高，從1999年全年的112.51億元到2009年1-11月的1039.06億元，歷年平均增長率達到了24.40%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了飛躍式的發(fā)展。 2009年1-11月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資1039.06億元，同比增長25.9%，直轄以來首次突破千億元大關(guān)。主要原因總結(jié)： 1、 重點區(qū)域大項目投入支撐投資增速不斷走高 近年來重慶市把江北區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)三個區(qū)縣作為開發(fā)重點區(qū)域，區(qū)內(nèi)大項目的開發(fā)投資對本年房地產(chǎn)開發(fā)起到有效的帶動作用，其中江北區(qū)以江北嘴、鴻恩寺地區(qū)相關(guān)項目為龍頭，2009年完成投資150.02億元。南岸區(qū)以彈子石、茶園片區(qū)等項目為主，本年完成投資136.36億元，占比13.1%。渝北區(qū)則以保利、和記黃埔等知名房企為主要力量，本年完成投資140.28億元，占比13.5%。 2、 新開工面積年內(nèi)首次實現(xiàn)正增長 2009年1-11月重慶市商品房新開工面積2930.37萬平方米，同比增長4.3%，結(jié)束自去年末以來近一年的負增長態(tài)勢。 3、 兩大因素推高商品房銷售面積增速 2009年重慶市商品房銷售面積增速的兩大原因：第一、去年年底的市場調(diào)整導致基數(shù)較低，第二就是重慶市部分品質(zhì)樓盤銷售的持續(xù)良好。 4、 資金充裕，開發(fā)投資有望持續(xù)加快 從2009資金渠道來看主要有兩大渠道，分別是銀行貸款、自籌資金、隨著國家一系列國家促進投資的優(yōu)惠政策和銀行寬松的房貸政策很大程度的為開發(fā)投資提供了有利的保障。 圖1- 3-1：2008年1-11月至2009年1-11月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 二、房地產(chǎn)建設(shè)指標 我市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了去年7月份以來持續(xù)銷售疲軟以后，今年年初止跌回升。1-2月實現(xiàn)商品房銷售324.96萬平方米，同比增長0.5%，扭轉(zhuǎn)了去年7個月累計增速持續(xù)下滑的勢頭。3月，商品房銷售形勢進一步好轉(zhuǎn)，當月實現(xiàn)銷售298.67萬平方米，單月銷量位居2008年以來的月度第二位。 由下圖可看出，進入09年9月中旬以來，重慶市施工面積直線巨幅陡增，截止11月市場施工面積大幅回升至11970.08萬平方米，達到12月以來頂峰，同比增幅12.3%。 今年以來，由于國民經(jīng)濟逐步復蘇，帶動房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)恢復性增長。1-11月我市商品房在建面積11970.08平方米，同比增長12.3%。其中商業(yè)營業(yè)用房增長11.7%；商品房竣工面積1678.76萬平方米，增長24.0%，其中商業(yè)營業(yè)用房增長17.7%。 商品房銷售面積實現(xiàn)3203.11萬平方米，增長40.9%；商品房銷售額實現(xiàn)1111.80億元，增長71.6%。表明房地產(chǎn)市場信心進一步增強。 圖1- 3-2：2008年1-11月至2009年1-11月重慶市商品房及住宅累計施工面積走勢圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 受08年以來房地產(chǎn)市場前景不明朗等因素的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)削減了2009年新開工計劃，因此，導致了2009年重慶市竣工面積大幅減弱。2009年以來重慶市竣工面積增幅出現(xiàn)較大幅度波動，但自09年2月重慶市竣工面積達到頂峰之后，就一直呈下降趨勢。進入09年11月市場竣工面積1678.76萬平方米，同比增幅24.0%，其中商業(yè)營業(yè)用房增長17.7%。截止11月，重慶市竣工面積同比增幅止跌回升1.2個百分點，但仍處于低位運行。 圖1- 3-3 ：2008年1-11月至2009年1-11月重慶市商品房竣工面積累計同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 第二篇 市場分析篇 第四章、商品房市場 一、市場綜述 2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場新增供應量約為223.14萬平方米，成交量為218.24萬平方米，市場供需兩旺且基本平衡，供略大于求。成交均價持續(xù)攀高，達到歷史新高的5214元/平方米。盡管12月政府先后出臺了三項調(diào)控措施，如個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年；國四條的出臺，要求各級政府從供應上加大供應量，調(diào)節(jié)市場供應結(jié)構(gòu)，以此來調(diào)整市場；土地招拍掛方面，首付金額增至5成，以此來調(diào)整開發(fā)源頭。而上述政策的出臺并沒有抑制市場的火爆，重慶地產(chǎn)成交均價反而再創(chuàng)歷史新高。這主要是：1、預計房貸優(yōu)惠利率可能結(jié)束，購房者提前購房釋放的需求，從而促成價格的上升。2、因重慶市場銷售去化較好，多數(shù)完成了年度任務的開發(fā)商為追求利潤最大化，放棄往年的年終促銷手段，紛紛上調(diào)價格，密集供應。而提前透支了需求的地產(chǎn)市場，將會在明年面臨極強的市場競爭。 12月樓市從購房者結(jié)構(gòu)來看，本地剛性需求的客戶再次出現(xiàn)集中釋放了購房意愿，成為購房的主力軍。因為接近年底，外地打工者開始回渝，回鄉(xiāng)購房的案例開始出現(xiàn)；另外，受轉(zhuǎn)讓年限政策的心理影響，外來購房者的比例略有下滑，但區(qū)縣客戶的比例未受影響。這部分客戶對中高端、有發(fā)展前景區(qū)域的大品牌項目情有獨鐘。與剛性需求客戶不同，這些消費群體對價格的敏感性相對較低，所以也是推高近期房價的助力之一。 圖2-4- 1：2008年12月至2009年12月重慶市商品房供求走勢圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表2-4-1：重慶市12月商品房各類指標變化表 指標 2009年11月 2009年12月 同比增長（%） 環(huán)比增長（%） 供求比 1 1.07 -9.32% 7.00% 供應量（萬平方米） 183.33 223.14 52.72% 21.71% 成交量（萬平方米） 183.11 218.24 76.70% 19.19% 成交價格（元/平方米） 4673 5214 37.72% 11.58% 成交總額（億元） 85.75 113.79 143.35% 32.70% 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析 據(jù)本機構(gòu)監(jiān)測，2009年12月重慶市商品房供求比約為1.07，供略大于求的表現(xiàn)是今年首度出現(xiàn)。 12月市場新增供應量為223.14萬平方米，環(huán)比增加21.71%，供應量繼11月呈現(xiàn)小高潮之后，12月再次得到較大補充，從全年來看，這是今年供應量第二高的月份。09年1-12月，新增供應量合計1751.33萬平方米；成交面積合計2363.8萬平方米，全年成交量較08年全年成交量高出超過九成。 圖2-4-2：2008年12月至2009年12月重慶市商品房供求關(guān)系對比圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 三、供應量分析 2009年12月，重慶市場新增供應面積223.14萬平方米，與上月相比，增加39.81萬平方米，環(huán)比上漲21.71%。與去年同期相比，增加77.03萬平方米，同比上漲52.72%。從預售證辦理來看，12月共計辦理預證94個，較11月增加了9個。其中本月新辦個數(shù)最多的區(qū)域為九龍坡區(qū)，共計辦理了17個預售證；其次為渝北區(qū)，12月共16個項目取得預售許可。 圖2-4-3：2008年12月至2009年12月重慶市商品房供應量走勢 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 四、成交量分析 2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場成交體量為218.24萬平方米，與上月成交量相比大幅上漲，漲幅達到19.19%。同比來看，08年12月商品房成交量僅為123.51萬平方米，同比增長76.7%。 12月成交量的上漲主要受近期供應量上漲，部分剛性需求預計房價持續(xù)走高從而提前釋放所致。成交量上漲的主要構(gòu)成因素：一是成交備案延后，二是房貸優(yōu)惠利率可能將于年底截止；三是新政雖有保證供應量的要求，但是開發(fā)商對市場的判斷可能會導致明年商品房在年初時出現(xiàn)供應的低潮，從而使得可選擇面的減少。 圖2-4-4：2008年12月-2009年12月重慶市商品房成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 五、成交均價分析 2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場成交均價為5214元/平方米，環(huán)比增長11.58％，同比增長37.72％。12月成交均價再創(chuàng)重慶市房地產(chǎn)市場單月成交均價的歷史新高。 12月市場呈現(xiàn)明顯的量價齊升的態(tài)勢，從價格的持續(xù)上升可以看出重慶房地產(chǎn)市場普漲下的危機，價格不斷走高會導致與消費者心理價位的逐步脫節(jié)，使得社會輿論偏向于不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的局面。這些將導致政府不得不出臺相應的政策對房地產(chǎn)進行調(diào)控。 隨著09樓市熱漲，重慶地產(chǎn)成交均價再創(chuàng)歷史新高。這主要是：1、受房貸優(yōu)惠利率可能結(jié)束的影響，購房者提前購房釋放的需求，從而促成價格的上升。2、因重慶市場銷售去化較好，多數(shù)完成了年度任務的開發(fā)商為追求利潤最大化，放棄往年的年終促銷手段，紛紛上調(diào)價格，密集供應。 提前透支了需求的地產(chǎn)市場，將會在明年面臨極強的市場競爭。 圖2-4-5：2008年12月-2009年12月重慶市商品房成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 六、市場特征 09年12月，重慶商品房市場供需基本平衡，量價齊升，成交均價再創(chuàng)新高 2009年12月，重慶市主城區(qū)商品房市場新增供應量約為223.14萬平方米，成交量為218.24萬平方米，市場供需基本平衡，成交均價再度攀升，達到歷史新高的5214元/平方米。時至09歲末，受全年銷售普遍較好，政策出臺可能導致明年市場競爭加劇等因素的影響，各大開發(fā)商繼續(xù)加速推出房源：一方面避免調(diào)控政策在2010年可能帶來的不利影響；第二方面搶在市場變化之前，盡量消化房源，回收資金，準備迎接新的市場環(huán)境。 由于近期市場已經(jīng)出現(xiàn)銀行房貸不及時，政府導向尚未完全明確等利空因素影響，2010年1月供應量繼續(xù)高位的可能性不大；同時，市場將進入春節(jié)前傳統(tǒng)淡季，預計，成交量將有所下滑。 第五章、土地市場 一、土地資訊 n “土地新政”出臺次日 開發(fā)商溢價400%上海“搶地” 臨近年末，各方關(guān)注的房地產(chǎn)市場政策風云突變，隨著今年以來地價、房價的大幅攀升，房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的調(diào)控措施。 12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目在兩年內(nèi)全部付清。這一規(guī)定被業(yè)內(nèi)稱為“土地新政”。 出人意料的是，就在土地新政出臺的第二天（12月18日），上海嘉定數(shù)幅土地以超過底價400%的價格成交。對此，業(yè)內(nèi)認為是開發(fā)商趕在土地出讓金首付5成的政策實施細則出臺前，趕緊搶購“低首付用地”。但開發(fā)商卻透露，主要是看好當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展建設(shè)的前景，準備建造中高端住宅。 一家外資投行的負責人更指出了高價拍地背后的行業(yè)風向標——開發(fā)商正在由高利潤率向高開發(fā)量轉(zhuǎn)型，善于搞城鎮(zhèn)建設(shè)、能夠大量建樓造城的開發(fā)商，將有望在本輪的宏觀調(diào)控后受益。 n 房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺 開發(fā)商年關(guān)搶地熱情不減 新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策已陸續(xù)出臺。不過,開發(fā)商并沒有因此而退縮。相反,和往年降價促銷不同的是,年關(guān)臨近,開發(fā)商忙起了搶地。 進入12月份以來,國家頻頻出臺宏觀調(diào)控政策。12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”,直指開發(fā)商拿地要害。 頂著高地價高成本高風險“三高”壓力,在中央“嚴打”樓市四次敲警鐘,到“國四條”,再到住建部匯集幾百名副市長商談房價之事,最后到開發(fā)商拿地首付50%的政策。地產(chǎn)人士預測,2010年,中央在房地產(chǎn)宏觀政策上,還會出臺更加嚴厲的政策進行打壓。 天河某樓盤營銷總監(jiān)表示,盡管土地政策緊縮,但開發(fā)商拿地開發(fā)的熱情絲毫沒有減退,而且地王勢頭還一直在延續(xù)。如果持續(xù)下去,樓市將有可能出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓表示,從目前拍出的地塊來看,土地成本非常高,想要在這個基礎(chǔ)上降低房價,希望非常小,他預測房價在地價的壓力下還將繼續(xù)上漲。 易居觀點： 從上面兩篇報道可以看出，中國地產(chǎn)企業(yè)雖然在拿地上的熱情不減，但是目的已經(jīng)有所變化。土地對于中國地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)來說，是必需的生產(chǎn)要素，拿地行為無可厚非。但是結(jié)合拿地時間節(jié)點，拿地價格，拿地頻次和拿地后的現(xiàn)實中的閑置情況來看，就完全體現(xiàn)了地產(chǎn)企業(yè)在市場中的生產(chǎn)經(jīng)營方式上的變化，從這個方面講，地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢才剛剛開始變化，行業(yè)走勢還未明朗。 二、本月公告土地分析 據(jù)本機構(gòu)統(tǒng)計，截止到2